Steuer berechnen

Spekulationssteuer berechnen und Rechner bei Immobilienverkauf

Wenn Sie als Privatperson Ihre Immobilie nicht ausreichend lang halten oder Sie sich im gewerblichen Grundstückshandel befinden, dann muss bei Verkauf der Immobilie ein Gewinn versteuert werden. Die Steuer nennt man Spekulationssteuer. Wie kann man die persönliche Spekulationssteuer berechnen? Rechner: Wann zahlt man keine Spekulationssteuer? Was plant die Politik für das Jahr 2023 und 2024? Wie lange sind private Immobiliengewinne außerhalb der Spekulationsfrist noch steuerfrei?

Autoren: JV TV Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 17.08.2023 | Lesezeit: 12 Minuten | Drucken

Spekulationssteuer Rechner und berechnen

Wann zahle ich keine Spekulationssteuer?

Unter Umständen müssen Sie keine Spekulationssteuer auf die Gewinne bei Immobilienverkauf bezahlen. Folgende Voraussetzungen müssen dafür vorliegen:

  • Sie halten die Immobilie als Privatperson.
  • Sie sind ausschließlich Eigennutzer oder
  • Sie haben bei Vermietung die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten.
  • Sie befinden sich nicht im gewerblichen Grundstückshandel und halten die 3-Objekt-Grenze ein (Infos BMF ).

Die Abgrenzungen sind nicht einfach. Wir helfen Ihnen mit unserem umfassenden Ratgeber und Prüfschema. Wann sind meine Immobiliengewinne steuerfrei und wann nicht?

Spekulationssteuer Hausverkauf Rechner Beitrag

Prüfschema für Immobilien Spekulationssteuer

Spekulationssteuer Immobilien: Wann fallen Steuern bei Immobilienverkauf an?

Von: Redaktion IMMO.info

Spekulationssteuer berechnen

Wenn Sie zu dem Ergebnis kommen, dass Sie die Gewinne aus einem Immobilienverkauf versteuern müssen, also eine Spekulationssteuer bezahlen müssen, dann stellt sich die Frage nach der Höhe der Steuerlast.

Ihre persönliche Spekulationssteuer berechnen Sie in zwei Schritten:

  1. Höhe des Gewinns bei Immobilienverkauf berechnen
  2. Steuer auf den Gewinn: Spekulationssteuer berechnen

Höhe des Gewinns bei Immobilienverkauf berechnen

Wenn Sie keine Steuerfreiheit genießen, dann ist für Sie wichtig zu wissen, wie hoch der Gewinn bei Wohnungsverkauf oder Hausverkauf ausfällt. Der Gewinn ist die Differenz aus Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis. Sie können zudem alle Kosten abziehen, die dem Verkauf der Immobilie zuzurechnen ist. Eine akribische Dokumentation aller Kosten spart Ihnen bares Geld.

Anhand des folgenden Beispiels können Sie sehen, wie Sie den Verkaufsgewinn berechnen können:

Quellen: IMMO.info eigene Darstellung
Verkaufsgewinn einer Immobilie
Beispielsrechnung für die Ermittlung des Verkaufsgewinns einer selbstgenutzten Wohnung.
Verkaufspreis 450.000 Euro der Wohnung
abzüglich Kaufpreis 300.000 Euro
150.000 Euro
Nebenkosten für Erwerb der Wohnung -15.000 Euro
Anschaffungsnebenkosten
zum Beispiel Umbau, Sanierung der Wohnung
-50.000 Euro
zzgl. Abschreibungen (Afa) – nur bei vermieteten Immobilien 0 Euro
Kosten für den Verkauf der Wohnung
zum Beispiel Renovierungsarbeiten und Staging, Verkaufsannoncen, Maklergebühren für Verkäufer, Fahrtkosten, Rechtsanwalts- und Steuerberaterkosten
-10.000 Euro
Verkaufsgewinn 75.000 Euro

Steuer auf den Gewinn: Spekulationssteuer berechnen

Spekulationssteuer berechnen

Greifen Ausnahmen oder Steuerfreiheit? Wenn nicht, dann muss der Verkaufsgewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie muss grundsätzlich versteuert werden, die Steuer nennt man Spekulationssteuer. Es gibt allerdings Ausnahmen, bei denen Sie Ihren Verkaufsgewinn nicht versteuern müssen. Bitte beachten Sie außerdem, dass wir nur den Verkauf der Immobile gegen Einmalzahlung betrachten. Bei Hausverkauf gegen Immobilien-Leibrente muss die Leibrente immer versteuert werden.

Sollten diese Ausnahmen nicht zutreffen und für Sie als Privatperson der Verkaufsgewinn steuerpflichtig sein, dann müssen Sie diesen mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern und können damit Ihre persönliche Spekulationssteuer berechnen.

Sie müssen den Gewinn im Jahr des Immobilienverkaufs versteuern und können ihn nicht über mehrere Jahre verteilen. Bei den Immobilienpreissteigerungen kann der Grenzsteuersatz schnell erreicht sein. Ab einem Einkommen von 57.052 Euro bei Alleinstehenden beträgt der Steuersatz 42 Prozent. Hinzu kommen der Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls die Kirchensteuern. Ab einem Einkommen von 270.501 Euro schlägt zudem die Reichensteuer mit zusätzlich 3 Prozent zu buche.

Dieses private Veräußerungsgeschäft nach § 23 (1) EStG  wird als „Sonstige Einkünfte“ in Ihrer Steuererklärung angegeben.

Spekulationssteuer Rechner

Spekulationssteuer Rechner Finanzamt

Verbraucher können den Online-Rechner des Bundesministeriums für Finanzen nutzen, um die Lohnsteuer und Einkommenssteuer zu berechnen.

Um zu berechnen, ob Sie überhaupt eine Spekulationssteuer bei Immobilienverkauf bezahlen müssen, empfehlen wir unser ausführliches Prüfschema zur Berechnung von Spekulationsteuer bei Immobilien.

Wenn Sie steuerpflichtig sind, dann stellt sich die Frage nach der Höhe der Steuerbelastung. Zur Berechnung der Höhe der Spekulationsteuer müssen Sie Ihr Einkommen kennen, das Sie mit der Einkommenssteuer zu versteuern haben. Der Verkaufsgewinn aus dem Immobilienverkauf wird Ihrem Einkommen hinzugerechnet. Wenn Sie Ihre persönliche Spekulationssteuer anhand eines Online-Rechners berechnen möchten, dann können Sie den Lohn- und Einkommenssteuer-Rechner des Bundesministeriums für Finanzen  bemühen.

Steuern beim Verkauf der Immobilie sparen

Spekulationssteuer Rechner sparen

Tipps und Empfehlungen: So können Sie sich die Spekulationssteuer sparen.

Sie können die Spekulationssteuer für eine erste Abschätzung einfach selbst berechnen und sehen, dass bei einem hohen Verkaufsgewinn fast die Hälfte des Gewinns für die Steuer anfallen kann. Wir haben einige Empfehlungen zusammengestellt, damit Sie sich unter Umständen die Spekulationssteuer sparen können:

  • Es lohnt sich zu prüfen, ob Sie mit einem Verkauf doch den Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren abwarten. Achten Sie auf die exakte Berechnung der Spekulationsfrist.
  • Wenn es die Lebensumstände zulassen, dann können Sie die Immobilie vor Verkauf selbst bewohnen. Der Zeitraum für eine Steuerfreiheit bei Eigennutzung muss zwei anteilige und ein volles Kalenderjahr umfassen, um die Steuerfreiheit zu erhalten. Eine ausschließliche Eigennutzung führt dazu, dass keine Spekulationsfrist eingehalten werden muss.
  • Oder Sie entscheiden sich für das Beleihen Ihrer Immobilien mit einem Immobilienkredit anstatt für einen Verkauf der Immobilie.

Verkauf, Teilverkauf oder Leibrente mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht? Welche Modelle zum Hausverkauf gibt es? Unser Schnell-Check. Unser umfassender Online-Rechner.

Steuerfreiheit: Privileg für private Immobilieneigentümer! Was plant die Politik? (Update IMMO.info 2023)

Steuern Immobilien Hausverkauf

Was plant die Politik für die nächsten Jahre mit der Spekulationsteuer? Die Abschaffung der Steuerprivilegien bei Immobiliengewinnen ist nicht in Sicht.

Steigende Zinsen für Immobilienkredite haben eine große Auswirkung auf Immobilienpreise. Die Immobilienpreise sind zuletzt  vielerorts nicht mehr gestiegen, teilweise sogar gefallen. Trotzdem verzeichnen die meisten Objekte bei einer langjährigen Betrachtung einen stattlichen Wertzuwachs. Eigentümer kommen unter Umständen in den Genuss einer Steuerfreiheit bei Verkauf ihrer Immobilie. Dies auf den kompletten Gewinn, egal wie hoch er ausfällt. Die Steuerfreiheit ist ein Privileg. Es gibt kaum Möglichkeiten im deutschen Steuerrecht, Gewinne nicht versteuern zu müssen. Einzelne Forderungen der Politik kommen immer wieder auf, die dieses Privileg abzuschaffen wollen.

Allerdings gibt es gute Gründe, weshalb eine Steuerfreiheit für private Eigentümer sinnvoll ist. Für den Steuervorteil spricht, dass Vermögensbildung mit Immobilieneigentum durch Privatpersonen attraktiv sein soll. Im internationalen Vergleich ist in Deutschland der Anteil an Immobilieneigentümern niedrig. Weiterer Grund ist die Anreizsetzung, um Wohnraum zu schaffen. Private Investoren müssen eine Immobilie immerhin zehn Jahre im Bestand halten, damit ein Verkauf steuerfrei erfolgen kann. Die Förderung und Schaffung von Wohnraum ist der nachhaltigste Weg, um die Preissteigerungen der Mieten abzumildern. Ein weiteres Argument ist die in Deutschland vergleichsweise hohe Grunderwerbsteuer. Unabhängig vom Gewinn werden bei Kauf und Verkauf einer Immobilie jeweils bis zu 6,5 Prozent vom Kaufpreis als Steuer fällig. Grunderwerbsteuer berechen

In der Ampelkoalition ist derzeit kein Bemühen erkennbar, das die Abschaffung des Steuerprivilegs in der aktuellen Legislaturperiode bis zum Jahr 2025 vorsieht. Maßnahmen sind auch im aktuellen Entwurf des Jahressteuergesetzes  nicht ersichtlich. Ausgeschlossen ist eine Änderung der Besteuerung für die Zukunft allerdings nicht, auch wenn der Koalitionsvertrag  hierzu keine Aussage trifft. Einzig die flexiblere Gestaltung der Grunderwerbssteuer und das Schließen von Steuerschlupflöchern bei Immobilienerwerb durch Konzerne, sogenannten “Share Deals”, haben es in den Vertrag geschafft. Die zukünftige Behandlung der Spekulationssteuer auf Immobiliengewinne bleibt daher ungewiss. Sie sollten daher zusammen mit Ihrem Steuerberater die Steuergesetzgebung im Auge behalten. Insbesondere bei vermieteten Immobilien kann innerhalb der langen 10-Jahresfrist viel passieren.

Wohnungsnot und Mietpreise Koalitionsvertrag

Wohnungsnot in Deutschland

Wohnungsnot bekämpfen – die Pläne der Ampelkoalition

Von: Karina Jais

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