Sparkasse Bremen Flexi - Wunsch­immobilie und Eigenheim sichern
Quellen: Angaben des Unternehmens auf der Webseite und Pressemitteilungen, Stand November 2023, Unternehmensregister

Sparkasse Bremen flexi

Firmenname (Handelsregister) Sparkasse Bremen flexi GmbH (HRB 37667 HB)
Sitz Universitätsallee 14, 28359 Bremen
Anzahl Mitarbeiter 7
Gründungsdatum 24. Januar 2022
Gründer Sparkasse Bremen
Eigentümer Die Sparkasse Bremen AG zu 100%
Geschäftsführung Sönke Schumacher, Sven-Olaf Stührmann
Prokuristen Alexander Löde, Stefan Nökel
Gesamtvolumen 60 Objekte seit Start Anfang 2022
Webseite flexi-immovation.de
Tätigkeit Schwerpunkte Mietkauf / Optionskauf von Immobilien: Erst wohnen, dann Eigenheim kaufen

Seit Mai 2021 in den Startlöchern und seit Februar 2022 auf dem Markt, hat sich das Immobilienunternehmen "Sparkasse Bremen flexi GmbH" zu einem vielversprechenden Konzept entwickelt. „Wir wollten ein Produkt ganz aus Kundensicht entwickeln“, erzählt Sönke Schumacher gegenüber IMMO.info. „Eines, das den Wohnbedürfnissen junger Menschen zwischen 25 bis 40 Jahren entspricht.“ Diese haben oft kein oder nur wenig Eigenkapital, wollen aber trotzdem in absehbarer Zeit eine Immobilie besitzen, wenn der Standort beruflich passt.

Gründergeist bei der Sparkasse Bremen

Flexi Mitarbeiter Sparkasse Bremen

Mitarbeiter der Sparkasse Bremen Flexi entwickeln ein Optionskauf-Modell. Zunächst für Bremen, weitere Städte sollen folgen.

Hinter der Sparkasse Bremen flexi GmbH steckt ein kleines Team von sieben Mitarbeitern. „Bei uns herrscht schon ein bisschen Startup-Flair“, sagt Schumacher. Er und seine Kollegen haben es sich zur Aufgabe gemacht, den Immobilienerwerb neu zu denken. Konkret bedeutet das: Familien oder Singles können ohne Eigenkapital in ihre Wunschimmobilie einziehen und diese erst später erwerben. Das Unternehmen unterstützt sie auf dem Weg zum Eigenheim.

Optionskauf-Lösung für den Immobilienerwerb

So funktioniert Flexi

Der Prozess für Kunden, die „Flexi“ der Sparkasse Bremen nutzen möchten, umfasst vier Schritte:

Vier Schritte zum Mietkauf / Optionskauf

1. Immobilienauswahl – nicht jedes Objekt kommt in Frage

Interessenten bieten dem Flexi-Team eine Immobilie an, die sie bewohnen und eventuell später kaufen möchten. „Dafür muss man kein Sparkassenkunde sein“, betont Sönke Schumacher. Viel wichtiger ist, dass die Wohnung oder das Haus in Bremen liegt und eine Energieeffizienzklasse zwischen A und D hat. Es sollte also kein größerer Sanierungsstau bestehen, beispielsweise durch eine notwendige energetische Sanierung.

Neben Bestandsgebäuden interessiert sich das Flexi-Team auch für Neubauten. Die Immobilie muss immer das Eigenheim sein. Anlageobjekte oder Ferienwohnungen sind ausgeschlossen.

Alternativ bietet die Sparkasse Bremen Flexi eine kleine Anzahl an Wohnungen und Häusern an, die sie für den Mietkauf in den Bestand genommen hat.

Etwa zwei bis drei von zehn angebotenen Immobilien werden angenommen

Das Flexi-Team prüft das Immobilienangebot auf Herz und Nieren. Dazu nutzt es KI-gestützte Tools, die den Marktpreis ermitteln. Zusätzlich ist ein Bausachverständiger im Einsatz, der die Immobilie begutachtet. „Etwa zwei bis drei von zehn angebotenen Immobilien werden angenommen“.

2. Flexi verhandelt den Preis, kauft die Immobilie und übernimmt die Kaufnebenkosten.

Makler und Verkäufer reagieren unterschiedlich darauf, dass eine Bank die Immobilie für die späteren Eigentümer kaufen will. „Dass hinter Flexi die Bremer Sparkasse als professioneller Käufer steht und man kurzfristig zum Notar gehen kann, überzeugt die Verkäufer am Ende aber doch“, erzählt Schumacher. Außerdem sei dann Spielraum für günstigere Kaufpreise vorhanden.

Wenn die Immobilie für Flexi und die zukünftigen Bewohner geeignet ist, kauft das Unternehmen das Objekt inklusive aller Kaufnebenkosten. Im Grundbuch wird dann die "Sparkasse Bremen flexi GmbH" als rechtmäßiger Eigentümer eingetragen.

3. Abschluss des Mietvertrags

Mietkauf Modell Flexi

Mietvertrag: Fünf Jahre wird die Miete nicht erhöht und die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf soll ausgeschlossen werden.

Flexi vereinbart mit den Kunden beziehungsweise Kaufinteressenten einen Mietvertrag. Die Kunden müssen die Immobilie selbst bewohnen. Es handelt sich um einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Mietpreisbindung von fünf Jahren, wobei die Miete zu Vertragsbeginn der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Gleichzeitig erhält der Mieter das Kaufoptionsrecht für die Immobilie.Wem die Wohnung doch nicht gefällt, kann jederzeit mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist ausziehen. Es gilt das aktuelle Mietrecht. Dazu gehört auch, dass Flexi als Eigentümer für alle Instandhaltungskosten aufkommt. Für umfangreiche Modernisierungen wird ein Aufpreis zum Verkaufspreis erhoben.

Eine Eigenbedarfskündigung ist ausgeschlossen, solange die Sparkasse Bremen Flexi Vermieter bleibt. Zumindest für den Zeitraum der Kaufoption werden keine Immobilien verkauft.

Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung: Gründe, Fristen und Widerspruch

Wenn Vermieter ihre Immobilie selbst nutzen möchten, können sie ihren Mietern aufgrund von Eigenbedarf kündigen. […]

Um die Bonität der Mieter zu prüfen, führt das flexi-Team eine „ Wohnimmobilienkreditrichtlinie-Light-Prüfung“ durch, die auch Softfacts berücksichtigt. Zum Beispiel, dass ein Mieter noch Elternzeit ist, aber im nächsten Jahr wieder voll arbeiten wird. Vorausgesetzt werden ein positiver Schufa-Eintrag und der Nachweis eines regelmäßigen Einkommens. Die Sparkasse Bremen Flexi prüft auch, ob der Immobilienkauf zu einem späteren Zeitpunkt realistisch ist.

4. Der Kunde erhält eine fünfjährige Kaufoption.

Die Kaufoption wird in einem privatschriftlichen Vertrag festgelegt, der es dem Kunden ermöglicht, die Immobilie zu einem Basispreis zu kaufen. Der Basispreis liege im Schnitt sieben bis zehn Prozent über dem Kaufpreis, den die Sparkasse Bremen Flexi bezahlt, so Schumacher. Der Preis werde gegenüber dem Kunden offengelegt. Mit der Differenz wollen sie die Kaufnebenkosten abdecken, die sie als Käufer tragen. Hinzu kommt ein „Inflationsausgleich“ von zwei Prozent pro Jahr.

Jedes Objekt sei eine Einzelkalkulation, die von Variablen wie beispielsweise dem Einkaufpreis, dem Modernisierungsaufwand oder Makleraufwand beeinflusst wird, sagt Schumacher. Am Ende soll der Prozess für alle drei Seiten (Verkäufer, Flexi und Flexi-Endkunden) fair und bezahlbar sein mit realistischen Endkaufpreiswerten, die den Immobilienmarkt widerspiegeln.

Für ihre Kalkulation müssen Kunden berücksichtigen, dass sie bei einem späteren Immobilienkauf die üblichen Kaufnebenkosten bezahlen. Im Ergebnis fallen beim Mietkauf, beziehungsweise Optionskauf, den Flexi bietet, die Grunderwerbsteuern und weiteren Kaufnebenkosten doppelt an: anfangs für die Sparkasse Bremen Flexi und später für den Kunden.

Spätestens nach fünf Jahren muss sich der Kunde entscheiden, ob er die Immobilie kaufen will. „Der Kunde kennt unseren Einkaufspreis und auch den endgültigen Kaufpreis“, sagt Schumacher. „Zurzeit gehen wir mit den ersten Kunden zum Notar, die ihre Wohnung bereits nach einem Jahr zur Miete kaufen wollen“, erzählt er.

Die Finanzierung muss nicht bei der Sparkasse Bremen abgeschlossen werden. Der Kunde kann seine Baufinanzierung frei wählen.

Zudem besteht die Möglichkeit, mit optionalen Anzahlungen Anteile an der Immobilie zu erwerben und so die monatliche Miete und den Restkaufpreis zu reduzieren. Kommt es nicht zum Kauf, werden die Anzahlungen unverzinst zurückerstattet.

Was passiert, wenn die Kaufoption nicht ausgeübt wird?

Webseite Flexi

Doch nicht die Wunschimmobilie? Das Mietkauf-Modell von Flexi verpflichtet Kunden nicht zum Kauf. Quelle: Webseite flexi-immovation.de

Ist die Immobilienfinanzierung doch nicht möglich? Sind die Immobilienpreise gefallen oder gefällt die Wohnung oder das Haus nicht mehr? Kunden sind zum Kauf der Immobilie nicht verpflichtet. Dem Kunden entstehen keine Kosten.

Der Mieter muss nicht ausziehen. Allerdings behält sich die Sparkasse Bremen Flexi nach Ablauf des fünfjährigen Optionszeitraums den Verkauf der Immobilie vor. Der Käufer könnte dann eine Privatperson sein und den Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf kündigen.

Vor- und Nachteile von Flexi

Vorteile von Flexi:

Nachteile von Flexi

  • kein Eigenkapital erforderlich.
  • erst mieten, dann kaufen, wenn sich die finanzielle Situation verbessert.
  • Mietpreisbindung: Planungssicherheit über fünf Jahre.
  • Kaufoption mit Vorkaufsrecht.
  • transparente Preisgestaltung.
  • unabhängige Baufinanzierung möglich.
  • Kosten: Differenz zwischen ursprünglichen Kaufpreis und Basispreis (doppelte Grunderwerbsteuer im Vergleich zu einem direkten Erwerb der Immobilie) zzgl. zwei Prozent Inflationsausgleich pro Jahr.
  • Flexi kauft nicht jede Immobilie.
  • begrenzte Immobilienauswahl (aktuell nur in Bremen).
  • möglicher Kauf- und Finanzierungszwang, da Kosten und Aufwand für einen erneuten Umzugs groß sein können.
  • schwierige Kreditsuche: Auch nach fünf Jahren kann noch nicht genügend Eigenkapital vorhanden sein, um einen Immobilienkredit zu erhalten.

Insgesamt bietet die Sparkasse Bremen Flexi eine interessante Option für Kunden, die den Traum vom Eigenheim verfolgen, aber nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen. Es hat jedoch einige finanzielle und vertragliche Aspekte, die sorgfältig berücksichtigt werden sollten, bevor man sich für dieses Konzept entscheidet.

Warum steigt die Bremer Sparkasse mit Flexi ins Immobiliengeschäft ein?

Die Bremer Sparkasse hat erkannt, dass sich viele Banken zunehmend auf das Immobiliengeschäft spezialisieren und weniger traditionelle Bankgeschäfte betreiben. Um den Erfolg von Flexi zu steigern, kauft sie selbst hochwertige Immobilien und bietet sie über Plattformen wie Kleinanzeigen an. Der Vertrieb erfolgt zu 90 Prozent online, wobei Online-Marketinginstrumente wie Google Ads, Instagram und Facebook genutzt werden.

Bislang umfasst das Portfolio von Flexi 61 Immobilien im Wert von 18,14 Millionen Euro. Das Unternehmen plant, das Angebot in Bremen auf 100 bis 150 Objekte zu erweitern. Auch bei anderen Sparkassen stößt die Flexi-Idee auf Interesse. Derzeit laufen Gespräche mit Sparkassen in Rheinland-Pfalz und Bayern. Als nächsten Schritt plant das Unternehmen im ersten Quartal 2024 nach Berlin zu expandieren.

Wie finanziert sich Flexi?

Sönke Schumacher erklärt, dass die Finanzierung auf drei Säulen ruht: „Erstens erwirtschaften wir unseren Umsatz aus der Differenz zwischen dem verhandelten Einkaufspreis der Immobilie und dem späteren Verkauf an unsere Kunden.“ Die zweite Säule sind die Mieteinnahmen. „Je besser die Lage, desto höher die marktübliche Miete“, sagt er. Profitabel seien als dritte Säule auch die Leads, potenzielle Neukunden, für das Kerngeschäft. Das Unternehmen ebnet den Weg, neue Kunden für Produkte der Sparkasse Bremen zu interessieren.

Zum Start vor mehr als einem Jahr erhielt Flexi eine Förderung in Höhe von 400.000 Euro vom Dachverband der Sparkassen .

Rechtsanwalt Stefan Schmid Immobilienrecht-Dresden Fachanwalt Mietrecht

Sönke Schumacher, Geschäftsführer von Flexi

Sönke Schumacher, Geschäftsführer Flexi: „Wir haben unsere eigenen Ziele weit übertroffen“, sagt Schumacher. „Mittlerweile sind wir eine der größten Beteiligungen der Bremer Sparkasse.“ Das hat andere Partner auf den Plan gerufen, etwa die Landesbausparkassen (LBS ), mit der eine Kooperation angestrebt wird.

Fazit: Lohnt sich der Mietkauf über die Sparkasse Bremen Flexi?

Ist die Traumimmobilie zum aktuellen Zeitpunkt nicht finanzierbar? Sind die zukünftigen Lebensumstände unklar? Kunden der Sparkasse Bremen Flexi haben die Chance auf einen fairen Mietvertrag und einen späteren Erwerb der Immobilie. Sicher ist die Mietkaufoption nur, wenn Kunden sich diese ins Grundbuch eintragen lassen. Hierfür müssen sie aber die Kosten tragen.

Einen Vorteil sollten Kaufinteressenten in unsicheren Zeiten nicht unterschätzen: Die Kaufoption schützt Kunden vor fallenden Immobilienpreisen. Sie haben fünf Jahre Zeit zur Ausübung der Kaufoption. Sollten Preise stark fallen, können sie auf den Immobilienerwerb verzichten oder eine andere Immobilie günstiger erwerben. Auch spekulative Verbraucher könnten das Angebot anziehend finden und die Kaufoption bei steigenden Preisen für sich nutzen – allerdings müssen sie die Immobilie selbst beziehen.

Immo.info wird das Flexi-Angebot der Bremer Sparkasse weiter beobachten und bedankt sich für das Gespräch.

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Ausdruck: 26.05.2024

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