Kalkulation bei Teilverkauf

Wertfaktor und neue Anbieter für Immobilien-Teilverkauf: Was wird hier verdient?

Der Teilverkauf ist ein junges Geschäftsmodell. Der Vorreiter Wertfaktor ist erst im Jahr 2018 gestartet. Das Geschäftsmodell scheint wirtschaftlich interessant zu sein. Bekannte Namen wie Engel & Völkers und weitere Anbieter sind in den Markt eingestiegen. Die neuen Anbieter kaufen Immobilieneigentümern im Rentenalter einen Teil der Immobilie ab. Der Verkäufer erhält dafür eine Einmalzahlung und ein lebenslanges Wohnrecht.

Autoren: JV TV Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 21.11.2021 | Lesezeit: 13 Minuten | Drucken

Kalkulation von Wertfaktor und weitere Anbieter im Teilverkauf

Immobilien-Teilverkauf: Geschäftsmodell konzentriert sich auf Senioren

Die Anbieter bedienen private Immobilieneigentümer im Rentenalter, die ihre Immobilie zum Teil veräußern möchten. Gleichzeitig wird den Senioren ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eingeräumt, das im Grundbuch eingetragen wird. Die Anbieter Wertfaktor, LiquidHome oder Deutsche Teilkauf kaufen dem Eigentümer einen Anteil von maximal 50 Prozent an seinen vier Wänden ab. Der Verkauf der Immobilie erfolgt spätestens mit dem Tod des Bewohners. Der Bewohner und seine Erben erhalten allerdings ein Vorkaufsrecht, um die Anteile des Teilverkauf-Anbieters zurückzukaufen. Für das Miteinander und den Verkauf der restlichen Anteile werden in einer Miteigentümervereinbarung genaue Regelungen getroffen. Hieraus ergeben sich verschiedene Einnahmequellen für das Teilverkauf-Unternehmen.

Banken können Lücke mit Immobilienkrediten nicht schließen

Die Beweggründe für einen teilweisen Verkauf des Immobilieneigentums können unterschiedlicher Natur sein. Ein Hauptgrund ist die Schaffung von Liquidität. Hier stellt sich die Frage, ob ein Immobilienkredit nicht die bessere Wahl ist. Verbraucher im Rentenalter haben jedoch Schwierigkeiten, einen Immobilienkredit zu erhalten. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (ImmoKWPLV ) hat die Kreditwürdigkeitsprüfung verschärft. Banken sind zum Nachweis verpflichtet, dass ein Kreditnehmer jederzeit in der Lage ist, Tilgung und Zinsen aus dem Einkommen, also aus der eventuell zu niedrigen Rente, zu begleichen. Immobilie und Vermögen treten hierbei in den Hintergrund.

Deshalb zielen die Angebote im Teilverkauf auf Senioren ab einem Alter von etwa 60 Jahren ab. Die Zielgruppe ist im Durchschnitt allerdings etwas jünger im Vergleich zum dem Modell der Immobilien-Leibrente. Hier nehmen Leibrente-Anbieter, zum Beispiel die Deutsche Leibrenten AG, Senioren erst ab einem Alter von 70 Jahren an.

Lesen Sie hierzu

Anbieter für Teilverkauf sind keine Kreditgeber

Immobilien Teilverkauf - Wertfaktor und weitere Anbieter sind keine Kreditgeber

Teilverkauf-Anbieter reichen keine Darlehen aus, sondern investieren in Immobilien. Sie werden Miteigentümer an der Immobilie zu marktgerechten Bedingungen und bewegen sich damit nicht auf dem regulatorisch schwierigen Segment der Finanzierung. Die Unternehmen für Teilverkauf können somit Objekte und Konstellationen abbilden, die eine Bank nicht übernehmen kann oder nicht übernehmen möchte. Das Unternehmen Wertfaktor hat den Bedarf und die Lücke im Jahr 2018 als erstes erkannt, weitere Firmen sind bereits nachgezogen.

Haben Sie Erfahrungen mit Teilverkauf-Anbieter gemacht? Schreiben Sie uns!

Woran verdient ein Unternehmen im Immobilien-Teilverkauf?

Die Teilverkauf-Anbieter arbeiten nicht umsonst. Der Anbieter eines Teilverkaufs muss über viele Jahre kalkulieren und er geht zunächst in Vorleistung: Der Teilverkauf-Anbieter muss Ihnen den verkauften Anteil bezahlen und trägt zusätzlich die Kaufnebenkosten.

Anhand nachfolgender Tabelle können Sie die Konditionen verschiedener Teilverkaufsanbieter entnehmen und vergleichen. Mehr Informationen zu Kosten und Konditionen bei Teilverkauf von Haus oder Wohnung:

Vergleichstabelle mit Konditionen und Kosten im Immobilien Teilverkauf

Wählen Sie Anbieter aus, die Sie vergleichen möchten:

Heimkapital Anbieter für Teilverkauf von Immobilien
Heimkapital
Verkaufen aber bleiben GmbH Teilverkauf Anbieter
Verkaufen aber bleiben
Wohnwert Immobilien AG
Wohnwert
Teilverkauf Anbieter Hausvorsorge
Hausvorsorge
Realwertpartner
Teilverkauf Anbieter Hausvorteil
Hausvorteil
Deutsche Teilkauf Teilverkaufsanbieter Logo
Deutsche Teilkauf
Engel und Völkers Liquid Home
Liquidhome
Vobahome
Wertfaktor GmbH Teilverkauf Anbieter
Wertfaktor
Quellen: eigene Recherchen, letzte Aktualisierungen: 10.05.2024
Heimkapital Verkaufen aber bleiben Wohnwert Hausvorsorge Realwert­partner Hausvorteil Deutsche Teilkauf EV Liquidhome Vobahome Wertfaktor
Nutzungsengelt: Kosten während der Laufzeit
variabel / 1 Jahr 5,7%
5 Jahre fix 5,7%
10 Jahre fix 4,99 bis 5,19% 4,9% 5,7% 5,49% 4,9 bis 5,5% 5,2 bis 5,69% 5,3% bis 6,0% 4,95%  ab 5,2% 5,5 % bis 6,18%
15 Jahre fix 6,2%
unbegrenzt 5,9 % unbegrenzte Festschreibung (für Kunden ab 75 Jahren) 6,5 % bis 7,18%
Informationen zum Nutzungsentgelt Stand 02. Mai 2024
Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.
Stand 10. Mai 2024
Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.
Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts auf 5,9% für Kunden ab 75 Jahren.
Stand 02. Mai 2024
Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst.
Stand 10. April 2024
Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 3-Monats-EURIBOR angepasst. Variables Nutzungsentgelt wird seit Dezember 2022 nicht mehr angeboten.
Stand 21. März 2024
Das Nutzungsentgelt wird nach dem Festschreibungszeitraum entsprechend des 3-Monats-Euribor angepasst (seit 2023, zuvor VPI).
Stand 2. Mai 2024
Nutzungsentgelt wird alle 10  Jahre automatisch angepasst. Bemessungsgrundlage ist entsprechend der zehnjähriger Bundesrendite. Das monatliche Nutzungsentgelt ist vom Kunden frei wählbar (“Variante reduziertes Nutzungsentgelt”)Der Kunde kann sein Nutzungsentgelt reduzieren und anteilig einen größeren Anteil an seiner Immobilie an HausVorteil übergeben. 
Stand 15. Januar 2024
Die Höhe des Nutzungsentgelts ist von der Absicherung des Nießbrauchsrechts im Grundbuch abhängig (erste oder zweite Rangstelle im Grundbuch). Das  Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des EURIBOR angepasst.
Stand 02. Mai 2024
Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 10-Jahres-SWAP angepasst.
Stand 29. April 2024
Splitting-Option: Die Erstauszahlung kann teilweise abgerufen werden, bis spätestens zur vollständigen Auszahlung nach drei Jahren. Hierbei fällt das Nutzungsentgelt nur für die abgerufene Summe an. Das Nutzungsentgelt erhöht sich allerdings.
Stand 5. Januar 2024
Wertfaktor stellt das Neugeschäft weitgehend ein. Ab 1.1.2024 wird die Ankaufstrategie nicht fortgeführt. Mehr dazu.
Das Nutzungsentgelt mit 10 Jahre Festschreibung wird entsprechend der zehnjährigen Bundesrendite angepasst. Das flexible Nutzungsentgelt wird alle 12 Monate gemäß Veränderung des 12-Monats-EURIBORs angepasst. 
Option: Lebenslange Festschreibung des Nutzungsentgelts: Das Durchführungsentgelt entfällt.
Konditionen bei späterem Gesamtverkauf
Durchführungsentgelt am Gesamtverkaufspreis 0% 3,9%
Zusätzlich berechnet werden die Anschaffungsnebenkosten des Teilverkauf-Anbieters bei Teilankauf . Diese liegen je nach Bundesland bei ca. 6% bis 9% des Kaufpreises des Teilankaufs (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten). 
0% 4,25% 3,25% 4,9% – nur vom übrigen Immobilienanteil des Kunden 0% 5,5% 2,0% 3,3% (bei 10 Jahren)
4,5% (Flex-Option / variabel)
Maklerkosten Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend
der Eigentumsanteile
. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die
Provision.
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend
der Eigentumsanteile
. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die
Provision.
Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend
der Eigentumsanteile
. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die
Provision.
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend
der Eigentumsanteile
. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die
Provision.
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
Max. 3,57% / 7,14%
(Mit / Ohne Provisionsteilung)
× Eigentumsanteil

Maklerprovision 5,95% bis 7,14% je nach Bundesland. Hiervon tragen Sie Kosten anteilig entsprechend
der Eigentumsanteile
. Bei Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer halbiert sich die
Provision.
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
Mindestverkaufswert
Garantie durch Verkäufer
117% Seit Dezember 2023: Der Verkäufer muss keine Mindestwertentwicklung garantieren. 115 % Mindestwertentwicklung (wieder eingeführt im Februar 2024) 117% 117% 117% 117% 117% 117% 117%
Besonderheiten Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben.Heimkapital ermöglicht den Teilverkauf für jüngere Immobilieneigentümer. Diese erhalten ein lebenslanges Nießbrauchrecht. Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Je nach Objekt und Lage kann sich das Durchführungsentgelt auf 3,75 bis 4,5 Prozent erhöhen. Reduziertes Durchführungsengelt auf 1,9% bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Bonus für Eigentümer bis 8,5% bei Wertsteigerung. Reduziertes Durchführungsentgelt  auf 3,0 % bei Rückkauf durch den Miteigentümer oder seine Erben. Reduzierung Durchführungsentgelt bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben.
Wohnrecht, Instandhaltung und Sicherheit
Wohnrecht Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht.
Kostenbeteiligung für Instandhaltung, Modernisierung und
energetische Sanierung
Instandhaltung: Heimkapital beteiligt sich anteilig (entsprechend der
Miteigentumsanteile) an insbesondere außergewöhnlichen Instandhaltungskosten und außerordentlichen öffentlichen
Lasten in Höhe seines Miteigentumsanteils.
Wertsteigernde Investitionen: Der Kunde hat ein Wahlrecht, ob er den anteiligen Zuschuss
von Heimkapital in Anspruch nimmt. Tut er dies nicht, so kommt dem Kunden auch die Wertsteigerung aus den
Maßnahmen beim Verkauf alleine zu Gute.
Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Jedoch: Verkaufen aber bleiben bezuschusst Instandhaltungskosten,
energetische Sanierungen und Modernisierungen mit bis zu 20.000 Euro. Dies erst ab fünf Jahren nach Teilverkauf
und nur für Maßnahmen des Katalogs der KfW-Förderungen.
Ja – Anteilig und KEINE Erhöhung des Nutzungsentgelts:

Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen an Dach und Fach, außerordentliche öffentliche
Abgaben und gesetzlich vorgeschriebene energetische Sanierung
 übernimmt Wohnwert anteilig, ohne
das Nutzungsentgelt zu erhöhen
. Gewöhnliche Maßnahmen können hingegen zu einer anteiligen Erhöhung
des Nutzungsentgelts führen. Schönheitsreparaturen bis 500 Euro sind vom Verkäufer zu bezahlen. Darüber
beteiligt sich Wohnwert analog zur gewöhnlichen Instandhaltung.

Hausvorsorge beteiligt sich an außergewöhnlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Höhe
des Miteigentumanteils. Zu den Maßnahmen zählen Arbeiten an “Dach und Fach”. Die Hausvorsorge beteiligt sich
anteilig und mit bis zu 15.000 Euro an energetischen Sanierungsmaßnahmen.
Ja – Anteilig gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts:

An den Kosten für größere Instandhaltung, energetische Sanierung und Modernisierung beteiligt sich
Realwertpartner gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts entsprechend der Höhe des Miteigentumsanteils.

Ja – Modernisierungen OHNE Erhöhung des Nutzungsentgelts

Nein – Instandhaltungskosten verbleiben beim Bewohner

HausVorteil übernimmt die Kosten für Modernisierung oder energetische Maßnahmen pro
Rata, sofern diese wertsteigernd sind, mit bis zu 10 % des Kaufpreises bei Ankauf. Das Nutzungsentgelt wird
dafür nicht erhöht.

Instandhaltung: Der Kunde kommt vollständig für die Instandhaltung (Reparaturen um die
Nutzung des Objektes weiterhin zu gewährleisten) auf.

Ja – Anteilig gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts:
Beteiligung entsprechend des Miteigentumsanteils 
  • an größeren Maßnahmen Instandhaltung (Dach und Fach)
  • an energetischen Sanierungen, die gesetzlich vorgeschrieben sind
  • und öffentliche Lasten

gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts. Die Kosten gewöhnlicher Ausbesserungs- und Erhaltungsmaßnahmen muss
der Verkäufer tragen.

Ja – Anteilig gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts:

Anteilige Beteiligung an:  Außergewöhnlicher Instandhaltung, gesetzlich vorgeschriebener energetischer
Sanierung und außerordentlichen öffentlichen Lasten. Die Beteiligung erhöht das monatliche
Nutzungsentgelt.

Die Kosten für die gewöhnliche Instandhaltung müssen die Verkäufer zu 100 Prozent übernehmen.

Ja – Anteilig gegen Erhöhung des Nutzungsentgelts:

Vobahome beteiligt sich anteilig an außerordentlichen Instandhaltungsmaßnahmen (“Dach und Fach”) und der
energetischen Sanierung. Die Beteiligung wird auf das monatliche Nutzungsentgelt umgelegt (Erhöhung von
circa 38 Euro pro Monat bei 10.000 Euro “Zuschuss”).

Die Kosten übernimmt grundsätzlich der Verkäufer. Optional: Gegen eine Erhöhung des Nutzungsentgelts um
0,3 Prozent: Wertfaktor beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10.000 Euro an Instandhaltungsmaßnahmen, sowie
bis zu 10.000 Euro an energetisch sinnvollen Maßnahmen.
Sicherheit für Verkäufer
Lassen Sie die Absicherung anwaltlich prüfen
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch.
Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des
Kaufpreises
des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.
Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im
Grundbuch
. Erstrangige Absicherung ist möglich für bestimmte Immobilien und auf expliziten
Kundenwunsch.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 100% des
Kaufpreises
des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch.
Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 115% des
Kaufpreises
des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch.
Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.  
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des
Kaufpreises
des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.
Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im
Grundbuch
.Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede
genannt.
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch.
Absicherung mit Sicherungszweckerklärung.  
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des
Kaufpreises
des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.
Eintragung des Nießbrauchrechts an erster oder zweiter Rangstelle im
Grundbuch
, also vor oder nach der Finanzierungsgrundschuld auf die gesamte Immobilie. Eine erstrangige
Absicherung bedeutet einen Aufschlag auf das Nutzungsentgelt.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des
Kaufpreises
des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch.
Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Keine Information zu einer möglichen Weitergabe der
Grundschuld.
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des
Kaufpreises
des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.
Eintragung verbrieftes Nießbrauchrecht an zweiter Rangstelle im
Grundbuch
. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede
genannt.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des
Kaufpreises
des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.
Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch.
Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Grundschuld darf nur an Institute weitergegeben
werden, die BAFin-reguliert sind. 
Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des
Kaufpreises
des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.
Größe und Finanzierung des Anbieters Gründung im Jahr 2020. Unter anderen ist die Vereinigte Volksbank eG mit Sitz in Reinheim an Heimkapital beteiligt. Start in 2021. Finanzierung erfolgt nach Unternehmensangaben überwiegend mit Eigenkapital. Das Unternehmen wurde in 2021 gegründet. 20 Mitarbeiter und jährliches Volumen von 50 bis 100 Millionen Euro. (Stand Januar 2023) Start in 2021. Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken. Start Anfang 2022. Immobilienanteile im Wert von 25 Millionen Euro. Start in 2021. Finanzierung durch BAFin regulierte Bankinsitiute. Start in 2020, Ankaufvolumen von 10 bis 15 Mio. Euro pro Monat. Finanzierungspartner sind BaFin-regulierte Bankinstitute und zusätzlich regionale Banken. Start im Jahr 2020. Beteiligung von Engel & Völkers, Finanzierung durch Banken und institutionelle Investoren. Start in 2021. Vobahome (ehemals: Volksbank Immobilien) erwirbt die Immobilienanteile direkt mit eigenen Finanzmitteln des Volksbankenverbunds und hält diese im Bestand. Immobilienanteile im Wert von über 100 Millionen Euro (Stand Februar 2022). Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken und Sparkassen.
Geprüfter Anbieter Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 02.05.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 08.08.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 25.05.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 02.12.2022 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 02.03.2023 Zertifikat Service-Check und geprüfter Anbieter ImmobilienverrentungZertifiziert am 03.11.2022
Heimkapital

Anbieter Webseite 

Verkaufen
aber bleiben

Anbieter Webseite 

Wohnwert

Anbieter Webseite 

Hausvorsorge

Anbieter Webseite 

Realwertpartner

Anbieter Webseite 

Hausvorteil

Anbieter Webseite 

Deutsche Teilkauf EV Liquidhome Vobahome
(ehem. Volksbank Immobilien)
Wertfaktor

Woran verdient ein Unternehmen im Immobilien-Teilverkauf?

Die Teilverkauf-Anbieter arbeiten nicht umsonst. Der Anbieter eines Teilverkaufs muss über viele Jahre kalkulieren und er geht zunächst in Vorleistung: Der Teilverkauf-Anbieter muss Ihnen den verkauften Anteil bezahlen und trägt zusätzlich die Kaufnebenkosten.

Refinanzierung der Teilverkauf-Anbieter ist entscheidend

Im Hintergrund hat der Anbieter in der Regel Finanzierungen und Zinsbindungen mit einer Bank oder institutionellen Investoren abgeschlossen, die sich an dem Vertragsabschluss mit Ihnen anlehnen. Das Modell Teilverkauf ist für Banken durchaus komplex und nicht risikofrei. Zum Risiko gehört auch der Reputationsverlust, wenn ein Teilverkauf-Anbieter sich nicht vertragsgemäß verhält. Durch die Bündelung einer Vielzahl an Immobilien ist jedoch anzunehmen, dass sich Banken oder andere Investoren überhaupt auf eine solche Konstellation einlassen und akzeptable Kreditkonditionen ermöglichen. Des Weiteren erhalten die Banken eine höhere Grundschuld und die komplette Immobilie als Sicherheit. Oftmals werden zusätzlich die Nebenkosten als Grundschuld mit eingetragen. Außerdem wird nicht nur der verkaufte Anteil der Immobilie in Höhe von maximal 50 Prozent, sondern die gesamte Immobilie mit einer Finanzierungsgrundschuld zugunsten der Bank belastet. Dies birgt Risiken für den Verkäufer.

Die Deutsche Teilkauf GmbH schreibt dazu auf Ihrer Webseite:

Die Beleihungs­wertrichtlinien und die vergleichsweise niedrigen Kreditsummen beim Teilverkauf erlauben zudem eine sehr günstige Refinanzierung.

Für den Erfolg des Teilverkauf-Geschäftsmodells ist daher entscheidend, dass die Anbieter eine Refinanzierung zu günstigen Konditionen erhalten, um ein attraktives Angebot unterbreiten und den hohen und langfristigen Kapitalbedarf decken zu können.

Der Kauf einer Immobilie mit Nießbrauch durch einen privaten Käufer hat hingegen den großen Nachteil, dass der private Verkäufer in der Regel keine Immobilienfinanzierung für eine Immobile erhält, die mit einem Nießbrauchrecht belastet ist. Banken finanzieren Nießbrauch-Immobilien normalerweise nicht.

Welche Einnahmequellen hat das Unternehmen im Teilverkauf?

Die Marge für den Anbieter besteht auf lange Sicht aus drei Komponenten:

  1. Nutzungsentgelt, etwa drei bis vier Prozent pro Jahr
    Dies entspricht der „Miete“ auf den Anteil, den der Anbieter Ihnen abgekauft hat. Es handelt sich aber rechtlich nicht um ein Mietvertragsverhältnis, sondern um eine Regelung unter Miteigentümern.

  2. Durchführungsentgelt, etwa sechs Prozent am Gesamtwert
    Anteil am Gesamtwert der Immobilie im späteren Verkaufsfall, zum Beispiel bei einem Verkauf aus eigener Initiative oder im Sterbefall. Nicht jeder Anbieter erhebt dieses Durchführungsentgelt.

  3. Profit an der Immobilien-Wertsteigerung mit Absicherung des Verlustrisikos
    Wenn die Gesamtimmobilie später verkauft wird, profitieren Sie und der neue Miteigentümer, also Teilverkauf-Anbieter, an den Wertsteigerungen der Immobilie. Auf lange Frist ist das ein wahrscheinliches Szenario. Aber es ist ähnlich wie im Casino: „der Anbieter gewinnt immer“. Wertfaktor und weitere Teilverkauf-Anbieter vereinbaren mit Ihnen eine Minimum-Garantie als garantierte Wertsteigerung des Immobilien-Anteils des Teilverkauf-Anbieters. Mehr Informationen hierzu:

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Teilverkauf Wertverlust Risiko Immobilien Beitrag

Ist das fair? Risiko im Teilverkauf
Teilverkauf Nachteile: Anbieter wälzen Wertverlust ab

Das Nutzungsentgelt scheint eine wichtige Einnahmequelle für die Anbieter im Bereich Teilverkauf zu sein, die bereits ab Vertragsabschluss zur Verfügung steht. Bekanntermaßen sind die Zinskonditionen auf einem Rekordtief. Immobilienfinanzierungen sind für Privatpersonen bereits ab 0,5 Prozent jährlich möglich. Aufgrund des Risikos des besonderen Modells für Banken wird der Zinssatz zur Refinanzierung deutlich darüber liegen.

Wichtigster Punkt ist wahrscheinlich die Wertsteigerung der Immobilie. Die Immobilien-Spezialisten für Teilverkauf nehmen deshalb nicht jedes Objekt an.

Fazit zum Geschäftsmodell Immobilien-Teilverkauf

Der Teilverkauf ist kapitalintensiv. Wertfaktor und andere Teilverkauf-Anbieter gehen im Rahmen der Miteigentümerverhältnisse Geschäftsbeziehungen ein, die sich in der Regel erst nach vielen Jahren auszahlen. Vor diesem Hintergrund ist es verständlich, dass die Anbieter Aussichten auf gute Renditen benötigen. Hierzu gehört eine gute Refinanzierung, die bei den aktuell niedrigen Zinsen möglich sein sollte.

Kritisch ist zu sehen, dass sich der Teilverkauf-Anbieter zu Lasten des Verbrauchers vor einem Wertverlust der Immobilie absichert. Hinzu kommt, dass die Eintragung der Grundschuld auf die gesamte Immobilie bei einer Anbieterinsolvenz große Nachteile haben kann. Auf der anderen Seite eröffnet der Teilverkauf vielen älteren Immobilieneigentümer überhaupt erst die Möglichkeit, ihre Immobilie zu Geld zu machen und lebenslang wohnen zu bleiben.

Ob das Geschäftsmodell „Teilverkauf“ wirklich aufgeht, wird man erst im Laufe der Jahre sehen. Hierfür sind die Anbieter zu neu auf dem Markt. Es bestehen durchaus rechtliche und wirtschaftliche Risiken, aber auch Chancen. Langfristig sollten sich Anbieter durchsetzen, die faire Vertragsbedingungen bieten.

Seien Sie sich der Risiken im Teilverkauf bewusst. Sie müssen jederzeit in der Lage sein das Nutzungsentgelt zu bezahlen. Lassen Sie sich rechtlich beraten! Vergleichen Sie die Angebote der unterschiedlichen Anbieter! Hierbei dürfen nicht nur monetäre Gründe, sondern müssen genauso faire Bedingungen für die Entscheidung ausschlaggebend sein.

Immobilienverrentung Teilverkauf Auswahl Anbieter Beitrag

Immobilienverrentung: Welchen Anbieter wählen?

Anbieter und Vermittler für Immobilienrente, Leibrente, Teilverkauf oder Rückmietverkauf

Großer Vergleich: Wertfaktor Immobilien Teilverkauf und weitere Anbieter, Immobilienrente und Nießbrauch-Immobilien.

Ausdruck: 26.05.2024

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