Wohnrecht berechnen

Wohnrecht berechnen: Anleitung und Rechner für Wohnrecht-Berechnung

Mit einem Wohnrecht darf der Bewohner und Wohnrecht- oder Nießbrauchberechtigte eine Immobilie weiterhin bewohnen und zahlt dafür in der Regel keine Miete. Eine Immobilie ist weniger wert, wenn diese mit einem Wohnrecht belastet ist. Bei der Berechnung des Werts des Wohnrechts unterscheidet die Finanzverwaltung nicht, ob es sich um ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht handelt. Das Wohnrecht ist ein persönliches Recht, das dem Bewohner in der Regel lebenslang zusteht. Wie sich ein lebenslanges Wohnrecht von einem zeitlich befristeten Wohnrecht unterscheidet, erklären wir ebenfalls in diesem Ratgeber. Außerdem können Sie mit unserem Wohnrecht-Rechner den Wert Ihres Wohnrechts berechnen.

Autoren: JV TV Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 26.06.2021 | Lesezeit: 19 Minuten | Drucken

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Wohnrecht berechnen

Wohnrecht berechnen: Formel und das Wichtigste in aller Kürze

Ein lebenslanges Wohnrecht zu berechnen ist nicht kompliziert. Sie erhalten von uns zur Berechnung die passende Formel und die notwendige Tabelle. Oder nutzen Sie unseren Wohnrecht-Onlinerechner.

  • Formel: Jahresmiete × Kapitalwertfaktor = Wert des Wohnrechts
  • Jahresmiete = Nettokaltmiete pro Monat x 12
  • Kapitalwertfaktor = abhängig von Alter und Geschlecht (siehe Tabelle unten)
  • Die Jahresmiete darf höchstens dem Immobilienwert geteilt durch 18,6 entsprechen.

Unten finden Sie die ausführliche Schritt-für-Schritt-Anleitung, um den Wert des lebenslangen Wohnrechts zu berechnen.

Unterscheiden sich Berechnungen von Nießbrauch und Wohnrecht?

Finanzamt Steuern Immobilien

Es gibt unterschiedliche Gründe für eine Wohnrecht- oder Nießbrauch-Berechnung. Ein häufiger Anwendungsfall ist die Berechnung in Zusammenhang mit der Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer bei Nießbrauch-Immobilien. Die Finanzverwaltung macht es sich einfach. Hinsichtlich der Wertbetrachtung bei Steuerfragen gibt es für das Finanzamt keinen Unterschied zwischen der Berechnung des Wohnrechts und der Berechnung eines Nießbrauchrechts. Dabei gibt es Unterschiede zwischen Wohnrecht, Wohnungsrecht oder Nießbrauchrecht. Private Anbieter, zum Beispiel für Immobilien-Leibrenten, werden ihre eigene Berechnung und ihre eigene Formel für die Nießbrauch- und Wohnrecht Berechnung verwenden. Ein Nießbrauchrecht ist mit weiteren Vorteilen verbunden. Zum Beispiel kann der Berechtigte in der Regel seine Immobilie weitervermieten und er erhält die Mieteinnahmen. Mehr zu der Berechnung von Wohnrecht und Nießbrauch durch Leibrenten-Anbieter.

Wie kann ich den Wert des Wohnrechts berechnen?

Die Formel, die die Finanzbehörden anwenden, ist sehr einfach. Sie ist dem § 14 Bewertungsgesetz entnommen. Der Jahreswert, bei Immobilien ist das die Jahresmiete, wird mit dem Kapitalwertfaktor multipliziert. Ausnahme: Die Jahresmiete darf nicht höher sein als der Immobilienwert geteilt durch 18,6. Der Kapitalwertfaktor für die Formel und Berechnung eines Wohnrechts auf Lebenszeit wird der unten hinterlegten Tabelle des Statistischen Bundesamts entnommen und beinhaltet eine Verzinsung von 5,5 Prozent. Ein lebenslanges Wohnrecht zu berechnen unterscheidet sich von der Berechnung eines zeitlich befristeten Wohnrechts. Auf die Berechnung eines zeitlich befristeten Wohnrechts gehen wir weiter unten ein.

Das lebenslange Wohnrecht berechnen Sie folgendermaßen:

Jahresmiete *
1
× Kapitalwertfaktor
3
= Wohnrecht-Wert
4
* Dabei darf die Jahresmiete höchstens (Immobilienwert : 18,6) betragen.
2

Wie Sie das Wohnrecht berechnen können, zeigen wir zuerst anhand von Beispielen. Danach erhalten Sie die Detailinformationen zu der Formel zur Berechnung des Wohnrechts mit den Schritten 1 bis 4 und wir erklären Ihnen, welche Tabellen und Sterbetafel Sie benötigen.

Beispiel 1

Eine Wohnung hat einen Wert von 250.000 Euro. Die Monatsmiete beträgt 500 Euro. Der Verkäufer mit lebenslangem Wohnrecht ist männlich und 70 Jahre alt. Der Kapitalwertfaktor beträgt gemäß Sterbetafel 10,040.

Die Formel und Ergebnis lauten:

Die Jahresmiete ist nicht höher als der Immobilienwert geteilt durch 18,6.
6.000 € × 10,040 = 60.240 €
Jahresmiete
(12 Monate × 500 €)
Kapitalwertfaktor Wert Wohnrecht

Beispiel 2

Ein Haus hat einen Wert von 100.000 Euro. Die Monatsmiete beträgt 500 Euro. Die Verkäuferin mit lebenslangem Nießbrauchrecht ist weiblich und 80 Jahre alt. Der Kapitalwertfaktor beträgt gemäß Sterbetafel 7,484.

Hier greift die Begrenzung: Der Wert der Jahresmiete darf maximal dem Immobilienwert geteilt durch 18,6 betragen. (§ 16 BewG).

Rechnung: 100.000 Euro (Wert der Immobilie) : 18,6 = 5.376 Euro

Nachdem die Jahresmiete 6.000 Euro beträgt, liegt diese über den 18,6ten Teil des Immobilienwerts. Somit ist nicht die Jahresmiete, sondern der Wert 5.376 Euro anzusetzen.

Die Formel und Ergebnis lauten:

Mit Begrenzung: Die Jahresmiete ist höher als der Immobilienwert geteilt durch 18,6.
5.376 € × 7,484 = 40.234 €
Jahresmiete
(Begrenzung siehe oben)
Kapitalwertfaktor Wert Wohnrecht

Detailinformationen (1) bis (4) Formel Berechnung Wohnrecht:

1 Jahresmiete

Bei Immobilien ist als Jahreswert die (fiktive) Jahresmiete anzusetzen.

Die Jahresmiete entspricht der Nettokaltmiete pro Monat x 12. Unter Nettokaltmiete (NKM) versteht man den Mietpreis ohne Betriebskosten. Es geht also nur um die Mietkosten für die Nutzung der Räumlichkeiten. Es sind keine Stromkosten, Heizungskosten, Grundsteuer, Hausmeister oder sonstige Kosten enthalten (im Gegensatz zur Bruttokaltmiete oder ‘Warmmiete’).

Aktuelle Nettokaltmiete ermitteln

Bei eigengenutzten Immobilien müssen Sie den Mietpreis einer vergleichbaren Immobilie ermitteln. Unser Online-Wohnrecht-Rechner hilft Ihnen dabei und nutzt aktuelle Datenbanken. Alternativ können Sie in Immobilienportalen die aktuell vergleichbaren Mietangebote studieren. Hilfreich sind die offiziellen Mietpreisspiegel und zugehörige Berechnungsprogramme, die viele Städte zur Verfügung stellen.

2 Höchstens jedoch Immobilienwert geteilt durch 18,6 (selten)

Bitte prüfen Sie immer, ob die Jahresmiete nicht höher ist als der Immobilienwert geteilt durch 18,6 (Deckelung / Begrenzung). Das ist bei Wohnimmobilien selten der Fall, denn der Faktor 18,6 bedeutet, dass die Mietrendite mehr als 5,38 Prozent betragen müsste.

Sollte der Wert (Jahresmiete : 18,6) dennoch höher sein, dann müssen Sie diesen anstatt der Jahresmiete einsetzen.

Beispiel

Immobilienwert beträgt 200.000 Euro, Jahresmiete 12.000 Euro.
Der Immobilienwert geteilt durch 18,6 ergibt 10.753 Euro (200.000 Euro : 18,6).
Hier ist anstatt der Jahresmiete der Wert 10.753 Euro in der obigen Formel einzusetzen.

Immobilienwert ermitteln

Der Immobilienwert entspricht dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Gemeint ist damit der Marktwert, den Sie bei Verkauf der Immobilie erhalten würden. Nicht berücksichtigt werden Immobilienkredite, Wohnrecht oder andere Belastungen.

Unser Online Wohnrecht Rechner greift auf aktuelle Datenbanken zu und gibt Ihnen einen ersten Anhaltspunkt für den Verkehrswert Ihrer Immobilie.

Bei einer Vereinbarung über Leibrentenzahlungen, bei Schenkungen oder einem Erbfall ist es zudem oftmals angebracht, dass Sie ein Wertgutachten erstellen lassen.

3 Kapitalwertfaktor

Das Wohnrecht berechnen Sie mit Hilfe des Kapitalwerts:

Der Kapitalwertfaktor für ein lebenslanges Wohnrecht kann ganz einfach der Tabelle des Bundesfinanzministeriums entnommen werden. In der unterstehenden Tabelle erhalten Sie einen aktuellen Auszug für die Berechnung des lebenslangen Wohnrechts. Der Kapitalwertfaktor (oder „Barwertfaktor“ oder „Vervielfältiger“) ergibt sich aus der Lebenserwartung unter Berücksichtigung von Zwischenzinsen und Zinseszinsen. Das Finanzamt nimmt hier Zinsen von konstant 5,5 Prozent an.

Die Tabelle, die notwendig ist, um das Wohnrecht zu berechnen, wird regelmäßig aktualisiert. Sie beinhaltet Kapitalwerte, sowie Lebenserwartungen für Männer und Frauen in Abhängigkeit zum aktuellen Lebensalter in Deutschland.

4 Wert des Wohnrechts

Im letzten Schritt können Sie das lebenslange Wohnrecht berechnen. Der Wert des Wohnrechts ergibt sich aus der Multiplikation von Kapitalwert und Jahreswert. Bei Immobilien entspricht dieser der Jahresmiete, höchstens jedoch dem Immobilienwert geteilt durch 18,6.

Berechnung Wohnrecht Tabelle

Die Tabelle ist grundlegend für Nießbrauch- und Wohnrecht Berechnungen, wenn es um den Wohnrechtwert aus steuerlichen Gründen geht. Hier ist ein Auszug aus der Tabelle für lebenslange Nutzungen, dazu gehören lebenslanges Wohnrecht und Nießbrauch:

Quelle: Bundesministerium der Finanzen, Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2021. Veröffentlicht am 28.10.2020. Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen oder Leistungen. Auszug der Tabelle mit Kapitalwertfaktor in Abhängigkeit von Alter und Geschlecht.
Männer Frauen
Vollendetes
Lebensalter
Durchschnittliche
Lebenserwartung
Kapitalwert­faktor Durchschnittliche
Lebenserwartung
Kapitalwert­faktor
0 Jahre 78,63 18,404 83,36 18,466
20 Jahre 59,10 17,893 63,75 18,067
40 Jahre 39,69 16,451 44,07 16,917
60 Jahre 21,77 12,858 25,39 13,884
70 Jahre 14,40 10,040 17,02 11,171
80 Jahre 8,08 6,561 9,56 7,484
90 Jahre 3,72 3,374 4,28 3,826

Hier ist die vollständige Tabelle des Bundesfinanzministeriums . Oder Sie nutzen komfortabel unseren Wohnrecht-Rechner, der alle aktuellen Kapitalwertfaktoren enthält:

Wohnrecht Rechner: Online-Berechnung des Werts von Nießbrauch und Wohnrecht

Mit unserem Online-Wohnrecht-Rechner können Sie das Wohnrecht mit wenigen Klicks berechnen lassen.

Wert von Nießbrauch und Wohnrecht berechnen

Wir garantieren nicht für die Richtigkeit und Vollständigkeit des Berechnungstools. Es ist die aktuelle Sterbetafel des Bundesfinanzministeriums BMF hinterlegt.

Alter:

.
.

Geschlecht:

Wert Ihrer Immobilie:

.
.

Miete pro Monat:

.
.

∑ Wert der Immobilie mit Nießbrauchrecht:

0 €

0 € x 0 € = 0 €
Kapitalwert­faktor Jahres­miete Gesamtwert des Nießbrauch­rechts
0 € 0 € = 0 €
Wert Ihrer Immobilie Gesamtwert des Nießbrauch­rechts Gesamtwert der Immobilie mit Nießbrauchrecht

Für die Wohnrecht Berechnung müssen Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie kennen und die aktuelle Netto-Miete angeben, die Ihre Immobilie in der Vermietung erwirtschaften würde. Wenn Sie die Werte nicht kennen, dann hilft Ihnen unser umfangreicher Online-Rechner mit Expertenmodus. Hier werden Immobilienwert und Mietpreis anhand weniger Angaben ermittelt.

Mit dem Rechner können Sie die verschiedenen Varianten vergleichen, mit denen Sie ihre Immobilie zu Geld machen können und dennoch ein Wohnrecht behalten. Hierzu gehören zum Beispiel die Leibrente, der Teilverkauf, der Verkauf mit Nießbrauch oder der Verkauf mit Rückanmietung.

Online-Immobilien-Rechner Leibrente Teilverkauf Immobilienkredit

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Immobilienwert, Immobilienkredit, Leibrente, Teilverkauf, Nießbrauch und Rückanmietung online berechnen lassen und vergleichen. Kostenfrei und ohne Anmeldung.

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Berechnung Wert des Wohnrechts, wenn dieses zeitlich befristet ist

Üblich ist ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Jedoch ist es auch möglich, dass ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch zeitlich befristet wird. Zeitlich befristetes Nießbrauchrecht oder Wohnrecht berechnen Sie analog zu dem lebenslangen Wohnrecht, nur mit einer wichtigen Änderung:

Es ist der Kapitalwert für die zeitlich befristete Wohnrecht Berechnung zu verwenden. Dieser berücksichtigt ebenfalls einen Zinssatz von 5,5 Prozent, siehe Tabelle.

Es gibt weitere Besonderheiten bei der Wohnrecht Berechnung. Nachfolgend sind die weiteren Informationen zu finden.

Auszug der Tabelle mit Kapitalwerten zur Berechnung des zeitlich befristeten Wohnrechts. Vollständige Tabelle: Anlage 9a des BewG
Laufzeit in Jahren Kapitalwert
1 Jahr 0,974
5 Jahre 4,388
10 Jahre 7,745
15 Jahre 10,314
25 Jahre 13,783
50 Jahre 17,397

Wie kann ich das Wohnrecht berechnen bei mehreren Wohnrecht- oder Nießbrauchberechtigten?

In einem eigenen Artikel haben wir die Informationen zur Berechnung des Wohnrechts oder Nießbrauchrechts zusammengefasst, wenn mehrere Berechtigte für eine Wohnung oder ein Haus ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht besitzen.

Lesen Sie hierzu

Wohnrecht Nießbrauch berechnen

Gesundheitszustand bei der Berechnung Wohnrecht

Eine heikle Frage ist, ob der Gesundheitszustand berücksichtigt werden darf, wenn Sie den Wert des Wohnrechts berechnen wollen. Wir haben die Antworten dazu:

Lesen Sie hierzu

Lebenslanges Wohnrecht

Fazit: Eine einfache Formel schafft Klarheit

Zuerst müssen Sie unterscheiden, ob Sie ein zeitlich befristetes oder lebenslanges Wohnrecht berechnen. Das Nießbrauchrecht oder Wohnrecht wird seitens der Finanzbehörden mit einer einfachen Formel berechnet werden. Es müssen lediglich der Kapitalwertfaktor und die Jahresmiete bekannt sein. Das schafft zumindest bei Steuerfragen Klarheit und Rechtssicherheit.

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, dann empfehlen wir Ihnen unseren Online-Rechner, der Wohnrecht und andere unterschiedliche Modelle umfassend vergleicht. In unserem Schnell-Check erfahren Sie zudem, welches Modell am besten zu Ihnen passt.

Haben Sie Erfahrungen mit Nießbrauch oder Wohnrecht berechnen gemacht, dann schreiben Sie uns bitte und helfen Sie anderen.

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