Ehegattenschaukel bei Immobilien: So funktioniert der Steuertrick mit Immobilienübertragungen

Die Ehegattenschaukel funktioniert nicht nur mit dem Eigenheim. Auch anderer Vermögenswerte können “geschaukelt” werden.

Die Ehegattenschaukel ist ein legales Verfahren, bei dem Vermögenswerte wie zum Beispiel Immobilien oder Unternehmensanteile zwischen Ehepartnern hin- und hergeschoben („geschaukelt“) werden, um steuerliche Vorteile zu erzielen.

Zwei Steuervorteile können genutzt werden:

1. Das Verfahren lohnt sich vor allem bei stark unterschiedlichen Einkommen: Der Partner mit dem niedrigeren Einkommen übernimmt die Immobilie und kann – bei Einzelveranlagung – die Mieteinnahmen zu einem niedrigeren Steuersatz versteuern.
2. Durch die Neubewertung der meist im Wert gestiegenen Immobilie ergeben sich zudem neue und höhere Abschreibungsmöglichkeiten, von denen – bei Zusammenveranlagung – beide Ehepartner profitieren.

Neben dem Ehepartner können auch nahe Verwandte (Kinder, Eltern) von der Ehegattenschaukel profitieren.

Nehmen wir an, Partner A hat ein jährliches Einkommen von 90.000 Euro und einen Steuersatz von 42 Prozent. Partner B hat ein Einkommen von 30.000 Euro und einen Steuersatz von 25 Prozent.

Vor der Ehegattenschaukel:
Mieteinnahmen: 20.000 Euro
Abschreibung (AfA): 4.000 Euro
Abzugsfähige Zinsen: keine
Steuerlast Partner A: 42 Prozent = 6.720 Euro

Nach der Ehegattenschaukel:
Mieteinnahmen (nun bei Partner B versteuert): 20.000 Euro
Abschreibung (AfA): 8.000 Euro
Abzugsfähige Zinsen: 8.000 Euro
Zu versteuerndes Einkommen: 4.000 Euro
Steuerlast Partner B: 25 Prozent = 1.000 Euro

Ergebnis: Die Steuerbelastung sinkt für das Ehepaar von 6.720 Euro auf 1.000 Euro.

Abwandlung: Sollte der Verkäufer (Partner A) ebenfalls eine abzugsfähige Zinslast von 8.000 Euro tragen, verringert sich der Steuervorteil von 5.720 Euro auf 2.360 Euro.

Die Schenkung ist eine Alternative zur Ehegattenschaukel, die unbedingt geprüft werden sollte.

Neben dem Verkauf kann auch die Schenkung einer Immobilie an den Ehepartner oder ein Kind steuerlich interessant sein.

Zwischen Ehepartnern ist eine Schenkung bis zu 500.000 Euro steuerfrei. Wenn also Partner A eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro an Partner B schenkt, bleibt die Schenkung unter dem Freibetrag. Der Freibetrag kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden.

Für die Berechnung der Schenkung werden 90 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie herangezogen. Allerdings nur für Häuser und Wohnungen, die Wohnzwecken dienen und vermietet werden. Gewerbliche Immobilien, zum Beispiel Büro, Logistik, Hotel, Gastronomie, Landwirtschaft, fallen nicht unter die Regelung. Hier werden 100 Prozent des Wertes angesetzt.

In der Konstellation, dass Ehepartner in der selbstgenutzten Immobilie wohnen, können sie auch die Familienheimschaukel nutzen. Dabei überträgt ein Partner die Immobilie, das sogenannte „Familienheim“, zu Lebzeiten auf den anderen Partner. Die Schenkung ist unabhängig vom Wert der Immobilie schenkungssteuerfrei. Auch die im Erbfall eintretende zehnjährige Weiternutzungspflicht entfällt.

Siehe hierzu auch unseren Ratgeber zur Schenkungssteuer:

Handelt es sich um eine vermietete Immobile und reichen die Freibeträge nicht aus, so ist die Güterstandschaukel eine weitere Möglichkeit, Vermögen steuerschonend zu übertragen.

Konkret funktioniert die Güterstandschaukel so:

1. Wechsel in die Gütertrennung und Vermögensübertragung
   Das Ehepaar schließt einen notariellen Vertrag ab, um den Güterstand von der Zugewinngemeinschaft in die Gütertrennung zu ändern. Dadurch muss der Zugewinn der Ehe trotz seines Fortbestehens ausgeglichen werden. Der vermögendere Ehepartner kann so zum Beispiel seine Immobilie auf den anderen übertragen, ohne dass Schenkungssteuer anfällt.
2. Rückwechsel in die Zugewinngemeinschaft:
   Nach der Vermögensübertragung ändern die Ehepartner den Güterstand erneut und kehren zur Zugewinngemeinschaft zurück. Dies geschieht wiederum durch einen notariellen Vertrag.

Für Schenkungen an Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind und Elternteil, der alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden kann.

Beispiel: Partner A schenkt seinem Kind eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro. Die Immobilie wird steuerfrei übertragen. Die Mieteinnahmen des Kindes werden nun zu dessen Steuersatz versteuert, der in der Regel niedriger ist als der Steuersatz der Eltern.

Die Schenkung an Kinder kann jedoch Auswirkungen auf die Verfügbarkeit und Kontrolle über die Immobilie haben. Gegebenenfalls sollte ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen werden.

Wird die Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verschenkt, wird der Wert der Immobilie gemindert, da der neue Eigentümer die Immobilie nicht in vollem Umfang nutzen kann. Diese Wertminderung kann sich positiv auf den Steuerfreibetrag auswirken.

Bei einer Schenkung mit Nießbrauch verbleiben die Einkünfte aus der Immobilie jedoch beim Nießbraucher, also dem ursprünglichen Eigentümer. Der Beschenkte erhält zwar das Eigentum an der Immobilie, die Nutzungen (z. B. Mieteinnahmen) stehen aber dem Nießbrauchberechtigten zu. Somit kann auch nur dieser Abschreibungen geltend machen, wenn die Immobilie vermietet wird. Kurzum: Alle wirtschaftlichen Vorteile verbleiben beim ursprünglichen Eigentümer.

Ist nur ein Teil der Immobilie mit dem Nießbrauch belastet, kann der neue Eigentümer für den unbelasteten, vermieteten Teil Abschreibungen geltend machen.

Beispiel: Eine Immobilie besteht aus zwei Wohnungen, von denen eine mit einem Nießbrauch belastet ist. Der Nießbraucher erhält die Mieteinnahmen und die Abschreibungen für die belastete Wohnung. Der Eigentümer erhält die Mieteinnahmen und Abschreibungen für die unbelastete Wohnung.

So einfach das Steuersparen mit der Ehegattenschaukel klingt – das Verfahren birgt Risiken:

• Prüfung durch das Finanzamt: Wird die Ernsthaftigkeit des Verkaufs angezweifelt, kann das Finanzamt ihn als Scheingeschäft einstufen und Steuern nachfordern.
• Komplexität: Die Ehegattenschaukel sowie auch andere „Schaukeln“ sind steuerrechtlich anspruchsvoll. Sie erfordern eine detaillierte Planung und fundierte Kenntnisse der Rechtslage.
• Streitpotenzial: Bei Einkommensänderungen oder Scheidung kann die Aufteilung des Eigentums zu Konflikten führen, insbesondere wenn nur ein Partner im Grundbuch eingetragen ist. Um dies zu vermeiden, kann es sinnvoll sein, mehrere Immobilien zu „schaukeln“ oder im Ehevertrag abzusichern.

Ebenso kann eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Sie ermöglicht es dem Verkäufer, die Immobilie zurückzufordern, wenn der Käufer vertraglich festgelegte Regelungen nicht erfüllt.

Sogenannte „Rückübertragungsklauseln“ sollten nicht in den Vertrag aufgenommen werden, sagt Rechtsanwalt Christian Münch. „Sie entsprechen nicht dem primären Zweck des Eigentumsübergangs und sind zwischen fremden Dritten unüblich. Hinzu kommt, dass ein vorher festgelegter Rückerwerb möglicherweise als Gestaltungsmissbrauch beurteilt werden kann.”

Rückübertragungsklauseln sollten nicht in den Vertrag aufgenommen werden

Sogenannte „Rückübertragungsklauseln“ sollten nicht in den Vertrag aufgenommen werden, sagt Rechtsanwalt Christian Münch. „Sie entsprechen nicht dem primären Zweck des Eigentumsübergangs und sind zwischen fremden Dritten unüblich. Hinzu kommt, dass ein vorher festgelegter Rückerwerb möglicherweise als Gestaltungsmissbrauch beurteilt werden kann.”