Restnutzungsdauer: Gesetzesänderung gestoppt

Im Rahmen der Steuererklärung können Vermieter Steuern sparen, wenn sie dem Finanzamt ein Restnutzungsdauer-Gutachten mit einer verkürzten Nutzungsdauer vorlegen.

Immobilien werden in Deutschland im Regelfall über eine Dauer von 50 Jahren abgeschrieben, das entspricht einer jährlichen Abschreibung von zwei Prozent. Bei jedem Eigentümerwechsel startet die Nutzungsdauer erneut. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten weist gegenüber dem Finanzamt eine kürzere Nutzungsdauer des Gebäudes nach. Damit können Eigentümer von vermieteten Immobilien ihre Abschreibungen erhöhen und die Steuerlast drücken.

In der Begründung zum Jahressteuergesetz 2024 (369/24 ) wird bemängelt, dass im Rahmen der Steuererklärungen immer mehr einfache “Internetgutachten” oder Gutachten von nichtamtlichen Sachverständigen oder sonstigen Personen eingereicht werden. Außerdem wird angeführt, dass in der Praxis “in vielen Fällen eine nicht wesentliche Verkürzung der Nutzungsdauer begehrt wird”.

Vorgeschlagen wurde daher, dass höhere Abschreibungssätze nur dann möglich sind, wenn bei einem Gebäude eine Nutzungsdauer von weniger als zehn Jahren nachgewiesen wird.  Außerdem sollte die Qualität der Gutachten verbessert werden. Nur noch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder Gutachter einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle sollen Gutachten erstellen dürfen. Eine Vorortbesichtigung sollte Pflicht werden.

In letzter Sekunde hat der Bundesrat die Beschlussfassung über das Jahressteuergesetz 2024 gestoppt. Die Länderkammer ist den Anpassungen des § 7 EStG  am 22. November 2024 nicht gefolgt. Neue Anforderungen und Regelungen zu Gutachten und Abschreibungen sind im Jahressteuergesetz 2024 nicht enthalten. Grund könnten unter anderem verfassungsrechtliche Bedenken sein. Die Beschränkung auf Immobilien mit einer Nutzungsdauer von unter zehn Jahren hätte zur Folge gehabt, dass nur noch Eigentümer von stark verfallenen Immobilien von höheren Abschreibungen profitiert hätten.

Eigentümer sollten das Thema weiterhin verfolgen. Die Anforderungen an Gutachten und Abschreibungsmöglichkeiten für vermietete Immobilien stehen bei Politikern immer wieder auf der Agenda. Der Bundestag wird neu gewählt und Änderungen können verfassungsgemäß umgesetzt werden. Grundsätzlich sind Abschreibungssätze (AfA) für jedes Jahr änderbar, da jedes Jahr für sich betrachtet wird. Neue Regelungen sind für die Zukunft nicht ausgeschlossen.