Teilverkauf

Teilverkauf selbstgenutzter Immobilien: Lohnt sich das?

Viele ältere Menschen stehen vor einem Dilemma: Ihr Vermögen ist in einer selbstgenutzten Immobilie gebunden, die sie bis zu ihrem Lebensende weiter bewohnen möchten. Auf der anderen Seite würden sie gerne Geld aus dem Haus oder der Wohnung entnehmen, beispielsweise um ihren Lebensstandard zu halten, zu erhöhen oder eine geplante Anschaffung zu finanzieren. Eine relativ neue und weniger bekannte Lösung ist ein sogenannter Immobilien Teilverkauf. Wie der Teilverkauf eines Hauses oder einer Wohnung funktioniert und welche Vorteile und Nachteile damit verbunden sind, lesen Sie in diesem Ratgeber.

Autoren: JV TV Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 11.08.2021 | Lesezeit: 37 Minuten | Drucken

Teilverkauf Immobilie

Was ist ein Immobilien Teilverkauf? In aller Kürze

  • Spezialisierte Unternehmen erwerben bei einem Teilverkauf bis zu 50 Prozent von privaten Wohnimmobilien als stille Teilhaber. Der Kaufpreis wird unmittelbar nach Vertragsabschluss gezahlt.
  • Der Verkäufer bleibt in der Immobilie wohnen. Ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen. Für das Wohnrecht muss der Verkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilverkauf-Anbieter bezahlen.
  • Der Käufer beteiligt sich nicht an den künftig anfallenden Instandhaltungskosten.
  • Der neue Miteigentümer erhält seinen Kaufpreis zurück, wenn die Immobilie vollständig verkauft wird. Zusätzlich zum Kaufpreis wird ein Entgelt in Höhe von 5,5 bis 6,5 Prozent fällig.

Der Verkäufer muss dem Käufer eine Wertsteigerung der Immobilie, beispielsweise 17 Prozent, vertraglich zusichern. Wird dieser Wertzuwachs beim vollständigen Verkauf nicht erzielt, muss der Verkäufer die Differenz zahlen.

Was sind die Voraussetzungen für einen Immobilien Teilverkauf und für wen ist er geeignet?

  • Wer sein Grundstück, sein Haus oder seine Wohnung teilverkaufen möchte, muss in der Regel über 60 Jahre alt sein.
  • Das Transaktionsvolumen, also der Kaufpreis, muss mindestens 100.000 Euro betragen. Demnach kommen ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück mit einem Verkehrswert von weniger als 200.000 Euro für einen Teilverkauf nicht infrage.
  • Das Modell des Teilverkaufs eignet sich insbesondere für Senioren, für die eine Immobilienfinanzierung nicht in Frage kommt.

Zusammengefasst

Wer früher einen Teilverkauf seiner Immobilie ins Auge fasste, musste einen privaten Käufer finden. Das ist heute anders. Mittlerweile gibt es spezialisierte Unternehmen “Teilverkauf Anbieter“, die Immobilien anteilig erwerben und den ursprünglichen Eigentümern ein lebenslanges Wohnrecht beziehungsweise Nießbrauchrecht einräumen.

Grundsätzlich ist es möglich, bis zu 50 Prozent eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung zu verkaufen, anstatt die Immobilie komplett zu Geld zu machen. Dadurch bleibt der Verkäufer weiterhin Miteigentümer.

Die Konditionen, Vertragsdetails, Anbieter und Absicherungen müssen Sie sich genau ansehen. Der Teilverkauf ist nicht risikofrei. Wir raten, einen Rechtsanwalt die Verträge prüfen zu lassen.

Teilverkauf

Übersicht Immobilien Teilverkauf

Kriterium Antwort Kurzinformation
Wohnrecht, Nießbrauch und Sicherheit
Absicherungen prüfen
Sicher, wenn an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Alternative Absicherungen sind nicht ohne Risiko und Sie sollten sie unbedingt anwaltlich prüfen lassen. Risiken bei Grundschuldeintragung durch den Anbieter auf gesamte Immobilie.
Sie bleiben Eigentümer
Ja
Teilweise. Sie bekommen einen Miteigentümer
Verkaufter Anteil Ihrer Immobilie bis zu 50 Prozent Mindestens 100.000 Euro und höchstens 50 Prozent. Später Verkauf der restlichen Anteile.
Zahlungen an Sie Einmalzahlung Für den verkauften Anteil und umfassende weitere Regelungen
Kosten nach Abschluss
Hoch
Monatliches Entgelt, Durchführungsentgelt, Garantie für Wertsteigerung
Instandhaltung
Hoch
Die Instandhaltungskosten liegen zu 100 Prozent bei Ihnen
Einfacher Abschluss
Ja
Der Anbieter für den Teilkauf regelt alles für Sie.
Fazit Innovative Variante bei der Sie Teileigentümer bleiben. Betrachtung der Gesamtkosten, Risiken und Absicherung ist komplex. Informieren Sie sich! Passt das Modell zu Ihnen?  Unser Online-Rechner und Schnell-Check helfen hierbei .

Diese Voraussetzungen müssen Sie und Ihre Immobilie im Teilverkauf erfüllen

Nicht jede Immobilie wird für einen Teilverkauf akzeptiert. Die Anbieter sind Privatunternehmen, die nicht verpflichtet sind, für jedes Objekt ein Angebot zu unterbreiten. Anders herum kann es vorkommen, dass das Angebot für Sie als Verkäufer nicht attraktiv genug ist und Sie dieses ablehnen.

Mindestalter

Der Anbieter kalkuliert zumindest im Durchschnitt mit einem überschaubaren Zeithorizont für den Teilverkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Das Geschäftsmodell sieht vor, dass das Unternehmen die erworbenen Immobilienanteile zu einem späteren Zeitpunkt wieder verkauft. Deshalb setzen die meisten Anbieter ein Mindestalter voraus, zum Beispiel 60 Jahre bei dem Teilverkauf-Anbieter Heimkapital GmbH.

Mindestverkehrswert

Ein Teilverkauf ist mit einem nicht unerheblichen Aufwand für das anbietende Unternehmen verbunden. Der Anbieter trägt in der Regel die Kaufnebenkosten, die zum Teil unabhängig vom Wert der Immobilie sind. Hierzu gehören Gutachterkosten und interne Kosten, zum Beispiel für die Vertragserstellung. Viele Anbieter bestehen im Falle eines Kaufs der Immobilie auf einen Mindestauszahlungsbetrag. Ein üblicher Mindestbetrag, zum Beispiel bei den Firmen Wertfaktor oder Deutsche Teilkauf, sind 100.000 Euro. Bei einem Verkauf von bis zu 50 Prozent muss eine Wohnung oder ein Haus demnach wenigstens einen Verkehrswert, also einen aktuellen Marktpreis, von 200.000 Euro haben, damit die Anbieter einen Kauf in Betracht ziehen.

Lage

Teilverkauf Anbieter verdienen zusätzlich, wenn der Wert der Immobilie über die vertraglich vereinbarte Mindestwertsteigerung hinaus steigt. Insofern sind die Gesellschaften an langfristig attraktiven Lagen interessiert. Häuser, die direkt an stark befahrenen Straßen, Bahngleisen oder in sehr strukturschwachen Gebieten liegen, stoßen möglicherweise auf ein nicht so großes Interesse bei den Anbietern. Allerdings beinhalten Verträge im Teilverkauf eine Wertsteigerungsklausel.

Grundschulden

Grundschulden sind für den Immobilien Teilverkauf kein Hindernis, wenn das Haus oder die Wohnung nur gering belastet sind. Bei Anbietern für den Teilverkauf von Immobilien muss die Belastung deutlich unter 50 Prozent liegen, weil der Anbieter im Immobilien Teilverkauf maximal 50 Prozent des Hauses oder der Wohnung erwirbt. Mit der Einmalzahlung muss zuerst der Bankkredit bedient werden. Anbieter für das alternative Modell der Leibrente können hingegen eine Grundschuld von bis zu 50 Prozent des Immobilienwerts noch akzeptieren. Ein Teilverkauf der Immobilie wird unmöglich, wenn die bestehende Kreditbelastung höher ist als die gewünschte Auszahlung.

eibrente Deutsche Leibrente Erfahrungen

Teilverkauf der Immobilie – Schritt für Schritt

Die nachfolgenden Schritte sind bei einem Teilverkauf genau geregelt:

  • Verkauf eines Anteils Ihrer Immobilie gegen eine Einmalzahlung
  • Regelungen der Miteigentümer untereinander durch eine Miteigentümervereinbarung
  • Verfahrensweise zum Verkauf des verbleibenden Immobilien-Anteils

Vertragsphasen

Phase Beschreibung
Phase 1:

Vertragsabschluss

Abschluss Teilverkauf
Verkauf eines Anteils Ihrer Immobilie durch Abschluss des notariellen Kaufvertrags und der Miteigentümer­vereinbarung, die bereits die Phasen 2 und 3 regelt.
Phase 2:

Vertragsdauer

Zeitraum als Miteigentümer Die Zeit in welcher Sie mit einem Nießbrauchrecht wohnen bleiben und das Nutzungsentgelt zahlen.
Phase 3:

Vertragsbeendigung

Späterer Gesamtverkauf
Möglichkeiten, welche zur Beendigung des Teilverkauf-Vertrags führen. Regelungen für den letztendlichen Verkauf der Immobilie.

1.

Vertragsabschluss

Bewertung und Verkauf der Immobilie

Im ersten Schritt verkaufen Sie einen Anteil von maximal 50 Prozent Ihrer Immobilie an den Teilverkauf-Anbieter. Hintergrund ist, dass der Anbieter zunächst stiller Miteigentümer bleiben möchte. Sie können festlegen, welchen Anteil bis zu 50 Prozent Sie verkaufen möchten. Ein neutraler und zertifizierter Gutachter stellt den Verkehrswert Ihrer Immobilie fest. Daran bemisst sich die Einmalzahlung, die Sie für den Immobilien Teilverkauf bekommen. Die Kaufnebenkosten, dazu gehören Gutachter, Grundbuch, Notar, Grunderwerbssteuer, übernimmt der Teilverkauf-Anbieter. Die steuerliche Behandlung im Immobilien Teilverkauf entspricht dem Verkauf der kompletten Immobilie. Beim Teilverkauf des eigengenutzten Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks fällt in vielen Fällen keine Spekulationssteuer an. Mehr zum Thema Spekulationssteuern im Immobilien Teilverkauf finden Sie im Abschnitt Teilverkauf Spekulationssteuer.

2.

Während der Vertragsdauer

Wohnen bleiben und Nutzungsentgelt zahlen

Der Vertrag tritt in Kraft. Jetzt beginnt der neue Abschnitt mit dem Teilverkauf-Anbieter als neuem Miteigentümer der Immobile. Für die Nutzung der Immobilie zahlen Sie ab sofort ein monatliches Nutzungsentgelt als eine Art “Miete”. Sie bleiben in Ihrer Immobilie solange wohnen wie sie möchten, falls gewünscht auch bis zum Ende Ihres Lebens.

Sicher wohnen bleiben mit Nießbrauch trotz Teilverkauf der Immobilie?

Mit dem anteiligen Verkauf wird beim Notar ein in der Regel lebenslanges Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Solange Sie sich vertragsgemäß verhalten, können Sie bei einem Teilverkauf in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus wohnen bleiben. Sie können die Immobilie auch weitervermieten und erhalten die gesamten Mieterträge. Aufgrund der Eintragung des Nießbrauchrechts in das Grundbuch im ersten Rang, ist das Nießbrauchrecht auch gesichert, falls ein neuer Miteigentümer eintreten sollte. Hierzu kann es beispielsweise im Falle einer Insolvenz des Teilverkauf-Anbieters kommen. Sollte das Nießbrauchrecht nicht an erster Rangstelle eingetragen werden, müssen Sie die Absicherung des Rechts genau prüfen lassen und entscheiden, ob Sie ein verbleibendes Restrisiko eingehen möchten und können. Mehr dazu unten. Lassen Sie sich rechtlich beraten!

Miteigentümervereinbarung im Teilverkauf: Sie entscheiden nicht mehr alleine

Ganz frei sind Sie in Ihren Entscheidungen nicht mehr. Beim Abschluss von Mietverträgen, Zweckentfremdungen oder großen Baumaßnahmen wird der neue Miteigentümer Ihrer Immobilie mitreden wollen. Der Anbieter von Teilverkauf Immobilien wird zum Beispiel beim Abschluss der Mietverträge auf die Bonität der Mieter und eine marktübliche Vertragsgestaltung achten. Er wird bei größeren Baumaßnahmen darauf achten, dass der Wert der Teilverkauf Immobilie nicht reduziert wird. In einer umfassenden Miteigentümervereinbarung, die ebenfalls notariell abgeschlossen wird, werden diese Details ausführlich geregelt.

Lebensplanung – wie flexibel ist der Teilverkauf Vertrag?

Sollte sich Ihre Lebensplanung ändern, können Sie den restlichen Anteil Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung in der Regel jederzeit verkaufen. Dann wird die gesamte Immobilie verwertet. Das bedeutet, dass es zu einem Gesamtverkauf mit einer Wertsteigerungsgarantie kommt, der im nächsten Abschnitt besprochen wird. Alternativ können Sie Ihren Immobilienanteil vom Teilverkaufanbieter zum aktuellen Marktwert und zuzüglich weiterer Gebühren zurückkaufen. Spätestens nach Ihrem Tod wird die Immobilie und damit Ihr restlicher Anteil an der Immobilie verkauft. Ihre Erben erhalten jedoch ein Vorkaufsrecht. Im Ergebnis ist das Teilverkauf-Modell ein flexibles Modell und flexibler als zum Beispiel die Immobilien-Leibrente. Die Konditionen hierzu sollten Sie sich jedoch genau ansehen.

3.

Vertragsbeendigung

Gesamtverkauf der Immobilie

Zumeist werden folgende Möglichkeiten vereinbart, welche zur Beendigung des Teilverkauf-Vertrags führen und somit zum Gesamtverkauf der Immobilie:

  • Sie können den Vertrag jederzeit auf eigenen Wunsch beenden, zum Beispiel wenn Sie umziehen möchten.
  • Nach Ihrem Tod wird die Immobile und damit Ihr restlicher Anteil an der Immobilie verkauft. Ihre Erben erhalten jedoch ein Vorkaufsrecht.
  • Vertragsstörungen: Zum Beispiel falls Sie das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen können, hat der Anbieter das Recht den Vertrag und Ihr Nießbrauchrecht zu kündigen. Siehe Risiken weiter unten.

Regelungen für späteren Gesamtverkauf der teilverkauften Immobilie

Der spätere Gesamtverkauf der Immobilie ist detailliert geregelt. Der Teilverkauf-Anbieter koordiniert den Verkaufsprozess und lässt sich diesen zusätzlich ordentlich bezahlen, siehe Durchführungsentgelt.

Üblich ist eine Regelung, mit der der Anbieter die Immobilie zum Verkauf herrichten kann. Zum Beispiel durch Renovierungs- oder Malerarbeiten. Die Kosten dafür dürfen in der Regel maximal zehn Prozent des Immobilienwerts betragen und sind von den Miteigentümern entsprechend der Anteile zu begleichen.

Hinzu kommen Kosten für die Beauftragung eines Maklers. Wie die Maklerkosten zwischen den Parteien aufgeteilt werden, ist je nach Anbieter verschieden. Oft sind die Maklerkosten im Durchführungsentgelt inklusive.

Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt durch einen „öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen“. Die Kosten hierfür tragen beide Parteien zu gleichen Teilen. Eine übliche Regelung ist außerdem, dass der Verkauf nicht zu einem Preis unterhalb des Marktwerts erfolgen darf. Eine Preissenkung ist erst nach Ablauf einer Frist möglich, wenn die Teilverkauf Immobilie nicht verkauft wurde.

Anfallende Kosten beim Immobilien Teilverkauf

Im ersten Schritt sind die Konditionen für den Teilverkauf sehr attraktiv: Verkäufer erhalten einen marktgerechten Kaufpreis für einen Anteil von bis zu 50 Prozent an der Immobilie. Der Kaufpreis wird aufgrund des vereinbarten Wohnrechts, beziehungsweise Nießbrauchrechts nicht reduziert. Siehe dazu: Berechnung der Wertminderung bei Wohnrechten. Allerdings fällt auf das Nießbrauchrecht eine monatliche Gebühr an. Hinzu kommen weitere Kosten. 

Diese Kosten fallen beim Immobilien Teilverkauf an:

  • Nutzungsentgelt
  • Instandhaltungskosten
  • Durchführungsentgelt und Maklerkosten
  • Wertsteigerungsgarantie

Tabelle mit Konditionen und Kosten im Immobilien Teilverkauf

Quellen: eigene Recherchen, Stand: 02.06.2021
  Wertfaktor EV Liquidhome Deutsche Teilkauf Heimkapital WIR
Konditionen während der Laufzeit
 
Nutzungsengelt  
variabel / 1 Jahr 3% 2,9%
5 Jahre fix 3,3% 3,3%
10 Jahre fix 2,9% 3,5% 3,6% 2,9 %
15 Jahre fix 3,9%
unbegrenzt 2,9% / 3,9%
Informationen zum Nutzungsentgelt Nutzungsentgelt wird alle 10 Jahre angepasst – entsprechend der zehnjährigen Bundesrendite. Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 3-Monats-EURIBOR angepasst. Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex angepasst. Nutzungsentgelt ist auf zehn Jahre fix und wird danach alle fünf Jahre anhand des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. 2,9 % Nutzungsentgelt bei Grundschuld auf das gesamte Objekt, 3,9 % bei Grundschuld auf den verkauften Anteil. Siehe Sicherheit Wohnrecht.
Konditionen bei späterem Gesamtverkauf
 
Durchführungsentgelt am Gesamtverkaufspreis 3,25% 5,5% 0% 3,25% 6,5%
Maklerkosten 0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
bis zu 1,79%
je nach Bundesland tragen Verkäufer und Käufer Provisionsanteil von maximal 3,57 % – davon  anteilig bis zu 50 % entsprechend Eigentumsanteilen 
0%
im Durchführungs- / Serviceentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
Mindestverkaufswert
Garantie durch Verkäufer
117% 114% bis 117%
je nach Bundesland
117% 117% keine Mindestverkaufsgarantie
Besonderheiten Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Reduziertes Durchführungsentgelt  auf 3,0 % bei Rückkauf durch den Miteigentümer oder seine Erben. Bonus für Eigentümer bis 8,5% bei Wertsteigerung. Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben.
Wohnrecht, Instandhaltung und Sicherheit
 
Wohnrecht Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Wohnrecht.
Instandhaltung Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Wertfaktor beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10.000 Euro an Instandhaltungsmaßnahmen und bis zu 10.000 Euro an energetisch sinnvollen Maßnahmen. Liegt zu 100% beim Verkäufer. Liegt zu 100% beim Verkäufer. Liegt zu 100% beim Verkäufer. Instandhaltungsmaßnahme werden seitens Heimkapital unterstützt. Höhe der Unterstützung wird nicht kommuniziert. Liegt zu 100% beim Verkäufer.
Sicherheit für Verkäufer
Lassen Sie die Absicherung anwaltlich prüfen

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Grundschuld darf nur an Institute weitergegeben werden, die BAFin-reguliert sind. 

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Keine Information zu einer möglichen Weitergabe der Grundschuld.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an erster Rangstelle im Grundbuch, vor der Finanzierungsgrundschuld und auf die gesamte Immobilie.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung eines Wohnrechts an erster Rangstelle im Grundbuch, vor der Finanzierungsgrundschuld.


Höhe der Grundschuld: Gegen Erhöhung des Nutzungsentgelt wird die Grundschuld zur Refinanzierung lediglich auf den erworbenen Immobilienanteil begrenzt.

Größe und Finanzierung des Anbieters Circa 400 Immobilien seit dem Jahr 2018. Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken und Sparkassen. Start im Jahr 2020, über 170 Immobilien. Beteiligung von Engel & Völkers, Finanzierung durch Banken und institutionelle Investoren. Start in 2020, Volumen 100 Millionen Euro geplant. Keine Informationen zu Kapitalgebern, Finanzierungspartner sollen deutsche Banken sein. Start in 2020. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Finanzierungspartner sind nicht bekannt. Start in 2020. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Größenordnung sind nicht bekannt.
  Wertfaktor EV Liquidhome Deutsche Teilkauf Heimkapital WIR

Nutzungsentgelt: “Miete” für den verkauften Immobilienanteil

Da Sie den verkauften Anteil Ihrer Immobilie mit einem Nießbrauch weiterhin nutzen, müssen Sie eine Art monatliche Miete dafür bezahlen. Die Anbieter nennen dies Nutzungsentgelt. Das Nutzungsentgelt beträgt etwa drei bis vier Prozent des verkauften Anteils pro Jahr und es wird auf eine monatliche Zahlung umgerechnet. Das ist im Vergleich zu aktuellen Konditionen bei Immobilienkrediten sehr viel, denn es gibt bereits Immobilienkredite für weniger als ein Prozent Zinskosten pro Jahr.

Beispiel: Berechnung des Nutzungsentgelts im Teilverkauf

Wenn Ihre Immobilie 200.000 Euro wert ist und Sie verkaufen 50 Prozent (= 100.000 Euro verkaufter Anteil), dann müssen Sie bei einem Nutzungsentgelt von 3 Prozent pro Jahr 3.000 Euro bezahlen. Dies entspricht einer „Monatsmiete“ (bzw. „Nutzungsentgelt“) von 250 Euro (3.000 Euro : 12 Monate).

Nutzungsentgelt Teilverkauf Anpassungen an Euribor

Das Nutzungsentgelt ist variabel. Es wird von den Teilverkauf-Anbietern je nach Vereinbarung regelmäßig an die Entwicklung der Zinsen und Preise angepasst. Hierzu gehört der EURIBOR. Dabei handelt es sich um einen der wichtigsten Referenzzinssätze auf dem europäischen Geldmarkt. Er gibt an, zu welchem Zinssatz sich Banken im Euroraum gegenseitig kurzfristig Geld leihen. Steigt dieser Zinssatz, steigt auch Ihr Nutzungsentgelt für den Immobilien Teilverkauf. Anders herum kann das Nutzungsentgelt fallen, wenn der Zinssatz fallen sollte. Die Anpassungen anhand des EURIBOR erfolgen in der Regel alle 12 Monate.

Das Unternehmen Wertfaktor passt die Konditionen für das Nutzungsentgelt nur alle zehn Jahre an. Grundlage für die Anpassungen ist die Entwicklung der zehnjährigen Bundesanleihe .

Der Anbieter Deutsche Teilkauf legt nicht den EURIBOR für die Anpassungen des Nutzungsentgelts zugrunde. Dort wird stattdessen der aktuelle Verbraucherpreisindex angewendet, welcher durch das statistische Bundesamt ermittelt wird.

Sie können mit dem Anbieter vereinbaren, dass die Höhe des Nutzungsentgelts zum Beispiel über fünf oder zehn Jahre fixiert wird. Das ist vergleichbar mit einer Zinsbindungsfrist bei Immobilienkrediten. Die Sicherheit lässt sich der Anbieter bezahlen. Anstatt drei Prozent bei flexibler Zinsanpassung nach EURIBOR oder Verbraucherpreisindex, ist bei einer vereinbarten Zinssicherheit von zehn Jahren beispielsweise 3,5 Prozent Nutzungsentgelt fällig.

Instandhaltung und Nebenkosten bleiben erhalten

Die üblichen Nebenkosten sind wie in einem normalen Mietverhältnis von Ihnen als Bewohner zu tragen. Zu den Nebenkosten (Betriebskosten) zählen bei einem Teilverkauf Haus zum Beispiel die Kosten für Strom, Heizung, Winterdienst, Versicherungen, Hausmeister, TV-Anschluss und kleine Reparaturen.

Abweichend davon vereinbaren die Anbieter des Teilverkaufs in der Miteigentümervereinbarung, dass Sie als Bewohner und Teilverkäufer die Instandhaltung und größere Reparaturen zu 100 Prozent tragen müssen, obwohl Ihnen nur noch ein Teil der Immobilie gehört. Sie sind verpflichtet, Ihr teilverkauftes Haus oder Ihre Wohnung in einem guten Zustand zu erhalten. Somit ist das Modell Immobilienteilverkauf  mit einem deutlichen Kostenaufwand und Arbeitsaufwand verbunden. Die Regelung der Instandhaltung zu Ihren Ungunsten ist möglich, weil Sie rechtlich gesehen Miteigentümer der Immobilie sind. Das Mietrecht greift deshalb nicht.

Durchführungsentgelt und Maklerkosten – Kosten für den letztendlichen Verkauf der Immobilie

Unter dem Begriff „Durchführungsentgelt“, oder auch „Abwicklungsentgelt“ oder “Serviceentgelt”, lassen sich die meisten Anbieter den finalen Verkauf der Immobilie ordentlich bezahlen. Das Entgelt beträgt in der Regel zwischen 5,5 und 6,5 Prozent vom Gesamtverkaufspreis. Achtung: nicht nur auf Ihren Teilverkauf-Anteil! Manche Anbieter verlangen im Verkaufsfall an Erbengemeinschaften, wenn ein Vorkaufsrecht genutzt wird, ein reduziertes Durchführungsentgelt von immerhin noch drei Prozent. Der Anbieter Deutsche Teilkauf erhebt kein Durchführungsentgelt.

Hinzu kommen beim Verkauf noch Maklerkosten, beispielsweise drei Prozent plus Mehrwertsteuer, die sich ebenfalls auf den Gesamtverkaufspreis beziehen. Ob diese Kosten im Durchführungsentgelt enthalten sind, oder anteilig zu tragen sind, ist je nach Anbieter verschieden. Der Teilverkauf-Anbieter hat einen weiteren Vorteil: Er alleine entscheidet, ob ein Makler eingesetzt wird und bestimmt den Makler selbst. Der Anbieter EV Liquidhome verlangt keine Maklerkosten bei Gesamtverkauf. Der Verkauf erfolgt  über das Engel & Völkers Maklernetzwerk.

Im Ergebnis gibt es mehrere Einnahmequellen, die für den Anbieter im Immobilien Teilverkauf ein lukratives Geschäftsmodell ermöglichen. In unserem Online-Rechner für Teilverkauf werden alle Kosten berücksichtigt und Anbieter für Teilverkauf mit anderen Modellen, zum Beispiel Leibrente, Immobilienfinanzierung oder Verkauf mit Nießbrauch oder Rückanmietung, verglichen.

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Wertsteigerungsgarantie für den Teilverkauf-Anbieter

Wertsteigerung im Teilverkauf-Vertrag

Die großen Teilverkauf-Anbieter wälzen das Risiko für einen Wertverlust der Immobilie auf den Verkäufer ab. Die Anbieter verlangen einen garantierten Mindesterlös für ihren Immobilienanteil, der in den Verträgen als Mindestvergütung oder Minimum-Garantie bezeichnet wird. In einem uns vorliegenden Vertrag beträgt diese Mindestvergütung 117 Prozent des ursprünglichen Verkaufspreises.

Sollte Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück eine Wertsteigerung von 17 Prozent oder mehr erreichen, so ist dieser Aspekt unerheblich. Jedoch kann niemand die Entwicklung der Immobilienpreise sicher prognostizieren. Fällt der Immobilienwert, greift die Mindestabsicherung zugunsten des Anbieters.

Der Teilverkauf-Anbieter und Miteigentümer verdient immer und partizipiert nicht an einem etwaigen Wertverlust Ihrer Immobilie. Dieser Umstand führt zu einem erhöhten Risiko des Teilverkauf-Modells. Dieses Risiko entsteht insbesondere in Phasen eines Zinsanstiegs. Denn steigende Zinsen dämpfen meist die Preisentwicklung von Immobilien, weil die Finanzierungskosten steigen.
Teilverkauf Wertverlust Risiko Immobilien Beitrag

Ist das fair? Risiko im Teilverkauf

Teilverkauf Nachteile: Anbieter wälzen Wertverlust ab

Risiken bei einem Teilverkauf

Wir sehen vier wesentliche Risiken im Immobilien-Teilverkauf:

  1. Steigende Kosten: Wenn Sie ein variables Nutzungsentgelt vereinbaren, kann ihre monatliche Belastung deutlich ansteigen, falls die Zinsen oder Verbraucherpreise in die Höhe schnellen. Wie sich die Zinsen in den kommenden Jahren entwickeln werden, ist unbekannt. Weitere Kostensteigerungen können Instandhaltungskosten bedeuten. Die Instandhaltung verbleibt zu einhundert Prozent beim Verkäufer, obwohl dieser einen Teil des Eigenheims veräußert hat.
  2. Wertsteigerungsgarantie: Sie müssen dem Teilverkauf-Anbieter eine Wertsteigerung seines Anteils garantieren, wie oben schon ausgeführt. Das kann teuer werden, wenn die Immobilienpreise nicht steigen oder sogar fallen. Zahlen müssen Sie voraussichtlich auch, falls es viel früher als geplant zu einem Gesamtverkauf kommt. Innerhalb von drei oder vier Jahren beispielsweise ist eine Wertsteigerung um 17 Prozent zwar möglich, aber nicht sehr wahrscheinlich. Mehr zur Garantie der Wertsteigerung im Teilverkauf.
  3. Absicherung Nießbrauchrecht: Mit dem Immobilien Teilverkauf erhalten Sie ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Dieses ist auf Lebenszeit sicher, wenn es an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist und Sie Ihren Verpflichtungen nachkommen. Einige Anbieter sichern dieses Recht aber nur an zweiter Rangstelle im Grundbuch ab – hinter der Grundschuld, mit der die Anbieter den Immobilienerwerb finanzieren. Sollte ein Anbieter Insolvenz anmelden, könnte das Nießbrauchrecht entfallen. Eine Absicherung erfolgt teilweise durch eine Sicherungszweckerklärung. Mehr in unserem Ratgeber.
  4. Eintragung einer Grundschuld: Anbieter im Teilverkauf refinanzieren in der Regel den Erwerb der Immobilienanteile. Sie nutzen dafür das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Wohnung als Sicherheit und belasten die komplette Immobilie mit einer Grundschuld. Das kann im Verwertungsfall erhebliche Folgen haben, auch für Ihren Immobilienanteil!

Nicht nur die Konditionen sind wichtig. Prüfen Sie, wer der Teilverkauf-Anbieter ist und welcher Finanzierungspartner dahinter steckt. Die Absicherung ist kompliziert, aber wichtig. Wir empfehlen dringend, dass Sie die Risiken von einem spezialisierten Rechtsanwalt prüfen lassen.

Können Sie wirklich sicherstellen, dass Sie sich steigende Kosten und Instandhaltung immer leisten können? Ist Ihr Anbieter seriös und Ihr Wohnrecht sicher? Das Modell Teilverkauf birgt Risiken. Wir stellen Ihnen die Risiken in einem eigenen Ratgeber dar und geben Tipps, wie Sie das Risiko reduzieren können.

Risiken und Absicherung Teilverkauf Beitrag

Vor- und Nachteile im Teilverkauf von Grundstück, Haus und Wohnung

Vorteile

Nachteile

  • Attraktive sofortige Einmalzahlung bis zu 50 Prozent des tatsächlichen Immobilienwerts. Nebenkosten zahlt der Anbieter.
  • Sie bleiben lebenslang Miteigentümer und profitieren anteilig an Wertsteigerungen (Verkauf in zwei Schritten). Ihre Erben haben ein Vorkaufsrecht.
  • Sie erhalten ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Das Wohnenbleiben ist zu 100 Prozent gesichert, wenn Sie sich an die Regeln halten und eine Eintragung des Rechts an erster Rangstelle im Grundbuch erfolgt.
  • Flexibilität: Sie können den verkauften Anteil flexibel zurückkaufen (hier fällt Grunderwerbssteuer an) oder einen Gesamtverkauf jederzeit einleiten.
  • Relativ einfacher und diskreter Abschluss.
  • Verkaufsgewinne sind in beiden Schritten in vielen Fällen steuerfrei.
  • Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil mit möglichen Kostensteigerungen und Instandhaltungskosten für die komplette Immobilie.
  • Aufwand bei späterem Gesamtverkauf: Verkauf oder Rückkauf des restlichen Anteils und das Durchführungsentgelt hierfür.
  • Das Wertverlustrisiko bei späterem Gesamtverkauf liegt einseitig bei Ihnen oder Ihren Erben.
  • Teilverkauf ist nicht risikolos. Absicherung Nießbrauchrecht und Grundschuldeintragung durch den Anbieter müssen geprüft werden.

Spekulationssteuer beim Immobilien Teilverkauf

Gewinne aus Immobilienverkäufen sind im Grundsatz zu versteuern. Diese Steuer wird Spekulationssteuer genannt.

Steuer Immobilien-Teilverkauf Spekulationssteuer

ABER: In den meisten Fällen kommen Sie um die Spekulationssteuer im Immobilien Teilverkauf, wie auch im Immobilien Gesamtverkauf, herum. Es macht keinen Unterschied, ob Sie die gesamte Immobilie oder einen Teil der Immobilie, zum Beispiel im Modell Immobilien Teilverkauf, veräußern. Im Modell Teilverkauf haben Sie dieselben Steuervorteile, die bei hohen Wertsteigerungen erheblich sind. Dies betrifft insbesondere eigengenutzte Immobilien, die Sie mit Gewinn verkaufen können, ohne Steuern, also eine Spekulationssteuer, zu zahlen.

Wann zahlen Sie keine Spekulationssteuer beim Immobilien Teilverkauf?

  1. Voraussetzung: Sie sind ein privater (Teil-)Verkäufer. Das bedeutet, Sie sind nicht gewerblich tätig.
  2. Voraussetzung: Sie haben Ihre Immobilie immer nur selbst genutzt – oder zumindest die letzten drei Kalenderjahre (davon das mittlere Kalenderjahr voll) selbst genutzt, oder Sie haben die Immobilie vermietet, der Kauf ist aber länger als zehn Jahre her.
Die Abgrenzung der privaten von der gewerblichen Tätigkeit ist nicht ganz einfach, das betrifft genauso den Teilverkauf von Grundstück, Haus oder Wohnung. Es gibt ein Prüfungsschema des Bundesfinanzministeriums , das nicht einfach zu verstehen ist. Außerdem sind die Fristen hierzu und hinsichtlich der Spekulationssteuer zu beachten. Wir helfen Ihnen mit unserem umfassenden Ratgeber zur Spekulationssteuer, der für den Immobilien Gesamtverkauf und Immobilien Teilverkauf gleichermaßen gilt.
Spekulationssteuer Hausverkauf Rechner Beitrag

Grunderwerbssteuer und Teilverkauf

Beim Teilverkauf von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken gibt es bezüglich der Grunderwerbssteuer keine Ausnahmen im Grunderwerbssteuergesetz . Die Grunderwerbssteuer im Teilverkauf ist, wie auch im Vollverkauf, vom Erwerber zu bezahlen. Wenn Sie einen Teil Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder eines Grundstückes an einen Teilverkaufanbieter verkaufen, dann muss dieser als Käufer die Grunderwerbssteuer entrichten. Selbstverständlich nur auf den erworbenen Immobilienanteil. Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 Prozent (Bayern und Sachsen) und 6,5 Prozent (unter anderem Nordrhein-Westfalen). Hinzu kommen außerdem Notarkosten und weitere Nebenkosten. Wenn Ihre Teilverkauf Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt vollständig verkauft wird, dann wird die Grunderwerbssteuer erneut fällig – auf den gesamten Kaufpreis. Die Grunderwerbssteuer wird wieder fällig, wenn Sie Ihren Anteil an der Teilverkauf Immobilie zurückkaufen. Dann müssen Sie als Käufer die Grunderwerbssteuer bezahlen. Der Staat freut sich, denn die Grunderwerbssteuer wurde in diesem Fall für denselben Immobilienanteil zweimal bezahlt.

Ist ein Immobilienkredit nicht die bessere Alternative?

Es gibt für Privatanbieter bereits Immobilienkredite ab 0,5 Prozent pro Jahr. Allerdings wird ein Immobilienkredit oftmals nicht an ältere Menschen vergeben. Gründe sind die Wohnimmobilien­kreditrichtlinie und weitere Faktoren bei Immobilienkrediten für Senioren. Vor diesem Hintergrund ist die Differenz zwischen dem üblichen Nutzungsentgelt im Teilverkauf und den Bestkonditionen für einen Immobilienkredit aus unserer Sicht nicht unangemessen hoch. Einseitig geregelt ist hingegen, dass die Instandhaltungskosten vollständig beim Verkäufer verbleiben. Außerdem trägt er ein Wertverlustrisiko und die Absicherung des Nießbrauchrechts und das Grundschuldrisiko müssen geprüft werden. Wer eine Immobilienfinanzierung bekommen kann, der sollte sich diese Option im Vergleich ansehen und erst dann die Entscheidung treffen.

Immobilienkredit Bank Finanzierung

Weitere Informationen zum Teilverkauf der Immobilie

Welche Anbieter für Immobilien Teilverkauf gibt es?

Erst seit kurzer Zeit gibt es spezialisierte Firmen, die Ihre Immobilie anteilig erwerben. Nach eigenen Angaben ist die Firma Wertfaktor Vorreiter und Marktführer. Neben Wertfaktor sind einige weitere Unternehmen in den Markt für den Teilverkauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks eingetreten, darunter Deutsche Teilkauf und die Firma EV LiquidHome.

Immobilienverrentung Teilverkauf Auswahl Anbieter Beitrag

Immobilienverrentung: Welchen Anbieter wählen?

Alle Anbieter für den Teilverkauf Ihrer Immobilie

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Fazit zum Immobilien Teilverkauf

Der Immobilien Teilverkauf ist ein junges Modell. Es ist begrüßenswert, dass Senioren eine Alternative zu den Modellen der Immobilienfinanzierung und Immobilienrente geboten wird, um das Eigenheim zu Geld zu machen. Wir empfehlen den Immobilien Teilverkauf insbesondere unter folgenden Umständen:

  • Eigentümer haben Geldbedarf und bekommen oder wünschen keine Immobilienfinanzierung.
  • Ein kompletter Verkauf der Immobilie kommt nicht in Frage.

Großer Nachteil des Immobilien Teilverkaufs sind die hohen Kosten und die einseitige Gestaltung der Verträge durch die Teilverkauf-Anbieter. Seien Sie sich der daraus resultierenden Risiken bewusst, die beispielsweise bei einem Wertverlust Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung auftreten.

Wir helfen Ihnen beim Vergleich der Teilverkauf-Anbieter und Konditionen. Wir zeigen Ihnen außerdem die Alternativen zum Immobilien Teilverkauf auf. Nutzen Sie unseren Schnell-Check, um das für Sie beste Modell herauszufinden. In unserem Online Vergleichs-Rechner mit Expertenmodus können Sie danach die Konditionen, Anbieter und Wertentwicklungen simulieren.

Ausdruck: 19.10.2021

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