Flexi – Sparkasse Bremen

Seit Mai 2021 in den Startlöchern und seit Februar 2022 auf dem Markt, hat sich das Immobilienunternehmen "Sparkasse Bremen flexi GmbH" zu einem vielversprechenden Konzept entwickelt. „Wir wollten ein Produkt ganz aus Kundensicht entwickeln“, erzählt Sönke Schumacher gegenüber IMMO.info. „Eines, das den Wohnbedürfnissen junger Menschen zwischen 25 bis 40 Jahren entspricht.“ Diese haben oft kein oder nur wenig Eigenkapital, wollen aber trotzdem in absehbarer Zeit eine Immobilie besitzen, wenn der Standort beruflich passt.

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Mitarbeiter der Sparkasse Bremen Flexi entwickeln ein Optionskauf-Modell. Zunächst für Bremen, weitere Städte sollen folgen.

Hinter der Sparkasse Bremen flexi GmbH steckt ein kleines Team von sieben Mitarbeitern. „Bei uns herrscht schon ein bisschen Startup-Flair“, sagt Schumacher. Er und seine Kollegen haben es sich zur Aufgabe gemacht, den Immobilienerwerb neu zu denken. Konkret bedeutet das: Familien oder Singles können ohne Eigenkapital in ihre Wunschimmobilie einziehen und diese erst später erwerben. Das Unternehmen unterstützt sie auf dem Weg zum Eigenheim.

Der Prozess für Kunden, die „Flexi“ der Sparkasse Bremen nutzen möchten, umfasst vier Schritte:

Interessenten bieten dem Flexi-Team eine Immobilie an, die sie bewohnen und eventuell später kaufen möchten. „Dafür muss man kein Sparkassenkunde sein“, betont Sönke Schumacher. Viel wichtiger ist, dass die Wohnung oder das Haus in Bremen liegt und eine Energieeffizienzklasse zwischen A und D hat. Es sollte also kein größerer Sanierungsstau bestehen, beispielsweise durch eine notwendige energetische Sanierung.

Neben Bestandsgebäuden interessiert sich das Flexi-Team auch für Neubauten. Die Immobilie muss immer das Eigenheim sein. Anlageobjekte oder Ferienwohnungen sind ausgeschlossen.

Alternativ bietet die Sparkasse Bremen Flexi eine kleine Anzahl an Wohnungen und Häusern an, die sie für den Mietkauf in den Bestand genommen hat.

Etwa zwei bis drei von zehn angebotenen Immobilien werden angenommen

Das Flexi-Team prüft das Immobilienangebot auf Herz und Nieren. Dazu nutzt es KI-gestützte Tools, die den Marktpreis ermitteln. Zusätzlich ist ein Bausachverständiger im Einsatz, der die Immobilie begutachtet. „Etwa zwei bis drei von zehn angebotenen Immobilien werden angenommen“.

Makler und Verkäufer reagieren unterschiedlich darauf, dass eine Bank die Immobilie für die späteren Eigentümer kaufen will. „Dass hinter Flexi die Bremer Sparkasse als professioneller Käufer steht und man kurzfristig zum Notar gehen kann, überzeugt die Verkäufer am Ende aber doch“, erzählt Schumacher. Außerdem sei dann Spielraum für günstigere Kaufpreise vorhanden.

Wenn die Immobilie für Flexi und die zukünftigen Bewohner geeignet ist, kauft das Unternehmen das Objekt inklusive aller Kaufnebenkosten. Im Grundbuch wird dann die "Sparkasse Bremen flexi GmbH" als rechtmäßiger Eigentümer eingetragen.

Mietvertrag: Fünf Jahre wird die Miete nicht erhöht und die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf soll ausgeschlossen werden.

Flexi vereinbart mit den Kunden beziehungsweise Kaufinteressenten einen Mietvertrag. Die Kunden müssen die Immobilie selbst bewohnen. Es handelt sich um einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Mietpreisbindung von fünf Jahren, wobei die Miete zu Vertragsbeginn der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Gleichzeitig erhält der Mieter das Kaufoptionsrecht für die Immobilie.Wem die Wohnung doch nicht gefällt, kann jederzeit mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist ausziehen. Es gilt das aktuelle Mietrecht. Dazu gehört auch, dass Flexi als Eigentümer für alle Instandhaltungskosten aufkommt. Für umfangreiche Modernisierungen wird ein Aufpreis zum Verkaufspreis erhoben.

Eine Eigenbedarfskündigung ist ausgeschlossen, solange die Sparkasse Bremen Flexi Vermieter bleibt. Zumindest für den Zeitraum der Kaufoption werden keine Immobilien verkauft.

Um die Bonität der Mieter zu prüfen, führt das flexi-Team eine „ Wohnimmobilienkreditrichtlinie-Light-Prüfung“ durch, die auch Softfacts berücksichtigt. Zum Beispiel, dass ein Mieter noch Elternzeit ist, aber im nächsten Jahr wieder voll arbeiten wird. Vorausgesetzt werden ein positiver Schufa-Eintrag und der Nachweis eines regelmäßigen Einkommens. Die Sparkasse Bremen Flexi prüft auch, ob der Immobilienkauf zu einem späteren Zeitpunkt realistisch ist.

Die Kaufoption wird in einem privatschriftlichen Vertrag festgelegt, der es dem Kunden ermöglicht, die Immobilie zu einem Basispreis zu kaufen. Der Basispreis liege im Schnitt sieben bis zehn Prozent über dem Kaufpreis, den die Sparkasse Bremen Flexi bezahlt, so Schumacher. Der Preis werde gegenüber dem Kunden offengelegt. Mit der Differenz wollen sie die Kaufnebenkosten abdecken, die sie als Käufer tragen. Hinzu kommt ein „Inflationsausgleich“ von zwei Prozent pro Jahr.

Jedes Objekt sei eine Einzelkalkulation, die von Variablen wie beispielsweise dem Einkaufpreis, dem Modernisierungsaufwand oder Makleraufwand beeinflusst wird, sagt Schumacher. Am Ende soll der Prozess für alle drei Seiten (Verkäufer, Flexi und Flexi-Endkunden) fair und bezahlbar sein mit realistischen Endkaufpreiswerten, die den Immobilienmarkt widerspiegeln.

Für ihre Kalkulation müssen Kunden berücksichtigen, dass sie bei einem späteren Immobilienkauf die üblichen Kaufnebenkosten bezahlen. Im Ergebnis fallen beim Mietkauf, beziehungsweise Optionskauf, den Flexi bietet, die Grunderwerbsteuern und weiteren Kaufnebenkosten doppelt an: anfangs für die Sparkasse Bremen Flexi und später für den Kunden.

Spätestens nach fünf Jahren muss sich der Kunde entscheiden, ob er die Immobilie kaufen will. „Der Kunde kennt unseren Einkaufspreis und auch den endgültigen Kaufpreis“, sagt Schumacher. „Zurzeit gehen wir mit den ersten Kunden zum Notar, die ihre Wohnung bereits nach einem Jahr zur Miete kaufen wollen“, erzählt er.

Die Finanzierung muss nicht bei der Sparkasse Bremen abgeschlossen werden. Der Kunde kann seine Baufinanzierung frei wählen.

Zudem besteht die Möglichkeit, mit optionalen Anzahlungen Anteile an der Immobilie zu erwerben und so die monatliche Miete und den Restkaufpreis zu reduzieren. Kommt es nicht zum Kauf, werden die Anzahlungen unverzinst zurückerstattet.

Doch nicht die Wunschimmobilie? Das Mietkauf-Modell von Flexi verpflichtet Kunden nicht zum Kauf. Quelle: Webseite flexi-immovation.de

Ist die Immobilienfinanzierung doch nicht möglich? Sind die Immobilienpreise gefallen oder gefällt die Wohnung oder das Haus nicht mehr? Kunden sind zum Kauf der Immobilie nicht verpflichtet. Dem Kunden entstehen keine Kosten.

Der Mieter muss nicht ausziehen. Allerdings behält sich die Sparkasse Bremen Flexi nach Ablauf des fünfjährigen Optionszeitraums den Verkauf der Immobilie vor. Der Käufer könnte dann eine Privatperson sein und den Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf kündigen.

Insgesamt bietet die Sparkasse Bremen Flexi eine interessante Option für Kunden, die den Traum vom Eigenheim verfolgen, aber nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen. Es hat jedoch einige finanzielle und vertragliche Aspekte, die sorgfältig berücksichtigt werden sollten, bevor man sich für dieses Konzept entscheidet.

Sönke Schumacher erklärt, dass die Finanzierung auf drei Säulen ruht: „Erstens erwirtschaften wir unseren Umsatz aus der Differenz zwischen dem verhandelten Einkaufspreis der Immobilie und dem späteren Verkauf an unsere Kunden.“ Die zweite Säule sind die Mieteinnahmen. „Je besser die Lage, desto höher die marktübliche Miete“, sagt er. Profitabel seien als dritte Säule auch die Leads, potenzielle Neukunden, für das Kerngeschäft. Das Unternehmen ebnet den Weg, neue Kunden für Produkte der Sparkasse Bremen zu interessieren.

Zum Start vor mehr als einem Jahr erhielt Flexi eine Förderung in Höhe von 400.000 Euro vom Dachverband der Sparkassen .

Sönke Schumacher, Geschäftsführer von Flexi

Sönke Schumacher, Geschäftsführer Flexi: „Wir haben unsere eigenen Ziele weit übertroffen“, sagt Schumacher. „Mittlerweile sind wir eine der größten Beteiligungen der Bremer Sparkasse.“ Das hat andere Partner auf den Plan gerufen, etwa die Landesbausparkassen (LBS ), mit der eine Kooperation angestrebt wird.

Immo.info wird das Flexi-Angebot der Bremer Sparkasse weiter beobachten und bedankt sich für das Gespräch.