Teilverkauf Anbieter wertfaktor Immobilien
Quellen: eigene Recherchen, Angaben des Unternehmens auf der Webseite und Pressemitteilungen, Gespräch mit der Geschäftsleitung am 20. April 2021

Wertfaktor

Firmenname (Handelsregister) Wertfaktor Immobilien GmbH (HRB 150837, Hamburg)
Sitz Gänsemarkt 50, 20354 Hamburg
Anzahl Mitarbeiter circa 40
Gründungsdatum 22. März 2018
Volumen Miteigentumsanteile im Wert von 100 Mio. Euro.
Kontakt Telefonnummer +49 (0) 40 35528277
E-Mail [email protected]
Webseite www.wertfaktor.de
Anbieter Variante Teilkauf / Investor
Tätigkeit Schwerpunkte Teilankauf von Wohnimmobilien in Deutschland
Spezialobjekte über die wertfaktor Select GmbH

Unternehmensbeschreibung Wertfaktor

Dr. Alexander Ey und Christoph Neuhaus, Gründer und Management wertfaktor

Die Geschäftsführer: Christoph Neuhaus (li.) und Dr. Ey (re.)
Bildquelle: Wertfaktor Immobilien GmbH

Die Wertfaktor Immobilien GmbH bezeichnet sich als die “Nr. 1 im Immobilien-Teilverkauf“. Das Unternehmen hat auch nach unseren Recherchen als erstes Unternehmen in Deutschland das Geschäftsmodell Teilverkauf umgesetzt. Nach unseren Einschätzungen, Berichten und Erfahrungen ist das Unternehmen professionell aufgestellt. Nach eigenen Angaben ist Wertfaktor Miteigentümer an etwa 400 Immobilien. Entsprechend einer Pressemitteilung aus September 2020 geht die Geschäftsleitung von einer Kundengewinnung von 400 Kunden pro Jahr und einem Ankaufvolumen von 100 Millionen Euro pro Jahr aus. Demnach beträgt die durchschnittliche Höhe eines erworbenen Immobilienanteils 250.000 Euro.

Die Refinanzierung der erworbenen Immobilienanteile erfolgt nach Aussage der Geschäftsleitung ausschließlich über Sparkassen und Genossenschaftsbanken.

Zur Kundengewinnung arbeitet Wertfaktor unter anderem mit der Volksbank Mittelhessen zusammen (Konii, 07.10.2020) oder mit dem Pflegedienstanbieter Sencurina.

Im Juni 2020 hat das Unternehmen die Gründung eines Joint Ventures mit dem Immobilienunternehmen Basora mitgeteilt. Die wertfaktor Select GmbH soll das Geschäftsmodell über Wohnimmobilien hinaus erweitern. Das Joint Venture hat Erfahrungen beim Anteilserwerb an Gewerbeobjekten, Grundstücken, Mehrfamilien- und Ferienobjekten und Mischhäusern.

Konditionen für den Teilverkauf an Wertfaktor

Immobilien-Teilverkauf Anbieter Wertfaktor

Wertfaktor konzentriert sich auf Wohnimmobilien in Deutschland und erwirbt maximal 50 Prozent der Immobilie. Ein zertifizierter Gutachter stellt hierfür den Immobilienwert fest. Aufgrund des Abwicklungsaufwands muss der verkaufte Immobilienanteil mindestens 100.000 Euro wert sein. Folglich beträgt der Mindestwert der Immobilie bei einem maximalen Anteil von 50 Prozent 200.000 Euro. Die fokussierte Zielgruppe liegt bei Menschen mit einem Alter von über 60 Jahren, es gibt aber kein Mindestalter. Die Bewohner können mit einem Nießbrauchrecht lebenslang wohnen bleiben. Hierfür ist ein monatliches Nutzungsentgelt zu bezahlen.

In einer umfangreichen Miteigentümervereinbarung werden die Konditionen und die Bedingungen zum späteren Verkauf der restlichen Anteile oder zu einem möglichen Rückkauf der Anteile festgelegt.

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Wertfaktor Konditionen Teilverkauf

Nutzungsentgelt: Auf den verkauften Anteil muss eine Art Miete bezahlt werden. Aktuell beträgt das sogenannte Nutzungsentgelt 3,3 Prozent pro Jahr. Wer einen Immobilienanteil im Wert von 100.000 Euro verkauft hat, muss demnach 3.300 Euro pro Jahr bezahlen, das sind 275 Euro pro Monat.

Anpassung des Nutzungsentgelts: Das Nutzungsentgelt wird nur alle zehn Jahre angepasst. Nach Abschluss hat der Verkäufer zehn Jahre keine Änderung der monatlichen Kosten. Die Anpassungen orientieren sich an der Zinsentwicklung der zehnjährigen Bundesrendite.

Durchführungsentgelt: Bei einem späteren Verkauf der Immobilie, zum Beispiel aufgrund Tod oder auf Veranlassung des Verkäufers, erhält Wertfaktor ein Durchführungsentgelt von 6,5 Prozent des Gesamtwerts der Immobilie zum Verkaufszeitpunkt. Sollte ein Rückkauf durch den Miteigentümer oder seine Erben erfolgen, wird das Entgelt auf 3,25 Prozent halbiert. Die Maklerkosten sind in diesem Entgelt enthalten.

Mindestabsicherung der Wertentwicklung: Alle Anbieter im Teilverkauf sichern sich die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie gegenüber dem Verkäufer ab – mehr Informationen dazu. Wertfaktor schreibt fest, dass die Immobilie beim späteren Gesamtverkauf einen Mindestwert von 117 Prozent des ursprünglichen Werts haben muss. Wenn nicht, dann erhalten die Verkäufer entsprechend weniger Erlös für ihren Miteigentumsanteil. Sollte der Fall eintreten, dann schafft Wertfaktor mit der Reduzierung des Durchführungsentgelts auf 3,25 Prozent einen kleinen Ausgleich.

Instandhaltung: Die Instandhaltungskosten verbleiben vollständig beim Verkäufer, obwohl diesem die Immobilie nur noch anteilig gehört. Diesen ungleichen Faktor sollten Interessenten in der Gesamtbetrachtung des Modells einbeziehen.

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Teilverkauf und Teilankauf von Immobilien

Sicheres wohnen bleiben dank Nießbrauchrecht?

Der Verkäufer darf auf Lebenszeit in seiner Immobilie wohnen bleiben, obwohl diese ihm nur noch anteilig gehört. Hierfür wird ein Nießbrauchrecht für ihn und gegebenenfalls einen Partner im Grundbuch eingetragen.

Wichtig zu wissen ist, dass Wertfaktor das Nießbrauchrecht seit kurzem nicht mehr an erster Stelle im Grundbuch eingetragen lässt. Die Eintragung des Nießbrauchrechts erfolgt an zweiter Stelle hinter der Grundschuld. Die Grundschuld dient Wertfaktor zur Refinanzierung des Kaufpreises. Nach Aussage des Unternehmens ist das Nießbrauchrecht im unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz von Wertfaktor gesichert. Über eine Sicherungszweckerklärung verpflichtet sich die Bank die Immobilie nicht zu verwerten, solange der Bewohner ein Nießbrauchrecht hat und die Nutzungsgebühr bezahlt. Wenn allerdings die Bank pleite geht, dann könnte durch die Verwertung eines neuen Gläubigers das Nießbrauchrecht erlöschen. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig zu klären, wer der Finanzierungspartner ist. Der hohe Kapitalbedarf von Wertfaktor wurde zunächst zu über 80 Prozent durch Kredite einer Sparkasse gedeckt laut FAZ Sonntagszeitung vom 8. Dezember 2019 . Mittlerweile hat Wertfaktor nach Aussage der Geschäftsleitung gegenüber IMMO.info zehn Finanzierungspartner, allerdings ausschließlich Sparkassen und Genossenschaftsbanken. Außerdem ist laut Geschäftsleitung geregelt, dass die Grundschuld nur an ein durch die Bafin  reguliertes Institut weiterveräußert werden darf.

Verbraucher sollten sich vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags vergewissern, zu wessen Gunsten die Grundschuld eingetragen wird. Außerdem empfehlen wir Verkäufern, dass sie die Verträge und Sicherungszweckerklärung von einem spezialisierten Rechtsanwalt prüfen lassen. 

Wer steckt hinter Wertfaktor?

Gründer und Geschäftsführer: Christoph Neuhaus und Alexander Ey haben die Wertfaktor Immobilien GmbH über ihre Gesellschaften CHN Finance GmbH und Ey Ventures GmbH zu je 50 Prozent gegründet. Mittlerweile sind zahlreiche Privatinvestoren über die wertfaktor Angels GmbH eingestiegen. Unter anderem Dr. Gottfried Neuhaus (Neuhaus Partners), Vascos Management GmbH, Dr. Sundermann Beteiligungs GmbH, Stendel Beteiligungs GmbH oder Folkers Beteiligungs GmbH. Die Gründer halten Stand März 2021 immer noch die Mehrheit am Unternehmen.

Der Beirat des Unternehmens ist mit bekannten Personen aus Politik und Wirtschaft besetzt. Dem Beirat gehören unter anderem Brigitte Zypries, ehemalige Bundesministerin für Justiz und Wirtschaft und Michiel Gories, ehemals Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG an. Der Beirat soll nach Aussage des Unternehmens bei wirtschaftlichen Fragestellungen und beim verantwortungsvollen Umgang mit der Zielgruppe unterstützen.

Es wurden mittlerweile über zehn Beteiligungsfirmen durch die Akteure gegründet, hierzu gehören wertfaktor Beteiligungs GmbHs mit laufender Nummer 1 bis 7, wertfaktor select Beteiligungs Süd GmbH, wertfaktor select Beteiligungs Nord GmbH, wertfaktor Hessen Beteiligungs GmbH. Es ist anzunehmen, dass diese Gesellschaften die Miteigentumsanteile halten.

Die Geschäftsführung:

Dr. Christoph Neuhaus, Wertfaktor

Christoph Neuhaus

Geschäftsführer und Gründer, 40 Jahre.

Dr. Alexander Ey, Wertfaktor

Dr. Alexander Ey

Geschäftsführer und Gründer, 48 Jahre.

Historie

22.03.2018 Gründung der wertfaktor Immobilien GmbH in Hamburg.
11.04.2019 Gewinnung von Investoren, gepoolt über die neu gegründete wertfaktor Angels GmbH.
08.06.2020 Erweiterung des Geschäftsfelds und Gründung der wertfaktor Select GmbH, ein 50:50-Joint Venture der Basora Real Estate GmbH und wertfaktor Immobilien GmbH.
02.03.2021 Diverse Kapitalerhöhungen und Beteiligungen weiterer Investoren.

Unsere Einschätzung

Wertfaktor ist ein innovatives Unternehmen, das trotz seiner jungen Gründung im Jahr 2018 weit fortgeschritten ist und einen beachtlichen Immobilienbestand erworben hat. Die Gründer Christoph Neuhaus und Alexander Ey sind erfahrene Gründer und seriöse Manager.

Profitables Geschäftsmodell: Mit einem „Nutzungsentgelt“ von 3,3 Prozent pro Jahr und einer „Abwicklungsgebühr“ von 6,5 Prozent auf das Gesamtobjekt, kann das Geschäftsmodell sehr erfolgreich sein. Die Profitabilität der Firma ist von den Refinanzierungskonditionen abhängig. Der Kapitalbedarf ist enorm und die Frage ist, zu welchen Konditionen Banken und Investoren Kredite an Wertfaktor vergeben. Hilfreich für Wertfaktor ist, dass das Nießbrauchrecht inzwischen nur noch an zweiter Rangstelle hinter der Grundschuld eingetragen wird. So wird im Teilverkauf Geld verdient.

Verbraucher müssen Verträge prüfen lassen: Das Miteigentümer-Modell ist komplex und einige Regelungen sind einseitig zugunsten des Anbieters geregelt. Zum Beispiel liegen Instandhaltungskosten komplett beim Verkäufer und Wertfaktor beteiligt sich nicht an einem möglichen Wertverlust der Immobilie. Hier könnten im Laufe der Zeit Anpassungen notwendig werden. Um die Sicherheit des Nießbrauchrechts zu klären, müssen Verkäufer unbedingt prüfen lassen, ob die Sicherungszweckerklärung ausreichend ist und zu wessen Gunsten die Grundschuld eingetragen wird.

Die wachsende Nachfrage scheint für das Unternehmen zu sprechen. Die Anfragen sind von über 100 Anfragen pro Woche (Cash Online 11/2019 ) auf 440 Anfragen pro Woche laut Pressemitteilung vom 16. September 2020 gestiegen.

Immobilienfinanzierungen sind zu sehr günstigen Zinssätzen erhältlich, aber oftmals werden Kredite an ältere Menschen nicht vergeben.

Wertfaktor füllt eine Lücke: Die Liquidierung des Immobilienvermögens unter Beibehaltung des Wohnrechts wird für Menschen möglich, die vorher diese Chance nicht hatten.

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Ausdruck: 19.10.2021

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