Immobilie schenken oder vererben wird teurer (Update)

Auf den ersten Blick ändert sich nicht viel, wenn ein Haus oder eine Wohnung übertragen wird. Freibeträge und Steuersätze bei Erbschaften oder Schenkungen bleiben gleich. Zugrunde liegt weiterhin der Marktwert der Immobilie.

Mit dem Regionalfaktor sollen Immobilien in Regionen mit hohen Baukosten höher bewertet werden - damit steigt die Bemessungsgrundlage für die Versteuerung einer Erbschaft oder Schenkung.

Im kürzlich veröffentlichten Entwurf des Jahressteuergesetzes  wirken sich jedoch Details erheblich auf die Steuerlast für Erben oder Beschenkte aus. Die Parameter der Immobilienbewertung sollen zum 1. Januar 2023 an die Wirklichkeit angepasst werden. Hierzu gehören unter anderem die Anpassung der Nutzungsdauer des Eigenheims, damit steigt der Restwert von Haus oder Wohnung. Außerdem soll der Immobilienwert anhand eines zusätzlichen Regionalfaktors in Gebieten erhöht werden, in denen die Baukosten vom Bundesdurchschnitt abweichen.

Im Ergebnis fiele die Steuerlast deutlich höher aus, denn das Finanzamt würde bei der Immobilienbewertung deutlich gestiegene Werte annehmen.

Die Schenkung einer Immobilie im Jahr 2022 könnte steuerlich vorteilhaft sein, wenn das Jahressteuergesetz entsprechend des Entwurfs beschlossen wird. Jedoch ist die Zeit knapp und neben der steuerlichen Betrachtung sind viele weitere individuelle Faktoren zu berücksichtigen.

Sinnvoll und oft gewählt ist die gleichzeitige Vereinbarung eines Nießbrauchs bei Schenkung. Schenker behalten ein lebenslanges oder befristetes Nießbrauchrecht - also das Recht, die Immobilie weiterhin zu bewohnen oder Mieteinnahmen daraus zu vereinnahmen. Dies, obwohl die Immobilie nach Schenkung ihnen nicht mehr gehört. Für den Beschenkten reduziert das Nießbrauchrecht den Wert der Immobilie – mit dem Vorteil, dass weniger Schenkungssteuer anfällt. Sollte der Wert innerhalb der Freibeträge liegen, kann die Schenkung sogar steuerfrei sein. Auch eine teilweise Schenkung eines Anteils an einer Immobilie ist möglich, so dass Freibeträge optimal genutzt werden können.

Mit einer Schenkung verlieren Hauseigentümer allerdings wesentliche Rechte. Sie sind nicht mehr Eigentümer und können deshalb die Immobilie nicht mehr beleihen, auch nicht als Nießbrauchberechtigter.

Anpassungen zur Spekulationssteuer sind im Jahressteuergesetz im Übrigen nicht enthalten. Das Privileg der Steuerfreiheit für private Immobilieneigentümer bei Verkauf der Immobilie bleibt erhalten. Was das bedeutet und ob das gerecht ist, beleuchten wir in einem eigenen Artikel:

Viele Erben sind auf Immobilienkredite angewiesen, um die Erbschaftssteuer begleichen zu können.

Aufgrund der rasant gestiegenen Zinsen seit Anfang des Jahres 2022 können sich viele Privatleute den Kauf der Immobilie nicht mehr leisten. Banken sind zurückhaltender in der Vergabe von Immobilienkrediten. Die Inflation trägt ein Übriges dazu bei: Das notwendige freie Einkommen zur Begleichung von Zins und Tilgung hat sich für Verbraucher deutlich geschmälert.

In der Folge sind Immobilienpreise vielerorts im Begriff zu fallen. Das führt zu einer Reduktion der Immobilienbewertung. Jedoch ist ein deutlicher Einbruch der Immobilienpreise, der den Preisanstieg der letzten Jahre in einem erheblichen Umfang reduzieren würde, bislang nicht feststellbar.

Immobilienerben stellen die hohen Zinsen vor große Herausforderungen. Für einige Erben ist die notwendige Beleihung der geerbten Immobilie, um die Erbschaftssteuer zu entrichten, teurer oder gar unmöglich geworden. Wer sich die Erbschaftssteuer nicht leisten kann, ist zum Verkauf der Immobilie gezwungen. Wirtschaftsminister Aiwanger befürchtet, dass die Familienimmobilien deshalb zunehmend an ausländische Investoren verkauft werden. Andere Länder, zum Beispiel Schweden oder Österreich haben die „Neidsteuer“ abgeschafft, so Aiwanger auf Twitter.