Teilverkauf von Haus oder Wohnung: Lohnt sich das?

Direkt zur Tabelle: Anbieter und Konditionen im Teilverkauf

Direkt zur Tabelle: Anbieter und Konditionen im Teilverkauf.

Teilverkauf im Überblick:

• Spezialisierte Unternehmen erwerben durch Teilankauf einen Anteil von bis zu 50 Prozent an privaten Wohnimmobilien.
• Die Teilverkäufer sind Senioren. Die Teilverkauf-Unternehmen werden neuer Miteigentümer, beziehungsweise stillen Teilhaber. Der Kaufpreis wird unmittelbar nach Vertragsabschluss gezahlt.
• Die Senioren bleiben in der Immobilie wohnen. Ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen. Für das Wohnrecht muss der Verkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilverkauf-Anbieter bezahlen.
• Der Käufer beteiligt sich nicht oder nur begrenzt an den künftig anfallenden Instandhaltungskosten.
• Der neue Miteigentümer erhält seinen Kaufpreis zurück, wenn die Immobilie vollständig verkauft wird. Zusätzlich zum Kaufpreis wird ein sogenanntes Durchführungsentgelt von bis 5,5 Prozent fällig. Teilweise sind darin Maklerkosten inkludiert. Manche Anbieter verzichten auf das Entgelt, dann fallen die Maklerkosten an.

Teilverkauf Haus: Lohnt sich das? Viele Aspekte und Risiken sind zu beachten. Obligatorisch ist  der Vergleich von Alternativen.

Bei fast allen Teilverkauf-Anbietern muss der Verkäufer eine Wertsteigerung der Immobilie, oft 17 Prozent, vertraglich zusichern. Wird dieser Wertzuwachs beim vollständigen Verkauf nicht erzielt, haftet der Verkäufer mit seinem restlichen Anteil für die Differenz. Der Anbieter des Teilverkaufs lässt eine Grundschuld eintragen, die die gesamte Immobilie belastet. Mehr zum Risiko der Wertabsicherung bei Teilverkauf .

Was sind die Voraussetzungen für einen Teilverkauf von Haus oder Wohnung?

• Wer sein Grundstück, sein Haus oder seine Wohnung teilverkaufen möchte, muss in der Regel über 60 Jahre alt sein. Einige Anbieter haben  keine Altersuntergrenze.
• Das Transaktionsvolumen, also der Kaufpreis, muss mindestens 100.000 Euro betragen. Demnach kommen ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück mit einem Verkehrswert von weniger als 200.000 Euro für einen Teilverkauf nicht infrage.
• Das Modell des Teilverkaufs eignet sich insbesondere für Senioren, die Geld aus ihrer eigengenutzten Immobilie herausholen und dort dauerhaft wohnen bleiben möchten. Oftmals wird ein Immobilienkredit nicht gewünscht, oder ist nicht möglich.

Mehr Informationen zu den Voraussetzungen für einen Teilverkauf und zu der Immobilienfinanzierung als Alternative zum Immobilienteilverkauf.

Grundsätzlich ist es möglich, bis zu 50 Prozent eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung zu verkaufen, anstatt die Immobilie komplett zu Geld zu machen. Dadurch bleibt der Verkäufer weiterhin Miteigentümer. Er kann seinen Anteil außerdem wieder zurückkaufen.

Die Konditionen, Vertragsdetails, Anbieter und Absicherungen müssen Sie sich genau ansehen. Der Teilverkauf ist nicht risikofrei. Neben der wirtschaftlichen Betrachtung raten wir zur Prüfung der Teilverkauf-Verträge durch einen erfahrenen Rechtsanwalt.

Höchstens 50 Prozent bei Teilverkauf von Haus oder Wohnung können Eigenheimbesitzer an spezialisierte Anbieter veräußern.

Nicht jede Immobilie wird für einen Teilverkauf akzeptiert. Die Anbieter sind Privatunternehmen, die nicht verpflichtet sind, für jedes Objekt ein Angebot zu unterbreiten.

Anders herum kann es vorkommen, dass das Angebot für Sie als Verkäufer nicht attraktiv genug ist und Sie dieses ablehnen.

Die nachfolgenden Schritte sind bei einem Teilverkauf Haus oder Wohnung genau geregelt:

• Verkauf eines Anteils Ihrer Immobilie gegen eine Einmalzahlung
• Regelungen der Miteigentümer untereinander durch eine Miteigentümervereinbarung
• Verfahrensweise zum Verkauf des verbleibenden Immobilien-Anteils

Im ersten Schritt sind die Konditionen für den Teilverkauf von Haus oder Wohnung attraktiv: Verkäufer erhalten einen marktgerechten Kaufpreis (“Verkehrswert”) für einen Anteil von bis zu 50 Prozent an der Immobilie. Der Kaufpreis wird aufgrund des vereinbarten Wohnrechts, beziehungsweise Nießbrauchrechts nicht reduziert. Siehe dazu: Berechnung der Wertminderung bei Wohnrechten. Allerdings fällt auf das Nießbrauchrecht eine monatliche Gebühr, das sogenannte Nutzungsentgelt, an. Hinzu kommen weitere Kosten. 

Diese Kosten fallen beim Teilverkauf Haus oder Wohnung an:

• Nutzungsentgelt
• Instandhaltungskosten
• Durchführungsentgelt und Maklerkosten
• Wertsteigerungsgarantie

Da Sie den verkauften Anteil Ihrer Immobilie mit einem Nießbrauch weiterhin nutzen, müssen Sie eine Art monatliche Miete dafür bezahlen. Die Anbieter nennen dies Nutzungsentgelt. Das Nutzungsentgelt beträgt etwa vier bis sechs Prozent des verkauften Anteils pro Jahr und es wird auf eine monatliche Zahlung umgerechnet.

Beispiel: Berechnung des Nutzungsentgelts im Teilverkauf

Wenn Ihre Immobilie 200.000 Euro wert ist und Sie verkaufen 50 Prozent (= 100.000 Euro verkaufter Anteil), dann müssen Sie bei einem Nutzungsentgelt von 5,5 Prozent pro Jahr 5.500 Euro bezahlen. Dies entspricht einer „Monatsmiete“ (bzw. „Nutzungsentgelt“) von 459 Euro (5.500 Euro : 12 Monate).

Das Nutzungsentgelt ist variabel. Es wird von den Teilverkauf-Anbietern je nach Vereinbarung regelmäßig an die Entwicklung der Zinsen und Preise angepasst. Hierzu gehört der EURIBOR. Dabei handelt es sich um einen der wichtigsten Referenzzinssätze auf dem europäischen Geldmarkt. Er gibt an, zu welchem Zinssatz sich Banken im Euroraum gegenseitig kurzfristig Geld leihen. Steigt dieser Zinssatz, steigt auch Ihr Nutzungsentgelt für den Immobilien Teilverkauf. Anders herum kann das Nutzungsentgelt fallen, wenn der Zinssatz fallen sollte. Die Anpassungen anhand des EURIBOR erfolgen in der Regel alle 12 Monate.

Das Unternehmen Wertfaktor passt die Konditionen für das Nutzungsentgelt nur alle zehn Jahre an. Grundlage für die Anpassungen ist die Entwicklung der zehnjährigen Bundesanleihe .

Der Anbieter Deutsche Teilkauf legt nicht den EURIBOR für die Anpassungen des Nutzungsentgelts zugrunde. Dort wird stattdessen der aktuelle Verbraucherpreisindex (VPI) angewendet, welcher durch das statistische Bundesamt  ermittelt wird.

Sie können mit dem Anbieter vereinbaren, dass die Höhe des Nutzungsentgelts zum Beispiel über fünf oder zehn Jahre fixiert wird. Das ist vergleichbar mit einer Zinsbindungsfrist bei Immobilienkrediten. Wie bei Krediten ist die Sicherheit mit einem Aufpreis verbunden. Wir empfehlen eine lange Festschreibung der Konditionen im Teilverkauf, zum Beispiel auf 10 oder 15 Jahre. 

Abweichend davon vereinbaren die Anbieter des Teilverkaufs in der Miteigentümervereinbarung, dass Sie als Bewohner und Teilverkäufer die Instandhaltung und größere Reparaturen zu einhundert Prozent tragen müssen, obwohl Ihnen nur noch ein Teil der Immobilie gehört. Sie sind verpflichtet, Ihr teilverkauftes Haus oder Ihre Wohnung in einem guten Zustand zu erhalten. Somit ist das Modell Immobilienteilverkauf  mit einem deutlichen Kostenaufwand und Arbeitsaufwand verbunden. Mehr zur Kostenfalle energetische Sanierung und Instandhaltung. Die Regelung der Instandhaltung zu Ihren Ungunsten ist möglich, weil Sie rechtlich gesehen Miteigentümer der Immobilie sind. Das Mietrecht greift deshalb nicht. Einige Teilverkaufanbieter kommen ihren Kunden mittlerweile entgegen und beteiligen sich an werterhöhenden oder werterhaltenden Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen.

Unter dem Begriff „Durchführungsentgelt“, oder auch „Abwicklungsentgelt“ oder “Serviceentgelt”, lassen sich die meisten Anbieter den finalen Verkauf der Immobilie ordentlich bezahlen. Das Entgelt beträgt zwischen 0 und 5,5 Prozent vom Gesamtverkaufspreis. Achtung: nicht nur auf Ihren Teilverkauf-Anteil! Manche Anbieter verlangen im Verkaufsfall an Erbengemeinschaften, wenn ein Vorkaufsrecht genutzt wird, ein reduziertes Durchführungsentgelt. Einige Anbieter, zum Beispiel die Deutsche Teilkauf, erheben kein Durchführungsentgelt.

Hinzu kommen beim Verkauf noch Maklerkosten, beispielsweise drei Prozent plus Mehrwertsteuer, die sich ebenfalls auf den Gesamtverkaufspreis beziehen. Ob diese Kosten im Durchführungsentgelt enthalten sind, oder anteilig zu tragen sind, ist je nach Anbieter verschieden. Der Teilverkauf-Anbieter hat einen weiteren Vorteil: Er alleine entscheidet, ob ein Makler eingesetzt wird und bestimmt den Makler selbst. Der Anbieter EV Liquidhome verlangt keine Maklerkosten bei Gesamtverkauf. Der Verkauf erfolgt über das Engel & Völkers Maklernetzwerk.

Im Ergebnis gibt es mehrere Einnahmequellen, die für den Anbieter von Teilverkauf des Haus oder der Wohnung ein lukratives Geschäftsmodell ermöglichen. In unserem Online-Rechner für Teilverkauf werden alle Kosten berücksichtigt und Anbieter für Teilverkauf mit anderen Modellen, zum Beispiel Immobilienrente, Immobilienfinanzierung oder Verkauf mit Nießbrauch oder Rückmietverkauf, verglichen.

Die großen Teilverkauf-Anbieter wälzen das Risiko für einen Wertverlust der Immobilie auf den Verkäufer ab. Die Anbieter verlangen einen garantierten Mindesterlös für ihren Immobilienanteil, der in den Verträgen als Mindestvergütung oder Minimum-Garantie bezeichnet wird. In einem uns vorliegenden Vertrag beträgt diese Mindestvergütung 117 Prozent des ursprünglichen Verkaufspreises.

Sollte Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück eine Wertsteigerung von 17 Prozent oder mehr erreichen, so ist dieser Aspekt unerheblich. Jedoch kann niemand die Entwicklung der Immobilienpreise sicher prognostizieren. Fällt der Immobilienwert, greift die Mindestabsicherung zugunsten des Anbieters.

Weitere Informationen und Beispielsrechnungen zur Mindestwertabsicherung der Unternehmen im Teilverkauf:

Wir sehen vier wesentliche Risiken im Immobilien-Teilverkauf:

1. Steigende Kosten: Wenn Sie ein variables Nutzungsentgelt vereinbaren, kann ihre monatliche Belastung deutlich ansteigen, falls die Zinsen oder Verbraucherpreise in die Höhe schnellen. Wie sich die Zinsen in den kommenden Jahren entwickeln werden, ist unbekannt. Weitere Kostensteigerungen können Instandhaltungskosten bedeuten. Die Instandhaltung verbleibt zu einhundert Prozent beim Verkäufer, obwohl dieser einen Teil des Eigenheims veräußert hat.
2. Wertsteigerungsgarantie: Sie müssen dem Teilverkauf-Anbieter eine Wertsteigerung seines Anteils garantieren, wie oben schon ausgeführt. Das kann teuer werden, wenn die Immobilienpreise nicht steigen oder sogar fallen. Zahlen müssen Sie voraussichtlich auch, falls es viel früher als geplant zu einem Gesamtverkauf kommt. Innerhalb von drei oder vier Jahren beispielsweise ist eine Wertsteigerung um 17 Prozent zwar möglich, aber nicht sehr wahrscheinlich. Mehr zur Garantie der Wertsteigerung im Teilverkauf.
3. Absicherung Nießbrauchrecht: Mit dem Immobilien Teilverkauf erhalten Sie ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Dieses ist auf Lebenszeit sicher, wenn es an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist und Sie Ihren Verpflichtungen nachkommen. Einige Anbieter sichern dieses Recht aber nur an zweiter Rangstelle im Grundbuch ab – hinter der Grundschuld, mit der die Anbieter den Immobilienerwerb finanzieren. Sollte ein Anbieter Insolvenz anmelden, könnte das Nießbrauchrecht entfallen. Eine Absicherung erfolgt teilweise durch eine Sicherungszweckerklärung.
4. Eintragung einer Grundschuld: Anbieter im Teilverkauf refinanzieren in der Regel den Erwerb der Immobilienanteile. Sie nutzen dafür das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Wohnung als Sicherheit und belasten die komplette Immobilie mit einer Grundschuld. Das kann im Verwertungsfall erhebliche Folgen haben, auch für Ihren Immobilienanteil!

Nicht nur die Konditionen sind wichtig. Prüfen Sie, wer der Teilverkauf-Anbieter ist und welcher Finanzierungspartner dahinter steckt. Die Absicherung ist kompliziert, aber wichtig. Wir empfehlen dringend, dass Sie die Risiken von einem spezialisierten Rechtsanwalt prüfen lassen.

Können Sie wirklich sicherstellen, dass Sie sich steigende Kosten und Instandhaltung immer leisten können? Ist Ihr Anbieter seriös und Ihr Wohnrecht sicher? Der Teilverkauf von Haus oder Wohnung birgt Risiken. Wir stellen Ihnen die Risiken in einem eigenen Ratgeber dar und geben Tipps, wie Sie das Risiko reduzieren können.

Der Teilverkauf bietet neben einigen Vorteilen bedeutende Nachteile. Sie sollten diese genau abwägen und mit Hilfe von Steuerberater und Rechtsanwalt entscheiden, ob der Teilverkauf für Sie in Frage kommt. Prüfen Sie außerdem die Alternativen, um Wohnung oder Haus auf Rentenbasis zu verkaufen. Hier sind die Vorteile und Nachteile des Teilverkaufs in einer Übersicht. Die Verlinkungen führen Sie zu weiteren Informationen und Ratgebern.

Gewinne aus Immobilienverkäufen sind im Grundsatz zu versteuern. Diese Steuer wird Spekulationssteuer genannt.

ABER: In den meisten Fällen kommen Sie um die Spekulationssteuer im Immobilien Teilverkauf, wie auch im Immobilien Gesamtverkauf, herum. Es macht keinen Unterschied, ob Sie die gesamte Immobilie oder einen Teil der Immobilie, zum Beispiel im Modell Immobilien Teilverkauf, veräußern. Im Modell Teilverkauf haben Sie dieselben Steuervorteile, die bei hohen Wertsteigerungen erheblich sein können. Dies betrifft insbesondere eigengenutzte Immobilien, die Sie mit Gewinn verkaufen können, ohne Steuern, also eine Spekulationssteuer, zu zahlen.

Wann zahlen Sie keine Spekulationssteuer beim Immobilien Teilverkauf?

1. Voraussetzung: Sie sind ein privater (Teil-)Verkäufer. Das bedeutet, Sie sind nicht gewerblich tätig.
2. Voraussetzung: Sie haben Ihre Immobilie immer nur selbst genutzt – oder zumindest die letzten drei Kalenderjahre (davon das mittlere Kalenderjahr voll) selbst genutzt, oder Sie haben die Immobilie vermietet, der Kauf ist aber länger als zehn Jahre her.

Die Zinskosten für Immobilienkredite sind Anfang des Jahres 2022 stark gestiegen. Trotzdem liegen sie immer unterhalb der Kosten für das Nutzungsentgelt bei Teilverkauf von Haus oder Wohnung. Aber: Immobilienkredite werden in einigen Fällen nicht an ältere Menschen vergeben. Gründe sind die Wohnimmobilien­kreditrichtlinie und weitere Faktoren bei Immobilienkrediten für Senioren. Die Altersfinanzierung ist bei vielen Banken nicht im Fokus. Vor diesem Hintergrund ist die Differenz zwischen dem üblichen Nutzungsentgelt im Teilverkauf und den Bestkonditionen für einen Immobilienkredit aus unserer Sicht nicht unangemessen hoch. Einseitig geregelt ist hingegen, dass die Instandhaltungskosten größtenteils beim Verkäufer verbleiben. Außerdem trägt er ein Wertverlustrisiko und die Absicherung des Nießbrauchrechts und das Grundschuldrisiko müssen geprüft werden. Hinzu kommt später das sogenannte Durchführungsentgelt bei Gesamtverkauf der Immobilien. Wer eine Immobilienfinanzierung bekommen kann, der sollte sich diese Option im Vergleich ansehen und erst dann die Entscheidung treffen.

Hier finden Sie zahlreiche weitere Ratgeber zu den Themen Teilverkauf und Immobilienverrentung.

Seit dem Jahr 2018 gibt es spezialisierte Firmen, die Ihre Immobilie anteilig erwerben. Der Erfinder des Teilverkaufs ist die Firma Wertfaktor. Weitere Unternehmen sind in den Markt für den Teilverkauf von Haus oder eingetreten, darunter Deutsche Teilkauf, Realwertpartner oder die Firma Heimkapital.

Lassen Sie sich außerdem über unseren Newsletter aktuell zu den unterschiedlichen Equity Release Modellen informieren, wie Sie Kapital aus Ihrer Immobilie freisetzen können: Teilverkauf, Immobilienrente, Rückmietverkauf oder Nießbrauch und Immobilienkrediten.