Immobilie überschreiben

Haus überschreiben, verkaufen oder vererben? Vorteile und Nachteile. Steuern sparen.

Soll ich mein Haus überschreiben? Wenn Sie über Immobilieneigentum verfügen, dann sollten Sie sich über Ihr Erbe frühzeitig Gedanken machen. Wir helfen Ihnen bei der Entscheidung, ob eine Schenkung, ein Testament oder ein Verkauf von Wohnung oder Haus sinnvoll ist. Dabei können Sie erheblich Steuern sparen. Gleichzeitig können Sie mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht lebenslang wohnen bleiben, auch wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus überschreiben

Autor: TV Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 07.07.2021 | Lesezeit: 19 Minuten | Drucken

Haus überschreiben oder nicht?

Vorteile und Nachteile: Immobilie zu Lebzeiten überschreiben oder verkaufen? Oder besser vererben?

Wollen Sie Ihre Wohnung oder Haus überschreiben oder verkaufen? Oder Ihr Erbe mit einem Testament oder Erbvertrag regeln? Die Entscheidung ist nicht einfach. Jede familiäre Konstellation ist anders und kann sich im Laufe der Zeit ändern. Immobilien haben den Vorteil, dass Sie sich Überschreibung des Eigentums ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht behalten können. Wir beleuchten die Vorteile und Nachteile der unterschiedlichen Handlungsmöglichkeiten:

Regelungen nach dem Tod:

  1. Keine Regelung: Was passiert, wenn ich nichts unternehme?
  2. Erbe: Immobilien mit Testament oder Erbvertrag vererben.

Regelungen zu Lebzeiten:

  1. Verkauf: Immobilie verkaufen und Wohnrecht oder Nießbrauchrecht behalten.
  2. Schenkung: Wohnung oder Haus überschreiben und Steuern sparen

Immobilienvermögen mit Wohn- oder Nießbrauchrecht überschreiben. Schenkung, Verkauf oder Erbe?

Regelungen nach Tod 1 Keine Regelungen Immobilie wird entsprechend der gesetzlichen Erbfolge vererbt. Mehrere Personen bilden eine Erbengemeinschaft
2 Testament oder Erbvertrag Die gesetzliche Erbfolge kann durch Testament oder Erbvertrag geändert werden. Pflichtteile sind zu berücksichtigen
Regelungen zu Lebzeiten 3 Frühzeitiger Verkauf Die Immobilie wird ganz oder teilweise verkauft oder verrentet. Das Eigentum endet, Wohnrecht und Nießbrauch können lebenslang bleiben
4 Frühzeitige Schenkung Wohnung oder Haus können Sie (teilweise) überschreiben. Schenkungssteuer fällt erst ab gewissen Freibeträgen an.

Zuerst sollten Sie sich informieren, wie in Ihrer familiären Konstellation die Erbfolge aussieht. Also:

Informieren Sie sich anhand unseres Ratgebers über die unterschiedlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Gleichzeitig können Sie Steuern sparen.

Schenkung steuerfrei:

1 Wann ist es angebracht, keine Regelungen zu treffen?

Es gibt Konstellationen, in denen Sie Ihre Immobilie ohne weiteres Tun vererben können.

  • Sie wollen entsprechend der gesetzlichen Erbfolge vererben.
  • Es gibt keinen finanziellen Bedarf für eine frühzeitige Schenkung oder einen Verkauf.
  • Sie können oder wollen Maßnahmen zu Steueroptimierungen nicht nutzen. Zum Beispiel übersteigt der Wert Ihres Erbes, inklusive der Immobilie, keine steuerlichen Freibeträge.
  • Der Aufwand zur Abwicklung Ihres Erbes ist Ihren Erben zumutbar. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass ausreichend liquide Mittel zu Erbringung der Erbschaftssteuer vorhanden sein müssen.
  • Sie sind sich sicher, dass Ihr Erbfall nicht zu Streit führt. Beispielsweise haben Sie haben nur einen Erben.
  • Sie wollen bis zuletzt flexibel bleiben: Sie können Ihre Immobilie weiterhin ohne Einschränkungen bewohnen, beleihen, vermieten, modernisieren oder eben nicht. Eine Schenkung oder ein Verkauf kann nur schwer rückgängig gemacht werden.
In allen anderen Fällen ist eine abweichende Gestaltung Ihres Erbes überlegenswert. In der Praxis ist die Regelung des Erbes zumeist besser als nichts zu tun.

2 Testament oder Erbvertrag zur Regelung des Erbes

Sie können ein eigenhändiges Testament verfassen (§ 2232 BGB ), oder gebührenpflichtig bei einem Notar (§ 2232 BGB ) ein Testament beurkunden lassen. Mehrere Personen, in der Regel sind das Ehepartner, können einen Erbvertrag abschließen, der nur notariell abgeschlossen wirksam ist. Bei testamentarischen Regelungen gibt es einiges zu beachten, damit das Testament wirksam ist.

Testament wirksam vereinbaren:

Sie können mit einem Testament regeln, wie Ihr Immobilienvermögen vererbt werden soll. Es gibt allerdings eine Pflichtteilsquote zu berücksichtigen, das heißt Sie können einem gesetzlichen Erben  das Erbe nicht ohne gewichtige Gründe komplett entziehen. Hinzu kommt, dass Sie sich Ihre testamentarischen Regelungen im Hinblick auf die Steuerlast durch die Erbschaftssteuer  ansehen sollten. Die Minimierung der Erbschaftssteuer ist ein häufiger Grund dafür, dass Immobilienvermögen frühzeitig verkauft oder verschenkt wird, Stichwort „vorweggenommene Erbfolge“.

3 Verkauf der Immobilie zur frühzeitigen Erbregelung

In der selbstgenutzten Immobilie sind oft hohe Werte gebunden. Es gibt gute Gründe, weshalb die Freisetzung von liquiden Mitteln aus der Immobilie sinnvoll sein kann. Zum Beispiel Geldbedarf, die Reduktion von Verwaltungsaufwand oder lediglich die Nutzung der hohen Immobilienpreise. Ebenso kann die Regelung des Erbes zu Lebzeiten ein guter Grund sein, das Eigentum an einer Immobilie aufzugeben. Hierbei ist es trotzdem möglich sicher wohnen zu bleiben, zum Beispiel durch ein Wohnrecht oder das weitergehende Nießbrauchrecht.

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Nießbrauch oder Wohnrecht?

Unterschiede von Nießbrauch und Wohnrecht. Was ist besser?

Der Eigentümer einer Immobilie kann weitgehende Rechte an seiner Immobilie vergeben. Nießbrauch, […]

Gründe für den Immobilienverkauf mit Hinblick auf die Erbregelung:

Aufwand für Erbengemeinschaft reduzieren: Geld anstatt Immobilie vererben

Die Aufteilung von Geld unter Erben ist einfacher. Die Erbschaftssteuer kann aus den erhaltenen Geldmitteln beglichen werden.

Erben kann das geerbte Immobilienvermögen vor große Herausforderungen stellen. Wenn es um Geld geht, dann kann es in den besten Familien zu Streit kommen. Oft sind mit Immobilien Emotionen verbunden und nicht alle Erben handeln rational. Im schlechtesten Fall muss die Immobilie zwangsversteigert werden, weil die Erben sich nicht einigen können oder die Erbschaftssteuer nicht aufbringen können. Aktuell ist aufgrund der hohen Immobilienpreise je nach Lage eine Zwangsversteigerung nicht immer nachteilig. Je nach Region oder zukünftiger Marktlage kann diese aber zu großen finanziellen Nachteilen führen.

Haus überschreiben: Mit frühzeitigen Schenkungen Erbschaftssteuer sparen

Immobilien werden in der Regel wie Geldvermögen behandelt. Der Verkehrswert, also der echte Marktwert, Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung ist Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer. Steuerliche Vorteile gibt es in der Bewertung der Immobilien für die Erbschaftssteuer im Regelfall nicht mehr. Sie können Ihre Immobilie verkaufen und den Verkaufserlös (teilweise) verschenken und mit Schenkungen Steuern sparen. In den vielen Konstellationen ist der Gewinn bei Verkauf Ihrer Immobilie steuerfrei, es fällt keine Spekulationssteuer an.

Sie können außerdem Geldvermögen, Wohnung oder Haus überschreiben:

Je nach finanzieller und familiärer Lage kann ein Verkauf der Immobilie an eine Drittperson, an ein Unternehmen, oder innerhalb der Familie erfolgen. Gleichzeitig können Sie sich ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht einräumen lassen.

Für den Verkauf der eigenen Immobilie an Dritte unter Beibehaltung des Wohnrechts oder Nießbrauchs gibt es unterschiedliche Modelle, die wir ausführlich betrachten:

Lesen Sie hierzu

Immobilien Verkauf auf Rentenbasis - alle Modelle

4 Steuerfreie Schenkung von Immobilien zur frühzeitigen Erbregelung

Mit Schenkungen Erbschaftssteuer sparen

Sie können alle zehn Jahre Steuerfreibeträge bei Schenkungen nutzen, die dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz entnommen werden können, siehe § 16 ErbStG . Je nach Verwandtschaftsgrad ist bis zu 500.000 Euro eine Schenkung steuerfrei möglich. Wenn Sie rechtzeitig mit den Schenkungen beginnen, dann kann das zu erheblichen Steuerersparnissen führen. Wenn Sie sich gleichzeitig ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen, können Sie nicht nur wohnen bleiben, sondern zusätzlich den Immobilienwert reduzieren und die Freibeträge besser ausnutzen.

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Pflichtteilsansprüche reduzieren

Grundsätzlich können Sie die gesetzlichen Erbregelungen ändern. Bei den gesetzlichen Erben verbleibt aber, mit Ausnahme von wenigen Spezialfällen, ein Pflichtteil, auf den die Erben unabhängig von Ihren Regelungen einen Anspruch haben entsprechend § 2303 BGB . Sie können unter Umständen durch frühzeitige Schenkungen Ihr Immobilienvermögen frühzeitig verschieben. Damit wird die Erbmasse reduzieren. Es sind einige Besonderheiten bei Schenkung oder beim Vererben von Immobilien mit Nießbrauch- und Wohnrecht zu beachten.

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Erbe und Pflichtteilsanspruch

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Wenn Sie kein Testament oder Erbvertrag haben, dann gelten für den Erbfall die gesetzlichen Regeln […]

Stiften der Immobilie für einen guten Zweck

Es gibt gemeinnützige Anbieter oder Stiftungen, denen Sie Ihre Immobilie kostenfrei oder unter Marktwert stiften können. Sie können hierbei ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch und nach Vereinbarung eine Leibrente oder Einmalzahlung vereinbaren. Wir stellen eine Aufstellung von gemeinnützigen Stiftungen zur Verfügung, die dem wohltätigen Zweck nachkommen.

Wohnung oder Haus überschreiben innerhalb der Familie: Welchen Immobilienwert ansetzen?

Schenkung: Haus überschreiben

Immobilien können Sie innerhalb der Familie zu einem reduzierten Preis überschreiben. Das ist nicht verboten, aber es greifen die schenkungsrechtlichen Regelungen für den Betrag, den Sie eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus unterhalb des Verkehrswerts überschreiben. In der Praxis kommen solche Mischformen aus Schenkungen und Verkauf durchaus vor. Das Finanzamt wird sich die Verträge und Wertansätze innerhalb der Familie besonders genau ansehen. Hierfür kann die Erstellung eines Gutachtens zur Ermittlung des Verkehrswerts sinnvoll sein.

Erschwerend für die Ermittlung des Werts kommt hinzu, dass die Gegenleistungen für die Immobilie können unterschiedlicher Natur sein:

  • Einmalige Zahlungen,
  • eine laufende Rentenzahlung oder eine Leibrente,
  • die Verpflichtung auf sonstige Gegenleistungen wie zum Beispiel Pflegeleistungen.

Ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht reduziert hingegen den Wert der Immobilie zum Schenkungs- oder Verkaufszeitpunkt: Berechnung des Werts von Wohnrecht oder Nießbrauchs.

Haus überschreiben oder nicht? Unser Fazit

Es gibt keine allgemeingültige Empfehlung, welche Regelungen im Hinblick auf das Überschreiben oder Vererben Ihres Immobilienvermögens die besten sind. Wichtig ist es jedoch, dass Sie die Vorteile, Nachteile und Gestaltungsspielräume kennen. Zusätzlich können Sie in einem erheblichen Umfang mit Schenkungen Steuern sparen und sich mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht wichtige Rechte behalten. Wenn Sie an den Verkauf oder die Verrentung Ihrer Immobilie denken, sollten Sie die möglichen Modelle und Anbieter ansehen und vergleichen. Unser Schnell-Check gibt Ihnen einen Überblick zu den Varianten und unser Online-Rechner bietet Ihnen eine umfassende Berechnung und Vergleich.

Ratgeber Übersicht zu Erbe und Schenkung

Ratgeberübersicht

Erbe und Schenkung

Großer Ratgeber: Erbe und SchenkungÜberblick zu allen Themen zum Vererben und Schenkungen von Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch.

Ausdruck: 19.10.2021

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