Steuerlast berechnen

Reduzierte Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer bei Immobilien

Haben Sie ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung geerbt oder geschenkt bekommen? Oder eine selbst genutzte Immobilie? Wie hoch ist die Steuer? Tatsächlich wird die Schenkungssteuer und die Erbschaftssteuer bei vermieteten Immobilien über die Freibeträge hinaus reduziert. Bei eigengenutzten Immobilien können Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer komplett entfallen. Wir zeigen Ihnen auf, wie Sie Ihre Steuerlast berechnen, wenn Sie Immobilien geschenkt bekommen oder erben.

Autoren: JV TV Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 22.06.2021 | Lesezeit: 13 Minuten | Drucken

Erbschaftssteuer Schenkungssteuer Immobilien Haus

Im Folgenden konzentrieren wir uns auf die Besonderheiten der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei Immobilien bei vermieteten und eigengenutzten Immobilien. Hier sind alle Informationen zu der regulären Berechnung Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer.

  1. Vermietete Immobilien: Steuern bei Erbschaft und Schenkung von Immobilien, die vermietet werden (Mietshaus, Mietwohnung)
  2. Selbstgenutzte Immobilien: Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei selbstbewohnten Immobilien (Eigennutzer)

Befreiungsabschlag: Mietshäuser und Mietswohnungen werden bei der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer privilegiert

Erbschaftssteuer Schenkungssteuer Immobilie vermietet

Das vermietete Haus oder die vermietete Wohnung sind als Kapitalanlage beliebt. Wenn diese verschenkt oder vererbt werden, dann greift eine Steuerbegünstigung nach § 13 d ErbStG . Es wird nicht der volle Immobilienwert angesetzt, sondern nur 90 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie. Der um zehn Prozent verminderte Befreiungsabschlag gilt aber nur für Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet werden. Zusätzlich zu den Freibeträgen der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer, erhalten Sie nochmals einen Abschlag auf den Wert des Erbes oder der Schenkung

Ausnahme von der Ausnahme bei vermieteten Immobilien: Keine Steuerreduktion bei Gewerbe und Auslandsimmobilien

Gewerbeimmobilien, zum Beispiel Büro, Logistik, Hotel, Gastronomie, Landwirtschaft, fallen nicht unter die Regelung. Hier sind 100 Prozent des Werts anzusetzen. Außerdem muss sich die Immobilie in Deutschland oder in der EU befinden.

Die Steuerbegünstigung ist in § 13d ErbStG Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuer – Gesetz zu finden:

§ 13d Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke

  1. Grundstücke im Sinne des Absatzes 3 sind mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen.
  2. Ein Erwerber kann den verminderten Wertansatz nicht in Anspruch nehmen, soweit er erworbene Grundstücke auf Grund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers oder einer rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers oder Schenkers auf einen Dritten übertragen muss. Gleiches gilt, wenn ein Erbe im Rahmen der Teilung des Nachlasses Vermögen im Sinne des Absatzes 3 auf einen Miterben überträgt. Überträgt ein Erbe erworbenes begünstigtes Vermögen im Rahmen der Teilung des Nachlasses auf einen Dritten und gibt der Dritte dabei diesem Erwerber nicht begünstigtes Vermögen hin, das er vom Erblasser erworben hat, erhöht sich insoweit der Wert des begünstigten Vermögens des Dritten um den Wert des hingegebenen Vermögens, höchstens jedoch um den Wert des übertragenen Vermögens.
  3. Der verminderte Wertansatz gilt für bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die
    1. zu Wohnzwecken vermietet werden
    2. im Inland, in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegen sind
    3. nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft im Sinne des § 13a gehören.
  4. Die Absätze 1 bis 3 gelten in den Fällen des § 1 Abs. 1 Nr. 4 entsprechend.

Stand 10/2020

Sie können die erste Abschätzung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer selbst berechnen. Bei vermieteten Wohnimmobilien setzen Sie aber nur 90 Prozent des Werts an.

Erbschaftssteuer Schenkungssteuer berechnen Rechner Beitrag

Wie hoch ist die Steuer?

Schenkungssteuer und Erbschaftsteuer berechnen bei Immobilien

Redaktion IMMO.info

Beispiel: Erbschaftssteuer Immobilie zur Kapitalanlage

Die reduzierte Erbschaftssteuer bei Immobilien, die als Wohnobjekte vermietet sind, können Sie dem folgenden Beispiel entnehmen. Die Schenkungssteuer bei solchen Immobilien wird gleichermaßen mit einem Abschlag von zehn Prozent reduziert.

Beispiel

Enkel Thomas erbt von seinem Großvater ein vermietetes Mehrfamilienhaus, das sich in Deutschland befindet. Das Mietshaus hat einen Verkehrswert von 550.000 Euro. Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Der Freibetrag für Erbschaftssteuer (und Schenkungssteuer) beträgt bei Enkeln 200.000 Euro. Die Steuerklasse I ist anzuwenden. Beides können Sie unseren Tabellen entnehmen. Für Enkel Thomas sind nur 295.000 Euro steuerpflichtig, weil nur 90 Prozent des Verkehrswerts bei vermieteten Immobilien angesetzt werden. Erbschaftssteuer berechnen:

550.000 € Verkehrswert x 90 % = 495.000 €
495.000 € – 200.000 € Freibetrag = 295.000 €

Gemäß der Steuersatz-Tabelle fällt bei Beträgen von bis 300.000 Euro und Steuerklasse I ein Steuersatz von 11 Prozent an. Enkel Thomas muss 32.450 Euro Steuern bezahlen:

295.000 € x 11 % = 32.450 €

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei eigengenutzten Immobilien

Immobilien sind oftmals mit Steuervorteilen verbunden. Eigengenutzte Immobilien gehören definitiv dazu. Das gilt nicht nur für die Spekulationssteuer bei Verkauf der Immobilie. Im Erbfall oder bei Schenkung einer eigengenutzten Immobilie können Sie steuerliche Privilegien nutzen, die Ihnen die Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer sogar komplett ersparen.

Die Übertragung von selbstgenutzten Immobilien und die Ausnahme von der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer sind in § 13 4a, b, c ErbStG geregelt. Dies sogar unabhängig vom Wert der Immobilie.

Keine Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer für Ehepartner und Lebenspartner bei selbstgenutztem Haus oder Wohnung

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer sparen Lebenspartner

Wenn Sie mit Ihrem Ehepartner in Ihrer eigengenutzten Immobilie wohnen, dann können Sie die Immobilie komplett steuerfrei verschenken oder vererben. Das gilt genauso für eingetragene Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz. Dies gilt unabhängig vom Immobilienwert, aber nur für Immobilien, die Sie als Ehepartner selbstnutzen, die also Ihren Lebensmittelpunkt darstellen. Der Partner muss nach Erbfall noch mindestens zehn Jahre die Immobilie bewohnen:

„Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert;“ § 13 4a, b Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz

Bei Schenkungen gibt es keine Frist zu beachten.

Es gibt unter Ehepartner und Lebenspartner demnach folgende Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung von Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer:

  • Schenkung oder Erbe unter Ehepartnern und Lebenspartnern
  • Haus oder Wohnung befinden sich in Deutschland oder EU
  • Nur bei Erbschaften: Der Partner muss das Haus oder die Wohnung noch mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken selbst nutzen.

Eigengenutzte Immobilien an Kinder übertragen: Steuerfreiheit bei der Erbschaftssteuer, aber nicht bei der Schenkungssteuer

Schenkungssteuer Haus übertragen an Kinder

Gleiches gilt beim Vererben an Ihre Kinder. Nicht bei Schenkungen! Die Kinder müssen in im Haus oder der Wohnung leben, dort also ihren Lebensmittelpunkt haben. Hier stellt der Gesetzgeber aber zusätzlich als Bedingung, dass die Immobilie nicht größer als 200 Quadratmeter sein darf und Ihr Kind mindestens weitere zehn Jahre darin wohnen bleibt.

Es gibt für Kinder folgende Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung von Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer:

  • Gilt nur für das Vererben an Kinder – nicht für Schenkungen
  • Haus oder Wohnung befinden sich in Deutschland oder EU
  • Das Kind muss das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung noch mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken selbstnutzen.
  • Die Wohnfläche der Immobilie darf 200 Quadratmeter nicht überschreiten.

Der Steuervorteil gilt nicht für Schenkungen an Kinder. Beliebt ist daher die Möglichkeit durch Freibeträge und zusätzlich ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht die Schenkungssteuer zu reduzieren. Mehr Informationen dazu:

Lesen Sie hierzu

Erbschaftssteuer Schenkung an Kinder

Mit Nießbrauch und Freibeträgen sparen
Schenkung an Kinder: Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer

Weiterer Vorteil des Steuerprivilegs bei selbstgenutzten Immobilien: Die Freibeträge für Schenkungen oder Erbschaften werden nicht angetastet. Alle Informationen zu Freibeträgen, Steuersätzen und selbständigen Berechnung der Steuerlast.

Lesen Sie hierzu

Erbschaftssteuer Schenkungssteuer berechnen Rechner Beitrag

Nachdem es sich bei Immobilien oftmals um hohe Werte handelt, empfehlen wir, dass Sie für Ihre individuellen Umstände einen Steuerberater oder Rechtsanwalt konsultieren.

In unserem Themenbereich Schenkung und Erbe erhalten Sie viele weiterführende Ratgeber, Berechnungen und Beispiele zu Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer bei Immobilien.

Ratgeber Übersicht zu Erbe und Schenkung

Ratgeberübersicht

Erbe und Schenkung

Erbschaftssteuer Schenkungssteuer berechnen Rechner Beitrag

Wie hoch ist die Steuer?

Schenkungssteuer und Erbschaftsteuer berechnen bei Immobilien

Sie haben ein Haus oder eine Wohnung geerbt oder geschenkt bekommen? Wie hoch ist die Steuer? Wir […]
Immobilie Schenkung Übertragung

Steuern sparen mit Freibeträgen und mehr

Schenkung von Immobilien: Die besten Steuer-Tipps

Die Immobilienpreise sind stark gestiegen. In vielen Familien kommt deshalb das Thema […]

Ausdruck: 19.10.2021

© IMMO.info gemeinnützige GmbH