Kalkulation bei Teilverkauf

Wertfaktor und neue Anbieter für Immobilien-Teilverkauf: Was wird hier verdient?

Der Teilverkauf ist ein junges Geschäftsmodell. Der Vorreiter Wertfaktor ist erst im Jahr 2018 gestartet. Das Geschäftsmodell scheint wirtschaftlich interessant zu sein. Bekannte Namen wie Engel & Völkers und weitere Anbieter sind in den Markt eingestiegen. Die neuen Anbieter kaufen Immobilieneigentümern im Rentenalter einen Teil der Immobilie ab. Der Verkäufer erhält dafür eine Einmalzahlung und ein lebenslanges Wohnrecht.

Autor: Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 17.05.2021 | Lesezeit: 12 Minuten | Drucken

Kalkulation von Wertfaktor und weitere Anbieter im Teilverkauf

Immobilien-Teilverkauf: Geschäftsmodell konzentriert sich auf Senioren

Die Anbieter bedienen private Immobilieneigentümer im Rentenalter, die ihre Immobilie zum Teil veräußern möchten. Gleichzeitig wird den Senioren ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eingeräumt, das im Grundbuch eingetragen wird. Die Anbieter Wertfaktor, LiquidHome oder Deutsche Teilkauf kaufen dem Eigentümer einen Anteil von maximal 50 Prozent an seinen vier Wänden ab. Der Verkauf der Immobilie erfolgt spätestens mit dem Tod des Bewohners. Der Bewohner und seine Erben erhalten allerdings ein Vorkaufsrecht, um die Anteile des Teilverkauf-Anbieters zurückzukaufen. Für das Miteinander und den Verkauf der restlichen Anteile werden in einer Miteigentümervereinbarung genaue Regelungen getroffen. Hieraus ergeben sich verschiedene Einnahmequellen für das Teilverkauf-Unternehmen.

Banken können Lücke mit Immobilienkrediten nicht schließen

Die Beweggründe für einen teilweisen Verkauf des Immobilieneigentums können unterschiedlicher Natur sein. Ein Hauptgrund ist die Schaffung von Liquidität. Hier stellt sich die Frage, ob ein Immobilienkredit nicht die bessere Wahl ist. Verbraucher im Rentenalter haben jedoch Schwierigkeiten, einen Immobilienkredit zu erhalten. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (ImmoKWPLV ) hat die Kreditwürdigkeitsprüfung verschärft. Banken sind zum Nachweis verpflichtet, dass ein Kreditnehmer jederzeit in der Lage ist, Tilgung und Zinsen aus dem Einkommen, also aus der eventuell zu niedrigen Rente, zu begleichen. Immobilie und Vermögen treten hierbei in den Hintergrund.

Deshalb zielen die Angebote im Teilverkauf auf Senioren ab einem Alter von etwa 60 Jahren ab. Die Zielgruppe ist im Durchschnitt allerdings etwas jünger im Vergleich zum dem Modell der Immobilien-Leibrente. Hier nehmen Leibrente-Anbieter, zum Beispiel die Deutsche Leibrenten AG, Senioren erst ab einem Alter von 70 Jahren an.

Lesen Sie hierzu

Immobilienfinanzierung Kredit Bonitätsprüfung Beitrag

Anbieter für Teilverkauf sind keine Kreditgeber

Immobilien Teilverkauf - Wertfaktor und weitere Anbieter sind keine Kreditgeber

Teilverkauf-Anbieter reichen keine Darlehen aus, sondern investieren in Immobilien. Sie werden Miteigentümer an der Immobilie zu marktgerechten Bedingungen und bewegen sich damit nicht auf dem regulatorisch schwierigen Segment der Finanzierung. Die Unternehmen für Teilverkauf können somit Objekte und Konstellationen abbilden, die eine Bank nicht übernehmen kann oder nicht übernehmen möchte. Das Unternehmen Wertfaktor hat den Bedarf und die Lücke im Jahr 2018 als erstes erkannt, weitere Firmen sind bereits nachgezogen.

Haben Sie Erfahrungen mit Teilverkauf-Anbieter gemacht? Schreiben Sie uns!

Woran verdient ein Unternehmen im Immobilien-Teilverkauf?

Die Teilverkauf-Anbieter arbeiten nicht umsonst. Der Anbieter eines Teilverkaufs muss über viele Jahre kalkulieren und er geht zunächst in Vorleistung: Der Teilverkauf-Anbieter muss Ihnen den verkauften Anteil bezahlen und trägt zusätzlich die Kaufnebenkosten.

Anhand nachfolgender Tabelle können Sie die Konditionen verschiedener Teilverkaufsanbieter entnehmen und vergleichen:

Quellen: eigene Recherchen, Stand: 02.06.2021
  Wertfaktor EV Liquidhome Deutsche Teilkauf Heimkapital WIR
Konditionen während der Laufzeit
 
Nutzungsengelt  
variabel / 1 Jahr 3% 2,9%
5 Jahre fix 3,3% 3,3%
10 Jahre fix 2,9% 3,5% 3,6% 2,9 %
15 Jahre fix 3,9%
unbegrenzt 2,9% / 3,9%
Informationen zum Nutzungsentgelt Nutzungsentgelt wird alle 10 Jahre angepasst – entsprechend der zehnjährigen Bundesrendite. Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des 3-Monats-EURIBOR angepasst. Nutzungsentgelt wird nach Fixierungszeitraum entsprechend des Verbraucherpreisindex angepasst. Nutzungsentgelt ist auf zehn Jahre fix und wird danach alle fünf Jahre anhand des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. 2,9 % Nutzungsentgelt bei Grundschuld auf das gesamte Objekt, 3,9 % bei Grundschuld auf den verkauften Anteil. Siehe Sicherheit Wohnrecht.
Konditionen bei späterem Gesamtverkauf
 
Durchführungsentgelt am Gesamtverkaufspreis 3,25% 5,5% 0% 3,25% 6,5%
Maklerkosten 0%
im Durchführungsentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
bis zu 1,79%
je nach Bundesland tragen Verkäufer und Käufer Provisionsanteil von maximal 3,57 % – davon  anteilig bis zu 50 % entsprechend Eigentumsanteilen 
0%
im Durchführungs- / Serviceentgelt inklusive
0%
im Durchführungsentgelt inklusive
Mindestverkaufswert
Garantie durch Verkäufer
117% 114% bis 117%
je nach Bundesland
117% 117% keine Mindestverkaufsgarantie
Besonderheiten Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben. Reduziertes Durchführungsentgelt  auf 3,0 % bei Rückkauf durch den Miteigentümer oder seine Erben. Bonus für Eigentümer bis 8,5% bei Wertsteigerung. Reduzierung Durchführungsentgelt auf 2,25 % bei Rückkauf durch Miteigentümer oder Erben.
Wohnrecht, Instandhaltung und Sicherheit
 
Wohnrecht Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Nießbrauchrecht. Lebenslanges Wohnrecht.
Instandhaltung Liegt grundsätzlich beim Verkäufer. Aber: Wertfaktor beteiligt sich anteilig und mit bis zu 10.000 Euro an Instandhaltungsmaßnahmen und bis zu 10.000 Euro an energetisch sinnvollen Maßnahmen. Liegt zu 100% beim Verkäufer. Liegt zu 100% beim Verkäufer. Liegt zu 100% beim Verkäufer. Instandhaltungsmaßnahme werden seitens Heimkapital unterstützt. Höhe der Unterstützung wird nicht kommuniziert. Liegt zu 100% beim Verkäufer.
Sicherheit für Verkäufer
Lassen Sie die Absicherung anwaltlich prüfen

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Grundschuld darf nur an Institute weitergegeben werden, die BAFin-reguliert sind. 

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung. Keine Information zu einer möglichen Weitergabe der Grundschuld.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an erster Rangstelle im Grundbuch, vor der Finanzierungsgrundschuld und auf die gesamte Immobilie.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung des Nießbrauchrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch. Absicherung mit Sicherungszweckerklärung, hier Sicherungsabrede genannt.

Höhe der Grundschuld-Eintragung: Der Anbieter trägt bis zu 117% des Kaufpreises des Immobilienanteils ein. Die gesamte Immobilie dient als Sicherheit.

Eintragung eines Wohnrechts an erster Rangstelle im Grundbuch, vor der Finanzierungsgrundschuld.


Höhe der Grundschuld: Gegen Erhöhung des Nutzungsentgelt wird die Grundschuld zur Refinanzierung lediglich auf den erworbenen Immobilienanteil begrenzt.

Größe und Finanzierung des Anbieters Circa 400 Immobilien seit dem Jahr 2018. Finanzierungspartner sind ausschließlich Volksbanken und Sparkassen. Start im Jahr 2020, über 170 Immobilien. Beteiligung von Engel & Völkers, Finanzierung durch Banken und institutionelle Investoren. Start in 2020, Volumen 100 Millionen Euro geplant. Keine Informationen zu Kapitalgebern, Finanzierungspartner sollen deutsche Banken sein. Start in 2020. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Finanzierungspartner sind nicht bekannt. Start in 2020. Nähere Informationen zu Kapitalgebern und Größenordnung sind nicht bekannt.
  Wertfaktor EV Liquidhome Deutsche Teilkauf Heimkapital WIR

Woran verdient ein Unternehmen im Immobilien-Teilverkauf?

Die Teilverkauf-Anbieter arbeiten nicht umsonst. Der Anbieter eines Teilverkaufs muss über viele Jahre kalkulieren und er geht zunächst in Vorleistung: Der Teilverkauf-Anbieter muss Ihnen den verkauften Anteil bezahlen und trägt zusätzlich die Kaufnebenkosten.

Refinanzierung der Teilverkauf-Anbieter ist entscheidend

Im Hintergrund hat der Anbieter in der Regel Finanzierungen und Zinsbindungen mit einer Bank oder institutionellen Investoren abgeschlossen, die sich an dem Vertragsabschluss mit Ihnen anlehnen. Das Modell Teilverkauf ist für Banken durchaus komplex und nicht risikofrei. Zum Risiko gehört auch der Reputationsverlust, wenn ein Teilverkauf-Anbieter sich nicht vertragsgemäß verhält. Durch die Bündelung einer Vielzahl an Immobilien ist jedoch anzunehmen, dass sich Banken oder andere Investoren überhaupt auf eine solche Konstellation einlassen und akzeptable Kreditkonditionen ermöglichen. Des Weiteren erhalten die Banken eine höhere Grundschuld und die komplette Immobilie als Sicherheit. Oftmals werden zusätzlich die Nebenkosten als Grundschuld mit eingetragen. Außerdem wird nicht nur der verkaufte Anteil der Immobilie in Höhe von maximal 50 Prozent, sondern die gesamte Immobilie mit einer Finanzierungsgrundschuld zugunsten der Bank belastet. Dies birgt Risiken für den Verkäufer.

Die Deutsche Teilkauf GmbH schreibt dazu auf Ihrer Webseite:

Die Beleihungs­wertrichtlinien und die vergleichsweise niedrigen Kreditsummen beim Teilverkauf erlauben zudem eine sehr günstige Refinanzierung.

Für den Erfolg des Teilverkauf-Geschäftsmodells ist daher entscheidend, dass die Anbieter eine Refinanzierung zu günstigen Konditionen erhalten, um ein attraktives Angebot unterbreiten und den hohen und langfristigen Kapitalbedarf decken zu können.

Der Kauf einer Immobilie mit Nießbrauch durch einen privaten Käufer hat hingegen den großen Nachteil, dass der private Verkäufer in der Regel keine Immobilienfinanzierung für eine Immobile erhält, die mit einem Nießbrauchrecht belastet ist. Banken finanzieren Nießbrauch-Immobilien normalerweise nicht.

Welche Einnahmequellen hat das Unternehmen im Teilverkauf?

Die Marge für den Anbieter besteht auf lange Sicht aus drei Komponenten:

  1. Nutzungsentgelt, etwa drei bis vier Prozent pro Jahr
    Dies entspricht der „Miete“ auf den Anteil, den der Anbieter Ihnen abgekauft hat. Es handelt sich aber rechtlich nicht um ein Mietvertragsverhältnis, sondern um eine Regelung unter Miteigentümern.

  2. Durchführungsentgelt, etwa sechs Prozent am Gesamtwert
    Anteil am Gesamtwert der Immobilie im späteren Verkaufsfall, zum Beispiel bei einem Verkauf aus eigener Initiative oder im Sterbefall. Nicht jeder Anbieter erhebt dieses Durchführungsentgelt.

  3. Profit an der Immobilien-Wertsteigerung mit Absicherung des Verlustrisikos
    Wenn die Gesamtimmobilie später verkauft wird, profitieren Sie und der neue Miteigentümer, also Teilverkauf-Anbieter, an den Wertsteigerungen der Immobilie. Auf lange Frist ist das ein wahrscheinliches Szenario. Aber es ist ähnlich wie im Casino: „der Anbieter gewinnt immer“. Wertfaktor und weitere Teilverkauf-Anbieter vereinbaren mit Ihnen eine Minimum-Garantie als garantierte Wertsteigerung des Immobilien-Anteils des Teilverkauf-Anbieters. Mehr Informationen hierzu:

Lesen Sie hierzu

Teilverkauf Wertverlust Risiko Immobilien Beitrag

Ist das fair? Risiko im Teilverkauf
Teilverkauf Nachteile: Anbieter wälzen Wertverlust ab

Das Nutzungsentgelt scheint eine wichtige Einnahmequelle für die Anbieter im Bereich Teilverkauf zu sein, die bereits ab Vertragsabschluss zur Verfügung steht. Bekanntermaßen sind die Zinskonditionen auf einem Rekordtief. Immobilienfinanzierungen sind für Privatpersonen bereits ab 0,5 Prozent jährlich möglich. Aufgrund des Risikos des besonderen Modells für Banken wird der Zinssatz zur Refinanzierung deutlich darüber liegen.

Wichtigster Punkt ist wahrscheinlich die Wertsteigerung der Immobilie. Die Immobilien-Spezialisten für Teilverkauf nehmen deshalb nicht jedes Objekt an.

Lesen Sie hierzu

eibrente Deutsche Leibrente Erfahrungen

Fazit zum Geschäftsmodell Immobilien-Teilverkauf

Der Teilverkauf ist kapitalintensiv. Wertfaktor und andere Teilverkauf-Anbieter gehen im Rahmen der Miteigentümerverhältnisse Geschäftsbeziehungen ein, die sich in der Regel erst nach vielen Jahren auszahlen. Vor diesem Hintergrund ist es verständlich, dass die Anbieter Aussichten auf gute Renditen benötigen. Hierzu gehört eine gute Refinanzierung, die bei den aktuell niedrigen Zinsen möglich sein sollte.

Kritisch ist zu sehen, dass sich der Teilverkauf-Anbieter zu Lasten des Verbrauchers vor einem Wertverlust der Immobilie absichert. Hinzu kommt, dass die Eintragung der Grundschuld auf die gesamte Immobilie bei einer Anbieterinsolvenz große Nachteile haben kann. Auf der anderen Seite eröffnet der Teilverkauf vielen älteren Immobilieneigentümer überhaupt erst die Möglichkeit, ihre Immobilie zu Geld zu machen und lebenslang wohnen zu bleiben.

Ob das Geschäftsmodell „Teilverkauf“ wirklich aufgeht, wird man erst im Laufe der Jahre sehen. Hierfür sind die Anbieter zu neu auf dem Markt. Es bestehen durchaus rechtliche und wirtschaftliche Risiken, aber auch Chancen. Langfristig sollten sich Anbieter durchsetzen, die faire Vertragsbedingungen bieten.

Seien Sie sich der Risiken im Teilverkauf bewusst. Sie müssen jederzeit in der Lage sein das Nutzungsentgelt zu bezahlen. Lassen Sie sich rechtlich beraten! Vergleichen Sie die Angebote der unterschiedlichen Anbieter! Hierbei dürfen nicht nur monetäre Gründe, sondern müssen genauso faire Bedingungen für die Entscheidung ausschlaggebend sein.

Wir empfehlen immer Alternativen zu prüfen und sich nicht von Versprechen wie einer schnellen Abwicklung und einer Sofort-Auszahlung verleiten zu lassen. Unser Schnell-Check zeigt Ihnen unterschiedliche Modelle, die zu Ihnen passen können. Wir bieten Ihnen außerdem einen großen Online-Vergleich und Rechner an. Bei Unklarheiten sollten Sie einen Steuerberater und Rechtsanwalt hinzuziehen.
Immobilienverrentung Teilverkauf Auswahl Anbieter Beitrag

Immobilienverrentung: Welchen Anbieter wählen?

Anbieter und Vermittler für Leibrente, Teilverkauf oder Rückanmietung

Großer Vergleich: Wertfaktor Immobilien Teilverkauf und weitere Anbieter, Immobilienrente und Nießbrauch-Immobilien.

Ausdruck: 19.10.2021

© IMMO.info gemeinnützige GmbH