Verkauf und Rückanmietung: Wie funktioniert ein Mietvertrag auf Lebenszeit?

Der Verkauf von Wohnung oder Haus und zur Miete wohnen bleiben ist möglich. Fachleute nennen diesen Verkauf mit Mietvertrag auf Lebenszeit auch „Sale and Lease back“ oder „Sale and rent back“.

Zeitgleich mit Verkauf können Sie einen Mietvertrag abschließen und sich damit ein Wohnrecht sichern. In den meisten Fällen soll ein lebenslanges Wohnrecht über einen unbefristeten Mietvertrag gesichert werden. Alternativ kann ein Zeitmietvertrag abgeschlossen werden.

Weiter unten erklären wir Ihnen, wie Sie ein Wohnrecht auf Lebenszeit mit einem Mietvertrag vereinbaren können und ob der Mietvertrag auf Lebenszeit unter allen Umständen wirklich sicher ist.

Im Unternehmensbereich sind Verkäufe und anschließende Rückanmietungen („Sale-and-Rent-Back“ oder „Sale-and-Lease-Back“) durchaus etabliert. Bei Privatimmobilien verbreitet sich die Variante zunehmend. In der Regel finden die Immobilienverkäufe zwischen Privatpersonen statt. Inzwischen gibt es zudem  Firmen, die Immobilien aufkaufen und den Verkäufern zurück vermieten. So hat das Unternehmen GNIW einen Spezialfonds aufgelegt und erwirbt über diesen entsprechend Häuser und Wohnungen. Detaillierte Informationen und Erfahrungen zu GNIW.

Ein Hauptgrund für den Erfolg der Variante ist, dass sich Immobilien mit im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchrecht oder Wohnrecht nur schlecht an private Kapitalanleger verkaufen lassen:

Banken finanzieren Objekte mit einer Belastung im Grundbuch in aller Regel nicht. Banken scheuen Immobilien, die im Zweifelsfall aufgrund einer vorrangigen Belastung schlecht verwertbar sind. Käufer müssen demnach den vollen Kaufpreis mit Eigenkapital erbringen und können die inzwischen sehr günstigen Immobilienkredite nicht nutzen.Die fehlende Finanzierbarkeit führt dazu, dass Sie mit erheblichen Abschlägen für den Verkauf Ihrer Immobilie rechnen müssen, wenn Sie eine Eintragung des Wohnrechts oder Nießbrauchs im Grundbuch fordern.

Hingegen kann der Verkauf mit Rückanmietung eine Alternative sein, um die Immobilie für den Käufer attraktiver zu machen. Der „Mietvertrag auf Lebenszeit“ wird nicht im Grundbuch eingetragen und der Käufer kann die Immobilie günstig finanzieren. Der Immobilien-Verkäufer wechselt die Seiten. Er wird vom Eigentümer zum Mieter. Der Käufer muss sich als Vermieter an das strenge deutsche Mietrecht halten, das faktisch ein lebenslanges Wohnrecht aufgrund eines Mietvertrags ermöglichen kann.

Ein wesentlicher Verkaufsnachteil bleibt allerdings auch beim Verkauf mit Rückanmietung bestehen: Viele Käufer sind Eigennutzer. Sie sind nur zur Zahlung eines hohen Kaufpreises bereit, wenn sie ihre Wunschimmobilie selbst nutzen können. Die zahlungswillige Käufergruppe fällt also weg.

Solange sich der Mieter vertragskonform verhält, kann im deutschen Mietrecht ein unbefristeter Mietvertrag nur aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden. Die ordentliche Kündigung aufgrund Eigenbedarfs nach § 573 BGB  kann der Vermieter aussprechen, wenn er die Wohnung oder das Haus für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Vermieter kann infolgedessen Eigenbedarf anmelden und den Mietvertrag ordentlich kündigen.

Weitere Gründe, die eine Kündigung des Mietvertrags ermöglichen, sieht das Gesetz nicht vor, solange Sie als Mieter Ihren vertraglichen Pflichten nachkommen. Damit das Vertragsverhältnis einem lebenslangen Mietrecht nahekommt, wird die Eigenbedarfskündigung vertraglich ausgeschlossen. Mit einem solchen Mietvertrag entsteht faktisch ein lebenslanges Mietrecht. Es verbleibt jedoch ein Risiko, das wir weiter unten näher beschreiben. Genau genommen gibt es daher keinen lebenslangen Mietvertrag.

Für den Abschluss eines Mietvertrags existieren keine Formerfordernisse. Bei Verkauf und Rückanmietung einer Immobilie ist lediglich für den Immobilienverkauf eine notarielle Beurkundung Pflicht. Wir empfehlen trotzdem den Mietvertrag gleichzeitig mit Beurkundung beim Notar notariell abzuschließen. Der Notar steht beratend zur Verfügung. Zusätzlich ist die Unterstützung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt ratsam, der den Mietvertrag aufsetzen kann, denn es handelt sich um eine für Sie wesentliche Vertragsgestaltung. Hauptpunkt des notariellen Mietvertrags ist, dass der Vermieter wirksam auf sein Recht zu einer Eigenbedarfskündigung verzichtet. Die Eigenbedarfskündigung darf vertraglich ausgeschlossen werden: zeitlich befristet oder gar lebenslang.

Viele Verbraucher stellen sich die Fragen, ob das faktisch lebenslange Wohnrecht durch Verkauf und Rückanmietung auch dann bestehen bleibt, wenn die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt wiederum verkauft wird. Schließlich könnte der neue Eigentümer und Vermieter auf die Idee kommen den Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen.

Das ist jedoch nicht möglich, denn der Mietvertrag geht bei Verkauf von Haus oder Wohnung auf den neuen Eigentümer über. Der bekannt Grundsatz lautet: “Kauf bricht nicht Miete”. Der neue Eigentümer steigt mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein und ist ebenfalls verpflichtet, auf eine Eigenbedarfskündigung zu verzichten. Das faktisch lebenslange Wohnrecht bleibt bei Verkauf von Haus oder Wohnung bestehen. Mit dem Verzicht auf die Kündigung aufgrund Eigenbedarfs ist es nahezu sicher, dass man lebenslang wohnen bleiben kann – solange man seine Miete bezahlt und sich auch sonst vertragsgemäß verhält. Die Regelung kommt einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird, nahe. Es gibt jedoch eine Ausnahme, die dazu führt, dass der Mietvertrag unter Umständen nicht in jedem Fall lebenslang halten kann:

Im Gegensatz zu einer dinglichen Eintragung von Nießbrauch oder Wohnrecht an erster Rangstelle im Grundbuch, ist für Mieter der Abschluss eines Mietvertrags ohne Grundbucheintragung keine hundertprozentige Sicherheit – auch wenn sich der Mieter immer vertraglich korrekt verhält.

Vermieterinsolvenzen sind sehr selten, aber nicht auszuschließen. Sollte der neue Eigentümer und Vermieter trotzdem „pleite gehen“, dann entstehen Probleme. Der Insolvenzverwalter muss den Mietvertrag grundsätzlich fortführen. Er wird allerdings in der Regel die Immobilie verwerten, also verkaufen oder versteigern. Der neue Käufer der Immobilie ist dann nach § 111 Insolvenzordnung  berechtigt das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zu kündigen. Weiterhin gilt aber, dass der Käufer bei dieser Kündigung ein berechtigtes Interesse für die Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB  haben muss. Der ursprünglich vereinbarte Verzicht auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs greift jedoch nicht mehr. Allerdings können sich Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren, wenn ein Härtefall vorliegt, nachzulesen in § 574 BGB . Dieser ist für hochbetagte Senioren oft gegeben. Ein hohes Alter in Verbindung mit zum Beispiel Krankheit, angespanntem Wohnungsmarkt oder einer starken sozialen Verwurzelung, was bei einer Rückanmietung oftmals gegeben ist, führen dazu, dass ein Härtefall und eine Unzumutbarkeit gut begründbar sind. Im Ergebnis ist das Risiko gering. Es müssten zwei Faktoren zusammentreffen, die jeweils für sich schon eine niedrige Wahrscheinlichkeit haben. Trotzdem ist jede Situation individuell zu bewerten und wir raten in der wichtigen Frage zu einer rechtlichen Beratung durch einen Rechtsanwalt, der sich auf Mietrecht spezialisiert hat. Weitere Punkte zur Absicherung:

Wie beschrieben kann ein lebenslanges Wohnrecht bei dem Modell „Verkauf und Rückanmietung“ nicht vollständig sicher vereinbart werden. Sie können allerdings Maßnahmen treffen, die Ihr lebenslanges Wohnrecht sehr wahrscheinlich machen. Sie können mit einer guten Gestaltung von Vertrag und Konditionen zudem finanzielle Nachteile minimieren. Wir setzen voraus, dass Sie sich vertragskonform verhalten, also insbesondere die Miete immer pünktlich bezahlen.

Sie können Ihr Risiko minimieren, indem Sie sich den Käufer und damit den Vermieter und seine Absichten genau ansehen. Zum Beispiel ist bei einem Verkauf der Immobilie an eine große Stiftung die Wahrscheinlichkeit niedrig, dass es zu einem Zahlungsausfall kommt. Wichtig ist zudem, dass der Käufer die Immobilie als langfristige Kapitalanlage im Bestand hält und nicht an einen bonitätsschwachen Eigentümer weiterverkauft.

Ein Mietvertrag mit Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung reduziert den Wert einer Immobilie für den Käufer. Es kommen keine Eigennutzer als Käufer in Frage und der Käufer kann die Wohnung oder das Haus für lange Zeit, gegebenenfalls lebenslang, nicht weiterentwickeln. Die Immobilie muss dem Käufer also schmackhaft gemacht werden.

Hierfür gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Es wird eine überdurchschnittlich hohe Miete vereinbart. Der Käufer hat eine höhere Mietrendite im Vergleich zu einer Immobilie ohne besonderen Mietvertrag.
2. Der Kaufpreis wird gesenkt. Der Abschlag ist hoch genug, so dass der Käufer Ihre Immobilie einer unbelasteten Immobilie vorzieht

Je nach individueller Lebens- und Vermögenssituation kann es empfehlenswert sein, dass Sie als Verkäufer und zukünftiger Mieter mit dem Käufer eine höhere Miete für Ihre Immobilie und Ihr „lebenslanges Wohnrecht“ aufgrund des besonderen Mietvertrags vereinbaren und möglichst wenig Abstriche beim Kaufpreis machen.

Denn: Die Alternative, dass Sie den Kaufpreis für Ihre Immobilie absenken, verschlimmert die Folgen des oben beschriebenen Risikos einer Vermieterinsolvenz:

Sollte der unwahrscheinliche Fall eintreten, dass Sie aufgrund einer Vermieterinsolvenz eine Eigenbedarfskündigung erhalten, dann haben Sie zumindest aus dem Verkauf keinen finanziellen Nachteil: Sie haben den vollen Kaufpreis erhalten.

Sehr wichtig: Sie müssen in ihrer Einkommens- und Vermögensplanung sicherstellen, dass Sie eine erhöhte Miete stets bezahlen können.

Ganz einfach ist das Konstrukt nicht. Bei der Höhe des Mietpreises sind Sie nicht komplett flexibel, insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Stichwort: Mietpreisbremse. Es ist zudem wahrscheinlich, dass es zukünftig zu weiteren Regelungen hinsichtlich Wohnraum-Mietverträgen kommt, die eine hohe Miete verhindern. Das ist dem fachkundigen Kapitalanleger bekannt und er wird daher eine Kaufpreisabsenkung bevorzugen. Wir empfehlen dringend die Unterstützung eines Fachanwalts für Immobilienrecht, der eventuell kreative Lösungen für Sie hat.

Wenn sich Käufer und Verkäufer einig sind, dann kann eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Eine solche Rückfallklausel hat entscheidende Vorteile für den Verkäufer der Immobilie, um ein lebenslanges Wohnrecht durch einen Mietvertrag auch im Fall einer Vermieterinsolvenz abzusichern.

In einer Rückauflassungsvormerkung können Bedingungen individuell vereinbart werden, bei deren Eintreten die Immobilie an den Verkäufer zurückfällt. Das können beispielsweise folgende Ereignisse sein:

• Insolvenz des neuen Eigentümers
• Übertragung oder Verkauf der Immobilie ohne Zustimmung des Verkäufers

Damit kann der Käufer sein Eigentum nicht mehr frei veräußern oder beleihen. Eine Rückauflassungsvormerkung mit der Eintragung im Grundbuch hat demnach denselben entscheidenden Nachteil wie ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht: Banken finanzieren keine Immobilien, die auf diese Weise belastet sind. Und das ist nachvollziehbar: Das Haus oder die Wohnung stünde der Bank im Insolvenzfall als Sicherheit nicht mehr zur Verfügung.

Eine Rückfallklausel findet man deshalb eher bei Schenkungen von Immobilien, zum Beispiel im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge. Unter Dritten ist die Vereinbarung einer Rückfallklausel in den meisten Fällen unrealistisch und es wäre sinnvoll gleich einen Verkauf mit Nießbrauch zu vereinbaren:

Die Alternative zu einem Verkauf der Immobilie mit Rückanmietung ist die Vereinbarung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts, das im Grundbuch an erster Rangstelle eine echte Sicherheit für den Immobilien-Verkäufer darstellt. Die Konditionen können je nach Lebenslage und Immobilie individuell vereinbart werden. Wie besprochen hat der Käufer dann aber den Nachteil, dass aufgrund der dinglichen Belastung im Grundbuch die Immobilienfinanzierung erschwert wird. Die finanziellen Abschläge können höher ausfallen. In unserem großen Ratgeber erfahren Sie alles über den Verkauf von Haus oder Wohnung gegen Einräumung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts.

Weitere Alternativen sind Anbieter und Modelle, die den Verkauf der Immobilie gegen eine Immobilienrente anbieten oder einen Teilverkauf der Immobilie ermöglichen.