Mit Nießbrauch und Freibeträgen sparen

Schenkung an Kinder: Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer

Die Vereinbarung eines Nießbrauchrechts oder Wohnrechts ist eine beliebte Möglichkeit, um Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer für die Kinder zu sparen. Anhand von Beispielen können Sie die Höhe der Steuer nachvollziehen und eine erste Abschätzung selbst berechnen. Wir gehen auf weitere Maßnahmen ein, damit für Ihre Kinder und weitere Personen die Steuerlast reduziert wird.

Autoren: JV TV Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 10.09.2021 | Lesezeit: 15 Minuten | Drucken

Schenkung Immobilie an Kinder, Erbschaftssteuer Schenkungssteuer mi tNießbrauch oder Wohnrecht

Mit Nießbrauch oder Wohnrecht Schenkungssteuer Kindern sparen

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei Nießbrauch oder Wohnrecht

Erbschaftssteuern mit Nießbrauch sparen

Es kommt häufig vor, dass Eltern ihren Kindern zu Lebzeiten das Haus oder die Wohnung steuersparend schenken, beziehungsweise überschreiben, aber die Immobilie weiterhin nutzen möchten. Die Nutzung durch die Eltern kann dadurch erfolgen, dass die Eltern darin wohnen bleiben ( Wohnrecht) oder die Immobilie sogar weitervermieten und die Miete erhalten ( Nießbrauchrecht), obwohl diese ihnen nach der Schenkung nicht mehr gehört.

Das Wohnrecht und Nießbrauchrecht ist ein persönliches Recht, das für den Begünstigten zu Lebzeiten gilt und es ist sicher, denn es wird im Grundbuch eingetragen. Weiterführende Informationen zu Unterschieden und der sicheren Vereinbarung von Wohnrecht und Nießbrauchrecht.

Das Modell ist sehr beliebt, denn mit der Schenkung an Kinder kann Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer in erheblichem Umfang eingespart werden. Eine Immobilie ist für die Kinder weniger Wert, wenn sie mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht belastet ist, das sich die Eltern behalten. Es fällt für die Kinder nur Schenkungssteuer auf den reduzierten Wert der übertragenen Immobilie an. Hinzu kommt der relativ hohe Freibetrag für Schenkungen an Kinder, der aktuell bei 400.000 Euro liegt und den Sie mit einer Frist von 10 Jahren jedes Mal erneut nutzen können. Selbstverständlich ist die Reduktion ebenso anzuwenden, wenn die Immobilie an andere Personen übertragen wird. Die Freibeträge bei Schenkungen sind allerdings vom Verwandtschaftsgrad abhängig.

Wie Sie mit Nießbrauch, Wohnrecht und Freibetrag konkret Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer sparen, erklären wir Ihnen anhand unserer Beispiele. Im Übrigen sind Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuer-Gesetz ErbStG , gleichermaßen geregelt. Es gibt keine Unterschiede bei der Höhe der Steuer oder Freibeträge.

Lesen Sie hierzu

Beitrag Wohnrecht Nießbrauchrecht Unterschiede Definitionen Grundbuch

Schenkungssteuer & Nießbrauch: Auswirkungen auf den Schenker und den Beschenkten

Grundsätzlich muss der Beschenkte für die Schenkungssteuer aufkommen. Wenn Sie Ihrem Kind Schenkungssteuer sparen wollen, dann kann ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht hilfreich sein. Gleichzeitig behalten Sie sich das Recht wohnen zu bleiben und Miete zu erhalten.

Beispiel

Vater Thomas, 70 Jahre, schenkt seiner Tochter Nina die selbstgenutzte Wohnung im Wert von 600.000 Euro. Potenziell jährliche Mieteinnahmen betragen 21.000 Euro. Der Freibetrag für Schenkung an Kinder beträgt 400.000 Euro. Nina müsste daher auf den Betrag von 200.000 Euro Schenkungssteuer bezahlen. Der Steuersatz beträgt elf Prozent, die Steuerlast daher 22.000 Euro.

Vater Thomas will jedoch wohnen bleiben oder bei Auszug mögliche Mietzahlungen erhalten. Er behält sich einen Nießbrauch an der Wohnung. Der Nießbrauch hat aufgrund seines Alters einen Wert von 210.840 Euro. Die Berechnung von Nießbrauch erfolgt anhand der Jahresmiete 21.000 Euro multipliziert mit dem Kapitalwertfaktor 10,040*. Nach Abzug des Werts des Nießbrauchs beträgt der Immobilienwert gemäß Berechnung des Finanzamts nur noch 389.160 Euro.

Ergebnis: Keine Schenkungssteuer für Schenkung an Kind dank Nießbrauch:

Da sich der Wert innerhalb des Steuerfreibetrags von 400.000 Euro befindet, wird die Schenkung steuerfrei. Sein Kind Nina muss anstatt 22.000 Euro keine Schenkungssteuer mehr zahlen. Die Berechnung bei einem Wohnrecht anstatt eines Nießbrauchrechts wird seitens des Finanzamts gleichermaßen vorgenommen.

*Stand: 2021

Ein Haus, eine Wohnung, oder weitere Immobilien, die mit einem Wohnrecht oder einen Nießbrauch belastet sind, sind weniger wert. Das ist nachvollziehbar, denn die Immobilie ist belastet und kann nicht uneingeschränkt bewohnt oder vermietet werden. Weiter unten erläutern wir Ihnen, wie Sie den Abzug für den Wert von Nießbrauch oder Wohnrecht berechnen. Welche steuerlichen Auswirkungen haben die Beschenkten und Schenker?

Steuerliche Auswirkungen bei Schenkungen von Nießbrauch-Immobilien:

Aus Sicht des Beschenkten Aus Sicht des Schenkers
  • Schenkungssteuer sparen

Das Finanzamt erkennt einen reduzierten Verkehrswert der Immobilie an, wenn diese mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht belastet ist. Das macht sich für den Beschenkten in der Höhe der Schenkungssteuer bemerkbar. Im günstigsten Fall muss das Kind oder ein anderer Beschenkter keine Schenkungssteuer mehr bezahlen.

  • Nießbrauch­­berechtigung

Der Schenker, zum Beispiel die Eltern, behält sich den Nießbrauch vor. Er ist der Nießbrauch­berechtigte und bleibt aus Sicht des Finanzamts „wirtschaftlicher Eigentümer“.

  • Mieteinnahmen versteuern

Der Nießbrauch­berechtigte muss die Mieteinnahmen versteuern, wenn vereinbart ist, dass er diese weiterhin erhält.

  • Gebäude-Abschreibungen und Werbungskosten

Diese können dafür weiterhin seitens des Nießbrauch­berechtigten geltend gemacht werden, reduzieren also den Betrag der Besteuerung aufgrund der Mieteinnahmen.

Individuelle Anpassungen sind möglich, die sich steuerlich auswirken, zum Beispiel:

  • Regelungen zu Wohnrecht und Nießbrauchrecht, wie Mieteinnahmen oder Nutzungsentgelt
  • Regelungen zu Kostenverteilung, beispielsweise Instandhaltungs­­maßnahmen
  • Teilweiser Nießbrauch, zum Beispiel Eltern und Kinder teilen Mieteinnahmen zu je 50 Prozent
  • Mehrere Personen als Nießbrauch- oder Wohnrecht­­berechtigte

Wichtig ist: Bei den dargestellten Beispielen handelt es sich um den sogenannten Vorbehaltsnießbrauch. Das heisst, der bisherige Eigentümer behält sich den Nießbrauch vor. Davon zu unterscheiden ist der Zuwendungsnießbrauch. In diesem Fall wird eine dritte Person, die bisher nicht Eigentümerin ist, zum Beispiel die Ehefrau, Nießbraucher. In diesen Fällen liegt eine eigene Schenkung an den zukünftigen Nießbraucher vor, die für ebenfalls schenkungsteuerpflichtig ist.

Lassen Sie sich von einem spezialisierten Rechtsanwalt und Steuerberater beraten

Wie hoch ist der Wert der Immobilie mit Nießbrauch bei Schenkungen an Kinder?

Finanzamt Steuern Erbschaftssteuer Schenkungssteuer

Der aktuelle Marktwert der Immobilie, also der Verkehrswert, wird um den Wert des Nießbrauchs oder Wohnrechts gemindert.

Das Finanzamt berechnet den Wert des Nießbrauchs oder Wohnrechts anhand der ersparten Miete, der Lebenserwartung und dem Kapitalwertfaktor. Die Berechnung des Nießbrauchwerts können Laien einfach nachvollziehen.

Beispiel: Wert des Nießbrauchs bei Schenkungen

Stand: Februar 2021, Kapitalwertfaktoren ab Januar 2021 Bundesministerium der Finanzen
90 Jahre
männlich
20 Jahre
weiblich
Immobilienwert
ohne Nießbrauch
500.000 €
Jahresmiete 15.000 €
Kapitalwert 3,374 18,067
Wert Nießbrauch 50.610 € 271.005 €
Wert der Immobilie mit Nießbrauch 449.390 € 228.995 €

Anhand des Beispiels sehen Sie, dass je nach Lebensalter und Geschlecht der Wert der Immobilie erheblich reduziert wird. Das gilt umso mehr, je länger das Nießbrauchrecht oder Wohnrecht voraussichtlich genutzt werden kann. Im Falle des 90-jährigen sinkt der Wert der Immobilien um etwa 10 Prozent, bei einer 20-jährigen wird der Immobilienwert mehr als halbiert: Immobilienwert mit Nießbrauch 229.070 Euro anstatt 500.000 Euro mit Nießbrauch.

Rechenschritte: Wie hoch ist die Ersparnis der Schenkungssteuer aufgrund eines Nießbrauchs oder Wohnrechts?

Bei einer Immobilie mit Wohnrecht oder einem Nießbrauchrecht wird für die Ermittlung der Schenkungssteuer der durch die Belastungen reduzierte Wert der Immobilie angesetzt. Sie müssen also:

  1. zuerst den Immobilienwert nach Abzug des Werts von Nießbrauch oder Wohnrecht berechnen (Wert des Nießbrauchrechts oder Wohnrechts berechnen)
  2. danach die Schenkungssteuer für den berechneten Immobilienwert ermitteln (Schenkungssteuer ermitteln).

Nutzen Sie außerdem unseren Rechner für Nießbrauch. Mit wenigen Angaben können Sie den Wert berechnen lassen. Wir hinterlegen dafür die aktuellen und offiziellen Tabellen, die das Finanzamt anwendet.

Beispiele: Rechenschritte zur Berechnung der Schenkungssteuer an Kinder

Beispiel: Rechenschritte zur Berechnung der Schenkungssteuer an Kinder

Vater (60) schenkt seinem Kind seine selbstgenutzte Wohnung unter der Voraussetzung wohnen zu bleiben. Es wird ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbart. Der Verkehrswert der Wohnung ohne Belastungen beträgt 600.000 Euro.

1 Wert der Wohnung mit Nießbrauch für Schenkungssteuer berechnen

Details zu den Rechenschritten siehe Berechnung Nießbrauchwert
18.000 € Jahresmiete x 12,858 = 231.444 € Wert Nießbrauch
600.00 € abzgl. 231.444 € Wert Nießbrauch = 368.556 € Verkehrswert mit Nießbrauch

Der Wert der Wohnung mit Nießbrauch beträgt somit 368.556 Euro.

2 Schenkungssteuer ermitteln

Freibetrag Schenkungssteuer Kinder beträgt 400.00 Euro. Der Wert der Wohnung mit Nießbrauch in Höhe von 398.556 Euro liegt innerhalb des Freibetrags.

Damit muss das Kind keine Schenkungssteuer bezahlen. An das Kind ist damit die Schenkung steuerfrei.


Zum Vergleich – Berechnung Schenkungssteuer ohne Nießbrauch:

Details zur Berechnung der Schenkungssteuer
Verkehrswert 600.000 € abzüglich 400.000 € Freibetrag = 200.000 € Bemessungsgrundlage
200.000 € Bemessungsgrundlage × 11 % = 22.000 € Schenkungssteuer

Ohne Vereinbarung eines Nießbrauchs hätte das Kind 22.000 Euro Schenkungssteuer bezahlen müssen.

Anhand von drei Beispielen verdeutlichen wir Ihnen nachfolgend die Steuerersparnis und die Berechnungen.

Beispiele Steuern sparen: Schenkungssteuer bei Immobilien mit und ohne Nießbrauchrecht im Vergleich

Mit der Vereinbarung eines Nießbrauchrechts oder Wohnrechts können Sie Immobilien vererben oder schenken und erheblich Steuern sparen. Neben der Schenkungssteuer für Kinder gibt es weitere Verwandte und Personen, die eine unterschiedliche steuerliche Behandlung erfahren. Welche Ersparnisse aufgrund von Wohnrecht, Nießbrauchrecht und Freibetrag möglich sein, werden aus unseren Beispielsfällen deutlich:

Wohnung in Dresden

Schenkung von Onkel (60 Jahre)

150 qm, 7,75 €/qm Miete

Nießbrauchwert: 179.369 €

Ohne
Nießbrauch­recht
Mit
Nießbrauch­recht
Verkehrswert
375.000 €
Wert
375.000 € Verkehrswert abzgl. Nießbrauchwert 179.369 €
= 195.631 €

Schenkungs­steuer
375.000 € abzgl. 20.000 € Freibetrag × 30 % Steuerklasse III
= 106.500 €

Schenkungs­steuer
195.631 € abzgl. 20.000 € Freibetrag × 30 % Steuerklasse I
= 52.689 €

Steuerersparnis: 53.811 €

Einfamilien­haus in München-Bogen­hausen

Schenkung von Mutter (50 Jahre) an Kind

200qm, 19 €/qm Miete

Nießbrauchwert: 717.470 €

Ohne
Nießbrauch­recht
Mit
Nießbrauch­recht
Verkehrswert
1,7 Mio €
Wert
1,7 Mio € Verkehrswert abzgl. Nießbrauchwert 717.470 €
= 982.530 €

Schenkungs­steuer
1,7 Mio € abzgl. 400.000 € Freibetrag × 19 % Steuerklasse I
= 247.000 €

Schenkungs­steuer
982.530 € abzgl. 400.000 € Freibetrag × 19 % Steuerklasse I
= 110.681 €

Steuerersparnis: 136.319 €

Mietshaus in Köln

Schenkung von Mann (55 Jahre) an Freundin

500 qm, 12 €/qm Miete

Nießbrauchwert: 1.009.296 €

Ohne
Nießbrauch­recht
Mit
Nießbrauch­recht
Verkehrswert
2,8 Mio €
Wert
2,8 Mio € Verkehrswert abzgl. Nießbrauchwert 1.009.296 €
= 1.790.704 €

Schenkungs­steuer
2,8 Mio €, davon 90%, da Mietshaus, abzgl. 20.000 € Freibetrag × 30 % Steuerklasse III
= 750.000 €

Schenkungs­steuer
1.792.504 €, davon 90%, da Mietshaus, abzgl. 20.000 € Freibetrag × 30 % Steuerklasse III
= 477.490 €

Steuerersparnis: 272.510 €

Es gibt weitere Steuersparmöglichkeiten, die Sie zum Beispiel bei vermieteten oder selbstgenutzten Wohnimmobilien haben. Sie kann dahin führen, dass die Schenkung steuerfrei wird.

Lesen Sie hierzu

Erbschaftssteuer Schenkungssteuer

Wenn Sie Immobilienvermögen haben, gibt es weitere Möglichkeiten, die Sie kennen müssen und Ihren Erben und Beschenkten Geld sparen:

Lesen Sie hierzu

Immobilie Schenkung Übertragung

Steuern sparen mit Freibeträgen und mehr
Schenkung von Immobilien: Die besten Steuer-Tipps

Erbschaftssteuer Kinder bei Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Übrigens gelten die obigen Ausführungen und Berechnungen der Schenkungssteuer von Nießbrauch-Immobilien analog für die Erben von Immobilien mit Nießbrauch oder Wohnrecht.

Der Gesetzgeber setzt im Erbschaftssteuer– und SchenkungssteuerGesetz ( ErbStG ) Schenkungen und Erbschaften gleich. Die Erklärungen zur Schenkungssteuer bei Nießbrauch-Immobilien sind daher auch im Erbfall anwendbar.

Beispiel Erbschaftssteuer bei Immobilie mit Nießbrauch

Ein Kind erbt eine Immobilie von seinem Vater. Die Immobilie ist weiterhin mit dem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht der Lebenspartnerin des Vaters belastet. Für die Berechnung der Erbschaftssteuer wird nur auf den reduzierten Wert der Immobilie abgestellt. Der Verkehrswert der Immobilie wird daher zweimal reduziert: Neben dem Abzug des Freibetrags, wird der durch den Nießbrauch reduzierte Wert für die Berechnung der Erbschaftssteuer für das Kind angesetzt. Bitte beachten: Der Erwerb des Nießbrauchs durch die Lebenspartnerin unterliegt ebenfalls der Erbschaftssteuer.

Das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz setzt das Erben und Schenkungen gleich. Sie können die Steuer für eine erste Abschätzung einfach selbst berechnen.

Erbschaftssteuer Schenkungssteuer berechnen Rechner Beitrag

Wie hoch ist die Steuer?

Schenkungssteuer und Erbschaftsteuer berechnen bei Immobilien

Sie haben ein Haus oder eine Wohnung geerbt oder geschenkt bekommen? Wie hoch ist die Steuer? Wir […]
Ratgeber Übersicht zu Erbe und Schenkung

Ratgeberübersicht

Erbe und Schenkung

Ausdruck: 19.10.2021

© IMMO.info gemeinnützige GmbH