Verkehrswert, Kriterien und Verfahren

Wertermittlung Immobilien

Es gibt unterschiedliche Verfahren zur Erstellung einer Immobilienbewertung. Welche Verfahren kann oder muss ein Immobiliengutachter zur Wertermittlung Immobilie anwenden? Welche weiteren Kriterien beeinflussen den Immobilienwert?

Autor: Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 21.05.2021 | Lesezeit: 10 Minuten | Drucken

Wertermittlung Immobilien

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Was ist der Immobilien-Verkehrswert? Es handelt sich um den aktuellen Marktpreis einer Immobilie, der im Geschäftsverkehr unter Dritten bei Verkauf der Immobilie zu erzielen wäre. Im Baugesetzbuch ist die Definition Verkehrswert in § 194 BauGB enthalten:

§ 194 Verkehrswert (Baugesetzbuch):
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Wertermittlung: Mit welchen Verfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Ein Immobiliengutachter muss die passenden Verfahren anwenden, um die Immobilie zu bewerten. Konkret ist damit gemeint, dass der Verkehrswert der Immobilie und des Grundstücks ermittelt wird. Bei einem Verkehrswertgutachten wird der Preis ermittelt, den eine Immobilie bei einem Verkauf auf dem Immobilienmarkt erzielen würde.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (WertV) konkretisiert die Grundsätze zur Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien. Hieran müssen sich Immobiliengutachter halten. Die Verordnung sieht drei Wertermittlungsverfahren vor:

  1. Vergleichswertverfahren
    Im Vergleichswertverfahren erfolgt die Wertermittlung der Immobilie und des Grundstücks mit einer ausreichenden Anzahl an Vergleichswerten. Hierzu werden Immobilientransaktionen herangezogen, die vergleichbar sind. Für die Wertermittlung werden zudem die Bodenrichtwerte herangezogen. Für jedes Grundstück gibt es Bodenrichtwertzonen, die von Gutachterausschüssen anhand von tatsächlich stattgefundenen Verkäufen berechnet werden. Die Gutachterausschüsse erhalten für jede Immobilientransaktion eine Kopie der Notarurkunde. Die Berechnung liegt aber immer zwei bis drei Jahre in der Vergangenheit.
  2. Ertragswertverfahren
    Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens stellt der Immobiliengutachter auf die marktüblichen Erträge ab, die in der Zukunft zu erwarten sind, zum Beispiel Mieterträge bei einer Gewerbeimmobilie oder einem Mietshaus. Diese werden mit einem marktüblichen Vervielfältiger multipliziert. Bewirtschaftungskosten werden abgezogen. Der Bodenwert wird addiert.
  3. Sachwertverfahren
    Die Kosten der Vergangenheit für Grund und Boden (Bodenrichtwerte) und Gebäude (Beschaffungs- und Herstellungskosten) werden betrachtet, Abschreibungen vorgenommen und die Wertermittlung der Immobilie vorgenommen.

Hinzu kommen weitere Faktoren, die den Wert einer Immobilie erhöhen oder reduzieren. Dazu gehört die exakte Lage, Baurechte, Immobilienzustand, und viele weitere Kriterien.

Weitere Kriterien zur Wertermittlung Immobilie

Die Online-Berechnung des Werts einer Wohnung oder eines Hauses kann nur Anhaltspunkte und Größenordnungen ergeben, denn jede Immobilie ist anders. Den Verkehrswert, also den Marktpreis der Immobilie, kann ein Gutachter anhand eines Wertgutachtens feststellen. Hierfür muss der Gutachter die Immobilie besichtigen und es gibt unterschiedliche Bewertungsverfahren, die er anwenden kann.

Bei einem Immobilienverkauf ist sicherlich das Vergleichswertverfahren am wichtigsten. Hier werden vergleichbare Immobilientransaktionen betrachtet (zeitliche Nähe und vergleichbare Objekte) und anhand dessen der Wert Ihrer Immobilie geschätzt.

Weitere Aspekte und Kriterien zur Wertermittlung einer Immobilie

Immobilien Wertermittlung

Wir möchten Ihnen einige Anhaltspunkte für die Wertermittlung geben. Der Marktpreis oder Verkehrswert einer Immobilie bildet sich aus Angebot und Nachfrage. Grundsätzlich reicht auch nur ein einziger Käufer, um den Marktpreis zu bilden. Es ist insbesondere bei privaten Immobilienangeboten oft zu sehen, dass Eigentümer den Wert ihrer Immobilie überschätzen und die Immobilie keinen Käufer findet. Mithilfe eines Maklers können die Einschätzungen näher an der Realität sein. Der Makler soll eine „neutrale Instanz“ darstellen, die dem Verhandlungsverlauf zuträglich ist. Wer allerdings die Wertermittlung und den Verkaufsprozess nicht scheut, kann sich und dem Käufer die oftmals üppige Maklerprovision sparen.

In unserem Online-Rechner ist die Immobilienbewertung anhand der Wohnfläche und des Wohnorts Ihrer Immobilie bereits enthalten. Sie geben nur Ihre Postleitzahl und Wohnfläche ein und der Rechner ermittelt Ihnen sofort den durchschnittlichen Preis der Immobilie anhand der Größe und Lage.

Lage und Wohnfläche gehören sicherlich zu den wichtigsten Kriterien zur Wertermittlung und ermöglichen eine gute erste Orientierung. Alleine beide Angaben sind aber nicht ausreichend für eine genaue Verkehrswertschätzung.

Es gibt weitere Kriterien, die für einem Zu- oder Abschlag in der Wertermittlung der Immobilie führen. Weitere wichtige Kriterien für dem Immobilienwert, die den Wert positiv oder negativ beeinflussen können:

  • Mikrolage, zum Beispiel Südausrichtung, Belichtung, Verkehrsanbindung.
  • Bebaubarkeit des Grundstücks, zum Beispiel weiteres Baurecht, Grundstücksform, Erschließung.
  • Garagen und Nebengebäude, Außenanlagen.
  • Zustand der Immobilie, zum Beispiel Baujahr, Heizung und Sanitär, Fenster, Dach, Oberflächen, Elektrik, Dämmung, Ausstattung, Raumaufteilung, und einiges mehr.
  • Umwelteinflüsse wie Lärm, Gewerbe, KFZ oder Bahn, Gerüche, beispielsweise Gaststätte in Nachbarschaft.
  • Gefahren, beispielsweise Hochwassergefahr oder Erdrutsch.
  • Beschränkungen: Denkmalschutz (Haus, Boden, Ensemble).
  • Umgebung, Infrastruktur, Freizeitangebot
  • Und einige mehr.

Die Bewertung einer Immobilie ist also nicht ganz einfach. Ein Immobilienmakler mit Erfahrung vor Ort kann Ihnen eine erste Einschätzung geben. Eine wirklich aussagekräftige Immobilienbewertung erhalten Sie von einem Immobiliengutachter, wenn dieser ein Vollgutachten erstellt.

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Eine Erbschaft oder Schenkung führt oftmals dazu, dass eine Immobilien Wertermittlung notwendig ist. In unserem Beitrag zu den Immobiliengutachten erfahren Sie, für welche Fälle bei Schenkung und Erbe Sie welche Art von Gutachten benötigen.

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Immobiliengutachten, beziehungsweise eine Immobilienbewertung wird aus vielen unterschiedlichen Gründen erstellt. Wir haben den Weg zum passenden Immobiliengutachter und die Gründe für Immobiliengutachten und Wertermittlungen von Immobilien in einem eigenen Artikel zusammengestellt. Nicht zuletzt ist es wichtig, dass Sie in Abhängigkeit des Grunds den passenden Immobiliengutachter oder Sachverständigen auswählen. Wir geben Ihnen einen Überblick und eine Hilfestellung dazu:

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