Immobilienkredit von privat: So funktioniert ein Privatdarlehen in der Familie

Zu Beginn des Jahres 2024 ist das Zinsniveau hoch, Kredite sind nach wie vor teuer. Zudem halten die Banken an ihren strengen Kreditstandards fest. Wer vor wenigen Jahren problemlos einen Immobilienkredit bekommen hätte, erhält heute vielleicht eine Absage.

Ein Privatdarlehen ist eine weitere Möglichkeit, eine Immobilie ohne Bank zu finanzieren. Die Rolle der Bank übernimmt dabei eine Privatperson. David Stader, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in Köln, klärt über die Möglichkeiten und Risiken auf.

Rechtsanwalt David Stader, Fachanwalt für Bank- & Kapitalmarktrecht

Rechtsanwalt David Stader ist seit 2014 Partner der Kanzlei Stader Rechtsanwälte in Köln. Schwerpunktmäßig berät und vertritt er Bankkunden im Zusammenhang mit Bank- und Kreditgeschäften. Seit 2017 führt David Stader den Titel „Fachanwalt für Bank- & Kapitalmarktrecht“.

Wenn ein potenzieller Hauskäufer nicht ausreichend Eigenkapital hat, ein Selbstständiger nicht über notwendige Sicherheiten verfügt oder ein schlechter Schufa-Score vorliegt, wird eine Bank keinen Immobilienkredit vergeben. Damit muss der Traum vom Eigenheim noch nicht platzen.

Vielleicht gibt es eine vermögende Tante? Oder ein Studienfreund, der heute ein erfolgreiches Unternehmen leitet? Auch Privatpersonen können Geld verleihen. In den meisten Fällen wird jemand aus der Familie ein Privatdarlehen gewähren, doch auch Freunde und Bekannte kommen infrage.

Damit von Anfang an klar ist, dass es sich um ein rückzahlungspflichtiges Darlehen und nicht um eine Schenkung handelt, ist ein Darlehensvertrag wichtig

Die gesetzlichen Grundlagen für Privatdarlehen sind in den Paragrafen 488 bis 490  im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. Sie gelten für jedes Darlehen, egal ob von privat zu privat oder zwischen Verbrauchern und Unternehmern.

„Damit von Anfang an klar ist, dass es sich um ein rückzahlungspflichtiges Darlehen und nicht um eine Schenkung handelt, ist ein Darlehensvertrag wichtig“, sagt Fachanwalt Stader. Ein privater Darlehensvertrag lässt sich schriftlich, mündlich oder durch konkludentes Handeln schließen. Als konkludentes Handeln gilt in diesem Fall etwa eine Banküberweisung mit dem Verwendungszweck ‚Darlehen‘.

Da Geld ein heikles Thema ist, auch und gerade in Familien und unter Freunden, rät Stader zu einem detaillierten schriftlichen Darlehensvertrag. Denn falls es um den Immobilienkredit von privat zum Streit kommt, muss der Darlehensgeber zweierlei beweisen: Erstens, dass Geld ausgezahlt beziehungsweise übergeben wurde, und zweitens, dass es geliehen und nicht verschenkt wurde.

In einen Vertrag über einen Immobilienkredit in der Familie oder unter Freunden gehören:

• Namen und Adressen der Vertragspartner
• Darlehenssumme
• Auszahlungsdatum
• Laufzeit
• Zinshöhe und Zinsbindung
• Rückzahlungsplan
• Sicherheit für den Darlehensgeber
• Unterschriften der beiden Beteiligten

Einige dieser Punkte sind klar, andere sind Verhandlungssache:

Wie hoch ein Familien-Immobilienkredit ausfällt, liegt allein im Ermessen der beteiligten Parteien. Es gibt keine genehmigungspflichtige Obergrenze für die Darlehenssumme und keine Instanz wie die Finanzaufsicht Bafin, die Kreditgeschäfte zwischen Privatpersonen kontrolliert.

Auch die Laufzeit ist frei verhandelbar. Befristet oder unbefristet? Dieser Punkt entscheidet über die Kündigungsmöglichkeit eines Privatdarlehens:

A Unbefristetes Privatdarlehen
B Befristetes Privatdarlehen

Damit es später nicht zu einem Streit in der Familie kommt, sollten alle wichtigen Punkte des Privatdarlehens schriftlich vereinbart werden.

Beides ist möglich. „Wenn keine Angabe zur Zinshöhe gemacht wird, gilt der gesetzliche Zins von vier Prozent“, so der Fachanwalt. Wird ein Zins vereinbart, muss er sich in einem bestimmten Rahmen bewegen, die Untergrenze liegt bei null.

„Ein negativer Zins ist nicht erlaubt, da er gegen das Grundkonzept von Leistung und Gegenleistung spricht“, zitiert Stader ein Urteil des BGH . Auch nach oben gibt es eine Beschränkung: „Liegt der Zins 100 Prozent oder mehr über dem marktüblichen Zins, gilt das als sittenwidrig“. Über die Laufzeit des privaten Immobilienkredits kann sich der Zinssatz ändern; ein weiterer Punkt, der verhandelbar ist. Genauso, wie die Modalität der Zinszahlung. Monatlich, jährlich oder bei Fälligkeit des Kredits? Tilgung oder Sondertilgung?

Wenn der Darlehensgeber Zinsen verlangt, muss er die Zinsen in seiner Steuererklärung angeben. Für Einzelpersonen bleiben bis zu 1000 Euro pro Jahr aus Kapitalerträgen steuerfrei, für gemeinsam Veranlagte 2000 Euro. Auf das, was darüber hinausgeht, fallen meist pauschal 25 Prozent Kapitalertragssteuer an. Je nach Einkommen müssen auf Zinsen auch Solidaritätszuschlag und bei Kirchenmitgliedern Kirchensteuer gezahlt werden.

Alles auf einmal oder in Raten? Der Rückzahlungsplan legt fest, ob der Schuldner monatliche Raten oder nach Ablauf des Darlehens die Gesamtsumme zahlen muss.

„Um einen Kredit abzusichern, können Privatpersonen untereinander alles akzeptieren, was Banken akzeptieren: Bürgschaften, Verpfändung von Arbeitsentgelten sowie die Abtretung von Lebensversicherung oder Bausparverträgen. Am naheliegendsten ist das Eintragen einer Grundschuld, wenn möglich im ersten Rang“, sagt Fachanwalt Stader.

„Doch wenn eine Immobilie eine Million wert ist und im ersten Rang sind 10.000 Euro eingetragen, kann ich auch mit dem zweiten Rang gut leben. Trotz des zweiten Ranges ist dann die Ausfallwahrscheinlichkeit sehr gering“.

Sobald ein Darlehensvertrag unterschrieben ist und die Bedingungen etwa in Bezug auf die Sicherheit erfüllt sind, ist er rechtskräftig; ein Widerrufsrecht gibt es nicht. Der Darlehensnehmer hat nach der Unterschrift einen Auszahlungs-, der Darlehensgeber einen Abnahmeanspruch.

Wenn keine Laufzeit für ein Darlehen vereinbart wurde, können sowohl der Darlehensnehmer als auch der Darlehensgeber den Vertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Nach Ablauf der Kündigungsfrist wird die Rückzahlung fällig: Der gesamte offene Betrag muss auf einen Schlag zurückgezahlt werden; sofern noch Zinszahlungen offen sind, müssen auch diese beglichen werden.

Ein Darlehen mit einer bestimmten Laufzeit ist für den Darlehensgeber während der Laufzeit praktisch unkündbar, solange der Darlehensnehmer die vereinbarten Raten zahlt.

Der Darlehensnehmer kann ein befristetes Darlehen mit Zinsbindung zehn Jahre nach der Auszahlung kündigen. Endet die Zinsbindung früher, darf zu diesem Zeitpunkt gekündigt werden.

Falls ein Sonderkündigungsrecht nach § 490 BGB  greift – wenn der Darlehensnehmer etwa das Haus verkaufen will, das dem Darlehen über einen Grundbucheintrag als Sicherheit dient – steht dem Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt jeweils von dem für den Darlehensgeber entstandenen Schaden ab.

Familienbande und Freundschaft hin oder her, wenn geliehenes Geld nicht wie vereinbart zurückgezahlt wird, kann das schnell rechtliche Konsequenzen haben. Ein Zahlungsverzug liegt vor, sobald vereinbarte Raten nicht fristgerecht bezahlt werden oder die Rückzahlung des Darlehens nach der Kündigung nicht fristgemäß erfolgt. Der schriftlich abgeschlossene Vertrag hilft dann dem Darlehensgeber, seine Ansprüche vor Gericht geltend zu machen.

Vielleicht haben die reiche Tante oder der erfolgreiche Studienfreund bei einem Zahlungsverzug mehr Geduld als ein Kreditinstitut. Doch vor Ablauf der gesetzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren werden auch Freunde und Verwandte rechtliche Schritte einleiten und damit enden in der Regel selbst vormals stabile Beziehungen.