Exakte Berechnung der Spekulationsfrist bei Verkauf Ihrer Immobilie

Entgegen einiger Berichte auf Internetseiten, muss eine Spekulationsfrist nicht immer eingehalten werden, damit Sie keine Spekulationssteuer auf den Gewinn bei Immobilienverkauf bezahlen müssen. Bei der ausschließlichen Immobilien Eigennutzung ist es für Privatpersonen tatsächlich möglich, dass Ihr Verkauf steuerfrei ist. Entscheiden ist, dass Sie als Immobilieneigentümer die Immobilie zu keinem Zeitpunkt vermietet hatten. Zudem sind noch weitere Voraussetzungen zu beachten, zum Beispiel dürfen Ihre Transkationen nicht als gewerblicher Grundstückshandel angesehen werden.

Die Regelungen zur Steuer bei privaten Veräußerungsgeschäften sind dem § 23 (1)  des Einkommenssteuergesetz zu entnehmen. Anhand unseres umfassenden Ratgebers und Prüfschemas und der ausführlichen Erklärungen erhalten Sie einen Überblick, wann für einen Verkauf von Wohnung oder Haus der Gewinn versteuert werden muss und wann nicht.

Sollten Sie eine Spekulationsfrist einhalten müssen, dann ist es wichtig, dass Sie die Fristen anhand der relevanten Stichtage korrekt berechnen. Sollten Sie einen Tag zu früh verkaufen, kann das zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen

Entscheidend für die Berechnung der Spekulationsfrist sind das Datum für Kauf und das Datum für Verkauf der Immobilie. Zwischen beiden Daten müssen mindestens zehn Jahre liegen. Immobilientransaktionen müssen notariell erfolgen, daher ist das Datum eindeutig festzustellen. Das jeweilige Datum entnehmen Sie den Notarverträgen.

Der Beginn der Frist, für die Berechnung der Spekulationsfrist bei Immobilien, ist daher immer der Termin des notariellen Kaufvertrags. Andere Zeitpunkte für den Beginn der Frist, zum Beispiel Bezugsfertigkeit, Vermietungsbeginn, Eigentumsübergang (durch Eintrag im Grundbuch) spielen für die Spekulationsfrist keine Rolle.

Damit Sie nicht innerhalb der 10-Jahresfrist liegen, darf der Notartermin zum Verkauf der Immobilie frühestens zehn Jahre später am Folgetag stattfinden.

15.05.2021	Kauf einer Immobilie = Datum Kaufvertragsabschluss beim Notar
16.05.2031	Frühester Tag für den Verkauf der Immobilie = Datum Kaufvertragsabschluss beim Notar, an dem Sie sich nicht mehr innerhalb der Spekulationsfrist befinden. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren wird eingehalten.

Achtung: Die hier dargestellte Berechnungs Frist betrifft nur die Spekulationssteuer und nicht die Abgrenzung der gewerblichen Tätigkeit gegenüber der privaten Tätigkeit.

Die Spekulationsfrist wird bei Schenkung oder bei Erben einer Immobilie weitergegeben. Es zählt also weiterhin der ursprüngliche Tag des Notar-Kaufvertrags des Schenkers oder des Erblassers und nicht das Tag an dem Sie die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben.

Problematisch sind aber teilentgeltliche Übertragungen, bei denen beispielsweise Schulden des Schenkers durch den Beschenkten übernommen werden. In diesen Fällen liegt hinsichtlich des entgeltlichen Teils ein Veräußerungsgeschäft vor. Gegebenenfalls ist hier die Spekulationsfrist des Übergebenden zu prüfen. Zudem beginnt für den entgeltlichen Teil die 10-Jahresfrist für den Erwerber neu zu laufen.

Hier ist unser ausführlicher Ratgeber mit Prüfschema und allen Erklärungen zur Spekulationssteuer bei Immobilien:

Wenn Fristen nicht eingehalten werden, oder weitere Voraussetzungen nicht eingehalten werden, dann muss der Gewinn auf dem Verkauf versteuert werden. Wie kann ich die Spekulationssteuer berechnen?

Für Privatpersonen kann die Berechnung der 10-Jahres-Frist hinsichtlich der Immobilien-Spekulationssteuer enorm wichtig sein. Hierbei dürfen keine Fehler passieren, deshalb ist im Zweifelsfall ein Steuerberater zu konsultieren.

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