Hausverkauf mit Nießbrauch
Nießbrauch: Wie funktioniert der Immobilienverkauf mit Wohnrecht?
Verkauf mit Nießbrauch: Dank eines Nießbrauchs oder Wohnrechts können Sie trotz Verkauf von Haus oder Wohnung gesichert wohnen bleiben. Das Nießbrauchrecht oder Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Sie verkaufen, bleiben wohnen und zahlen je nach Vereinbarung keine Miete. Ein Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch erzielt allerdings einen erheblich geringeren Kaufpreis als ein unbelasteter Verkauf. Es sind individuelle Ausgestaltungen möglich. Käufer sind in der Regel private Kapitalanleger oder spezialisierte Unternehmen.
Wohnungs- oder Hausverkauf mit Nießbrauch im Überblick
Nießbrauch oder Wohnrecht?
Übersicht: Mit Nießbrauch Haus verkaufen
Mit einem Verkauf von Haus, Grundstück oder Wohnung in Verbindung mit einem Nießbrauch nutzen Sie die aktuell hohen Immobilienpreise. Mehr Informationen: Gründe für einen Verkauf von Haus oder Wohnung.
Mit dem Käufer können Sie individuelle Regelungen vereinbaren, zu denen Sie als Nießbrauchberechtigter wohnen bleiben. Oftmals wird ein lebenslanges Nießbrauchrecht oder Wohnrecht vereinbart. Alternativ kann dieses zeitlich befristet werden.
Kriterium | Antwort | Kurzinformation |
---|---|---|
Wohnrecht oder Nießbrauch |
Sicher |
Mit Nießbrauch- oder Wohnrecht an erstem Rang im Grundbuch |
Sie bleiben Eigentümer |
Nein |
Sie sind nicht mehr Eigentümer, aber verbleiben beim Nießbrauch oder Wohnrecht wirtschaftlich Berechtigter. |
Verkaufter Anteil Ihrer Immobilie | 100 Prozent | Vollständiger Verkauf. |
Zahlungen an Sie | Kaufpreis als Einmalzahlung | Für die komplette Immobilie. Das Recht reduziert den Immobilienwert. Preisabschläge bei Immobilien mit Nießbrauch und Wohnrecht. |
Kosten nach Abschluss |
Niedrig |
Nebenkosten sind durch die Bewohner zu tragen. Instandhaltung obliegt dem Käufer. |
Aufwand nach Abschluss |
Niedrig |
Die Instandhaltung liegt üblicherweise nicht mehr bei Ihnen. |
Einfacher Abschluss |
Mittel |
Individuelle Regelungen sind notwendig. Die Vertragsvereinbarung sollte anwaltlich geprüft werden. |
Fazit | Individuelle Vereinbarungen und Konditionen. Abschluss ist mit viel Aufwand verbunden. Auf Kapitalanleger reduzierter Käuferkreis und je nach Alter der Bewohner hohe Abschläge beim Kaufpreis im Vergleich zu einer unbelasteten Immobilie. |
Die Regelungen zum Nießbrauch sind im Gesetz festgelegt § 1030 ff BGB , können aber individuell abweichend vereinbart werden. Weitere Informationen zu Rechten und Pflichten bei Nießbrauch haben wir für Sie in einem eigenen Ratgeber zusammengestellt:
Sichere Variante: Nießbrauch oder Wohnrecht im Grundbuch eintragen
Wohnung oder Haus verkaufen mit Nießbrauch oder Wohnrecht – in der Regel zahlen Sie lebenslang keine Miete
Mit der Einräumung eines Nießbrauchrechts vereinbaren Sie, dass Sie trotz Verkauf lebenslang den Nutzen aus der verkauften Wohnung oder dem verkauften Haus ziehen. Das Recht auf Bewohnen der Immobilie gehört dazu. In den meisten Fällen zahlen Sie lebenslang keine Miete und können die Immobilie sogar weitervermieten. Die Konditionen können jedoch individuell geregelt werden. Manchmal wird eine Zahlung vereinbart oder das Wohn- und Nießbrauchrecht zeitlich befristet.
Wann ist ein Nießbrauch sicher?
Ihr Recht wohnen zu bleiben wird notariell vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Damit dieses Recht nach Verkauf von Haus oder Wohnung gesichert bleibt, ist eine Eintragung an erster Rangstelle im Grundbuch unabdingbar. Das dingliche Recht bleibt selbst bei einer Insolvenz des neuen Eigentümers bestehen. Jeder neue Käufer der Immobilie muss das eingetragene Nießbrauchrecht oder Wohnrecht akzeptieren. Bei uns erhalten Sie weitere Informationen zum sicheren Wohnenbleiben mit Nießbrauch oder Wohnrecht.
Wir haben außerdem die Risiken für den Verkauf von Immobilienanteilen, zum Beispiel im Teilverkauf, näher beleuchtet. Wie sicher sind Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Insolvenzfall?
Warum sind Immobilien mit Nießbrauch für viele Käufer uninteressant?
Verständlicherweise reduziert der Nießbrauch den Wert einer Immobilie. Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung können aufgrund des Nießbrauchs nicht uneingeschränkt über ihr Eigentum verfügen. Der Besitz, also das Recht auf Wohnen, liegt bei einer anderen Person. Ein Haus oder eine Wohnung muss daher mit einem Preisabschlag verkauft werden. Die Höhe des Wertabschlags für das Wohnrecht kann berechnet werden. Trotz des hohen Abschlags ist es nicht einfach, ein Haus mit diesem Recht zu verkaufen. Das liegt an folgenden drei Gründen:
1.
Zahlungsbereite Käufergruppe der Eigennutzer fällt aus
Käufer von Immobilien für den Eigenbedarf haben eine hohe Zahlungsbereitschaft. Für diese Käufer ist nicht die Mietrendite entscheidend. Bei einem Eigenheim spielen persönliche und emotionale Faktoren eine große Rolle. Der Kauf einer Immobilie, die mit einem lebenslangen Wohnrecht belastet ist, scheidet für die meisten Eigennutzer aus. Sie können in absehbarer Zeit nicht einziehen und die Immobilie für sich nutzen. Interessant ist ein Hauskauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch für Selbstnutzer nur dann, wenn der Berechtigte ein sehr hohes Alter hat oder sich auf ein zeitlich befristetes Nießbrauchrecht einlässt. Dann ist es möglich, dass Eigennutzer die Immobilie für die spätere Nutzung erwerben.
2.
Keine Immobilienkredite bei Nießbrauch-Immobilien
Banken stehen der Finanzierung ablehnend gegenüber, wenn Immobilien an erster Rangstelle im Grundbuch eine Belastung haben. Die Verwertbarkeit der Immobilie ist damit aus Bankensicht stark eingeschränkt. In Folge dessen sind Immobilienkredite für Nießbrauch-Immobilien nicht möglich, oder nur zu sehr ungünstigen Konditionen erhältlich. Die aktuell extrem niedrigen Zinsen für Immobilienkredite sind ein wesentlicher Treiber für hohe Immobilienpreise. Wenn ein Käufer die attraktiven Finanzierungskonditionen für sich nicht nutzen kann oder die Immobilie nicht vollständig mit Eigenkapital bezahlen kann, dann scheidet er als möglicher Käufer aus. Die Käufergruppe reduziert sich damit auf wenige zahlungskräftige Kapitalanleger.
Lesen Sie außerdem: Immobilienkredite und Schwierigkeiten für Rentner und Selbständige
3.
Hohe Unsicherheit für den Käufer
Als dritter Grund kommt hinzu, dass Käufer einer Immobilie einen sehr langen Zeitraum der Unsicherheit scheuen. Erst mit Ableben des Bewohners erlischt das Nießbrauch- oder Wohnrecht. Dann kann der Kapitalanleger das Haus oder die Wohnung ohne Nießbrauch renovieren, sanieren, weiterentwickeln und zu einem deutlich höheren Preis verkaufen. Eine Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht auf Lebenszeit verlangt jedoch unter Umständen ein sehr langes Durchhaltevermögen. Nachvollziehbar ist, dass für viele, insbesondere private Kapitalanleger, das Risiko einer solchen Transaktion zu hoch ist. Die „Wette auf den Tod“ ist für einen Privatkäufer sehr spekulativ, wenn er nur wenige Immobilien im Portfolio hat. Schließlich ist von zunehmender Lebenserwartung auszugehen.
Wie hoch ist der Kaufpreis bei Verkauf von Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch?
Wie die Grafik verdeutlicht, sprechen Häuser und Wohnungen mit Nießbrauch oder Wohnrecht nur eine spezielle Käufergruppe an: Kapitalanleger, die viel Eigenkapital mitbringen und über eine entsprechend langfristige Anlagestrategie verfügen. Diese Anleger achten selbstverständlich auf eine ansprechende Rendite. Wie schon gesagt reduziert der Nießbrauch den Wert einer Immobilie. Eine Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht wird für Kapitalanleger interessant, wenn sie im Einkauf besonders günstig ist, oder eine laufend hohe Rendite verspricht. Je nach Ausgestaltung kann ein Nießbrauch ohne weitere Kosten für den Bewohner vereinbart werden. Das ist für viele Verkäufer wichtig und durchaus üblich. Alternativ kann vereinbart werden, dass der Nießbrauch oder das Wohnrecht vergütet wird.
- Verkauf und Vereinbarung eines kostenfreien Nießbrauch- oder Wohnrechts
Hoher Abschlag auf den Immobilienwert aufgrund des Nießbrauch- oder Wohnrechts als Anreiz für den Käufer notwendig - Verkauf und Vereinbarung eines Entgelts für Nießbrauch oder Wohnrecht
Wenn die Immobilie ohne Abschlag verkauft wird, dann muss das Entgelt für den Käufer eine attraktive Rendite versprechen - Mischformen: Abschlag und Entgelt für Nießbrauch oder Wohnrecht
Es gibt unterschiedliche Gründe für den Verkauf der Immobilie mit Wohnrecht und Nießbrauch. Doch: Wie kann man den Abschlag, also den Wert der Immobilien mit Belastung durch Nießbrauch oder Wohnrecht, berechnen?
Wenn Sie ein Nießbrauch Haus verkaufen wollen, dann ist die Immobilie aufgrund der Belastung weniger wert. Die Höhe der Wertreduktion hängt nachvollziehbar von der Lebenserwartung der berechtigten Personen ab. Hierfür sind Sterbetafeln anzuwenden, zu denen die Tabelle des Bundesfinanzministeriums für das Jahr 2024 gehört. Eine Gesundheitsprüfung ist jedoch nicht üblich. Es gibt weitere Faktoren zu beachten. In dem unten verlinkten Artikel geben wir Ihnen umfangreiche Ratschläge und eine Anleitung, um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.
Wie kann ich den Nießbrauch oder das Wohnrecht berechnen? Anleitung, Tabellen und Erklärungen, um den Immobilienwert selbst zu berechnen:
Wohnrecht berechnen
Wie hoch ist der Kaufpreis für Immobilien mit Nießbrauch in der Praxis? In einer regelmäßigen Auswertung vergleicht IMMO.info Wohnimmobilien mit und ohne Nießbrauch. Die letzte Studie ist über mehrere Monate erfolgt und kommt anhand von 74 Vergleichsobjekten zu dem Ergebnis, dass Nießbrauchobjekte mit zusätzlichen Abschlägen verkauft werden müssen. Auch nach Abzug des Wohnrechtwerts liegt der durchschnittliche Abschlage bei 13,2 Prozent. Weiterführende Informationen und mögliche Gründe für die notwendigen Preisabschläge finden Sie hier:
Immobilienpreise mit und ohne Nießbrauch im Vergleich
Mit Nießbrauch Haus verkaufen: Wie finde ich einen Käufer?
Wir haben Ihnen die Gründe dargestellt, weshalb es nicht einfach ist, eine Wohnung oder ein Haus mit Nießbrauch zu verkaufen. Die Käufergruppe ist klein: Es kommen nur zahlungskräftige Kapitalanleger in Frage. Der Anlagehorizont geht über viele Jahre und damit muss der Käufer einverstanden sein. Hinzu kommt die schwierige Immobilienfinanzierung. Der Käufer muss oftmals den kompletten Kaufpreis und Nebenkosten, sowie die laufende Instandhaltung mit einhundert Prozent Eigenmitteln bezahlen. Am Ende führt das dazu, dass der Käufer sehr hohe Abschläge einkalkuliert und sich Angebot und Nachfrage kaum treffen. Die Transaktionen sind insbesondere unter Privatpersonen schwierig, aber nicht unmöglich, wenn beide Seiten realistische Vorstellungen haben. Wie verkaufe ich am besten meine Wohnung oder mein Haus mit Nießbrauch?
Hausverkauf mit Wohnrecht: Spezialisierte Makler und Vermittler
Für den Wohnungsverkauf oder Hausverkauf mit Wohnrecht können Sie einen Makler beauftragen. Dieser stößt auf dieselben Herausforderungen wie Sie, Spezial-Know-how ist gefragt. Im Erfolgsfall erhält der Immobilienmakler eine Maklerprovision von Ihnen und vom Käufer, je nach Bundesland in Höhe von bis zu 7,14 Prozent. Es gibt spezialisierte Makler, die sich einen Stamm von Immobilienkäufern und Kapitalanlegern aufgebaut haben und Angebot und Nachfrage mit realistischen Konditionen zusammenführen können. Ein Spezialist für Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch ist zum Beispiel HausplusRente.de. Es gibt noch weitere Anbieter, die Sie unserer Auflistung entnehmen können.
Immobilienverrentung: Welchen Anbieter wählen?
Ohne Makler: Nießbrauch Haus selbst verkaufen
Ein Privatverkauf ohne Makler ist nicht einfach. Sie müssen den passenden Interessenten für Ihre Wohnung oder Ihr Haus finden. Mit der Vereinbarung eines Wohnrechts oder Nießbrauchrechts im Grundbuch schränken Sie die Anzahl der Anfragen erheblich ein. Vorteilhaft ist jedoch, dass Sie und der Käufer bei einem privaten Verkauf die Maklerprovision sparen. Die Käufergruppe achtet auf eine ausreichende Rendite und wird den Vorteil des provisionsfreien Verkaufs einkalkulieren.
Sie können Ihre Immobilie auf den bekannten Online-Plattformen anbieten. Sie sollten deutlich auf die Bedingungen eines Nießbrauchrechts hinweisen. Ansonsten erhalten Sie viele unpassende Anfragen.
Bei einem Privatverkauf sollten Sie sich unbedingt fachliche Unterstützung holen, damit Sie den Nießbrauch oder das Wohnrecht sicher vereinbaren.
Wir helfen Ihnen mit unserem Ratgeber für die Immobilienvermarktung ohne Makler.
Vorteile, Nachteile und Kosten beim Privatverkauf ohne Makler
Ohne Makler? Immobilienverkauf mit und ohne Makler im Vergleich
Ein Inserat der Immobilie bei Online-Portalen ist empfehlenswert. Diese verfügen über sehr hohe Reichweiten. Lediglich auf Printanzeigen oder eine Vermarktung im Freundes- und Bekanntenkreis sollten Sie sich nicht beschränken. Sie sollten sich außerdem ausreichend Zeit lassen, zumindest einige Monate. Die größten Immobilienportale sind ImmoScout24.de, immowelt.de, immonet.de.
Immobilienplattformen, Portale und Vermittler für Haus oder Wohnung mit lebenslangem Nießbrauch oder Wohnrecht:
Immonet, Immowelt und Immoscout 24
Hausverkauf mit Wohnrecht an spezialisierte Unternehmen
Es gibt Unternehmen, die sich auf den Erwerb von Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch spezialisiert haben. Im Gegensatz zu Privatpersonen halten die Firmen eine Vielzahl von Immobilien. Aufgrund dessen ist es ihnen möglich mit durchschnittlichen Laufzeiten, in Abhängigkeit von der Lebenserwartung, zu kalkulieren. Sie vermeiden ein Klumpenrisiko, das private Immobilieneigentümer oft eingehen. Des Weiteren haben die Firmen ihre eigenen Refinanzierungsmöglichkeiten über den Kapitalmarkt, Privatinvestoren und Bankenkredite, die dem Otto-Normal-Eigentümer nicht zur Verfügung stehen.
Anbieter für Hausverkauf mit Wohnrecht
Alternative: Verkauf der Immobilie ohne Nießbrauch, aber mit Rückanmietung
Eine Alternative zu dem komplizierten Vorgehen mit im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchrecht oder Wohnrecht kann sein, die Immobilie mit einem Vertrag zur Rückanmietung zu verkaufen. Damit kann die Immobilie von privaten Käufern wieder finanziert werden und findet einen größeren Interessentenkreis.
Mit GNIW gibt es ein Unternehmen, das sich auf den Ankauf und die Rückanmietung von Immobilien konzentriert. Zur Absicherung des Wohnrechts wird ein Mietvertrag abgeschlossen, der eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf durch den Käufer ausschließt. Damit ist das Wohnrecht dauerhaft möglich, allerdings verbleibt je nach Vertragsgestaltung und Vertragspartner ein kleines Restrisiko.Großer Ratgeber: Verkauf der Immobilie ohne Nießbrauch und Wohnrecht. Wohnen bleiben durch Rückanmietung mit notariellem Mietvertrag:
Rückmietverkauf: Lebenslanges Wohnrecht mit Mietvertrag
Rückmietverkauf: Wie funktioniert ein Mietvertrag auf Lebenszeit?
Weitere Alternativen zum Verkauf der Immobilie mit Nießbrauch
Es gibt weitere Lösungen, wie Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus zumindest teilweise verkaufen können und einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht erhalten.
- Teilverkauf: Die letzten Jahre haben sich einige Unternehmen auf den partiellen Ankauf von Immobilien mit Wohnrecht und Nießbrauch spezialisiert. Hierbei bleiben Sie mindestens zu 50 Prozent Miteigentümer.
- Schon länger gibt es die Immobilienrente: Unternehmen kaufen Ihr Haus oder Ihre Wohnung und Sie erhalten eine Leibrente und ein lebenslanges Nießbrauchrecht.
Partieller Verkauf von Wohnung und Haus mit Nießbrauch oder Wohnrecht-Vereinbarung:
Immobilienrente: Verkauf der Nießbrauch-Immobilie gegen Leibrente oder Zeitrente:
Wir helfen Ihnen mit unserem Schnell-Check mit der Ermittlung des für Sie passenden Modells zum Verkauf von Haus oder Wohnung mit Nießbrauch. Unser Online-Rechner mit Expertenmodus bietet Ihnen zudem eine umfassende Kalkulation und einen Vergleich von Anbietern.
Vorteile und Nachteile: Hausverkauf mit Wohnrecht
Vorteile | Nachteile |
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Unser Fazit zum Immobilienverkauf mit Wohnrecht und Nießbrauch
Der Verkauf von Haus oder Wohnung unter Vereinbarung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts ist nicht einfach, denn der Käufer muss Nachteile in Kauf nehmen. Es kommt nur eine kleine Käufergruppe in Frage und der Verkauf ist nur mit erheblichen finanziellen Abschlägen möglich. Die Vereinbarungen der Rechte und Pflichten zum Nießbrauch oder Wohnrecht können individuell ausgestaltet werden. Wir empfehlen dazu eine rechtliche Beratung durch einen spezialisierten Anwalt. Es gibt außerdem spezialisierte Unternehmen und Alternativen.
Wir empfehlen Ihnen, dass Sie sich alle Varianten zum Versilbern Ihrer Immobilie ansehen, bevor Sie Ihre Entscheidung treffen. Unser Schnell-Check hilft Ihnen dabei.
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Ausdruck: 09.12.2024
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