Wohnrecht für Haus oder Wohnung: Anwendungsfälle und Beispiele

Das Wohnrecht ist ein dingliches Recht, das es einer Person oder mehreren Personen erlaubt, eine Wohnung, ein Haus oder ein Teil davon zu Wohnzwecken zu benutzen. Die berechtigte Person ist hierbei nicht Eigentümer der Immobilie. Es handelt sich um ein höchstpersönliches Recht, das nur einer bestimmten Person zusteht und nicht weitergegeben werden darf, zum Beispiel durch Schenkung oder Erbe. Das Wohnrecht kann entgeltlich oder unentgeltlich sein. Ähnlich sind das Nießbrauchrecht und das Wohnungsrecht. Die Unterschiede zum Wohnrecht sollten Sie kennen, wenn Sie sich mit der konkreten Ausgestaltung des Rechts zum wohnen bleiben befassen. Im Sprachgebrauch Wohnrecht oftmals mit Wohnungsrecht gleichgesetzt, also das Recht, ein Haus oder eine Wohnung exklusiv nutzen zu dürfen. Das ist in § 1093 BGB  geregelt.

Es gibt unterschiedliche Anwendungsfälle und Interessenslagen, bei denen ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart wird. Die Gemeinsamkeit besteht darin, dass eine Person ein Interesse daran hat, eine Immobilie oder ein Teil davon auf Lebenszeit zu bewohnen. Wichtig ist hierbei oftmals das Sicherheitsinteresse. Insbesondere ältere Menschen möchten mit einem Wohnrecht auf Dauer sicher wohnen bleiben. Ein weiteres Interesse kann darin bestehen, dass durch Schenkungen oder im Erbfall Steuern gespart werden.

Als Gegenleistung für den Hausverkauf mit Wohnrecht kann eine Einmalzahlung erfolgen. Ein beliebtes Modell ist zudem der Verkauf der Immobilie gegen Vereinbarung einer lebenslangen Leibrente, auch Immobilienrente genannt.

Frau Wagner, 72 Jahre, möchte ihren Kindern bei dem Aufbau ihrer Selbständigkeit finanziell unterstützen. Frau Wagner bewohnt eine Wohnung, die aufgrund steigender Immobilienpreise zwischenzeitlich einen Wert von 500.000 Euro hat. Frau Wagner benötigt einen Einmalbetrag von 100.000 Euro für ihre Kinder. Für den restlichen Wert von 400.000 Euro wünscht Frau Wagner die Vereinbarung einer Leibrente, die sie auf Lebenszeit sicher erhält. Außerdem möchte Frau Wagner lebenslang in ihrer Wohnung wohnen bleiben.

Frau Wagner ist kein Einzelfall. Viele ältere Menschen wünschen sich mehr finanzielle Freiheit, gleichzeitig aber die Sicherheit, in Ihrer Immobilie wohnen zu bleiben. Passend für Frau Wagner wäre der Abschluss einer Leibrente in Verbindung mit einer Einmalzahlung. Mithilfe eines lebenslangen und unentgeltlichen Wohnrechts bleibt Frau Wagner sicher wohnen. Wichtig ist hierfür, dass sie darauf beharrt, dass das Wohnrecht an erster Stelle im Grundbuch eingetragen wird. Dann ist es sicher. Von einem Recht ohne Grundbucheintrag oder einem nachrangigen Eintrag im Grundbuch raten wir ab.

Die Konditionen in unserem Beispiel können wie folgt aussehen:

• Frau Wagner schließt eine Leibrente in Verbindung mit einer Einmalzahlung ab.
• Der Anbieter der Leibrente wird neuer Eigentümer der Wohnung.
• Frau Wagner bekommt ein lebenslanges und unentgeltliches Wohnrecht, das an erster Stelle im Grundbuch eingetragen ist. Die Leibrente wird durch eine Rückfallklausel ebenfalls im Grundbuch gesichert. Frau Wagner muss keine Miete bezahlen.
• Die Einmalzahlung beträgt 100.000 Euro.
• Die Leibrente beträgt aufgrund von Alter und Geschlecht pro Monat 1.921 Euro.

Berechnung: Das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht (laut Sterbetafel 2024) hat einen Wert von 156.570 Euro (fiktive Jahresmiete 15.000 Euro x Kapitalwertfaktor 10,438). Das ergibt einen Verrentungsbetrag von 243.430 Euro.

Sie können die Leibrente in Verbindung mit einem lebenslangen Wohn- oder Nießbrauchrecht anhand unseres Rechners einfach selbst berechnen:

Sie können außerdem unseren Online-Rechner für den Vergleich von Leibrenten, Immobilienverkauf und Immobilienfinanzierung verwenden. Dieser berücksichtigt den Wert von Wohnrecht und Nießbrauch und die aktuellen Mieten und den Immobilienwert Ihrer Immobilie.

Nein, das ist nicht möglich. Die Rechte sind höchstpersönliche Rechte. Diese können weder vererbt noch verschenkt werden. Sie können also kein Wohnrecht vererben, sondern es erlischt spätestens mit dem Tod. Hingegen kommt es häufig vor, dass ein Haus oder eine Wohnung vererbt wird, die mit einem Wohnrecht belastet ist.

Ja, das Finanzamt erkennt an, dass eine Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht weniger wert ist. Je nach Alter des Berechtigten, reduziert ein Wohnrecht den Immobilienwert erheblich. Die Vereinbarung eines Wohnrechts ist daher ein beliebter Weg, um Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer zu sparen. Detaillierte Informationen zu Immobilien mit Wohnrecht und die steuerliche Behandlung bekommen Sie in unserem Ratgeber:

Ein Wohnrecht ohne Grundbucheintrag ist möglich, aber auf keinen Fall empfehlenswert.

Die hundertprozentige Sicherheit haben Sie nur, wenn Ihr Wohnrecht an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist.

Alle anderen Varianten sind mit Risiken behaftet. Hintergrund ist, dass Sie bei einem Wohnrecht nicht (mehr) Eigentümer der von Ihnen bewohnten Immobilie sind. Der Eigentümer kann jederzeit das Haus oder die Wohnung verkaufen. Ein Verkauf kann rechtlich nicht ausgeschlossen werden. Wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern, dann ist Ihr Recht ohne Grundbucheintrag in Gefahr. Es gibt zwar Rechtsprechungen, die einen neuen Eigentümer an das Wohnrecht ohne Grundbucheintrag binden. Je nach individueller Konstellation ist dieses allerdings nicht sicher. Das gilt insbesondere dann, wenn der Eigentümer insolvent ist und die Immobilie zwangsversteigert werden muss. Ein sicheres Wohnrecht ist nur möglich, wenn das Wohnrecht an erster Stelle im Grundbuch eingetragen ist. Dafür sind eine notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung erforderlich. Wir empfehlen Ihnen darauf zu achten. Mehr Informationen zu einem sicheren Wohnrecht.

Mehr Informationen zum Wohnrecht und Nießbrauchrecht finden Sie in unseren Ratgebern: