Steuer berechnen

Spekulationssteuer berechnen und Rechner bei Immobilienverkauf

Wenn Sie als Privatperson Ihre Immobilie nicht ausreichend lang halten oder Sie sich im gewerblichen Grundstückshandel befinden, dann muss bei Verkauf der Immobilie ein Gewinn versteuert werden. Die Steuer nennt man Spekulationssteuer. Wie hoch ist die persönliche Spekulationssteuer und wie kann man sie berechnen? Neu gewählter Bundestag: Wie lange sind private Immobiliengewinne außerhalb der Spekulationsfrist noch steuerfrei?

Autoren: JV TV Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 30.09.2021 | Lesezeit: 10 Minuten | Drucken

Spekulationssteuer Steuer Rechner

Wann zahle ich keine Spekulationssteuer?

Unter Umständen müssen Sie keine Spekulationssteuer auf die Gewinne bei Immobilienverkauf bezahlen. Folgende Voraussetzungen müssen dafür vorliegen:

  • Sie halten die Immobilie als Privatperson.
  • Sie sind ausschließlich Eigennutzer oder
  • Sie haben bei Vermietung die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten.
  • Sie befinden sich nicht im gewerblichen Grundstückshandel und halten die 3-Objekt-Grenze ein (Infos BMF ).

Die Abgrenzungen sind nicht einfach. Wir helfen Ihnen mit unserem umfassenden Ratgeber und Prüfschema. Wann sind meine Immobiliengewinne steuerfrei und wann nicht?

Spekulationssteuer Hausverkauf Rechner Beitrag

Prüfschema für Immobilien Spekulationssteuer

Spekulationssteuer Immobilien: Wann fallen Steuern bei Immobilienverkauf an?

Redaktion IMMO.info

Spekulationssteuer berechnen

Ihre persönliche Spekulationssteuer berechnen Sie in zwei Schritten:

  1. Höhe des Gewinns bei Immobilienverkauf berechnen
  2. Steuer auf den Gewinn: Spekulationssteuer berechnen

Höhe des Gewinns bei Immobilienverkauf berechnen

Wenn Sie keine Steuerfreiheit genießen, dann ist für Sie wichtig zu wissen, wie hoch der Gewinn bei Wohnungsverkauf oder Hausverkauf ausfällt. Sie können alle Kosten abziehen, die dem Verkauf der Immobilie zuzurechnen ist. Eine akribische Dokumentation aller Kosten spart Ihnen bares Geld.

Anhand des folgenden Beispiels können Sie sehen, wie Sie den Verkaufsgewinn berechnen können:

Quellen: IMMO.info eigene Darstellung
Verkaufsgewinn einer Immobilie
Beispielsrechnung für die Ermittlung des Verkaufsgewinns einer selbstgenutzten Wohnung.
Kaufpreis Wohnung 150.000 Euro
Nebenkosten für Erwerb der Wohnung -15.000 Euro
Anschaffungsnebenkosten
zum Beispiel Umbau, Sanierung der Wohnung
-50.000 Euro
zzgl. Abschreibungen (Afa) – nur bei vermieteten Immobilien 0 Euro
Kosten für den Verkauf der Wohnung
zum Beispiel Renovierungsarbeiten und Staging, Verkaufsannoncen, Maklergebühren für Verkäufer, Fahrtkosten, Rechtsanwalts- und Steuerberaterkosten
-10.000 Euro
Verkaufsgewinn 75.000 Euro

Steuer auf den Gewinn: Spekulationssteuer berechnen

Ein Haus und Euro Geldscheine, Steuern zahlen, Spekulationssteuer berechnen

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie muss grundsätzlich versteuert werden, die Steuer nennt man Spekulationssteuer. Es gibt allerdings Ausnahmen, bei denen Sie Ihren Verkaufsgewinn nicht versteuern müssen. Bitte beachten Sie außerdem, dass wir nur den Verkauf der Immobile gegen Einmalzahlung betrachten. Bei Hausverkauf gegen Immobilien-Leibrente muss die Leibrente immer versteuert werden.

Sollten diese Ausnahmen nicht zutreffen und für Sie als Privatperson der Verkaufsgewinn steuerpflichtig sein, dann müssen Sie diesen mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern und können damit Ihre persönliche Spekulationssteuer berechnen.

Sie müssen den Gewinn im Jahr des Immobilienverkaufs versteuern und können ihn nicht über mehrere Jahre verteilen. Bei den Immobilienpreissteigerungen kann der Grenzsteuersatz schnell erreicht sein. Ab einem Einkommen von 57.052 Euro bei Alleinstehenden beträgt der Steuersatz 42 Prozent. Hinzu kommen der Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls die Kirchensteuern. Ab einem Einkommen von 270.501 Euro schlägt zudem die Reichensteuer mit zusätzlich 3 Prozent zu buche.

Dieses private Veräußerungsgeschäft nach § 23 (1) EStG wird als „Sonstige Einkünfte“ in Ihrer Steuererklärung angegeben.

Spekulationssteuer Rechner

Zur Berechnung der Höhe der Spekulationssteuer müssen Sie Ihr Einkommen kennen, das Sie mit der Einkommenssteuer zu versteuern haben. Der Verkaufsgewinn aus dem Immobilienverkauf wird Ihrem Einkommen hinzugerechnet. Wenn Sie Ihre persönliche Spekulationssteuer anhand eines Online-Rechners berechnen möchten, dann können Sie den Lohn- und Einkommenssteuer-Rechner des Bundesministeriums für Finanzen bemühen.

Steuern beim Verkauf der Immobilie sparen

Sie können die Spekulationssteuer für eine erste Abschätzung einfach selbst berechnen und sehen, dass bei einem hohen Verkaufsgewinn fast die Hälfte des Gewinns für die Steuer anfallen kann. Wir haben einige Empfehlungen zusammengestellt, damit Sie die Steuer eventuell sparen können:

  • Es lohnt sich zu prüfen, ob Sie mit einem Verkauf doch den Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren abwarten. Achten Sie auf die exakte Berechnung der Spekulationsfrist.
  • Wenn es die Lebensumstände zulassen, dann können Sie die Immobilie vor Verkauf selbst bewohnen. Der Zeitraum für eine Steuerfreiheit bei Eigennutzung muss zwei anteilige und ein volles Kalenderjahr umfassen, um die Steuerfreiheit zu erhalten. Eine ausschließliche Eigennutzung führt dazu, dass keine Spekulationsfrist eingehalten werden muss.
  • Oder Sie entscheiden sich für das Beleihen Ihrer Immobilien mit einem Immobilienkredit anstatt für einen Verkauf der Immobilie.

Verkauf, Teilverkauf oder Leibrente mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht? Welche Modelle zum Hausverkauf gibt es? Unser Schnell-Check. Unser umfassender Online-Rechner.

Steuerfreiheit: Großes Privileg für private Immobilieneigentümer! Wie lange noch?

Steuern Immobilien Hausverkauf

Immobilieneigentümer profitieren nicht nur von steigenden Immobilienpreisen. Sie kommen unter Umständen in den Genuss einer Steuerfreiheit bei Verkauf der Immobilie. Dies auf den kompletten Gewinn bei Verkauf der Immobilie, egal wie hoch er ausfällt. Das ist ein großes Privileg.

Es gibt kaum noch Möglichkeiten im deutschen Steuerrecht Gewinne nicht versteuern zu müssen. Es gibt immer wieder politische Ansätze, dieses Privileg abzuschaffen. Allerdings gibt es gute Gründe, weshalb eine Steuerfreiheit für private Eigentümer sinnvoll ist. Für den Steuervorteil spricht, dass Vermögensbildung mit Immobilieneigentum durch Privatpersonen attraktiv gemacht werden. Im internationalen Vergleich ist in Deutschland der Anteil an Immobilieneigentümern niedrig. Weiterer Grund ist die wichtige Anreizsetzung, um Wohnraum zu schaffen. Private Investoren müssen eine Immobilie immerhin zehn Jahre im Bestand halten, damit ein Verkauf steuerfrei erfolgen kann. Die Förderung und Schaffung von Wohnraum ist der nachhaltigste Weg, um die Preissteigerungen der Mieten abzumildern.

Der Bundestag wurde neu gewählt und die neuen Regierungskoalition steht noch nicht fest. In der großen Koalition war keine Mehrheit für die Abschaffung des Steuerprivilegs absehbar. Komplett ausgeschlossen ist dieses mit einer neuen Koalition für die Zukunft nicht. Sie sollten daher zusammen mit Ihrem Steuerberater die Steuergesetzgebung im Auge behalten. Insbesondere bei vermieteten Immobilien kann innerhalb der langen 10-Jahresfrist viel passieren.

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