Mieten oder Kaufen?

Für ein erstes Berechnungsergebnis des Mieten-oder-Kaufen Rechners sind nur wenige Mindestangaben vorzunehmen:

Die Angabe des Bundeslands wird unter anderem für die Berechnung der Grunderwerbsteuer oder Maklerprovision benötigt. Geben Sie immer das Bundesland des Kaufobjekts an, falls dieses in einem anderen Bundesland als das Mietobjekt liegt.

Bitte geben Sie hier die Wohnfläche des Kauf- und Mietobjekts ein. Die Wohnfläche beeinflusst insbesondere die Höhe der Instandhaltungskosten und Nebenkosten des Kaufobjekts. Falls die Wohnfläche von Kauf- und Mietobjekt abweichen, so tragen Sie hier die Wohnfläche des Kaufobjekts ein.

Geben Sie hier an, welche Mietsituation Sie vergleichen möchten. Dies kann Ihre aktuelle Mietsituation sein, also die aktuelle Kaltmiete und Nebenkosten, die sie bezahlen. Sie planen Ihre Wohnsituation zu ändern? Dann geben Sie die geplante, neue Miete und Nebenkosten an.

Haben Sie eine konkrete Immobilie zum Kauf in Aussicht: Dann geben Sie hier an, was die Miete eines vergleichbaren Objekts kosten würde.

Bitte geben Sie die Nettokaltmiete an. Also die Miete ohne Nebenkosten oder Betriebskosten – diese werden im nächsten Feld abgefragt.

Hier bitten wir um Angabe der Mietnebenkosten. Dies sind die Kosten, die üblicherweise auf Mieter umgelegt werden können. Hierzu gehören unter anderem: Kosten für Heizung, Strom, Wasser, die jährliche Grundsteuer oder Hausmeisterkosten. Die durchschnittlichen Nebenkosten betragen circa 2,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Geben Sie entweder den voraussichtlichen Kaufpreis des Kaufobjekts ein, welches Sie erwerben möchten. Oder geben Sie einen fiktiven Kaufpreis an, zu welchem Sie eine Immobilie zu erwerben planen. Bitte den Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten angeben, da diese durch den Rechner ermittelt werden.

Wir setzen voraus, dass Sie über Eigenkapital, also eigene Geldmittel, verfügen. Ansonsten ist der Kauf einer Immobilie wahrscheinlich nicht möglich (anderweitige Sicherheiten, zum Beispiel eine Verpfändung von anderen Vermögenswerten, werden nicht berücksichtigt).

Vorbelegung Eigenkapital: Der Rechner belegt 30 Prozent des Kaufpreises der Immobilie als Wert vor. Sie können diesen Wert anpassen. Als Minimum-Wert werden die Kaufnebenkosten angenommen – also eine 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises. Als Maximaler Wert für das Eigenkapital werden Kaufpreis plus Kaufnebenkosten angenommen – also der Immobilienkauf ohne Darlehen.

Weitere Details zu Eigenkapital / Geplante Ausgaben  / benötigter Betrag, siehe eigener Punkt in den FAQs.

Die Finanzierungskonditionen für den Immobilienkredit sind ein wichtiger Einflussfaktor, ob sich Mieten oder Kaufen lohnt. Im IMMO.info Rechner werden standardmäßig 10 Jahre Sollzinsbindung vorbelegt. Ebenso angenommen wird ein Annuitätendarlehen mit monatlicher, nachschüssiger Ratenzahlung.

Sie haben schon erste Angebote von Ihrer Bank oder Ihrem Darlehensvermittler? Nachfolgend sehen Sie, wie Sie die Werte anpassen.

In der linken Seitenleiste der Ergebnisansicht finden Sie Einstellungsmöglichkeiten mit der Bezeichnung „Kredit“:

Klicken Sie in der Box „Kredit“ auf „Ändern und Infos“.

1 Höhe des Eigenkapitals: Das Eigenkapital ist der einmalige Betrag zum Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie, den Sie selbst aufbringen.

Wichtig: im Falle von “Mieten” müssen Sie kein Eigenkapital für einen Immobilienkredit aufbringen. Das Eigenkapital, welches Sie hier angeben, wird bei Mietern auf einem Anlagekonto angelegt und verzinst.

2 Zinsbindungsfrist (Sollzinsbindung): Der Zeitraum in welchem Ihr Zinsatz fixiert ist.

3 Nach diesem Zeitraum passt sich der Zinssatz variabel an (diese Anpassung können Sie in den Szenarien konfigurieren). Es sind als Werte für die Zinsbindungsfrist 5, 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahre möglich.

4 Aktivieren Sie die Checkbox „Automatischer Wert“, damit sich der Zinssatz automatisch anpasst, falls Sie diese Werte ändern. Weitere Informationen hierzu finden Sie weiter unten.

5 Die Tilgungsrate ist der prozentuale Anteil pro Jahr, wieviel des Immobilienkredits zurückbezahlt wird. Wir empfehlen aktuell eine Tilgungsrate von zwei bis drei Prozent.

Wichtig: Wenn Sie die Tilgungsrate anpassen, dann ändert sich die Höhe des monatlichen Betrags, welchen Sie für Wohnen aufbringen müssen. Je mehr Sie monatlich tilgen, desto mehr müssen Sie monatlich an Geld aufbringen.

6 Benötigter Betrag pro Monat. Hier sehen Sie, was Sie jeden Monat an Geld für die gekaufte Immobilie ausgeben. Weitere Informationen siehe eigener Punkt in den FAQs “Benötigter Betrag pro Monat im Mieten-oder-Kaufen-Rechner: Welche finanziellen Mitteln benötigen Sie monatlich für Ihre Immobilie?“.

Eigenkapitalanteil, Zinsbindungsfrist oder Tilgungsrate sind wichtige Faktoren, die den Zinssatz beeinflussen. Aktivieren Sie die Checkbox 4 „Automatischer Wert“, damit sich der Zinssatz automatisch anpasst, falls Sie diese Werte ändern. Im Falle der automatischen Anpassung werden im Rechner die aktuellen Zinskonditionen des Anbieters Dr. Klein Privatkunden AG verwendet.

Sie kennen Ihre Zinskonditionen bereits? Deaktivieren Sie die Checkbox und passen Sie den Zinssatz individuell mit Hilfe des Schiebereglers „Zinssatz“ an.

Die zukünftige Entwicklungen von Immobilienwerten, Zinsen und Inflation haben erhebliche Auswirkungen auf die Kalkulation. Niemand kann die wirtschaftliche Entwicklung prognostizieren. Sie können aber anhand von unterschiedlichen Annahmen und Szenarien die Auswirkungen auf die Frage “Kaufen oder Mieten?” simulieren.

Im Rechner können Sie aus drei vorgegebenen Szenarien auswählen oder ihr eigenes Szenario konfigurieren:

• Moderate Wertsteigerung, moderat hohe Zinsen
  Der Wert Ihrer Immobilie steigt die ersten 5 Jahre mit 2 % und danach etwas mehr mit 2,5 % pro Jahr.
  In diesem Zukunfts-Szenario geht man von moderat hohe Zinsen im Bereich 2% bis 1,5% nach 10 Jahren aus. Die Inflationsrate normalisiert sich nach 5 Jahren auf 2 % pro Jahr.
• Wertsteigerung und Zinsen gleichbleibend
  In diesem Zukunfts-Szenario geht man von niedrigen EURIBOR-Zinsen aus (anfangs im Bereich von 2 %). Der Wert Ihrer Immobilie stagniert. Die Inflation sinkt nach fünf Jahren mit durchschnittlich 3 % auf nur 1,5 %.
• Nach 5 Jahren Zinsanstieg, anfangs sinkende Immobilienpreise
  In diesem Zukunfts-Szenario geht man von höheren Zinsen in den ersten Jahren aus. Der Zins Euribor relativiert sich im Laufe der Jahre.
  Der Wert Ihrer Immobilie sinkt infolge dessen und steigt wieder nach 10 Jahren. Die Inflation hingegen anfangs hoch, normalisiert sich jedoch nach 10 Jahren.
• Eigenes, individuelles Szenario
  Sie können ihr eigenes Szenario definieren, Zinssatz, jährliche Immobilien Wertsteigerung und Inflationsrate spezifizieren.

Sie können durch einen Klick auf den 1 Tab “Steigend” das vorgegebene Szenario für steigende Immobilienpreise auswählen. Nach Klick sehen Sie sofort wie sich die Ergebnisse im Rechner zu Mieten versus Kaufen verändern.

Klicken Sie auf 2 “Eigenes”, um ihr selbst definiertes Szenario auszuwählen. Dieses können Sie durch einen Klick auf 3 “Anpassen” konfigurieren.

Möglichkeit 1:
Klicken Sie auf 3 “Anpassen” und stellen Sie anhand der Schieberegler alle Werte zu Inflation, Wertentwicklung und Zinsentwicklung ein.

Möglichkeit 2:

Übernehmen Sie die Werte eines vorkonfigurierten Szenarios in ihr individuelles Szenario. Klicken Sie zum Beispiel auf die Informationen unterhalb des A Tab “Sinkend”. Es öffnen sich die zugehörigen Szenarioeinstellungen.

Diese Szenarioeinstellungen können Sie übernehmen indem Sie B “Werte als Eigenes Szenario übernehmen” anklicken. Die Werte werden in das individuelle Szenario übernommen und können dort wieder geändert werden.

In der linken Seitenleiste unter dem Punkt “Miete” können Sie ihre Einstellungen zum Mietobjekt anpassen. Im ersten Schritt im Formular wurden bereits Kaltmiete und Nebenkosten angegeben. Auch wenn Sie eine Immobilie nur kaufen wollen, ist eine (fiktive) Miete anzugeben. Schließlich vergleicht der Rechner, ob ein Kauf oder die Miete besser ist.

Anpassungen an den Werten zur Miete können Sie vornehmen, indem Sie auf “Ändern und Infos” klicken:

Die monatliche Kaltmiete und Nebenkosten  werden zur Berechnung der monatlichen Belastung für den Mieter benötigt. Bei der Kaltmiete werden zukünftige Mietsteigerungen berücksichtigt. Bei den Nebenkosten werden Anpassungen aufgrund der Inflation (anpassbar in den Szenarien) einberechnet.

Im Ergebnis erhält man die Warmmiete pro Jahr inklusive Mietsteigerungen und Inflationsanpassungen als monatliche Belastung.

Die Nettokaltmiete (kurz: Kaltmiete), ist der Betrag, den Sie als Mieter für den reinen Gebrauch der Wohnung oder des Hauses an den Vermieter bezahlen müssen. Das heißt in der Nettokaltmiete sind KEINE Neben- und Betriebskosten enthalten, zum Beispiel Heiz- oder Stromkosten.

Sie wissen nicht, welche Miete angemessen ist? Sehen Sie sich vergleichbare Immobilien in großen Immobilienportalen an, zum Beispiel Immobilienscout24 oder Immonet.

Hier bitte die Nebenkosten eintragen, die üblicherweise auf Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören insbesondere: Kosten für Heizung, Strom, Hausmeister, Grundsteuer oder Allgemeinstrom. Im Vergleich zum Kaufobjekt können nicht alle Kosten auf Mieter umgelegt werden: zum Beispiel müssen Mieter keine Instandhaltungskosten tragen.

Sie kennen Ihre Nebenkosten nicht? Die durchschnittlichen Nebenkosten betragen circa 2,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Dies können Sie als Schätzung annehmen.

Die Mieten steigen im Laufe der Zeit, auch wenn in vielen Gegenden die Mietpreisbremse einen Anstieg verhindert.

Standardmäßig belegt der Rechner eine Mieterhöhung von fünf Prozent alle drei Jahre vor. Sie können hier Anpassungen vornehmen und die Auswirkungen auf das Ergebnis direkt nachvollziehen.

In der linken Seitenleiste unter dem Punkt “Kauf” können Sie ihre Einstellungen zu der Immobilie anpassen, die Sie kaufen möchten (“Kaufobjekt”). Im ersten Schritt des Rechners wurden bereits die Wohnfläche, Kaufpreis der Immobilie, Eigenkapital und das Bundesland abgefragt.

Anpassungen an den Werten zum Kaufobjekt können Sie im Kasten mit der Bezeichnung “Kauf” vornehmen:

Bitte hier den Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie eintragen. Oder geben Sie einen fiktiven Kaufpreis an, zu welchem Sie eine Immobilie erwerben möchten.

Der Kaufpreis, auch: Verkehrswert oder Marktpreis, ist ohne Kaufnebenkosten anzugeben, diese werden von uns automatisch ermittelt

Sie wissen nicht, welcher Kaufpreis angemessen ist? Sehen Sie sich vergleichbare Immobilien in großen Immobilienportalen an, zum Beispiel Immobilienscout24 oder Immonet. Oder nutzen Sie unseren Ratgeber Wertermittlung Immobilien.

Bitte geben Sie die Wohnfläche in Quadratmeter (qm) der Immobilie ein, die Ihre Wunschimmobilie für die Betrachtung “Mieten oder Kaufen” hat.

Zur Wohnfläche zählen alle Flächen des Wohnbereichs. Keller, Treppenhaus, sonstige Nebenflächen gehören nicht dazu. Terrassen, Balkone und Dachschrägen werden nur zum Teil eingerechnet.

Die durchschnittliche Wohnung in Deutschland hat eine Wohnfläche von 93 Quadratmetern.

Das Bundesland haben Sie bereits im ersten Schritt angegeben. Dieses ist wichtig zur korrekten Berechnung der Kaufnebenkosten.

Bitte geben Sie hier an, wann die Immobilie gebaut oder zuletzt umfassend saniert wurde. Hieraus errechnen sich die Instandhaltungskosten.

Geben Sie an, ob beim Kaufobjekt eine Maklerprovision zu zahlen ist. Standardmäßig ist der maximale Wert der Maklerprovision vorbelegt: der für das jeweilige Bundesland höchste Prozentwert x 50 Prozent (Ihr Anteil).

Hinweis: Seit Ende 2020 ist eine Teilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer gesetzlich festgeschrieben. Der Makler darf Ihnen höchstens 50 Prozent der Maklerkosten berechnen.

Somit kann auch bei Verkauf der Immobilie kann eine Maklerprovision anfallen. Falls Sie beabsichtigen Ihre Immobilie wieder zu verkaufen, so kann es sein, dass der Einsatz eines Makler sinnvoll ist. Aktivieren Sie dann bitte das Häkchen für die Maklerprovision bei Verkauf.

Es wird in werterhöhende und nicht werterhöhende Einmalkosten unterschieden.

Werterhöhende Einmalkosten zählen als Investition und erhöhen den Wert der Immobilie. Hierzu zählen beispielsweise allgemeine Sanierungs- oder Renovierungskosten, der Dachgeschoßausbau, eine Erneuerung der Fenster, eine neue Heizung und vieles mehr.

Nicht werterhöhende Einmalkosten sind Kosten, die den Wert der Immobilie nicht erhöhen. Dies betrifft Maßnahmen, die eher dem Konsum zuzurechnen sind, zum Beispiel eine andere Wandfarbe oder eine Änderung der Grundrisse individuell für Ihre Anforderungen. Auch sonstige Kosten können nicht werterhöhend sein, so etwas ihre Steuerberatungskosten zur Immobilie oder die Beauftragung eines Innenarchitekten oder Anwalts.

Hier sind die Nebenkosten anzugeben, die Sie bei Kauf einer eigengenutzten Immobilie jeden Monat zu tragen haben. Dazu gehören insbesondere: Kosten für Heizung, Strom, Garten, Grundsteuer, Allgemeinstrom

Kosten für die Instandhaltung, Finanzierung, Steuer oder Verwaltung nicht angeben. Diese werden separat berücksichtigt.

Der Erwerb der eigenen Immobilie ist politisch gewollt und wird unter Umständen bezuschusst. Dies betrifft zum Beispiel eine energetische Sanierung.

Falls Sie bereits konkrete Zuschüsse für Ihre Kaufimmobilie einplanen können, so tragen Sie diese hier ein. Sie können den jährliche Zuschüsse eintragen, indem Sie die Höhe pro Jahr und den Zeitraum der Dauer der Bezuschussung eintragen.

Zum Beispiel geben Sie “Zeitraum: 5 Jahre” und “Betrag in € pro Jahr: 5.000” ein für einen Zuschuss in Höhe von 5.000 € für die Dauer von 5 Jahre. Bei einmaligen Zuschüssen bitte als Zeitaum “1 Jahr angeben”.