Nießbrauchrecht

Nießbrauchrecht: Rechte und Pflichten mit Nießbrauch-Immobilien

Was ist ein Nießbrauchrecht? Welche Rechte und Pflichten entstehen für mich, wenn meine Immobilie mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht belastet ist? Hier erfahren Sie die wichtigen Grundlagen, Definitionen, Rechte und Pflichten der Nießbrauchrechte bei Immobilien sowie Näheres zum Thema Steuern bei Nießbrauch-Immobilien. UPDATE Anwendung der aktuellen Nießbrauch Tabellen 2022.

Autoren: JV TV Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 02.02.2022 | Lesezeit: 22 Minuten | Drucken

Nießbrauchrecht Rechte Pflichten Definition

Was bedeutet Nießbrauch?

Der Begriff des „Nießbrauchs“ stammt aus dem Lateinischen. Das lateinische Wort Usus fructus heißt übersetzt Fruchtgenuss. Ein Nießbrauchrecht bedeutet allgemein, dass jemand Nutzen aus etwas ziehen kann, ohne dass er Eigentümer der Sache ist. Bei Nießbrauch findet keine Übertragung von Eigentum an den Nießbrauchberechtigten statt.

In der Regel hat ein Eigentümer drei Kernrechte an seinem Eigentum:

  1. das Recht auf Nutzung, lateinisch usus
  2. das Recht auf Fruchtziehung, lateinisch fructus
  3. das Recht auf Verfügung, lateinisch abusus

Durch die Einräumung eines Nießbrauchs, gehen nur die ersten beiden Rechte an den Nießbrauchberechtigten über:

Durch die Einräumung eines Nießbrauchrechts, gehen nur die ersten beiden Rechte an den Nießbrauchberechtigten über.

Neben dem reinen Nutzungsrecht erhält der Nießbrauch-Berechtigte das Recht, wirtschaftlichen Nutzen aus der Sache zu ziehen.

Angenommen Person A überträgt Person B das Nießbrauchrecht an einem Stück Land oder einer Sache, so darf Person B es nicht nur nutzen, sondern auch verwenden, um aus dem Stück Land oder der Sache einen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Beispielsweise durch landwirtschaftliche Nutzung und dem anschließenden Verkauf der landwirtschaftlichen Erträge.

Bei einer Nießbrauch-Immobilie bedeutet das beispielsweise, dass der Nießbrauchberechtigte in der Immobilie wohnen darf, siehe Wohnrecht, und aus dem Nießbrauch Mieteinnahmen generieren kann. Das Nießbrauchrecht an Sachen ist in Deutschland im BGB geregelt in § 1030 BGB . Der Nießbrauch ist ein persönliches Besitzrecht, das nicht übertragen oder vererbt werden kann.

Was bedeutet Nießbrauchrecht bei Immobilien?

Nießbrauch Immobilie

Ein Grund, weshalb der Begriff des Nießbrauchs oder des Nießbrauchrechts im Kontext mit Immobilien immer öfter fällt ist, dass ältere Menschen sich vermehrt von ihrem Immobilieneigentum trennen und dieses zu Geld machen möchten. Gleichzeitig wollen sie aber wohnen bleiben.

Es gibt zahlreiche weitere Gründe und Vorteile eine Wohnung oder Haus mit Nießbrauch zu verkaufen. Beliebt ist die Übertragung von Immobilienvermögen durch Schenkung, zum Beispiel an Kinder. Dies einhergehend mit Steuervorteilen, weil der Freibetrag der Schenkung alle zehn Jahre genutzt werden kann.

Eine sichere Lösung ist die Eintragung eines Nießbrauchrechts oder eines Wohnrechts im Grundbuch. Durch eine erstrangige Eintragung im Grundbuch wird sichergestellt, dass die ehemalige Eigentumsimmobilie und jetzige Nießbrauch-Immobilie lebenslang oder nach Wunsch zeitlich befristet bewohnt werden kann.

Insbesondere für Menschen, die auf ihre Rente zugehen, könnte der Immobilienverkauf mit der Einräumung eines lebenslangen Nießbrauchs die passende Lösung sein. Dadurch haben sie ihr Immobilienvermögen liquide zur Verfügung und bleiben gesichert wohnen. Auch bei Wohnortswechsel ist der Nießbrauch von großem Nutzen. Durch Weitervermietung der Nießbrauch-Immobilie erwirtschaftet man dank des Nießbrauchs Mieteinnahmen. Sie sollten sich jedoch über alle Rechte und Pflichten des Nießbrauchs klar sein.

Sollte sich ein Eigentümer dazu entschließen, ein Haus oder eine Wohnung auf Nießbrauchbasis zu verkaufen, so wird die Immobilie von Kaufinteressenten günstiger erworben, da der Nießbrauch zu einer Wertminderung führt.

Nießbrauchrecht berechnen und Online-Nießbrauch-Rechner

Wollen Sie die Berechnung und Formeln nachvollziehen und das Nießbrauchrecht selbst berechnen? Alles dazu erfahren sie in unserem Ratgeber Nießbrauch und Wohnrecht berechnen. In den Rechnern und Tabellen sind stets die aktuellen Tabellen hinterlegt, derzeit die Tabelle zur Bewertung von lebenslänglichen Nutzungen vom 04. Oktober 2021 für Bewertungen ab am 01. Januar 2022 des Bundesfinanzministeriums (BMF ).

Oder Sie nutzen unseren Onlinerechner, um den Nießbrauchwert, beziehungsweise die Wertminderung der Immobilien aufgrund des Nießbrauchrechts oder Wohnrechts zu berechnen:

Wert von Nießbrauch und Wohnrecht berechnen

Wir garantieren nicht für die Richtigkeit und Vollständigkeit des Berechnungstools. Es ist die aktuelle Sterbetafel ab dem Jahr 2022 des Bundesfinanzministeriums BMF  hinterlegt.

Alter:

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Geschlecht:

Wert Ihrer Immobilie:

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Miete pro Monat:

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∑ Wert der Immobilie mit Nießbrauchrecht:

0 €

0 € x 0 € = 0 €
Kapitalwert­faktor Jahres­miete Gesamtwert des Nießbrauch­rechts
0 € 0 € = 0 €
Wert Ihrer Immobilie Gesamtwert des Nießbrauch­rechts Gesamtwert der Immobilie mit Nießbrauchrecht

Welche sind Rechte und Pflichten bei Nießbrauch?

Nießbrauchrecht Vereinbarung mit Rechten und Pflichten

Bei Immobilien ist die Absicherung des Nießbrauchrechts im Grundbuch dringend zu empfehlen. Außerdem sind individuelle Abmachen möglich.

Eigentum verpflichtet. Mit dem Verkauf von Haus oder Wohnung werden Sie die Pflichten des Eigentümers los. Gleichzeitig verlieren Sie aber das Recht über die Immobilie zu verfügen. Sie können beispielsweise die Immobilie nicht mehr für einen Immobilienkredit beleihen oder nach Belieben umbauen.

  • Habe ich mit Nießbrauch Pflichten? Mit der Vereinbarung eines Nießbrauchs behalten Sie Pflichte und auch Rechte, die in einigen Punkten einer Eigentümerstellung gleichkommen. Sie werden sogenannter wirtschaftlicher Eigentümer.
  • Zu Gunsten einer natürlichen Person kann ein Nießbrauchrecht für eine Immobilie vereinbart werden, das durch Eintragung in das Grundbuch gesichert wird. Das wichtigste Recht liegt für viele Menschen darin, dass sie mit einem Nießbrauchrecht die Immobilie weiterhin bewohnen dürfen.
  • In vielen Fällen wird vereinbart, dass der Nießbrauch kostenfrei ist. Alternativ kann ein Nutzungsentgelt vereinbart werden, das die Bewohner an die neuen Eigentümer entrichten müssen. Berücksichtigen Sie die Folgen des Nießbrauchrechts für die Steuer.
  • Die Nebenkosten tragen selbstverständlich weiterhin die Bewohner der Immobilie.
  • Welche Seite die Kosten der Instandhaltung trägt, kann individuell vereinbart werden. Üblicherweise übernimmt der neue Eigentümer die Instandhaltungskosten, so handhabt es auch der marktführende Anbieter Deutsche Leibrenten AG.
  • Zu den Nießbrauch Pflichten gehört, dass der Nießbrauchberechtigte mit der Immobilie ordnungsgemäß umgeht. Eine übermäßige Abnutzung ist ihm nicht gestattet. (§ 1036 BGB )

Es gibt noch einige weitere Nießbrauch Pflichten und Rechte, deren sich Eigentümer und Nießbrauchberechtigte vor Abschluss klar werden sollten.

Nießbrauch: Rechte und Pflichten im Überblick

Nießbrauch Rechte
für den Inhaber eines Nießbrauchrechts
Wohnrecht
Ja

Die Immobilie darf bewohnt werden.

Vermietung
Ja

Der Nießbrauchberechtigte darf die Immobilie weitervermieten und aus dem Nießbrauch Mieteinnahmen generieren.

Übertragung
Nein

Das Nießbrauchrecht ist ein höchstpersönliches Recht, es darf nicht übertragen oder vererbt werden.

Umbau
Nein

Wesentliche Umbaumaßnahmen dürfen ohne Zustimmung des Eigentümers nicht erfolgen. (§ 1037 BGB )

Ein Nießbrauchrecht führt zu zahlreichen Rechten und Pflichten. Vor Abschluss sollten Sie sich diese genau im Hinblick auf Ihre Immobilie und ihre zukünftige Lebensplanung ansehen. Außerdem ist es empfehlenswert die Nießbrauch-Vereinbarung von einem Notar und eventuell einem Rechtsanwalt sowie einem Steuerberater abklären zu lassen.

Nießbrauch Pflichten
für den Inhaber eines Nießbrauchrechts
Betriebskosten
Ja

Im gewöhnlichen Umfang muss der Nießbrauchberechtigte die Immobilie erhalten (§ 1041 BGB ).

Instandhaltung
Nein

Größere Instandhaltungsmaßnahmen muss der Eigentümer durchführen. Zu den Nießbrauch Pflichten gehört aber, dass der Bewohner die Maßnahmen zulassen muss.
Kleinere Erneuerungen oder Erhaltungsmaßnahmen muss der Bewohner bezahlen.

Abnutzung
Nein

Eine gewöhnliche Abnutzung durch die ordnungsgemäße Ausübung des Nießbrauchs muss nicht ersetzt werden (§ 1050 BGB ).

Versicherung
Nein

Der Nießbrauchberechtigte muss die Immobilie versichern und die Versicherung bezahlen (§ 1045 BGB ).

Anzeigepflicht bei Schäden
Ja

Schäden oder andere außergewöhnliche Ausbesserungen muss der Nießbraucher dem Eigentümer sofort mitteilen (§ 1042 BGB ).

Öffentliche Lasten
Nein

Der Nießbraucher muss gewöhnliche Lasten tragen. Außerordentliche Lasten, zum Beispiel Erschließungskosten, sind nicht zu tragen (§ 1047 BGB ).

Sie sehen, dass das Nießbrauchrecht umfassend ist. Sofern es sich um ein lebenslanges Nießbrauchrecht handelt und der Nießbrauchberechtigte lebt, erlischt das Recht nicht. Sollte beispielsweise ein Heimaufenthalt von Nöten werden, so könnten aus dem Nießbrauch Mieteinnahmen generiert werden. Hier unterscheidet sich das Nießbrauchrecht von einem Wohnrecht. Ein Wohnrecht umfasst nicht die Möglichkeit der Vermietung von Haus oder Wohnung. Ein Vermietungsrecht müsste individuell vereinbart werden.

Wie unterscheiden sich Wohnrecht und Nießbrauchrecht?

Die Begrifflichkeiten Nießbrauch, Nießbrauchrecht, Wohnrecht oder auch Wohnungsrecht werden oftmals sehr schwammig verwendet, sodass sich deren Bedeutung in einigen Zusammenhängen nicht hundertprozentig erschließt.

Nießbrauch Definition

Der Nießbrauch wird durch den §§ 1030 ff. BGB geregelt und ist ein beschränkt dingliches Recht. Der Rechtsinhaber ist dazu berechtigt Nutzen zu ziehen aus

  • einer fremden Sache
  • einem fremden Recht oder
  • einem fremden Vermögen

Nießbrauch ist in der Regel unvererblich (§§ 1061 BGB ) und nicht übertragbar (§ 1059 BGB ). Zudem ist die Pfändung eines Nießbrauchrechts nicht möglich (§ 1059b BGB ).

Wohnungsrecht Definition

Das Wohnungsrecht, zu unterscheiden vom Wohnrecht im nächsten Abschnitt, räumt dem Berechtigten die Möglichkeit ein, unter Ausschluss des Eigentümers ein Gebäude teilweise oder komplett bewohnen zu können, obwohl der Berechtigte nicht der Eigentümer ist (§ 1093 BGB ).

Wohnrecht Definition

Wohnrecht erteilt dem Berechtigten das Recht auf eine Mitbenutzung der Immobilie. Das heißt, der Eigentümer und der Berechtigte können die Immobilie gemeinsam nutzen. Ein Wohnrecht ist demnach eine abgeschwächte Form des Wohnungsrechts.

Wohnrecht Nießbrauchrecht
Die Immobilie darf bewohnt werden
Ja
Ja
Die Immobilie darf weitervermietet werden
Nein
Ja
Das Recht wird im Grundbuch festgehalten
Ja
Ja
Das Recht kann vererbt werden
Nein
Nein

Wir haben die Unterschiede zu Nießbrauch und Wohnrecht in einem ausführlichen Artikel dargestellt:

Lesen Sie hierzu

Unterschied Nießbrauch Wohnrecht

Nießbrauch und Wohnrecht im Vergleich
Unterschied Nießbrauch und Wohnrecht. Was ist besser?

Nießbrauch und Steuern: Was muss ich wissen?

In unserem Steuer-Ratgebern zu Immobilien mit Wohnrecht haben wir viele Informationen zusammengefasst, die Sie für die Schenkung oder das Vererben von Nießbrauch-Immobilien benötigen. Sie können Ihren Immobilienwert mit Nießbrauch und die Nießbrauch Steuer ganz einfach anhand unserer Anleitungen und Tabellen selbst berechnen.

Beispiel Steuern sparen mit Nießbrauch

Ein häufiger Fall ist zum Beispiel der Entschluss der Eltern bereits zu Lebzeiten, ihren Kindern die eigene Immobilie unentgeltlich zu übertragen, also zu schenken. Damit die Eltern jedoch weiterhin abgesichert sind und in der Immobilie wohnen bleiben können, lassen sie sich ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen. Bei der Schenkung der Immobilie und der gleichzeitigen Eigentumsübertragung, erhebt das Finanzamt eine Schenkungssteuer. Die Immobilie wird durch das eingetragene Recht zu einer Nießbrauch-Immobilie und hat damit für den Beschenkten einen geringeren Wert.

Beispiel

Eine Frau besitzt eine Eigentumswohnung. Die Wohnung ist zu einer Nettokaltmiete von 1.500 Euro vermietet. Die Frau ist 65 Jahre alt und möchte die Wohnung ihrem Sohn schenken. Der Wert der Wohnung beläuft sich auf 500.000 Euro.
Der Sohn hat einen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro bei Schenkungen von seiner Mutter § 16 Abs. 1. Nr. 2. ErbStG 


Variante 1: Übertragung ohne Nießbrauch

Sollte eine Übertragung ohne Nießbrauch stattfinden, so müssten die 100.000 Euro, um die die 400.000 Euro Grenze überschritten wird, mit einem Steuersatz von elf Prozent versteuert werden (§ 19 ErbStG )

Ergebnis: Es würden 11.000 Euro Schenkungssteuer fällig werden


Variante 2: Übertragung mit Nießbrauch

Die Nettokaltmiete pro Jahr beträgt 18.000 Euro. Der anzuwendende Kapitalwertfaktor bei einer 65-jährigen Frau liegt bei 12,652 (Stand: Bewertungsstichtag ab 1. Januar 2022) Somit ergibt sich ein Wert für den Nießbrauch:

18.000 € x 12,652 = 227.736 €

Nach Abzug des Nießbrauch-Werts, liegt der Wert der Wohnung (der Nießbrauch-Immobilie) noch bei 272.264 Euro. Somit wird keine Steuer fällig, denn der Wert liegt unter dem Schenkungsfreibetrag von 400.000 Euro. Man kann daher unkompliziert mit Nießbrauch Steuer sparen.

Ergebnis: Keine Steuerbelastung

Und hier besteht der große Vorteil: Eine Nießbrauch-Schenkung zu Lebzeiten hat den Vorteil, dass den Erben Erbschaftssteuer gespart werden kann. Bei Schenkungen können die Begünstigten (zum Beispiel Kinder oder Ehepartner) Freibeträge in Anspruch nehmen, die im zehnjährlichen Rhythmus neu anfallen. Die Erbschaftsfreibeträge betragen bei Ehepartnern 500.000 Euro, bei Kindern 400.000 Euro, bei sonstigen Erben nur noch 20.000 Euro (§ 16 ErbStG ) – dies alle zehn Jahre.

Vorteile und Nachteile: Haus verkaufen – Nießbrauchrecht behalten

Wollen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, aber ein Nießbrauchrecht behalten? Hier sind die Vorteile und Nachteile im Überblick:

Nießbrauch Vorteile

Nießbrauch Nachteile

  • Immobilienvermögen wird liquide – trotzdem bleiben Sie dank Grundbucheintrag sicher wohnen.
  • Keine Verantwortung mehr für größere Instandhaltungsmaßnahmen der Immobilie.
  • Selbst bei Wechsel des Wohnortes können durch den Nießbrauch Mieteinnahmen generiert werden
  • Durch eine Nießbrauch-Schenkung können Steuern gespart werden
  • Kapitalanleger erwerben Nießbrauch-Immobilien oftmals erst, wenn Sie (die verkaufende Partei) ein Alter von 65 Jahren und mehr erreicht haben.
  • Hohe Abschläge aufgrund von Nießbrauch: Die Nießbrauch-Immobilie wird zu einem deutlich geringeren Marktwert verkauft.
  • Ein Nießbrauch Haus-Verkauf ist aufwendig und daher auch mit einem hohen Aufwand an Zeit und Kosten verbunden.

Wie hoch ist die Wertminderung bei Nießbrauch wirklich? IMMO.info hat die Angebotspreise von Nießbrauch-Immobilien ausgewertet:

Lesen Sie hierzu

Wertermittlung Preise Nießbrauch Hausverkauf

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Ausdruck: 27.09.2022

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