Hausverkauf mit Nießbrauch

Bestmöglicher Verkauf von Haus oder Wohnung mit Nießbrauch

Verkauf mit Nießbrauch: Dank eines Nießbrauchs oder Wohnrechts können Sie trotz Verkauf von Haus oder Wohnung gesichert wohnen bleiben. Das Nießbrauchrecht oder Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Sie verkaufen, bleiben wohnen und zahlen je nach Vereinbarung keine Miete. Ein Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch erzielt allerdings einen erheblich geringeren Kaufpreis im Vergleich zu einem unbelasteten Verkauf. Es sind individuelle Ausgestaltungen möglich. Käufer sind in der Regel private Kapitalanleger oder spezialisierte Unternehmen.

Autoren: JV TV Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 21.06.2021 | Lesezeit: 28 Minuten | Drucken

Verkauf mit Nießbrauch Immobilie

Wohnungs- oder Hausverkauf mit Nießbrauch im Überblick

Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht?


Sie können Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen und gleichzeitig mit einem Nießbrauch oder einem Wohnrecht sicherstellen, dass Sie wohnen bleiben. Ein Nießbrauchrecht ist weitergehend. Dieses umfasst neben dem Recht zum Bewohnen der Immobilie, dem sogenannten Wohnrecht, dass Sie Ihre Immobilie sogar weitervermieten können und die Miete erhalten. Es handelt sich um höchstpersönliche Rechte, die nicht übertragen werden können und in der Regel auf Lebenszeit vereinbart werden. Wichtig ist, dass beim Verkauf von Haus oder Wohnung solche Rechte an erster Stelle im Grundbuch eingetragen werden. Nur dann sind die Rechte hundertprozentig gesichert. Alle wichtigen Informationen und Unterschiede zu Nießbrauchrecht und Wohnrecht erhalten Sie bei uns.

Übersicht: Mit Nießbrauch Haus verkaufen

Mit einem Verkauf von Haus, Grundstück oder Wohnung in Verbindung mit einem Nießbrauch nutzen Sie die aktuell hohen Immobilienpreise. Oder Sie haben andere Gründe für einen Verkauf von Haus oder Wohnung.

Mit dem Käufer können Sie individuelle Regelungen vereinbaren, zu denen Sie als Nießbrauchberechtigter wohnen bleiben. Oftmals wird ein lebenslanges Nießbrauchrecht oder Wohnrecht vereinbart. Alternativ kann dieses zeitlich befristet werden.

Kriterium Antwort Kurzinformation
Wohnrecht oder Nießbrauch
Sicher
Mit Nießbrauch- oder Wohnrecht an erstem Rang im Grundbuch
Sie bleiben Eigentümer
Nein
Sie sind nicht mehr Eigentümer, aber verbleiben wirtschaftlich Berechtigter.
Verkaufter Anteil Ihrer Immobilie 100 Prozent Vollständiger Verkauf.
Zahlungen an Sie Kaufpreis als Einmalzahlung Für die komplette Immobilie. Das Recht reduziert den Immobilienwert. Preisabschläge bei Immobilien mit Nießbrauch.
Kosten nach Abschluss
Niedrig
Nebenkosten sind durch die Bewohner zu tragen. Instandhaltung obliegt dem Käufer.
Aufwand nach Abschluss
Niedrig
Die Instandhaltung liegt üblicherweise nicht mehr bei Ihnen.
Einfacher Abschluss
Mittel
Individuelle Regelungen sind notwendig. Die Vertragsvereinbarung sollte anwaltlich geprüft werden.
Fazit Individuelle Vereinbarungen und Konditionen. Abschluss ist mit viel Aufwand verbunden. Auf Kapitalanleger reduzierter Käuferkreis und je nach Alter der Bewohner hohe Abschläge beim Kaufpreis im Vergleich zu einer unbelasteten Immobilie.

Die Regelungen zum Nießbrauch sind im Gesetz festgelegt § 1030 ff BGB , können aber individuell abweichend vereinbart werden. Weitere Informationen zu Rechten und Pflichten bei Nießbrauch haben wir für Sie in einem eigenen Ratgeber zusammengestellt:

Lesen Sie hierzu

Nießbrauch Rechte und Pflichten im Nießbrauchrecht und Wohnrecht

Sichere Variante: Nießbrauch oder Wohnrecht im Grundbuch eintragen

Wohnung oder Haus verkaufen mit Nießbrauch oder Wohnrecht – in der Regel zahlen Sie lebenslang keine Miete

Mit der Einräumung eines Nießbrauchrechts vereinbaren Sie, dass Sie trotz Verkauf lebenslang den Nutzen aus der verkauften Wohnung oder dem verkauften Haus ziehen. Das Recht auf Bewohnen der Immobilie gehört dazu. In den meisten Fällen zahlen Sie lebenslang keine Miete und können die Immobilie sogar weitervermieten. Die Konditionen können jedoch individuell geregelt werden. Manchmal wird eine Zahlung vereinbart oder das Wohn- und Nießbrauchrecht zeitlich befristet.

Wann ist ein Nießbrauch sicher?

Nießbrauch und Verkauf der Immobilie sicher vereinbaren

Ihr Recht wohnen zu bleiben wird notariell vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Damit dieses Recht nach Verkauf von Haus oder Wohnung gesichert bleibt, ist eine Eintragung an erster Rangstelle im Grundbuch unabdingbar. Das dingliche Recht bleibt selbst bei einer Insolvenz des neuen Eigentümers bestehen. Jeder neue Käufer der Immobilie muss das eingetragene Nießbrauchrecht oder Wohnrecht akzeptieren. Bei uns erhalten Sie weitere Informationen zum sicheren Wohnenbleiben mit Nießbrauch oder Wohnrecht.

Wir haben außerdem die Risiken für den Verkauf von Immobilienanteilen, zum Beispiel im Teilverkauf, näher beleuchtet. Wie sicher sind Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Insolvenzfall?

Lassen Sie die Verträge und Sicherheit von einem spezialisierten Rechtsanwalt prüfen. Besprechen Sie außerdem mit dem Notar, dass Sie Ihr Wohnrecht oder Nießbrauchrecht sicher sein müssen.

Warum sind Immobilien mit Nießbrauch für viele Käufer uninteressant?

Verständlicherweise reduziert der Nießbrauch den Wert einer Immobilie. Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung können aufgrund des Nießbrauchs nicht uneingeschränkt über ihr Eigentum verfügen. Der Besitz, also das Recht auf Wohnen, liegt bei einer anderen Person. Ein Haus oder eine Wohnung muss also mit einem Preisabschlag verkauft werden. Die Höhe des Wertabschlags für das Wohnrecht kann berechnet werden. Trotz hohem Abschlag ist es nicht einfach, ein Haus mit diesem Recht zu verkaufen. Das liegt an folgenden drei Gründen:

1.

Zahlungsbereite Käufergruppe der Eigennutzer fällt aus

Käufer von Immobilien für den Eigenbedarf haben eine hohe Zahlungsbereitschaft. Für die Käufer ist nicht die Mietrendite entscheidend. Bei einem Eigenheim spielen persönliche und emotionale Faktoren die große Rolle. Der Kauf einer Immobilie, die mit einem lebenslangem Wohnrecht belastet ist, scheidet für die meisten Eigennutzer aus. Sie können in absehbarer Zeit nicht einziehen und die Immobilie für sich nutzen. Vorstellbar ist ein Hausverkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch nur, wenn der Berechtigte ein sehr hohes Alter hat oder sich auf ein zeitlich befristetes Nießbrauchrecht einlässt. Dann ist es möglich, dass Eigennutzer die Immobilie für die spätere Nutzung erwerben.

2.

Keine Immobilienkredite bei Nießbrauch-Immobilien

Banken stehen der Finanzierung ablehnend gegenüber, wenn Immobilien an erster Rangstelle im Grundbuch eine Belastung haben. Die Verwertbarkeit der Immobilie ist damit aus Bankensicht stark eingeschränkt. In Folge dessen sind Immobilienkredite für Nießbrauch-Immobilien nicht möglich, oder nur zu sehr ungünstigen Konditionen erhältlich. Allerdings sind die aktuell extrem niedrigen Zinsen für Immobilienkredite ein wesentlicher Treiber für hohe Immobilienpreise. Wenn ein Käufer die attraktive Finanzierungskonditionen für sich nicht nutzen kann, oder die Immobilie nicht vollständig mit Eigenkapital bezahlen kann, dann scheidet er als möglicher Käufer aus. Die Käufergruppe reduziert sich damit auf wenige zahlungskräftige Kapitalanleger.

3.

Hohe Unsicherheit für den Käufer

Als dritter Grund kommt hinzu, dass Käufer der Immobilie einen sehr langen Zeitraum der Unsicherheit scheuen. Erst mit Ableben des Bewohners erlischt das Nießbrauch- oder Wohnrecht. Dann kann der Kapitalanleger das Haus oder die Wohnung ohne Nießbrauch renovieren, sanieren, weiterentwickeln und zu einem deutlich höheren Preis verkaufen. Eine Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht auf Lebenszeit bedeutet jedoch unter Umständen ein sehr langes Durchhaltevermögen. Nachvollziehbar ist, dass für viele, insbesondere private Kapitalanleger, das Risiko einer solchen Transaktion zu hoch ist. Die „Wette auf den Tod“ ist für einen Privatkäufer sehr spekulativ, wenn er nur wenige Immobilien im Portfolio hat. Schließlich ist von zunehmenden Lebenserwartungen auszugehen.

Wie hoch ist der Kaufpreis bei Verkauf von Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch?

Wie die Grafik verdeutlicht kommt als Käufer für Häuser und Wohnungen mit Nießbrauch oder Wohnrecht nur eine spitze Käufergruppe in Frage: Kapitalanleger, die viel Eigenkapital mitbringen und über eine entsprechend langfristige Anlagestrategie verfügen. Diese achten selbstverständlich auf eine ansprechende Rendite. Verständlicherweise reduziert der Nießbrauch den Wert einer Immobilie. Eine Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht wird für Kapitalanleger interessant, wenn sie im Einkauf besonders günstig ist, oder eine laufend hohe Rendite verspricht. Je nach Ausgestaltung kann ein Nießbrauch ohne weitere Kosten für den Bewohner vereinbart werden. Das ist für viele Verkäufer wichtig und durchaus üblich. Alternativ kann vereinbart werden, dass der Nießbrauch oder das Wohnrecht vergütet wird.

Kaufinteressenten für Immobilien mit Nießbrauch: Stark eingeschränkte Käufergruppe

Foto / Quelle: IMMO.info gemeinnützige GmbH

  • Verkauf und Vereinbarung eines kostenfreien Nießbrauch- oder Wohnrechts
    Hoher Abschlag auf den Immobilienwert aufgrund des Nießbrauch- oder Wohnrechts als Anreiz für den Käufer notwendig
  • Verkauf und Vereinbarung eines Entgelts für Nießbrauch oder Wohnrecht
    Wenn die Immobilie ohne Abschlag verkauft wird, dann muss das Entgelt für den Käufer eine attraktive Rendite versprechen
  • Mischformen: Abschlag und Entgelt für Nießbrauch oder Wohnrecht

In der Praxis gibt es viele Menschen, die ihre Immobilie gerne an einen Käufer unter Vereinbarung des Nießbrauchrechts verkaufen würden. Es gibt unterschiedliche Gründe für den Verkauf der Immobilie mit Wohnrecht und Nießbrauch. Sie würden dafür einen Abschlag in Kauf nehmen. Doch: Wie kann man den Abschlag, also den Wert der Immobilien mit Belastung durch Nießbrauch oder Wohnrecht berechnen?

Wenn Sie ein Nießbrauch Haus verkaufen wollen, dann ist die Immobilie aufgrund der Belastung weniger wert. Die Höhe der Wertreduktion hängt nachvollziehbar von der Lebenserwartung der berechtigten Personen ab. Hierfür sind Sterbetafeln anzuwenden, zu denen die Tabelle des Bundesfinanzministeriums gehört. Eine Gesundheitsprüfung ist jedoch nicht üblich. Es gibt weitere Faktoren zu beachten. In einem umfassenden Artikel geben wir Ihnen Ratschläge und eine Anleitung, um den Immobilienwert zu ermitteln.

Wie kann ich den Nießbrauch oder das Wohnrecht berechnen? Anleitung, Tabellen und Erklärungen, um den Immobilienwert selbst zu berechnen:

Nießbrauch Wohnrecht berechnen

Mit Nießbrauch Haus verkaufen: Wie finde ich einen Käufer?

Wir haben Ihnen die Gründe dargestellt, weshalb es nicht einfach ist, eine Wohnung oder ein Haus mit Nießbrauch zu verkaufen. Die Käufergruppe ist sehr spitz: Es kommen nur zahlungskräftige Kapitalanleger in Frage. Der Anlagehorizont geht über viele Jahre und damit muss der Käufer einverstanden sein. Hinzu kommt die mangelnde Finanzierbarkeit. Der Käufer muss oftmals den kompletten Kaufpreis und Nebenkosten, sowie die laufende Instandhaltung mit einhundert Prozent Eigenmitteln bezahlen. Am Ende führt das dazu, dass der Käufer sehr hohe Abschläge einkalkuliert und sich Angebot und Nachfrage kaum treffen. Die Transaktionen sind insbesondere unter Privatpersonen schwierig, aber nicht unmöglich, wenn beide Seiten realistische Vorstellungen haben. Wie verkaufe ich am besten meine Wohnung oder mein Haus mit Nießbrauch?

Hausverkauf mit Wohnrecht: Spezialisierte Makler und Vermittler

Vermittler und Makler für Verkauf von Nießbrauch-Immobilien

Für den Wohnungsverkauf oder Hausverkauf mit Wohnrecht können Sie einen Makler beauftragen. Dieser stößt auf dieselben Herausforderungen wie Sie: Der Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht ist nicht ganz einfach. Es ist Spezial-Know-how gefragt. Im Erfolgsfall erhält der Immobilienmakler eine Maklerprovision von Ihnen und vom Käufer, je nach Bundesland in Höhe von bis zu 7,14 Prozent. Es gibt spezialisierte Makler, die sich einen Bestand an Immobilienkäufern und Kapitalanlegern aufgebaut haben und Angebot und Nachfrage mit realistischen Konditionen zusammenführen können. Ein Spezialist für Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch ist zum Beispiel HausplusRente.de. Es gibt noch weitere Anbieter, die Sie unserer Auflistung entnehmen können.

Immobilienverrentung Teilverkauf Auswahl Anbieter Beitrag

Immobilienverrentung: Welchen Anbieter wählen?

Anbieter und Makler für Nießbrauch-Immobilien

Online-Plattformen: Nießbrauch Haus selbst verkaufen

Ein Privatverkauf ohne Makler ist nicht einfach. Sie müssen den passenden Interessenten für Ihre Wohnung oder Ihr Haus finden. Mit der Vereinbarung eines Wohnrechts oder Nießbrauchrechts im Grundbuch schränken Sie die Anzahl der Anfragen erheblich ein. Vorteilhaft ist jedoch, dass Sie sich und dem Käufer bei einem privaten Verkauf die Maklerprovision sparen. Die Käufergruppe achtet auf eine ausreichende Rendite und wird den Vorteil des provisionsfreien Verkaufs einkalkulieren.

Sie können Ihre Immobilie auf den bekannten Online-Plattformen anbieten. Sie sollten deutlich auf die Bedingungen eines Nießbrauchrechts hinweisen. Ansonsten erhalten Sie viele unpassende Anfragen.

Bei einem Privatverkauf sollten Sie sich unbedingt fachliche Unterstützung holen, damit Sie den Nießbrauch oder das Wohnrecht bei Verkauf sicher vereinbaren.

Ein Inserat der Immobilie bei Online-Portalen ist empfehlenswert. Diese verfügen über sehr hohe Reichweiten. Lediglich auf Printanzeigen oder andere Wege sollten Sie sich nicht beschränken. Sie sollten sich außerdem ausreichend Zeit lassen. Die größten Immobilienportale sind ImmoScout24.de, immowelt.de, immonet.de.

Immobilienplattformen, Portale und Vermittler für Haus oder Wohnung mit lebenslangem Nießbrauch oder Wohnrecht:

Immoscout Immonet Immowelt Portale Anbieter

Immonet, Immowelt und Immoscout 24

Was leisten Immobilienscout24, Immonet und Immowelt?

Hausverkauf mit Wohnrecht an spezialisierte Unternehmen

Es gibt Unternehmen, die sich auf den Erwerb von Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch spezialisiert haben. Im Gegensatz zu Privatpersonen halten die Firmen eine Vielzahl von Immobilien. Aufgrund dessen ist es ihnen möglich mit durchschnittlichen Laufzeiten, in Abhängigkeit von der Lebenserwartung, zu kalkulieren. Sie vermeiden ein Klumpenrisiko, das private Immobilieneigentümer oft eingehen. Des Weiteren haben die Firmen ihre eigenen Refinanzierungsmöglichkeiten über den Kapitalmarkt, Privatinvestoren und Bankenkredite, die dem Otto-Normal-Eigentümer nicht zur Verfügung stehen.

Anbieter für Hausverkauf mit Wohnrecht

Alternative: Verkauf der Immobilie ohne Nießbrauch, aber mit Rückanmietung

Ein Ausweg kann sein, dass kein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht im Grundbuch eingetragen wird. Damit kann die Immobilie von privaten Käufern wieder finanziert werden und findet einen größeren Interessentenkreis. Mit GNIW gibt es ein Unternehmen, das sich auf den Ankauf und die Rückanmietung von Immobilien konzentriert.

Zur Absicherung des Wohnrechts kann ein Mietvertrag abgeschlossen werden, der eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf durch den Käufer ausschließt. Damit ist das Wohnrecht dauerhaft möglich, allerdings verbleibt je nach Vertragsgestaltung und Vertragspartner ein kleines Restrisiko.

Großer Ratgeber: Verkauf der Immobilie ohne Nießbrauch und Wohnrecht. Wohnen bleiben durch Rückanmietung mit notariellem Mietvertrag:

Sales and lease back - Mietvertrag Rückanmietung Rückmietung

Weitere Alternativen zum Verkauf der Immobilie mit Nießbrauch

Es gibt weitere Lösungen, wie Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus zumindest teilweise verkaufen können und einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht erhalten.

  • Teilverkauf: Die letzten Jahre haben sich einige Unternehmen auf den teilweisen Ankauf von Immobilien mit Wohnrecht und Nießbrauch spezialisiert. Hierbei bleiben Sie mindestens zu 50 Prozent Miteigentümer.
  • Schon länger gibt es die Immobilienrente: Unternehmen kaufen Ihr Haus oder Ihre Wohnung und Sie erhalten eine Leibrente und ein lebenslanges Nießbrauchrecht.

Teilweiser Verkauf von Wohnung und Haus mit Nießbrauch oder Wohnrecht-Vereinbarung:

Immobilienrente: Verkauf der Nießbrauch-Immobilie gegen Leibrente:

Wir helfen Ihnen mit unserem Schnell-Check mit der Ermittlung des für Sie passenden Modells zum Verkauf von Haus oder Wohnung mit Nießbrauch. Unser Online-Rechner mit Expertenmodus bietet Ihnen zudem eine umfassende Kalkulation und Vergleich von Anbietern.

Vorteile und Nachteile: Hausverkauf mit Wohnrecht

Vorteile

Nachteile

  • Sofortige Liquidität bei Hausverkauf: Immobilienwert abzüglich des Werts für Nießbrauch oder Wohnrecht. Nutzung der hohen Immobilienpreise.
  • Volle Sicherheit: Wohnrecht oder Nießbrauchrecht werden im Grundbuch eingetragen.
  • Keine Spekulationssteuer: Steuerfreie Verkaufsgewinne sind bei Wohnungs- oder Hausverkauf in vielen Fällen möglich.
  • Kein Aufwand mehr für Instandhaltung oder größere Reparaturen.
  • Objekt mit Belastung im Grundbuch ist schwer verkäuflich. Erhebliche Kaufpreis-Abschläge für Hausverkauf mit Wohnrecht sind notwendig.
  • Vereinbarung zwischen Privatpersonen sind individuell und aufwändig, Beratungskosten für Rechtsanwalt und Steuerberater.
  • Wertsteigerungen nach Hausverkauf sind für Sie nicht mehr relevant.

Unser Fazit zum Immobilienverkauf mit Wohnrecht und Nießbrauch

Der Verkauf von Haus oder Wohnung unter Vereinbarung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts ist nicht einfach, denn der Käufer muss Nachteile in Kauf nehmen. Es kommt nur eine kleine Käufergruppe in Frage und der Verkauf ist nur mit erheblichen finanziellen Abschlägen möglich. Die Vereinbarungen der Rechte und Pflichten zum Nießbrauch oder Wohnrecht können individuell ausgestaltet werden. Wir empfehlen dazu eine rechtliche Beratung durch einen spezialisierten Anwalt. Es gibt außerdem spezialisierte Unternehmen und Alternativen.

Wir empfehlen Ihnen, dass Sie sich alle Varianten zum Versilbern Ihrer Immobilie ansehen, bevor Sie Ihre Entscheidung treffen. Unser Schnell-Check hilft Ihnen dabei.

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Ausdruck: 19.10.2021

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