Myne Homes: Miteigentum an Ferienimmobilien – lohnt sich das?

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Warum ein teures Ferienhaus kaufen, wenn man es nur wenige Wochen im Jahr nutzt? Sinnvoller ist es, die Immobilie mit anderen zu teilen –und professionell verwalten zu lassen.

Die Myne Homes Webseite verkauft Ferienimmobilien mit viel Emotion. Quelle: Webseite myne-homes.com/de im März 2024

Das ist die Idee von Managed Co-Ownerships und die von Fabian Löhmer und Nikolaus Thomale von Myne Homes. Die beiden Gründer und Geschäftsführer wollen mit ihrem Start-up mehr Menschen den Erwerb eines Feriendomizils ermöglichen.

Ihr Berliner Team hat eine Web-Plattform geschaffen, auf der Anteile an Ferienimmobilien in Europa angeboten werden. Die meisten in Top-Lage am Meer, in den Bergen oder am See.

Angelehnt an das in den USA weit verbreitete Co-Owning-Konzept werden die Kosten für den Kauf, den Betrieb und die Instandhaltung von mehreren Miteigentümern geteilt.

Jede von Myne verkaufte Ferienimmobilie gehört zwischen zwei und acht Miteigentümer, die das Haus beziehungsweise die Wohnung selbst nutzen oder vermieten können. Die jährlichen Nutzungstage richten sich nach der Anzahl der erworbenen Anteile.

Myne kümmert sich nicht nur um den Verkauf, sondern auch die Verwaltung der Immobilie. Dazu gehört zum Beispiel die Abstimmung der Eigentümer über sämtliche Belange.

Anders als bei Time-Sharing-Modellen, die nur auf dem (Ver-)Kauf von Nutzungsrechten von Ferienwohnungen basieren, erwerben die Kunden einen oder mehrere Anteil(e), sprich Eigentum an Firmen, sogenannte Objektgesellschaften, denen die Immobilie gehört.

Voraussetzung für die Eigentümerschaft ist Eigenkapital von mindestens 50.000 Euro. Myne, die sich als Full-Service-Dienstleister verstehen, will Kunden bei der Finanzierung ihrer Ferienimmobilien-Anteile helfen. „Hierfür arbeiten wir mit europäischen Partnerbanken zusammen“, so ein Sprecher des Myne Teams.

• Miteigentum an einer Ferienwohnung oder einem Ferienhaus ab 50.000 Euro Eigenkapital
• Zwei bis acht Eigentümer pro Ferienobjekt
• Eigene Objektgesellschaft pro Immobilie im Grundbuch
• Eigentümer werden Anteilseigner der Objektgesellschaft
• Ferienimmobilien in Deutschland und Europa ab 109.000 Euro pro Anteil (Stand: März 2024)
• Geteilte Kosten für Betriebskosten und Instandhaltung der Immobilie
• Verwaltungspauschale pro Eigentumsanteil von 99 Euro monatlich
• Buchungssystem für Ferienzeiten
• 24/7-Kommunikation per Telefon, E-Mail und WhatsApp

Myne Homes kauft die Immobilie und renoviert sie, falls die Ausstattung nicht einem gehobenen, modernen Standard entspricht. Danach kommt sie auf den Markt und wird potentiellen Miteigentümern zum Kauf von Anteilen angeboten.

Mehr dazu: Tipps und Fallstricke bei Miteigentum an Ferienimmobilien

Myne Homes bietet Ferienhäuser und Ferienwohnungen an attraktiven Urlaubsorten an. Quelle: Webseite myne-homes.com, Stand März 2024

Myne Homes startete Deutschland mit Ferienimmobilien an der Ost- und Nordsee. Es folgten Ferienimmobilien in Österreich, Italien, Frankreich, Spanien und Schweden. Das Angebot umfasst aktuell rund 40 Ferienimmobilien, darunter freistehende Häuser und verschiedene Appartements.

Alle von Myne vermittelten Immobilien befinden sich in Regionen, die ganzjährig über eine gute Infrastruktur verfügen. Dazu gehören Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und Unterhaltungsangebote. Darüber hinaus sind alle Häuser und Wohnungen für eine ganzjährige Nutzung ausgestattet. Sie bieten oft komfortable Einrichtungen mit Pool, Sauna, Fitnessbereich und Kamin.

Obwohl es sich um anteilige Kaufpreise handelt: Schnäppchen sind die Ferienhäuser von Myne nicht. Die Preise beginnen derzeit bei 109.000 Euro für eine moderne Wohnung mit Seeblick. Sie reichen bis zu 749.000 Euro für exklusive Ferienvillen mit luxuriöser Ausstattung. Jeweils für 1/8 der Immobilie. Das entspricht Immobilienwerten von 872.000 Euro bis knapp 6 Millionen Euro für die Gesamtimmobilie. Interessenten sollten genau prüfen, ob die Ferienimmobilie tatsächlich so viel wert ist.

Für 139.000 Euro erhält man beispielsweise ein Achtel an einer neue Terrassenwohnung am Achtel-Gardasee mit Berg- und Seeblick, Pool und Dachterrasse. Für 379.000 Euro kann man einen Anteil an einem Neubau-Ferienhaus auf Sylt erwerben, das mit Garten, Wellness- und Fitnessbereich sowie Kamin ausgestattet ist und nur wenige Gehminuten vom Strand entfernt liegt.

Myne verspricht eine fair verteilte Nutzung der Feriendomizile, damit jeder Miteigentümer von seinem Investitionsanteil profitieren kann. Doch wie funktioniert das in der Praxis?

Eigentümer ergänzen sich: Myne bringt Eigentümer mit unterschiedlichen Ferienwünschen zusammen, damit die Nutzung harmonisch und effizient abläuft. Das bedeutet, dass sich beispielsweise Familien aus verschiedenen Bundesländern eine Immobilie mit Paaren oder anderen Familien teilen, die nicht auf einen Urlaub in den Schulferien angewiesen sind. Welche konkreten Regelungen es hierzu gibt, bleibt allerdings unklar.

Offenes Reservierungssystem: Jeder Miteigentümer kann seine Ferienzeiten einbringen und Urlaubswochen reservieren. Myne achtet darauf, dass jeder gemäß seiner Investitionsanteile berücksichtigt wird. Wer zwei Achtel der Ferienimmobilie besitzt, kann in ihr mehr Tage im Jahr verbringen, als Eigentümer mit einem Achtel.

Das Start-up verdient mit dem Co-Owning-Konzept auf mehreren Wegen Geld:

1. Durch die Aufwertung der Immobilie.
   Das Unternehmen kauft die Immobilie zu einem günstigeren Preis, renoviert und möbliert sie. Durch die Wertschöpfung ergibt sich ein höherer Verkaufspreis.
2. Durch die Übernahme der Hausverwaltung. Beim „Rundum-Sorglos-Service“ entstehen im Vergleich zu anderen Eigentumswohnungen höhere laufende Einnahmen für die Hausverwaltung.
3. Zudem können Transaktionsgebühren für weitere Dienstleistungen entstehen.

Damit die Geschäftsidee aufgeht, benötigt das Unternehmen weitere Objekte im Bestand. Eigentümer von Ferienimmobilien können Myne ihr Haus oder ihre Wohnung zum Verkauf anbieten. Wenn das Unternehmen einsteigt, wandelt sie das Eigentum, wie bei ihren anderen Immobilien auch, in eine deutsche Einzelobjektgesellschaft mit maximal acht Anteilen um. Die bisherigen Eigentümer haben jedoch ein Mitspracherecht und können entscheiden, ob sie ein Achtel, ein Viertel oder sogar die Hälfte der Anteile an dieser Objektgesellschaft als Eigentümer behalten. Die restlichen Anteile werden von Myne an geeignete Anteilseigner verkauft.

Myne ist nicht der einzige Anbieter von Ferienimmobilien nach dem Managed Co-Ownership-Modell.

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  Ebenfalls das Ein Achtel - Konzept für Ferienimmobilien bietet Lazazu an. Quelle: Webseite Lazazu.com

  Eigentümer kaufen zwischen einem und vier Achtel einer Ferienimmobilie. Ein Achtel Co-Ownership-Anteil ermöglicht im Jahr 45 Tage Nutzung. Alle laufenden Kosten werden anteilig geteilt. Die monatliche Verwaltungsgebühr liegt bei 125 Euro pro Miteigentumsanteil.

• Lazazu ist seit Anfang 2022 auf dem Markt. Die Gründer André Berger und Valerie Naumann sind selbst Miteigentümer an Ferienimmobilien.
• Derzeit hat Lazazu online rund 30 Ferienhäuser in Frankreich, Spanien (Ibiza, Mallorca) und Portugal (Lissabon) im Angebot. Darunter Achtel-Anteile von 128.000 Euro für ein Dorfhaus in der Provence und 1,7 Millionen für eine Villa in Cannes.

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  Das Konzept "21-5" bietet 21 Eigentümer den Zugriff auf fünf Ferienimmobilien. Quelle: Webseite 21-5.de

  Das Unternehmen 21-5 bringt 21 Familien und Personen zusammen, die gemeinsam einen Verband gründen. Dann sucht und kauft das Unternehmen fünf Ferienimmobilien für den Verband, renoviert sie und richtet sie ein. Sind die Immobilien beziehbar, wird 21-5 ihr Verwalter. Kosten und Nutzen werden unter den Verbandsmitgliedern geteilt. 21-5 selbst ist kein Mitglied des Verbands.

• 21-5 wurde schon 2008 von Laila und Anders Køj in Dänemark gegründet. In Deutschland ist 21-5 seit 2021 präsent.
• Die bisherigen Ferienimmobilien liegen in Nordeuropa (Dänemark, Schweden), Deutschland (Sylt), Südeuropa (Spanien, Frankreich, Italien) und in den USA (New York).

Die Idee des gemeinschaftlichen Eigentums an einer Ferienimmobilie klingt verlockend. Bevor Sie sich darauf einlassen, sollten Sie mögliche Herausforderungen im Blick behalten. Denn das Miteigentum bietet nicht nur Vorteile, sondern mitunter auch einige Stolpersteine.

Komplexe Entscheidungsfindung: Stellen Sie sich vor, Sie möchten Ihre Immobilie renovieren, müssen sich aber zuerst mit allen Miteigentümern einigen. Das kann zu endlosen Diskussionen und Konflikten führen. Die Abstimmung mit den Miteigentümern übernehmen zwar die Unternehmen. Es müssen aber alle Entscheidungen gemeinsam getroffen werden, was Zeit und Geduld erfordert. Prüfen Sie die Regelungen für Miteigentümer beziehungsweise Gesellschafter.

Mangelnde Flexibilität: Wenn Sie spontan ein verlängertes Wochenende in ihrer Immobilie verbringen möchten, kann das gemeinschaftliche Eigentum hinderlich sein. Zum einen kann ihre Ferienwohnung schon belegt sein, zum anderen steht einem nur ein bestimmtes Kontingent im Jahr zur Verfügung.

Finanzielle Verantwortung: Gemeinschaftliches Eigentum bedeutet gemeinsame finanzielle Verpflichtungen, zum Beispiel für Instandhaltung oder Maßnahmen zur energetischen Sanierung. Wenn ein Miteigentümer nicht in der Lage ist, seinen Anteil an den Kosten zu tragen, kann das zu Spannungen und Konflikten führen.

Kosten und Nutzen: Die Unternehmen verlangen eine vergleichsweise hohe Servicepauschale für die Verwaltung der Immobilie. Hinzu kommen laufende Betriebskosten und mögliche Reparaturen. Die monatlichen Kosten sowie die Investition sollten Sie Ihrem persönlichen Nutzen gegenüberstellen. Sie sollten immer prüfen: Die Miete eines Ferienhauses kann auf Dauer die günstigere und flexiblere Option sein.

Veräußerbarkeit von Anteilen: Denken Sie daran, dass der Verkauf eines Miteigentumsanteils kompliziert und langwierig sein kann. Die Zustimmung der anderen Miteigentümer ist mitunter erforderlich.