Rückmietverkauf: Wie funktioniert ein Mietvertrag auf Lebenszeit?

Der Verkauf von Wohnung oder Haus und zur Miete wohnen bleiben ist möglich. Fachleute nennen diesen Verkauf mit Mietvertrag auf Lebenszeit “Rückmietverkauf” oder englisch „Sale and Lease back“ oder „Sale and rent back“.

Zeitgleich mit Verkauf der Immobilie sichern sich die Verkäufer mit einem Mietvertrag das Wohnenbleiben. In den meisten Fällen soll ein lebenslanges Wohnen über einen unbefristeten Mietvertrag gesichert werden. Alternativ kann ein Zeitmietvertrag abgeschlossen werden.

Ist ein Mietvertrag auf Lebenszeit unter allen Umständen sicher?

Im Unternehmensbereich sind Verkäufe und anschließende Rückanmietungen („Sale-and-Rent-Back“ oder „Sale-and-Lease-Back“) etabliert. Bei Privatimmobilien finden die Immobilienverkäufe in der Regel zwischen Privatpersonen statt. Inzwischen gibt es erste Firmen, die Immobilien aufkaufen und den Verkäufern zurück vermieten. Das Unternehmen GNIW hat einen Spezialfonds aufgelegt. Immobilieneigentümer können über einen Rückmietverkauf ihr Haus oder ihre Wohnung an GNIW verkaufen. Informationen und Erfahrungen zu GNIW.

Ein Vorteil des Rückmietverkaufs ist, dass sich Immobilien mit im Grundbuch an erster Rangstelle eingetragenen Nießbrauchrecht oder Wohnrecht nur schlecht an private Kapitalanleger verkaufen lassen:

Banken finanzieren Objekte mit einer vorrangigen Belastung im Grundbuch nicht. In aller Regel scheuen Banken Immobilien, die im Zweifelsfall schlecht verwertbar sind. Käufer müssen demnach den vollen Kaufpreis mit Eigenkapital erbringen. Eine Immobilienfinanzierung ist nicht möglich. Die erstrangige Eintragung des Wohnrechts oder Nießbrauchs im Grundbuch, zum Beispiel bei einem Hausverkauf mit Nießbrauch, führt zu erheblichen Abschlägen beim Kaufpreis.

Der Rückmietverkauf ist eine Alternative, um die Immobilie für den Käufer attraktiver zu machen. Der „Mietvertrag auf Lebenszeit“ wird nicht im Grundbuch eingetragen und der Käufer kann die Immobilie günstig finanzieren. Der Immobilien-Verkäufer wechselt die Seiten. Er wird vom Eigentümer zum Mieter. Der Käufer muss sich als Vermieter an das strenge deutsche Mietrecht halten, das mit wenigen Ausnahmen ein lebenslanges Wohnrecht aufgrund eines Mietvertrags ermöglicht.

Ein Verkaufsnachteil bleibt beim Rückmietverkauf bestehen: Zahlungswillige Eigennutzer als Käufer schieden aus. Sie sind nur zur Zahlung eines hohen Kaufpreises bereit, wenn sie ihre Wunschimmobilie selbst nutzen können.

Elementarer Bestandteil ist der Mietvertrag, der dem Verkäufer ein unbegrenztes Wohnenbleiben garantieren soll. Gibt es einen “Mietvertrag auf Lebenszeit”? Ein Mietvertrag auf Lebenszeit ist im Gesetz nicht vorgesehen. Jedoch ist das Mietverhältnis über Wohnraum in Deutschland stark reguliert (§ 535 BGB ).  In der Praxis kann ein unbefristeter Wohnraum-Mietvertrag faktisch einem lebenslangen Mietvertrag entsprechen. Grund ist, dass in Deutschland ein unbefristeter Mietvertrag seitens des Vermieters nicht grundlos gekündigt werden darf

Eigenbedarfskündigung bei Rückmietverkauf  ausschließen – Lassen Sie sich anwaltlich beraten.

Solange sich der Mieter vertragskonform verhält, kann im deutschen Mietrecht ein unbefristeter Mietvertrag nur aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden. Die ordentliche Kündigung aufgrund Eigenbedarfs nach § 573 BGB  kann der Vermieter aussprechen, wenn er die Wohnung oder das Haus für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Vermieter kann infolgedessen Eigenbedarf anmelden und den Mietvertrag ordentlich kündigen.

Weitere Gründe, die eine Kündigung des Mietvertrags ermöglichen, sieht das Gesetz nicht vor, solange Sie als Mieter Ihren vertraglichen Pflichten nachkommen. Damit das Vertragsverhältnis einem lebenslangen Mietrecht nahekommt, wird die Eigenbedarfskündigung vertraglich ausgeschlossen. Mit einem solchen Mietvertrag entsteht faktisch ein lebenslanges Mietrecht. Es verbleibt jedoch ein Risiko, das wir weiter unten näher beschreiben. Genau genommen gibt es keinen lebenslangen Mietvertrag.

Für den Abschluss eines Mietvertrags existieren keine Formerfordernisse. Bei Rückmietverkauf einer Immobilie ist nur die notarielle Beurkundung des Immobilienverkaufs Pflicht. Wir empfehlen relevante Eckpunkte des Mietvertrags im Notarvertrag aufzunehmen. Der Notar steht beratend zur Seite. Zusätzlich ist die Unterstützung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt ratsam, der den Mietvertrag aufsetzen kann. Es  handelt sich um eine für Sie wesentliche Vertragsgestaltung. Hauptpunkt des notariellen Mietvertrags ist, dass der Vermieter wirksam auf sein Recht zu einer Eigenbedarfskündigung verzichtet. Die Eigenbedarfskündigung darf vertraglich ausgeschlossen werden: zeitlich befristet oder lebenslang.

Verbraucher stellen sich die Frage, ob das faktisch lebenslange Wohnrecht bei einem Rückmietverkauf bestehen bleibt, wenn die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt verkauft wird. Der neue Eigentümer könnte auf die Idee kommen, den Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen.

Das ist nicht möglich, denn der Mietvertrag geht bei Verkauf von Haus oder Wohnung auf den neuen Eigentümer über. Der bekannte Grundsatz lautet: “Kauf bricht nicht Miete”. Der neue Eigentümer steigt mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Er ist genauso verpflichtet, auf eine Eigenbedarfskündigung zu verzichten. Es ist nahezu sicher, dass man lebenslang wohnen bleiben kann – solange man seine Miete bezahlt und sich auch sonst vertragsgemäß verhält. Die Regelung kommt einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird, nahe. Es gibt jedoch eine seltene Ausnahme, die dazu führt, dass der Mietvertrag nicht lebenslang hält, auch wenn sich Mieter an Verträge halten.

Im Gegensatz zu einer dinglichen Eintragung von Nießbrauch oder Wohnrecht an erster Rangstelle im Grundbuch, ist für Mieter der Abschluss eines Mietvertrags ohne Grundbucheintragung keine hundertprozentige Sicherheit – auch wenn sich der Mieter vertraglich korrekt verhält.

Vermieterinsolvenzen sind sehr selten, aber nicht auszuschließen. Sollte der neue Eigentümer und Vermieter trotzdem „pleite gehen“, entstehen Probleme. Der Insolvenzverwalter muss den Mietvertrag grundsätzlich fortführen. Er wird allerdings die Immobilie verwerten, also verkaufen oder versteigern. Der Käufer der Immobilie ist dann nach § 111 Insolvenzordnung  berechtigt das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zu kündigen. Weiterhin gilt, dass der Käufer bei dieser Kündigung ein berechtigtes Interesse für die Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB  haben muss. Der ursprünglich vereinbarte Verzicht auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs greift nicht mehr.

Allerdings können sich Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren, wenn ein Härtefall vorliegt, nachzulesen in § 574 BGB . Dieser ist für hochbetagte Senioren oft gegeben. Ein hohes Alter in Verbindung mit zum Beispiel Krankheit, angespanntem Wohnungsmarkt oder einer starken sozialen Verwurzelung, was bei einer Rückmietverkauf oft gegeben ist, führen dazu, dass ein Härtefall und eine Unzumutbarkeit begründbar sind.

Im Ergebnis ist das Risiko gering. Es müssten zwei Faktoren zusammentreffen, die jeweils für sich eine niedrige Wahrscheinlichkeit haben. Trotzdem ist jede Situation individuell zu bewerten. Wir empfehlen eine rechtliche Beratung. Weitere Punkte zur Absicherung:

Wie beschrieben kann ein lebenslanges Wohnrecht bei einem Rückmietverkauf nicht vollständig sicher vereinbart werden. Sie können zusätzliche Maßnahmen treffen, die Ihr lebenslanges Wohnenbleiben sehr wahrscheinlich machen. Mit einer guten Gestaltung von Vertrag und Konditionen können Sie zudem finanzielle Nachteile reduzieren.

Sie können Ihr Risiko reduzieren, indem Sie sich den Käufer und damit den Vermieter und seine Absichten genau ansehen. Zum Beispiel ist bei einem Verkauf der Immobilie an eine finanziell gut aufgestellte Stiftung die Wahrscheinlichkeit niedrig, dass es zu einem Zahlungsausfall kommt. Vorteilhaft ist, wenn der Käufer die Immobilie als langfristige Kapitalanlage im Bestand hält und diese wahrscheinlich nicht an einen bonitätsschwachen Eigentümer weiterverkauft. Viele Immobiliengesellschaften, darunter die GNIW, trennen die operativen Einheiten von den Objektgesellschaften, denen die Immobilien gehören. Bei Objektgesellschaften ist eine Insolvenz noch unwahrscheinlicher.

Eine vermietete Immobilie ist für den Käufer weniger wert. Bei Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung kommen keine Eigennutzer als Käufer in Frage. Der Käufer kann die Wohnung oder das Haus für lange Zeit, gegebenenfalls lebenslang, nicht weiterentwickeln. Die Immobilie muss dem Käufer schmackhaft gemacht werden. Hierfür gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Der Kaufpreis wird gesenkt. Der Abschlag ist hoch genug, so dass der Käufer Ihre Immobilie einer unbelasteten Immobilie vorzieht. Diese Variante ist üblich.
2. Es wird eine überdurchschnittlich hohe Miete vereinbart. Der Käufer hat eine höhere Mietrendite im Vergleich zu einer Immobilie ohne besonderen Mietvertrag. Das birgt rechtliche Probleme – siehe Mietpreisbremse.

Im Hinblick auf das Risiko einer Vermieterinsolvenz ist die zweite Variante zu bevorzugen. Sollte der unwahrscheinliche Fall eintreten, dass Sie aufgrund einer Vermieterinsolvenz eine Eigenbedarfskündigung erhalten, dann haben Sie zumindest aus dem Verkauf keinen finanziellen Nachteil: Sie haben den vollen Kaufpreis erhalten. Sehr wichtig: Sie müssen in ihrer Einkommens- und Vermögensplanung sicherstellen, dass Sie eine erhöhte Miete stets bezahlen können. Je länger Sie die Immobilie bewohnen, desto gravierender wirken sich die erhöhten Mietzahlungen aus.

Ganz einfach ist das Konstrukt nicht. Bei der Höhe des Mietpreises sind Sie nicht flexibel, insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Stichwort: Mietpreisbremse. Es ist wahrscheinlich, dass es zukünftig zu weiteren Regelungen bei Wohnraum-Mietverträgen kommt, die eine hohe Miete verhindern. Das ist dem fachkundigen Kapitalanleger bekannt und er wird deshalb eine Kaufpreisabsenkung bevorzugen.

Wenn sich Käufer und Verkäufer einig sind, dann kann eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Eine solche Rückfallklausel hat entscheidende Vorteile für den Verkäufer der Immobilie, um ein lebenslanges Wohnrecht durch einen Mietvertrag auch im Fall einer Vermieterinsolvenz abzusichern.

In einer Rückauflassungsvormerkung können Bedingungen individuell vereinbart werden, bei deren Eintreten die Immobilie an den Verkäufer zurückfällt. Das können folgende Ereignisse sein:

• Insolvenz des neuen Eigentümers
• Übertragung oder Verkauf der Immobilie ohne Zustimmung des Verkäufers

Damit kann der Käufer sein Eigentum nicht mehr frei veräußern oder beleihen. Eine Rückauflassungsvormerkung mit der Eintragung im Grundbuch hat denselben entscheidenden Nachteil wie ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht: Banken finanzieren keine Immobilien, die auf diese Weise belastet sind. Und das ist nachvollziehbar: Das Haus oder die Wohnung stünde der Bank im Insolvenzfall als Sicherheit nicht zur Verfügung.

Eine Rückfallklausel findet man eher bei Schenkungen von Immobilien, zum Beispiel im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge. Unter Dritten ist die Vereinbarung einer Rückfallklausel in den meisten Fällen unrealistisch und es wäre sinnvoll gleich einen Verkauf mit Nießbrauch zu vereinbaren:

Die Alternative zu einem Rückmietverkauf ist die Vereinbarung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts, das im Grundbuch an erster Rangstelle eine echte Sicherheit für den Immobilien-Verkäufer darstellt. Die Konditionen können je nach Lebenslage und Immobilie individuell vereinbart werden. Der Käufer hat allerdings den Nachteil, dass aufgrund der dinglichen Belastung im Grundbuch die Immobilienfinanzierung kaum möglich ist. Die finanziellen Abschläge beim Kaufpreis werden höher ausfallen. In unseren Ratgebern erfahren Sie alles über den Verkauf von Haus oder Wohnung gegen Einräumung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts.

Die Firma GNIW ermöglicht zusätzlich zu dem lebenslangen Mietvertrag eine Absicherungs des Wohnrechts im Grundbuch.

Weitere Alternativen sind Anbieter und Modelle, die den Verkauf der Immobilie gegen eine Immobilienrente anbieten oder einen Teilverkauf der Immobilie ermöglichen.