Nießbrauchrecht

Nießbrauchrecht: Rechte und Pflichten bei Immobilien mit Nießbrauch

Was ist ein Nießbrauch? Welche Rechte und Pflichten entstehen für mich, wenn meine Immobilie mit einem Nießbrauchrecht oder Wohnrecht belastet ist? Hier erfahren Sie die wichtigen Grundlagen, Definitionen, Rechte und Pflichten der Nießbrauchrechte bei Immobilien sowie Näheres zur Nießbrauch Steuer.

Autor: Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 20.05.2021 | Lesezeit: 20 Minuten | Drucken

Vereinbarung von Nießbrauch und Nießbrauchrecht

Was ist ein Nießbrauchrecht?

Der Begriff des „Nießbrauchs“ stammt aus dem Lateinischen. Das lateinische Wort Usus fructus heißt übersetzt Fruchtgenuss. Ein Nießbrauchrecht bedeutet allgemein, dass jemand Nutzen aus etwas ziehen kann, ohne dass er Eigentümer der Sache ist. Bei Nießbrauch findet keine Übertragung von Eigentum an den Nießbrauchberechtigten statt.

In der Regel hat ein Eigentümer drei Kernrechte an seinem Eigentum:

  1. das Recht auf Nutzung, lateinisch usus
  2. das Recht auf Fruchtziehung, lateinisch fructus
  3. das Recht auf Verfügung, lateinisch abusus

Durch die Einräumung eines Nießbrauchrechts, gehen nur die ersten beiden Rechte an den Nießbrauchberechtigten über:

Durch die Einräumung eines Nießbrauchrechts, gehen nur die ersten beiden Rechte an den Nießbrauchberechtigten über.

Neben dem reinen Nutzungsrecht erhält der Nießbrauch-Berechtigte das Recht, wirtschaftlichen Nutzen aus der Sache zu ziehen.

Angenommen Person A überträgt Person B das Nießbrauchrecht an einem Stück Land oder einer Sache, so darf Person B es nicht nur nutzen, sondern auch verwenden, um aus dem Stück Land oder der Sache einen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Beispielsweise durch landwirtschaftliche Nutzung und dem anschließenden Verkauf der landwirtschaftlichen Erträge.

Bei einer Nießbrauch-Immobilie bedeutet das, dass der Nießbrauchberechtigte aus dem Nießbrauch Mieteinnahmen generieren darf. Das Nießbrauchrecht an Sachen ist in Deutschland im BGB geregelt in § 1030 BGB . Der Nießbrauch ist ein persönliches Besitzrecht, das nicht übertragen oder vererbt werden kann.

Was bedeutet Nießbrauch bei Immobilien?

Ein Grund, weshalb der Begriff des Nießbrauchs oder des Nießbrauchrechts im Kontext mit Immobilien immer öfter fällt ist, dass ältere Menschen sich vermehrt von ihrem Immobilieneigentum trennen und dieses zu Geld machen möchten. Gleichzeitig wollen sie aber wohnen bleiben. Es gibt zahlreiche weitere Gründe und Vorteile eine Wohnung oder Haus mit Nießbrauch zu verkaufen. Beliebt ist die Übertragung von Immobilienvermögen durch Schenkung, zum Beispiel an Kinder. Dies einhergehend mit Steuervorteilen.

Eine sichere Lösung ist die Eintragung eines Nießbrauchrechts oder eines Wohnrechts im Grundbuch. Durch eine erstrangige Eintragung im Grundbuch wird sichergestellt, dass die ehemalige Eigentumsimmobilie und jetzige Nießbrauch-Immobilie lebenslang oder nach Wunsch zeitlich befristet bewohnt werden kann.

Insbesondere für Menschen, die auf ihre Rente zugehen, könnte der Immobilienverkauf mit der Einräumung eines lebenslangen Nießbrauchrechts die passende Lösung sein. Dadurch haben sie ihr Immobilienvermögen liquide zur Verfügung und bleiben gesichert wohnen. Auch bei Wohnortswechsel ist das Nießbrauchrecht von großem Nutzen. Durch Weitervermietung der Nießbrauch-Immobilie erwirtschaftet man dank des Nießbrauchs Mieteinnahmen. Sie sollten sich jedoch über alle Rechte und Pflichten des Nießbrauchs klar sein.

Sollte sich ein Eigentümer dazu entschließen, ein Haus oder eine Wohnung auf Nießbrauchbasis zu verkaufen, so wird die Immobilie von Kaufinteressenten günstiger erworben, da das Nießbrauchrecht zu einer Wertminderung führt.

Nießbrauch berechnen und Online-Nießbrauch-Rechner

Eine Immobilie mit Nießbrauchrecht wird zu einem geringeren Wert als dem üblichen Marktwert verkauft. Wie hoch die Werteinbußen in etwa sein werden, hängen von Alter und Geschlecht der Nießbrauchberechtigten ab.

Mehr erfahren sie in unserem Artikel über Nießbrauch und Wohnrecht berechnen.

Alternativ zu einem einmaligen Verkaufspreis kann die Zahlung einer lebenslangen Leibrente vereinbart werden. Ein weiterer Vorteil für den Nießbrauchberechtigten ist, dass bei Nießbrauch Pflichten wegfallen, die für Eigentümer finanziellen und zeitlichen Aufwand bedeuten.

Wert von Nießbrauch und Wohnrecht berechnen

Wir garantieren nicht für die Richtigkeit und Vollständigkeit des Berechnungstools. Es ist die aktuelle Sterbetafel des Bundesfinanzministeriums BMF hinterlegt.

Alter:

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Geschlecht:

Wert Ihrer Immobilie:

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Miete pro Monat:

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∑ Wert der Immobilie mit Nießbrauchrecht:

0 €

0 € x 0 € = 0 €
Kapitalwert­faktor Jahres­miete Gesamtwert des Nießbrauch­rechts
0 € 0 € = 0 €
Wert Ihrer Immobilie Gesamtwert des Nießbrauch­rechts Gesamtwert der Immobilie mit Nießbrauchrecht

Welches sind Rechte und Pflichten bei Nießbrauch?

Eigentum verpflichtet. Mit dem Verkauf von Haus oder Wohnung werden Sie die Pflichten des Eigentümers los. Gleichzeitig verlieren Sie aber das Recht über die Immobilie zu verfügen. Sie können beispielsweise die Immobilie nicht mehr für einen Immobilienkredit beleihen oder nach Belieben umbauen.

  • Habe ich mit Nießbrauch Pflichten? Mit der Vereinbarung eines Nießbrauchs behalten Sie jedoch Rechte und Pflichten, die in einigen Punkten einer Eigentümerstellung gleichkommen. Sie werden sogenannter wirtschaftlicher Eigentümer.
  • Zu Gunsten einer natürlichen Person kann ein Nießbrauchrecht für eine Immobilie vereinbart werden, das durch Eintragung in das Grundbuch gesichert wird. Das wichtigste Recht liegt für viele Menschen darin, dass sie mit einem Nießbrauchrecht die Immobilie weiterhin bewohnen dürfen.
  • In vielen Fällen wird vereinbart, dass der Nießbrauch kostenfrei ist. Alternativ kann ein Nutzungsentgelt vereinbart werden, das die Bewohner an die neuen Eigentümer entrichten müssen.
  • Die Nebenkosten tragen selbstverständlich weiterhin die Bewohner der Immobilie.
  • Welche Seite die Kosten der Instandhaltung trägt, kann individuell vereinbart werden. Üblicherweise übernimmt der neue Eigentümer die Instandhaltungskosten, so handhabt es auch der marktführende Anbieter Deutsche Leibrenten AG.
  • Zu den Nießbrauch Pflichten gehört, dass der Nießbrauchberechtigte mit der Immobilie ordnungsgemäß umgeht. Eine übermäßige Abnutzung ist ihm nicht gestattet. (§ 1036 BGB )

Es gibt noch einige weitere Nießbrauch Pflichten und Rechte, deren sich Eigentümer und Nießbrauchberechtigte vor Abschluss klar werden sollten.

Gesetzliche Nießbrauch Rechte und Pflichten im Überblick

Nießbrauch Rechte
für den Inhaber eines Nießbrauchrechts
Wohnrecht
Ja

Die Immobilie darf bewohnt werden.

Vermietung
Ja

Der Nießbrauchberechtigte darf die Immobilie weitervermieten und aus dem Nießbrauch Mieteinnahmen generieren.

Übertragung
Nein

Das Nießbrauchrecht ist ein höchstpersönliches Recht, es darf nicht übertragen oder vererbt werden.

Umbau
Nein

Wesentliche Umbaumaßnahmen dürfen ohne Zustimmung des Eigentümers nicht erfolgen. (§ 1037 BGB )

Ein Nießbrauchrecht führt zu zahlreichen Rechten und Pflichten. Vor Abschluss sollten Sie sich diese genau im Hinblick auf Ihre Immobilie und ihre zukünftige Lebensplanung ansehen. Außerdem ist es empfehlenswert die Nießbrauch-Vereinbarung von einem Notar und eventuell einem Rechtsanwalt sowie einem Steuerberater abklären zu lassen.

Nießbrauch Pflichten
für den Inhaber eines Nießbrauchrechts
Betriebskosten
Ja

Im gewöhnlichen Umfang muss der Nießbrauchberechtigte die Immobilie erhalten (§ 1041 BGB ).

Instandhaltung
Nein

Größere Instandhaltungsmaßnahmen muss der Eigentümer durchführen. Zu den Nießbrauch Pflichten gehört aber, dass der Bewohner die Maßnahmen zulassen muss.
Kleinere Erneuerungen oder Erhaltungsmaßnahmen muss der Bewohner bezahlen.

Abnutzung
Nein

Eine gewöhnliche Abnutzung durch die ordnungsgemäße Ausübung des Nießbrauchs muss nicht ersetzt werden (§ 1050 BGB ).

Versicherung
Nein

Der Nießbrauchberechtigte muss die Immobilie versichern und die Versicherung bezahlen (§ 1045 BGB ).

Anzeigepflicht bei Schäden
Ja

Schäden oder andere außergewöhnliche Ausbesserungen muss der Nießbraucher dem Eigentümer sofort mitteilen (§ 1042 BGB ).

Öffentliche Lasten
Nein

Der Nießbraucher muss gewöhnliche Lasten tragen. Außerordentliche Lasten, zum Beispiel Erschließungskosten, sind nicht zu tragen (§ 1047 BGB ).

Sehr wichtig: Die Rechte und Pflichten zum Nießbrauch können individuell vereinbart werden. Die angegebenen Rechte und Pflichten entsprechen den gesetzlichen Regelungen, wenn Sie keine spezielle Vereinbarung getroffen haben

Sie sehen, dass das Nießbrauchrecht umfassend ist. Sofern es sich um ein lebenslanges Nießbrauchrecht handelt und der Nießbrauchberechtigte lebt, erlischt das Recht nicht. Sollte beispielsweise ein Heimaufenthalt von Nöten werden, so könnten aus dem Nießbrauch Mieteinnahmen generiert werden. Hier unterscheidet sich das Nießbrauchrecht von einem Wohnrecht. Ein Wohnrecht umfasst nicht die Möglichkeit der Vermietung von Haus oder Wohnung. Ein Vermietungsrecht müsste individuell vereinbart werden.

Wie unterscheidet sich ein Wohnrecht von einem Nießbrauchrecht?

Die Begrifflichkeiten Nießbrauchrecht, Wohnrecht oder auch Wohnungsrecht werden oftmals sehr schwammig verwendet, sodass sich deren Bedeutung in einigen Zusammenhängen nicht hundertprozentig erschließt.

Nießbrauchrecht Definition

Der Nießbrauch wird durch den §§ 1030 ff. BGB geregelt und ist ein beschränkt dingliches Recht. Der Rechtsinhaber ist dazu berechtigt Nutzen zu ziehen aus

  • einer fremden Sache
  • einem fremden Recht oder
  • einem fremden Vermögen

Nießbrauch ist in der Regel unvererblich (§§ 1061 BGB ) und nicht übertragbar (§ 1059 BGB ). Zudem ist die Pfändung eines Nießbrauchrechts nicht möglich (§ 1059b BGB ).

Wohnungsrecht Definition

Das Wohnungsrecht, zu unterscheiden vom Wohnrecht im nächsten Abschnitt, räumt dem Berechtigten die Möglichkeit ein, unter Ausschluss des Eigentümers ein Gebäude teilweise oder komplett bewohnen zu können, obwohl der Berechtigte nicht der Eigentümer ist (§ 1093 BGB ).

Wohnrecht Definition

Wohnrecht erteilt dem Berechtigten das Recht auf eine Mitbenutzung der Immobilie. Das heißt, der Eigentümer und der Berechtigte können die Immobilie gemeinsam nutzen. Ein Wohnrecht ist demnach eine abgeschwächte Form des Wohnungsrechts.

Wohnrecht Nießbrauchrecht
Die Immobilie darf bewohnt werden
Ja
Ja
Die Immobilie darf weitervermietet werden
Nein
Ja
Das Recht wird im Grundbuch festgehalten
Ja
Ja
Das Recht kann vererbt werden
Nein
Nein
Im allgemeinen Sprachgebrauch ist mit Wohnrecht das Wohnungsrecht gemeint, also die alleinige Nutzung einer Wohnimmobilie. Das wird auch auf dem Portal IMMO.info so gehandhabt. Eine Mitbenutzung kommt in der Praxis selten vor.

Wir haben die Unterschiede zu Nießbrauch und Wohnrecht in einem ausführlichen Artikel dargestellt:

Lesen Sie hierzu

Beitrag Wohnrecht Nießbrauchrecht Unterschiede Definitionen Grundbuch

Nießbrauch Steuer: Was muss ich wissen?

In unserem Steuer-Ratgebern zu Immobilien mit Wohnrecht haben wir viele Informationen zusammengefasst, die Sie für die Schenkung oder das Vererben von Nießbrauch-Immobilien benötigen. Sie können Ihren Immobilienwert mit Nießbrauch und die Nießbrauch Steuer ganz einfach anhand unserer Anleitungen und Tabellen selbst berechnen.

Beispiel Steuern sparen mit Nießbrauch

Ein häufiger Fall ist zum Beispiel der Entschluss der Eltern bereits zu Lebzeiten, ihren Kindern die eigene Immobilie unentgeltlich zu übertragen, also zu schenken. Damit die Eltern jedoch weiterhin abgesichert sind und in der Immobilie wohnen bleiben können, lassen sie sich ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen. Bei der Schenkung der Immobilie und der gleichzeitigen Eigentumsübertragung, erhebt das Finanzamt eine Schenkungssteuer. Die Immobilie wird durch das eingetragene Recht zu einer Nießbrauch-Immobilie und hat damit für den Beschenkten einen geringeren Wert.

Beispiel

Eine Frau besitzt eine Eigentumswohnung. Die Wohnung ist zu einer Nettokaltmiete von 1.500 Euro vermietet. Die Frau ist 65 Jahre alt und möchte die Wohnung ihrem Sohn schenken. Der Wert der Wohnung beläuft sich auf 500.000 Euro.
Der Sohn hat einen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro bei Schenkungen von seiner Mutter § 16 Abs. 1. Nr. 2. ErbStG


Variante 1: Übertragung ohne Nießbrauch

Sollte eine Übertragung ohne Nießbrauch stattfinden, so müssten die 100.000 Euro, um die die 400.000 Euro Grenze überschritten wird, mit einem Steuersatz von elf Prozent versteuert werden (§ 19 ErbStG )

Ergebnis: Es würden 11.000 Euro Schenkungssteuer fällig werden


Variante 2: Übertragung mit Nießbrauch

Die Nettokaltmiete pro Jahr beträgt 18.000 Euro. Der anzuwendende Kapitalwertfaktor bei einer 65-jährigen Frau liegt bei 12,468. Somit ergibt sich ein Wert für den Nießbrauch:

18.000 € x 12,468 = 224.442 €

Nach Abzug des Nießbrauch-Werts, liegt der Wert der Wohnung (der Nießbrauch-Immobilie) noch bei 175.558 Euro. Somit wird keine Steuer fällig. Man kann daher unkompliziert mit Nießbrauch Steuer sparen.

Ergebnis: Keine Steuerbelastung

Und genau hierin besteht der große Vorteil:

Eine Nießbrauch-Schenkung zu Lebzeiten hat außerdem den Vorteil, dass Erbschaftssteuer gespart werden kann. Bei Schenkungen können die Begünstigten (Kinder und Erben) Freibeträge in Anspruch nehmen, die im zehnjährlichen Rhythmus neu anfallen. Die Erbschaftsfreibeträge betragen bei Ehepartnern 500.000 Euro, bei Kindern 400.000 Euro, bei anderen Erben nur noch 20.000 Euro (§ 16 ErbStG ) – dies alle zehn Jahre.

Vorteile und Nachteile: Haus verkaufen – Nießbrauch behalten

Vorteile

Nachteile

  • Immobilienvermögen wird liquide – trotzdem bleiben Sie dank Grundbucheintrag sicher wohnen.
  • Keine Verantwortung mehr für größere Instandhaltungsmaßnahmen der Immobilie.
  • Selbst bei Wechsel des Wohnortes können durch den Nießbrauch Mieteinnahmen generiert werden
  • Durch eine Nießbrauch-Schenkung können Steuern gespart werden
  • Kapitalanleger erwerben Nießbrauch-Immobilien oftmals erst, wenn Sie (die verkaufende Partei) ein Alter von 65 Jahren und mehr erreicht haben.
  • Hohe Abschläge aufgrund von Nießbrauch: Die Nießbrauch-Immobilie wird zu einem deutlich geringeren Marktwert verkauft.
  • Ein Nießbrauch Haus-Verkauf ist aufwendig und daher auch mit einem hohen Aufwand an Zeit und Kosten verbunden.

Lesen Sie hierzu

Wertermittlung Preise Nießbrauch Hausverkauf

Außerdem können Sie in unserem Online-Rechner und Schell-Check verschiedene Modelle nachvollziehen und berechnen lassen, die Ihnen die Nutzung des Werts Ihrer Immobilie ermöglichen unter Beibehaltung des Nießbrauchrechts oder Wohnrechts.

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Ausdruck: 19.10.2021

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