Wohnrecht berechnen
Wohnrecht berechnen: Anleitung und Rechner für Wohnrecht-Berechnung
Mit einem Wohnrecht darf der Bewohner und Wohnrecht- oder Nießbrauchberechtigte eine Immobilie weiterhin bewohnen und zahlt dafür in der Regel keine Miete. Eine Immobilie ist weniger wert, wenn diese mit einem Wohnrecht belastet ist. Bei der Berechnung des Werts des Wohnrechts unterscheidet die Finanzverwaltung nicht, ob es sich um ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht handelt. Das Wohnrecht ist ein persönliches Recht, das dem Bewohner in der Regel lebenslang zusteht. Wie sich ein lebenslanges Wohnrecht von einem zeitlich befristeten Wohnrecht unterscheidet, erklären wir ebenfalls in diesem Ratgeber. Außerdem können Sie mit unserem Wohnrecht-Rechner den Wert Ihres Wohnrechts berechnen. Update: Mit aktueller Wohnrecht-Tabelle 2024
Wohnrecht berechnen: Formel und das Wichtigste in aller Kürze
Wohnrecht berechnen nach § 14 Bewertungsgesetz: Die folgende beschriebene Berechnung des lebenslangen Wohnrechts wendet das Finanzamt an. Sie ist nicht kompliziert. Sie erhalten von uns zur Berechnung die passende Formel und die notwendige Tabelle. Oder nutzen Sie unseren Wohnrecht-Onlinerechner.
In aller Kürze:
- Formel: Jahresmiete × Kapitalwertfaktor = Wert des Wohnrechts
- Jahresmiete = Nettokaltmiete pro Monat x 12
- Kapitalwertfaktor = abhängig von Alter und Geschlecht (siehe Tabelle unten)
- Die Jahresmiete darf höchstens dem Immobilienwert geteilt durch 18,6 entsprechen.
Unten finden Sie die ausführliche Schritt-für-Schritt-Anleitung, um den Wert des lebenslangen Wohnrechts zu berechnen.
Unterscheiden sich Berechnungen von Nießbrauch und Wohnrecht?
Es gibt unterschiedliche Gründe für eine Wohnrecht- oder Nießbrauch-Berechnung. Ein häufiger Anwendungsfall ist die Berechnung in Zusammenhang mit der Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer bei Nießbrauch-Immobilien. Die Finanzverwaltung macht es sich einfach. Hinsichtlich der Wertbetrachtung bei Steuerfragen gibt es für das Finanzamt keinen Unterschied zwischen der Berechnung des Wohnrechts und der Berechnung eines Nießbrauchrechts. Dabei gibt es Unterschiede zwischen Wohnrecht, Wohnungsrecht oder Nießbrauchrecht. Private Anbieter, zum Beispiel für Immobilien-Leibrenten, werden ihre eigene Berechnung und ihre eigene Formel für die Nießbrauch- und Wohnrecht Berechnung verwenden. Ein Nießbrauchrecht ist mit weiteren Vorteilen verbunden. Zum Beispiel kann der Berechtigte in der Regel seine Immobilie weitervermieten und er erhält die Mieteinnahmen. Mehr zu der Berechnung von Wohnrecht und Nießbrauch durch Leibrenten-Anbieter.
Wie kann ich den Wert des Wohnrechts berechnen?
Das lebenslange Wohnrecht berechnen Sie folgendermaßen (Erläuterungen der Schritte 1 – 4 sind unten zu finden):
Wie Sie das Wohnrecht berechnen können, zeigen wir zuerst anhand von Beispielen. Danach erhalten Sie die Detailinformationen zu der Formel zur Berechnung des Wohnrechts mit den Schritten 1 bis 4 und wir erklären Ihnen, welche Tabellen und Sterbetafel Sie benötigen.
Beispiel 1
Eine Wohnung hat einen Wert von 250.000 Euro. Die Monatsmiete beträgt 500 Euro. Der Verkäufer mit lebenslangem Wohnrecht ist männlich und 70 Jahre alt. Seine durchschnittliche Lebenserwartung beträgt 14,15 Jahre. Der Kapitalwertfaktor beträgt gemäß BMF Sterbetafel (Wohnrecht-Tabelle 2024) 9,924.
Die Formel und Ergebnis lauten:
Die Jahresmiete ist nicht höher als der Immobilienwert geteilt durch 18,6. 6.000 € × 9,924 = 59.544 € Jahresmiete
(12 Monate × 500 €)Kapitalwertfaktor Wert Wohnrecht
Beispiel 2
Ein Haus hat einen Wert von 100.000 Euro. Die Monatsmiete beträgt 500 Euro. Die Verkäuferin mit lebenslangem Nießbrauchrecht ist weiblich und 80 Jahre alt. Der Kapitalwertfaktor beträgt gemäß Sterbetafel (Wohnrecht Tabelle 2024 des Statistischen Bundesamts) 7,442.
Hier greift die Begrenzung: Der Wert der Jahresmiete darf maximal dem Immobilienwert geteilt durch 18,6 betragen. (§ 16 BewG).
Rechnung: 100.000 Euro (Wert der Immobilie) : 18,6 = 5.376 Euro
Nachdem die Jahresmiete 6.000 Euro beträgt, liegt diese über den 18,6ten Teil des Immobilienwerts. Somit ist nicht die Jahresmiete, sondern der Wert 5.376 Euro anzusetzen.
Die Formel und Ergebnis lauten:
Mit Begrenzung: Die Jahresmiete ist höher als der Immobilienwert geteilt durch 18,6. 5.376 € × 7,442 = 40.008 € Jahresmiete
(Begrenzung siehe oben)Kapitalwertfaktor 2024 Wert Wohnrecht
Detailinformationen (1) bis (4) Formel Berechnung Wohnrecht:
1 Jahresmiete
Bei Immobilien ist als Jahreswert die (fiktive) Jahresmiete anzusetzen.
Die Jahresmiete entspricht der Nettokaltmiete pro Monat x 12. Unter Nettokaltmiete versteht man den Mietpreis ohne Betriebskosten. Es geht also nur um die Mietkosten für die Nutzung der Räumlichkeiten. Es sind keine Stromkosten, Heizungskosten, Grundsteuer, Hausmeister oder sonstige Kosten enthalten (im Gegensatz zur Bruttokaltmiete oder ‘Warmmiete’).
Aktuelle Nettokaltmiete ermitteln
Bei eigengenutzten Immobilien müssen Sie den Mietpreis einer vergleichbaren Immobilie ermitteln. Unser Online-Wohnrecht-Rechner hilft Ihnen dabei und nutzt aktuelle Datenbanken. Alternativ können Sie in Immobilienportalen die aktuell vergleichbaren Mietangebote studieren. Hilfreich sind die offiziellen Mietpreisspiegel und zugehörige Berechnungsprogramme, die viele Städte zur Verfügung stellen.
2 Höchstens jedoch Immobilienwert geteilt durch 18,6 (selten)
Bitte prüfen Sie immer, ob die Jahresmiete nicht höher ist als der Immobilienwert geteilt durch 18,6 (Deckelung / Begrenzung). Das ist bei Wohnimmobilien selten der Fall, denn der Faktor 18,6 bedeutet, dass die Mietrendite mehr als 5,38 Prozent betragen müsste.
Sollte der Wert (Jahresmiete : 18,6) dennoch höher sein, dann müssen Sie diesen anstatt der Jahresmiete einsetzen.
Beispiel
Immobilienwert beträgt 200.000 Euro, Jahresmiete 12.000 Euro.
Der Immobilienwert geteilt durch 18,6 ergibt 10.753 Euro (200.000 Euro : 18,6).
Hier ist anstatt der Jahresmiete der Wert 10.753 Euro in der obigen Formel einzusetzen.
Immobilienwert ermitteln
Der Immobilienwert entspricht dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Gemeint ist damit der Marktwert, den Sie bei Verkauf der Immobilie erhalten würden. Nicht berücksichtigt werden Immobilienkredite, Wohnrecht oder andere Belastungen.
Unser Online Wohnrecht Rechner greift auf aktuelle Datenbanken zu und gibt Ihnen einen ersten Anhaltspunkt für den Verkehrswert Ihrer Immobilie.
Bei einer Vereinbarung über Leibrentenzahlungen, bei Schenkungen oder einem Erbfall ist es zudem oftmals angebracht, dass Sie ein Wertgutachten erstellen lassen.
3 Kapitalwertfaktor
Das Wohnrecht berechnen Sie mit Hilfe des Kapitalwerts:
Der Kapitalwertfaktor für ein lebenslanges Wohnrecht kann ganz einfach der Tabelle des Bundesfinanzministeriums entnommen werden. In der unterstehenden Tabelle erhalten Sie einen aktuellen Auszug für die Berechnung des lebenslangen Wohnrechts. Der Kapitalwertfaktor (oder „Barwertfaktor“ oder „Vervielfältiger“) ergibt sich aus der Lebenserwartung unter Berücksichtigung von Zwischenzinsen und Zinseszinsen. Das Finanzamt nimmt hier Zinsen von konstant 5,5 Prozent an.
Die Tabelle, die notwendig ist, um das Wohnrecht zu berechnen, wird jährlich aktualisiert. Sie beinhaltet Kapitalwerte, sowie Lebenserwartungen für Männer und Frauen in Abhängigkeit zum aktuellen Lebensalter in Deutschland.
4 Wert des Wohnrechts
Im letzten Schritt können Sie das lebenslange Wohnrecht berechnen. Der Wert des Wohnrechts ergibt sich aus der Multiplikation von Kapitalwert und Jahreswert. Bei Immobilien entspricht dieser der Jahresmiete, höchstens jedoch dem Immobilienwert geteilt durch 18,6.
Wohnrecht Tabelle 2024
Die Tabelle mit der sperrigen Bezeichnung “Berechnung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung; Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2024” ist grundlegend für Nießbrauch- und Wohnrecht Berechnungen, wenn es um den Wohnrechtwert aus steuerlichen Gründen geht. Hier ist der aktuelle Auszug aus der Tabelle, dazu gehören lebenslanges Wohnrecht und Nießbrauch:
| Männer | Frauen | |||
|---|---|---|---|---|
| Vollendetes Lebensalter | Durchschnittliche Lebenserwartung | Kapitalwertfaktor | Durchschnittliche Lebenserwartung | Kapitalwertfaktor |
| 0 Jahre | 78,33 | 18,400 | 83,18 | 18,464 |
| 20 Jahre | 58,77 | 17,879 | 63,56 | 18,060 |
| 40 Jahre | 39,37 | 16,412 | 43,88 | 16,899 |
| 50 Jahre | 30,05 | 14,943 | 34,30 | 15,704 |
| 60 Jahre | 21,46 | 12,760 | 25,18 | 13,830 |
| 70 Jahre | 14,15 | 9,924 | 16,84 | 11,099 |
| 80 Jahre | 7,97 | 6,489 | 9,49 | 7,442 |
| 90 Jahre | 3,56 | 3,242 | 4,16 | 3,730 |
Hier ist die vollständige Tabelle des Bundesfinanzministeriums für Stichtage ab dem 1. Januar 2024 abrufbar.
Die Tabelle für das Jahr 2023 ist hier abrufbar .
Die Tabelle des Bundesfinanzministeriums, die die Finanzbehörden verwenden, basiert auf den aktuellen Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts, unterschieden nach weiblichen und männlichen Geschlecht. Hier finden Sie die aktuelle Sterbetafel (Periodensterbetafel) 2022 für Männer und für Frauen .
Einfacher geht es mit unserem Wohnrecht-Rechner. Dieser enthält bereits alle aktuellen Kapitalwertfaktoren.
Wohnrecht Rechner: Online-Berechnung des Werts von Nießbrauch und Wohnrecht
Mit unserem Online-Wohnrecht-Rechner können Sie das Wohnrecht mit wenigen Klicks berechnen lassen.
Für die Wohnrecht Berechnung müssen Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie kennen und die aktuelle Netto-Miete angeben, die Ihre Immobilie in der Vermietung erwirtschaften würde. Wenn Sie die Werte nicht kennen, dann hilft Ihnen unser umfangreicher Online-Rechner mit Expertenmodus. Hier werden Immobilienwert und Mietpreis anhand weniger Angaben ermittelt.
Mit dem Rechner können Sie die verschiedenen Varianten vergleichen, mit denen Sie ihre Immobilie zu Geld machen können und dennoch ein Wohnrecht behalten. Hierzu gehören zum Beispiel die Leibrente, der Teilverkauf, der Verkauf mit Nießbrauch oder der Verkauf mit Rückanmietung.
Berechnung Wert des Wohnrechts, wenn dieses zeitlich befristet ist
Üblich ist ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Jedoch ist es auch möglich, dass ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch zeitlich befristet wird. Zeitlich befristetes Nießbrauchrecht oder Wohnrecht berechnen Sie analog zu dem lebenslangen Wohnrecht, nur mit einer wichtigen Änderung:
Es ist der Kapitalwert für die zeitlich befristete Wohnrecht Berechnung zu verwenden. Dieser berücksichtigt ebenfalls einen Zinssatz von 5,5 Prozent, siehe Tabelle.
Es gibt weitere Besonderheiten bei der Wohnrecht Berechnung. Nachfolgend sind die weiteren Informationen zu finden.
| Laufzeit in Jahren | Kapitalwert |
|---|---|
| 1 Jahr | 0,974 |
| 5 Jahre | 4,388 |
| 10 Jahre | 7,745 |
| 15 Jahre | 10,314 |
| 25 Jahre | 13,783 |
| 50 Jahre | 17,397 |
Wie kann ich das Wohnrecht berechnen bei mehreren Wohnrecht- oder Nießbrauchberechtigten?
In einem eigenen Artikel haben wir die Informationen zur Berechnung des Wohnrechts oder Nießbrauchrechts zusammengefasst, wenn mehrere Berechtigte für eine Wohnung oder ein Haus ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht besitzen.
Mehrere Personen mit Nießbrauchrecht
Berechnung Wert des Wohnrechts bei mehreren Nießbrauchberechtigten
Gesundheitszustand bei der Berechnung Wohnrecht
Eine heikle Frage ist, ob der Gesundheitszustand berücksichtigt werden darf, wenn Sie den Wert des Wohnrechts berechnen wollen. Wir haben die Antworten dazu:
Wohnrecht und Gesundheitsprüfung
Lebenslanges Wohnrecht: Keine Überprüfung des Gesundheitszustands
Fazit: Eine einfache Formel schafft Klarheit
Zuerst müssen Sie unterscheiden, ob Sie ein zeitlich befristetes oder lebenslanges Wohnrecht berechnen. Das Nießbrauchrecht oder Wohnrecht wird seitens der Finanzbehörden mit einer einfachen Formel berechnet werden. Es müssen lediglich der Kapitalwertfaktor und die Jahresmiete bekannt sein. Das schafft zumindest bei Steuerfragen Klarheit und Rechtssicherheit.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, dann empfehlen wir Ihnen unseren Online-Rechner, der Wohnrecht und andere unterschiedliche Modelle umfassend vergleicht. In unserem Schnell-Check erfahren Sie zudem, welches Modell am besten zu Ihnen passt.
Im Übrigen ist die Berechnung von Wohnrecht und Nießbrauch eine wichtige Voraussetzung, wenn Sie Ihre Immobilie verrenten wollen und hierfür die Leibrente berechnen.
Haben Sie Erfahrungen mit Nießbrauch oder Wohnrecht berechnen gemacht, dann schreiben Sie uns bitte und helfen Sie anderen.
Bleiben Sie auf dem Laufenden!
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