Erhaltungsaufwand oder Anschaffungskosten: Was ist wie steuerlich absetzbar?

Das Steuerrecht unterscheidet zwischen drei Arten von Aufwendungen:

Von Anschaffungskosten spricht man, wenn man eine Immobilie kauft (anschafft). Herstellungskosten umfassen den Neubau oder Anbau, also wenn etwas Neues hergestellt wird. Addiert werden zudem nachträgliche Herstellungskosten, also wenn zum Beispiel nach Hauskauf ein Wintergarten angebaut (hergestellt) wird. Für Anschaffungskosten und Herstellungskosten erfolgt die Abschreibung gleichermaßen, zumeist sind dies zwei Prozent pro Jahr.

Jana Bauer, Referentin für Steuern und Medien beim Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine

Der Kaufpreis der Wohnung oder die Kosten für den Bau und die Erweiterung eines Hauses: „Zu den Anschaffungskosten zählen alle Aufwendungen, die geleistet werden, um eine Immobilie zu erwerben“, sagt Jana Bauer, Referentin für Steuern und Medien beim Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine. Auch sogenannte Erwerbsnebenkosten beziehungsweise Anschaffungsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notar-, Makler- und Gerichtskosten gehören dazu.

Anschaffungskosten und Herstellungskosten werden über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.

„Die Nutzungsdauer eines Gebäudes ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann“, erklärt Bauer. In der Regel beträgt sie 50 beziehungsweise 40 Jahre, gemessen an der Nutzungsdauer des jeweiligen Eigentümers. „Im Rahmen der Ermittlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann somit jedes Jahr ein bestimmter Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuermindernd berücksichtigt werden“, so die Juristin.

Die Höhe der Abschreibung für Abnutzung (Afa) beträgt jährlich

• 2 Prozent bei nach dem 31.12.1924 fertig gestellten Gebäuden (Abschreibung über 50 Jahre) und
• 2,5 Prozent bei vor dem 1.1.1925 fertig gestellten Gebäuden (Abschreibung über 40 Jahre).

Die Abschreibung (Gebäude-AfA) zählt zu den Werbungskosten und ist in der Anlage V (2020) der Steuererklärung in Zeile 33 zu erfassen. „Wenn Sie die Anschaffungskosten und Herstellungskosten erstmalig abschreiben, sollten Sie eine Berechnung erstellen, in der der Gesamtbetrag, das Kaufdatum und der Gegenstand der Leistung angegeben sind“, so Bauer.

Höhere Abschreibungen sind für Denkmalimmobilien und Immobilien, die in einem Sanierungsgebiet liegen, möglich. In beiden Sonderfällen sind zahlreiche Formalitäten frühzeitig zu berücksichtigen. Sie sollten sich hierzu beraten lassen.

Wichtig: Abzuschreiben ist der Gebäudewert, nicht der Grundstückswert. Daher ist eine Kaufpreisaufteilung notwendig.

Hinweis: Bei Anschaffung von Einbaumöbeln oder einer neuen Einbauküche erfolgt eine eigene Abschreibung entsprechend der Nutzungsdauer. Für eine Einbauküche akzeptiert das Finanzamt eine Abschreibung über zehn Jahre.

Um den Neubau von Mietwohnungen zu beschleunigen, gelten für Neubauten verbesserte Steuerbedingungen. Darauf weist der Bund der Steuerzahler Deutschland hin. Die Sonderabschreibung beträgt jährlich bis zu fünf Prozent der Bemessungsgrundlage, jedoch maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dieser Satz kann im Jahr der Anschaffung beziehungsweise Herstellung und in den folgenden drei Jahren in Anspruch genommen werden.

Parallel dazu läuft die reguläre Abschreibung mit zwei Prozent weiter. Das bedeutet, dass in den ersten vier Jahren statt acht Prozent sogar 28 Prozent abzugsfähig sind. Voraussetzung ist, dass der Bauantrag bzw. die Bauanzeige zwischen dem 31. August 2018 und 1. Januar 2022 gestellt wurde. Die Sonderabschreibung ist letztmalig für das Steuerjahr 2026 möglich. Weitere Infos zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus gibt das Bundesfinanzministerium in einem Ratgeber .

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Im Gegensatz zu den grundsätzlichen Herstellungskosten oder Anschaffungskosten eines Hauses, liegt ein anschaffungsnaher Aufwand vor, „wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie Aufwendungen für Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen vorliegen, die 15 Prozent der Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) übersteigen“, erklärt Jana Bauer. Die 15 Prozent beziehen sich nur auf den ermittelten Gebäudewert, den das Finanzamt akzeptiert, nicht auf den Gesamtkaufpreis. Wird diese Grenze überschritten, sind sämtliche Sanierungsaufwendungen nicht sofort, sondern nur mittels von jährlichen Abschreibungen abzugsfähig.

Beispiel für die 15-Prozent-Grenze

Herr Meier kauft erwirbt am 15.02.2022 ein Haus und baut einen Wintergarten an. Weil er das Haus vermietet, kann er Abschreibungen steuerlich geltend machen.

Datum	Maßnahme	Betrag für Abschreibung	Prozentsatz Abschreibung pro Jahr
2022	Anschaffungskosten: Kauf von Haus mit Baujahr 2005. Kaufpreis 300.000 €. Davon entfallen nach steuerlicher Kaufpreisaufteilung 200.000 € auf Grund und Boden und 100.000 € auf das Gebäude.	100.000 €	2,0 %
	Anbau eines Wintergartens nach Kauf: 20.000 €. Die nachträglichen Herstellungskosten zählen zu den Anschaffungskosten.	20.000 €	2,0 %
	Anschaffungsnebenkosten: Als Nebenkosten zur Anschaffung fallen an: Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Maklerkosten, Kosten für Rechtsanwalt, Fahrtkosten: 30.000 €.	30.000 €	2,0 %
2024	Renovierungskosten: 19.400 € inklusive 19 % Umsatzsteuer für neue Fenster und Malerarbeiten. Die Kosten ohne Umsatzsteuer belaufen sich auf 16.000 €. Damit liegen die Kosten oberhalb von 15 % des Gebäudewerts von 100.000 € und die Renovierung ist innerhalb von drei Jahren erfolgt. Es handelt sich daher um anschaffungsnahe Herstellungskosten.	19.400 €	2,0 %

Hätten die Renovierungskosten nur 14.000 Euro (ohne Umsatzsteuer) betragen, dann wäre die 15-Prozent-Grenze nicht überschritten und Herr Meier diese als Erhaltungsaufwand sofort abschreiben können (vollumfängliche Absetzung als Werbungskosten im Jahr 2024). So darf er lediglich zwei Prozent pro Jahr abschreiben

Anschaffungskosten werden über die Dauer der Gebäudenutzung abgeschrieben.

Tipp
Hingegen lassen sich Erhaltungsaufwände sofort absetzen – das ist für die meisten Steuerzahler durchaus vorteilhaft.

Viele Ausgaben, die zur Instandhaltung und Instandsetzung von Gebäuden dienen, können unter Umständen als Erhaltungsaufwendungen sofort abgeschrieben werden.

Zum Beispiel:

• Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen der Wände und Decken, Lackieren von Heizkörpern, Fenster und Türen
• Instandsetzung von Fußbodenbelägen
• Beseitigung von nachträglichen Mängeln (z. B. Feuchtigkeitsschaden)
• Erneuerung bzw. Verbesserung der Elektro- oder Sanitärinstallation
• Einbau einer energiesparsamen Heizungsanalage
• Einbau von Isolierglasfenstern

„Erhaltungsaufwendungen sind als Werbungskosten sofort von den Mieteinnahmen abziehbar“, sagt Jana Bauer. Allerdings nur dann, wenn sie den ursprünglichen Zustand des Hauses oder der Wohnung verbessern und den Gebäudewert nicht maßgeblich erhöhen. Erhaltungsaufwendungen werden in der Anlage V (2020) in Zeile 40 eingetragen. „Alternativ können größere Aufwendungen in gleichen Beträgen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden“, erklärt sie.

Werden Erhaltungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie getätigt, muss die 15-Prozent-Grenze beachtet werden. „Wird sie überschritten, werden Erhaltungsaufwendungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert und müssen steuerlich abgeschrieben werden“, sagt sie.

Wenn Sie bei einer Sanierung den Standard von Haus oder Wohnung erheblich verbessern, sogenannte Hebung des Standards, dann liegen kein Erhaltungsaufwand mehr vor.

Das Finanzamt unterscheidet drei Standards:

Von einer Hebung des Standards ist unter anderem auszugehen, wenn Sie drei von vier zentralen Ausstattungsmerkmalen verbessern. Zu den zentralen Merkmalen gehören:

• Heizungsinstallation
• Sanitärinstallation
• Elektroinstallation
• Fenster

Wenn Sie beispielsweise die Elektroausstattung erneuern, neue Fenster und neue Bäder einbauen, dann geht man in der Regel von einer Standardhebung aus (drei von vier Merkmalen).

Die Abgrenzung von Anschaffungskosten/Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand hat in der Vergangenheit vielfach zu Streit geführt. Aufgrund höchstrichterlicher Rechtsprechung stellen die Finanzbehörden inzwischen Leitfäden  bereit, an denen Sie sich orientieren können. Lassen Sie sich im Zweifelsfall steuerlich beraten.

Tipp: Vereinfachungsregelung beim Finanzamt beantragen

Wenn die Aufwendungen für die einzelnen Baumaßnahmen nicht mehr als 4.000 Euro betragen (ohne Umsatzsteuer), können die Aufwendungen als Erhaltungsaufwand behandelt werden. Sie sind dann im Steuerjahr als Werbungskosten sofort abzugsfähig. Der Antrag kann formlos im Rahmen der Steuererklärung gestellt werden. Die Vereinfachungsregel gilt nicht für Aufwendungen zur Fertigstellung eines neu errichteten Wohngebäudes.

Die Kaufpreisaufteilung ist grundlegend, um die Abschreibung auf das Gebäude ermitteln zu können.

In der Regel liegt Ihnen bei Kauf einer Immobilie nur der Gesamtpreis vor. Dieser ist für die Steuererklärung und Berechnung der Abschreibung auf folgende Werte aufzuteilen:

• Wert für Grund und Boden (wird nicht abgeschrieben, da normalerweise keine Abnutzung erfolgt)
• Gebäudewert

Möglich ist bereits beim Notar den Kaufpreis auf den Grund und Boden sowie das Gebäude aufzuteilen. Diese Aufteilung wird von den Finanzbehörden allerdings nicht immer anerkannt.

Sie können auch mit einem vorprogrammiertem Excel-Tool die Aufteilung Grund und Boden und den Gebäudewert berechnen. Das Bundesfinanzministerium stellt eine solche Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung  bereit. Das Tool können Laien mit etwas Aufwand und dank der Anleitung verwenden. Wichtig ist, dass realistische Werte eingesetzt werden, die auch das Finanzamt akzeptiert. Wir empfehlen Ihnen zum Beispiel zu dokumentieren, wie Sie die übliche Miete anhand von vergleichbaren Objekten ermittelt haben.

Für manche Immobilien kann das Ergebnis der Arbeitshilfe nicht das erhoffte Ergebniss liefern. In diesem Fall können Sie auf eigene Kosten einen Immobiliengutachter mit der Erstellung eines Gutachtens zur Wertermittlung der Immobilie und einer Kaufpreisaufteilung beauftragen.