Teilverkauf von Immobilien: Risiko und Absicherung

Was passiert, wenn mein neuer Miteigentümer im Teilverkauf pleite geht? Was passiert, wenn mir das Geld ausgeht? Der Teilverkauf ist nicht risikolos und es geht immerhin um Ihren verbleibenden Immobilienanteil von mindestens 50 Prozent und um das Nießbrauchrecht oder Wohnrecht, das Ihnen zusteht. Eine Insolvenz mag nicht wahrscheinlich sein. Trotzdem gehen Sie mit dem Immobilien-Teilverkauf eine Partnerschaft auf lange Zeit ein. Warum es sinnvoll ist, dass Sie Ihren Partner und alle Risiken vorher genau betrachten, stellen wir Ihnen in unserem Beitrag ausführlich dar.

Der Immobilien-Teilverkauf ist zunächst sehr attraktiv. Sie verkaufen Sie einen Anteil von bis zu 50 Prozent an Ihrer Immobilie und erhalten dafür den vollen Verkehrswert für den verkauften Immobilienanteil, ohne hohe Abschläge wie bei der Immobilien-Leibrente. Außerdem dürfen Sie lebenslang wohnen bleiben. Damit ist es jedoch nicht getan, denn zu dem Ihnen verbleibenden Immobilienanteil werden umfassende Regelungen getroffen. In unserem großen Ratgeber zum Immobilien-Teilverkauf erläutern wir Ihnen ausführlich, wie und zu welchen Konditionen der Teilverkauf funktioniert. Hier in aller Kürze:

Verkäufer der Immobilienanteile:

• Immobilieneigentümer erhalten vom Teilverkauf-Anbieter sofort einen marktgerechten Preis für einen Anteil von bis zu 50 Prozent an ihrer Immobilie.
• Sie bleiben dank eines Nießbrauchrechts oder Wohnrechts lebenslang in ihrer Wohnung oder in ihrem Haus wohnen.
• Die Verkäufer und Bewohner müssen in den meisten Fällen die vollen Instandhaltungskosten tragen.

Anbieter im Teilverkauf:

• Teilverkauf-Anbieter verlangen eine monatliche Nutzungsgebühr für das Wohnrecht, vergleichbar mit einer Miete.
• Die Anbieter refinanzieren den Erwerb der Immobilienanteile über Finanzierungspartner, zum Beispiel Banken oder institutionelle Investoren. Hierfür erfolgt die Eintragung einer Grundschuld auf das gesamte Objekt.
• Der restliche Anteil an der Immobilie wird auf Wunsch oder spätestens bei Tod verkauft. Für den Verkauf vereinbaren die Anbieter eine Durchführungsgebühr von bis zu 6,5 Prozent des gesamten Immobilienwerts. Außerdem lassen sie sich im Teilverkauf eine positive Wertentwicklung garantieren.

Klare Antwort: Nein. Wie auch bei anderen Modellen birgt der Teilverkauf Risiken, dessen Sie sich bewusst sein müssen.

Auf jeden Fall empfehlen wir Ihnen, dass Sie sich von einem auf das Immobilienrecht spezialisierten Anwalt beraten lassen. Schließlich geht es um erhebliche finanzielle Werte und Ihr Recht, Ihre Wohnung oder das Haus auf Lebzeiten zu nutzen. Erst danach ist es sinnvoll, dass Sie entscheiden, ob der Teilverkauf das richtige Modell für Sie ist.

Wir haben die folgenden wesentlichen Risiken identifiziert, die wir Ihnen nun näher erläutern.

1. Kostenrisiken: Die Verträge der Teilverkauf-Anbieter sehen vor, dass das Nutzungsentgelt steigen kann. Können Sie sich das auf Lebzeiten leisten? Was passiert, wenn Sie nicht mehr zahlen können? Außerdem garantieren Sie dem Anbieter eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie, dies zulasten Ihrer Anteile.
2. Risiken bei Insolvenz des Anbieters: Ist das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht sicher, auch wenn der Anbieter Insolvenz anmelden muss? Welche Nachteile hat eine Grundschuld, mit der der Anbieter Ihre gesamte Immobilie belastet?

Bitte kontaktieren Sie uns, wenn hierzu etwas fehlt oder Sie Anmerkungen haben.

Monatliches Nutzungsentgelt kann steigen

Mit einem sogenannten Nutzungsentgelt auf seinen Immobilienanteil lässt sich der Anbieter bezahlen, dass Sie in Ihrer Immobilie wohnen bleiben. Das Nutzungsentgelt beträgt etwa drei Prozent pro Jahr. Wenn Sie einen Immobilienanteil im Wert von 100.000 Euro verkauft haben, müssen Sie 3.000 Euro pro Jahr bezahlen, das sind 250 Euro pro Monat. Das Nutzungsentgelt wird je nach Vereinbarung auf einen bestimmten Zeitraum fixiert, zum Beispiel fünf Jahre. Danach wird es angepasst, zum Beispiel entsprechend des Verbrauchpreisindex . Ähnlich der Zinsfestschreibung bei einem Immobilienkredit, kann gegen Aufpreis eine längere Fixierung des Nutzungsentgelts vereinbart werden, beispielsweise für zehn oder mehr Jahre.

Instandhaltungskosten größtenteils beim Bewohner

Immobilieneigentum ist mit Verpflichtungen verbunden. Im Gegensatz zum Modell der Immobilienrente werden Sie diese mit einem Teilverkauf nicht los. Die Instandhaltung kann unkalkulierbare Kosten mit sich bringen. Die meisten Anbieter verlangen  im Teilverkauf, dass Sie die Instandhaltung für die komplette Immobilie tragen, obwohl Ihnen nur noch ein Anteil an der Immobile gehört. Inzwischen beteiligen sich viele Anbieter anteilig an großen Instandhaltungsmaßnahmen, energetischen Sanierungen und außergewöhnlichen Lasten. Vielfach ist diese Beteiligung mit einem erhöhten Nutzungsentgelt verbunden.

Wertsteigerung der Immobilie zulasten des Verkäufers

Nahezu alle Vereinbarungen im Teilverkauf beinhalten eine Wertsteigerungsklausel. Sie müssen dem Käufer zusichern, dass Ihre Immobilie um mindestens 14 bis 17 Prozent im Wert steigt. Wenn das nicht der Fall ist, dann ist der Teilverkauf in der Regel nicht sinnvoll. Mehr hierzu:

Unsicherheitsfaktor zukünftige Kosten

Der vielleicht größte Unsicherheitsfaktor bei einem Immobilien Teilverkauf, wie auch bei einigen anderen Modellen, ist die Lebenserwartung. Angenommen ein Immobilienbesitzer hat nur eine kleine Rente, die er mit dem Teilverkauf eines Hauses oder einer Wohnung aufbessern möchte. Dann stellt sich die Frage, wieviel er von dem einmaligen Erlös aus dem Immobilien Teilverkauf in Zukunft jeden Monat ausgeben kann. Hinzu kommen mögliche Instandhaltungskosten. Niemand kann schließlich wissen, wie lange er lebt.

Sollte es dem Verkäufer nicht mehr möglich sein das Nutzungsentgelt zu bezahlen, dann hat das gravierende Konsequenzen. Erstens erlischt das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Der Verkäufer muss aus seiner Immobilie ausziehen. Zweitens kann der Teilverkauf-Anbieter die komplette Immobilie verkaufen. Hierfür fallen Gebühren an und bei einem frühzeitigen Verkauf ist es wahrscheinlich, dass die garantierte Wertsteigerung, siehe oberhalb, nicht erreicht ist und der Verkauf nochmals nachteiliger ist.

Anbieter belasten die gemeinsame Immobilie mit einer Grundschuld

In der Regel vereinbaren die Anbieter im Teilverkauf mit Ihnen, dass sie die gemeinsame Immobilie mit einer Grundschuld belasten dürfen. Mit dieser Grundschuld als Sicherheit holen sich die Anbieter bei Banken und institutionellen Investoren finanzielle Mittel, um den Erwerb der Immobilienanteile und gegebenenfalls weitere Kosten zu finanzieren. Die Grundschuld belastet die komplette Immobilie – also auch den Immobilienanteil, der noch Ihnen gehört.

Was passiert, wenn der Anbieter insolvent ist? Das kann erhebliche Nachteile für Sie haben, denn Ihr Anteil haftet mit.

• Die Grundschuld ist höher als der Anteil, den der Anbieter erworben hat: Anbieter lassen sich in den uns bekannten Vereinbarungen die Kaufnebenkosten mit eintragen, in der Regel 17 Prozent. Wenn Sie beispielsweise 100.000 Euro für den Verkauf eines Immobilienanteils ausbezahlt bekommen, dann werden 117.000 Euro als Grundschuld eingetragen – als Belastung auf der gesamten Immobilie.
• Und nicht zu unterschätzen ist das Risiko der Grundschuldzinsen: Im Verwertungsfall können erhebliche Zinsbeträge anfallen, die Ihr Haus oder Ihre Wohnung im Gesamten belasten. Die Zinsen kommen als Risiko hinzu.
• Zum Zeitpunkt der Verwertung kann Ihre Immobilie an Wert verloren haben.

In jedem Fall muss auch Ihr Immobilienanteil zur Verfügung stehen.

Im schlimmsten Fall kann es passieren, dass Ihr Anteil bei einer Verwertung durch die Bank nicht mehr viel wert ist.

Einige Anbieter sichern den Miteigentümer durch eine Sicherungszweckerklärung ab. Das bedeutet, dass die finanzierende Bank nicht verwertet, solange Sie das Nutzungsentgelt weiterhin bezahlen. Im Insolvenzfall des Teilverkauf-Anbieters erfolgen die Zahlungen dann an die Bank. Damit kann Ihr Wohnrecht oder Nießbrauchrecht aufrecht erhalten bleiben. Die Verwertung ist damit aber nur aufgeschoben und nicht aufgehoben. Sie sollten den Fall mit einem fachkundigen Rechtsanwalt durchsprechen und hierbei unter anderem klären, welche Auswirkungen die ausbleibenden Zinszahlungen für den Wert Ihres Immobilienanteils haben. Und: Sollte die Bank pleite gehen, dann hilft die Sicherungszweckerklärung nichts.

Sind Wohnrecht und Nießbrauchrecht im Teilverkauf sicher?

Ein wesentlicher Bestandteil des Teilverkaufs ist, dass die Verkäufer auf Lebzeiten das Recht erhalten, in ihrem Haus oder in ihrer Wohnung wohnen zu bleiben. Dieses Recht wird mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht gesichert, das im Grundbuch eingetragen wird. Ist dieses Recht für immer sicher?

Erstrangige Absicherung im Grundbuch: Bei einer dinglichen Absicherung eines Wohnungsrechts oder Nießbrauchrechts an erster Rangstelle ist dieses als sicher anzusehen – solange Sie ihren Verpflichtungen, zum Beispiel der Zahlung des Nutzungsentgelts, nachkommen. Es gibt kein vorrangiges Recht, das Ihnen Ihr “Wohnenbleiben” streitig machen kann. Bei einer Insolvenz des Teilverkauf-Anbieters und Miteigentümers, wird der Immobilienanteil verwertet. Ein Insolvenzverwalter oder neuer Miteigentümer kann Ihnen das Wohnrecht nicht wegnehmen, da Sie Vorrang haben. Es bleibt bestehen. Allerdings kann eine Verwertung erhebliche finanzielle Folgen haben, wenn eine Grundschuld eingetragen ist. Mehr dazu oben.

Einige Anbieter sagen Ihnen das Nießbrauchrecht oder Wohnrecht allerdings nur an zweiter Rangstelle im Grundbuch zu. Es ist damit nachrangig zur Finanzierungsgrundschuld und im Zweifelsfall bei einer Anbieterinsolvenz nicht viel wert. Die oberhalb beschriebene Sicherungszweckerklärung kann den Bewohner absichern, indem der Finanzierungspartner für den Zeitraum der Zahlungen des Nutzungsentgelts auf eine Verwertung verzichtet.

Die Risiken im Teilverkauf liegen im Wesentlichen darin, dass Sie oder der Anbieter in finanzielle Nöte geraten. Die Wahrscheinlichkeit mag nicht groß sein, aber Sie legen sich auf einen langen Zeitraum fest. Es ist vollkommen üblich, dass Verträge und Sicherheiten auf solche Worst-Case-Szenarien überprüft werden müssen. Sie müssen die Risiken kennen und sich überlegen, ob Sie diese eingehen.

Unsere Empfehlung, um Ihr Risiko zu reduzieren:

• Lassen Sie die Verträge und Risiken von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen. Zusätzlich berät Sie der Notar.
• Prüfen Sie, ob das Modell Teilverkauf zu Ihnen und Ihrem Sicherheitsbedürfnis passt. Nutzen Sie unseren Schnell-Check.
• Absicherungen der Risiken im Insolvenzfall: Lassen Sie einen Rechtsanwalt abklären, für wen und in welcher Höhe der Anbieter eine Grundschuld eintragen lassen darf. Erfolgt die Eintragung auf die gesamte Immobilie oder nur einen Anteil? Wie erfolgt die Absicherung des Nießbrauchrechts oder Wohnrechts? Mehr zu den rechtlichen Risiken.
• Schließen Sie den Vertrag über den Teilverkauf nur mit einem seriösen Anbieter ab. Unsere Anbieterliste und Einschätzungen helfen.
• Sinnvoll ist die Zusicherung, dass die Immobilienanteile nicht weiterveräußert werden. Ansonsten könnten Sie einen unerwünschten neuen Miteigentümer erhalten. Beispielsweise verspricht dies der Anbieter Deutsche Teilkauf.
• Lassen Sie sich auf einen Teilverkauf nur ein, wenn Sie hundertprozentig sicher sind, dass Sie Ihren finanziellen Verpflichtungen immer nachkommen können. Dazu gehören das Nutzungsentgelt und die Instandhaltungskosten. Planen Sie einen großen finanziellen Puffer ein.

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