Immobilienrente und energetische Sanierung

Immobilienrente und Teilverkauf: Wird die energetische Sanierung zur Kostenfalle?

Nach einem Teilverkauf ist weiterhin der Eigentümer für energetische Sanierungen zuständig. Greifen die Klimaziele der Ampelkoalition, könnte das im Teilverkauf-Modell überproportional teuer werden. Wichtig ist daher eine Regelung einer Kostenübernahme durch den Anbieter.

Autor: ES Redaktion und Experten | Veröffentlicht: 09.03.2022
Veröffentlicht: 09.03.2022
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Immobilienrente und Teilverkauf: Kostentragung bei energetischer Sanierung

Teilverkäufer müssen Kosten übernehmen

Energetische Sanierung und Instandhaltung bei Teilverkauf und Immobilienrente

Ob Feuchtigkeit im Keller oder notwendige Dämmung: Teilverkäufer tragen überproportional hohe Kosten für Instandhaltung oder energetischen Sanierung

Einen Teil seiner Immobilie zu verkaufen, bedeutet im Alter mehr finanzielle Freiheiten. Der Teilverkauf als Alternative zur Immobilienrente befreit aber nicht von den Pflichten und Kosten zur energetischen Sanierung. Diese bleiben meist bei den bisherigen Eigentümern. Was bedeutet: Sie müssen mit ihren neuen finanziellen Mitteln gesetzlich auferlegte Sanierungsmaßnahmen bezahlen. Denn viele der von Senioren bewohnten Häuser haben ein altes Baujahr. Nicht jedes ist ausreichend gedämmt, hat eine energieeffiziente Heizung oder mehrfach isolierte Fenster.

Immobilienrente oder Leibrente: Der neue Eigentümer ist in der Pflicht

Etwas besser sieht es für Immobilienrentner aus, die ihr Haus oder ihre Wohnung gegen Zahlung einer lebenslangen Immobilienrente, der sogenannten Leibrente, verkaufen. Mit dem Gesamtverkauf der Immobilie gehen die Eigentümerpflichten auf das Unternehmen beziehungsweise den Leibrenten-Anbieter über. Dieses kümmert sich ab jetzt um die Instandhaltung. Meist beschränkt sich diese aber auf Maßnahmen, die den Wert des Gebäudes erhalten. Energetische Sanierungen wie zum Beispiel eine neue Heizung oder eine Außendämmung bedeuten eine bauliche Veränderung der Immobilie. Sie führen zur Wertsteigerung, nicht zum Werterhalt. Sollte eine energetische Sanierung aufgrund gesetzlicher Vorgaben verpflichtend werden, gerät der Käufer als neuer Eigentümer in die Umsetzungsverantwortung. Bei Vereinbarung einer Immobilienrente hat der Bewohner kein Kostenrisiko.

Energetische Sanierung Modernisierung Haus Wohnung Teilverkauf Leibrente

Energetisch sanierte Häuser erfahren eine Wertsteigerung

Ob Immobilienrentner oder Teilverkäufer: Der gestiegene Wert macht sich erst beim Gesamtverkauf der Immobilie bemerkbar. Hiervon profitieren in erster Linie die Anbieter von Verrentungs- und Teilverkaufsmodellen. Allenfalls noch die Erben beim Verkauf des übrigen Immobilienanteils. Denn mit den Bewohnern wird meist ein lebenslanges Wohnrecht, bzw. Nießbrauchrecht vereinbart.

Oft fehlen Regelungen zu energetischen Sanierungen

Das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA ) fordert, die Pflichten und Kosten bei energetischen Sanierungen besser in den Verträgen zu regeln. „Diese fehlen bei vielen Anbietern von Teilverkauf- und Verrentungsmodellen. Sie beziehen sich lediglich auf Instandhaltungen“, hat Klaus Morgenstern vom Deutschen Institut für Altersvorsorge beobachtet.

Klaus Morgenstern DIA Deutsches Institut für Altersvorsorge

Klaus Morgenstern, Experte und Sprecherrat des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA)

Keine Berücksichtigung finden außerdem energetische Maßnahmen, die die Bundesregierung aktuell in die Wege leitet. Laut Koalitionsvertrag  der Ampelregierung darf ab 2025 eine neu eingebaute Heizung nur noch auf Basis von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie betrieben werden. Das geht aktuell nur über Wärmepumpen. Diese sind aber deutlich teurer als gängige Heizungsanlagen, die mit Gas betrieben werden“, sagt Klaus Morgenstern gegenüber IMMO.info. Ob die neuen (Teil-)Eigentümer (Anbieter) die Kosten zukünftig übernehmen, ist insbesondere im Teilverkauf ungewiss.

Bei Gesamtverkauf und Immobilienrente wechseln die Eigentümerpflichten

Was bisher geregelt ist, offenbaren die Aussagen verschiedener Anbieter. Unternehmen, die Immobilienrenten mit lebenslangem Wohnrecht anbieten, übernehmen in der Regel die Instandhaltungskosten. Denn diese werden bei einem Gesamtverkauf neuer Eigentümer und tragen die damit verbundenen Pflichten. So schickt beispielsweise die Deutsche Leibrenten AG zwei Mal im Jahr einen Techniker vorbei, der das Haus auf mögliche Schäden untersucht. Ein zerbrochener Dachziegel, ein undichtes Fenster oder ein Leck in der Heizung: All das gehört zur Instandsetzung und wird repariert. Das Unternehmen kümmert sich auch um die „energetische Ertüchtigung“ der Immobilie, so Pressesprecherin Claudia Thöring gegenüber IMMO.info. Es entscheidet, ob und wann eine energetische Maßnahme wie etwa ein Heizungstausch oder eine Fassadendämmung durchgeführt wird. „Gesetzliche Auflagen werden erfüllt“, sagt sie.

Energetische Sanierungen helfen nicht nur, das Klima zu schützen. Sie helfen Bewohnern auch, ihre Heiz- und Stromkosten zu senken. Vom steigenden Immobilienwert profitieren Bewohner kaum. „Egal ob der Marktwert der Immobilie fällt oder steigt: Die Höhe der Immobilienrente bleibt unverändert“, sagt Thöring. Sie wird berechnet auf Basis des Wertes der Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Immobilien-Leibrente Immobilienrente

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Bei Teilverkauf müssen Bewohner für Instandhaltung sorgen

Teilverkauf Haus

Beim Teilverkauf bleibt der bisherige Eigentümer oft für die Instandhaltung und Modernisierung seines Hauses verantwortlich. Der Teilkäufer wird lediglich stiller Teilhaber. Daher können und müssen die Bewohner entscheiden, wann welche Instandhaltungsmaßnahme notwendig ist, wenn nicht gesetzlich vorgegeben. Klaus Morgenstern bemängelt, dass sie meist „allein für einen Heizungsaustausch aufkommen müssen, obwohl der neue Miteigentümer von einer damit verbundenen Wertsteigerung auch profitiert.“ In den meisten Fällen wird eine energieeffizientere Heizung eingebaut, manchmal in Kombination mit erneuerbaren Energien (Solarthermie, Wärmepumpe).

Beim Teilverkauf über Engel & Völkers LiquidHome werden die Kosten für eine energetische Sanierung auf den Immobilienwert angerechnet. Allerdings nur, wenn die genauen Sanierungsmaßnahmen vor dem Teilverkauf feststehen. „Die dadurch entstehende Wertsteigerung reduziert den Anteil, den man an seiner Immobilie verkaufen muss, um die geplanten Maßnahmen umzusetzen“, erklärt Geschäftsführer Christian Kuppig. Somit komme die Wertsteigerung aus den Maßnahmen zu 100 Prozent dem Eigentümer zu Gute. Wenn die Rechnung aufgeht: Ob energetische Sanierungen eines Hauses mit dem Erlös aus dem Teilverkauf bezahlt werden können, muss im Einzelfall geprüft werden.

Der Teilverkauf-Pionier Wertfaktor beteiligt sich seit Kurzem an den Kosten. 10.000 Euro stehen jedem Kunden für Instandhaltungsmaßnahmen bereit, weitere 10.000 Euro für energetische Sanierungen.

Weitere Anbieter des Teilverkaufs sind nachgezogen. Die Firma Heimkapital übernimmt anteilig die Instandhaltung oder Modernisierung bis zu 30.000 Euro.

Tipp: Erst Sanierungen planen, dann verkaufen

Wer noch nicht weiß, welche konkreten energetischen Maßnahmen auf die eigene Immobilie zukommen, sollte sich absichern. Vereinbaren Sie mit dem Anbieter, dass Kosten der Instandhaltung oder aufgrund gesetzlicher Vorgaben vom Miteigentümer zumindest anteilig mitgetragen werden. Sinnvoll ist, das Haus zuvor energetisch bewerten zu lassen. Unabhängige Energieberater erstellen einen Sanierungsfahrplan, mit dem Sie die Kosten für die energetischen Sanierungen kalkulieren können. Ob Sie diese mit einem Teil des Erlöses begleichen oder lieber gleich investieren, damit Ihr Haus besser bewertet wird, entscheiden Sie selbst. Berechnen und vergleichen Sie die Modelle der Anbieter genau, damit Sie nicht zur Kostenfalle werden! Lassen Sie die Regelungen auch von einem Rechtsanwalt prüfen.

Das Deutsche Institut für Altersvorsorge plädiert dafür, dass die neuen Käufer, also die Anbieter von Immobilienverrentungen und Teilverkäufen, die energetischen Sanierungskosten tragen. Das hat nicht nur finanzielle Gründe, sondern auch ganz praktische. „Man stelle sich nur eine 82-jährige Witwe vor, die den Austausch der alten Heizungsanlage organisieren und finanzieren soll“, sagt Klaus Morgenstern. Für viele Senioren ist das gar nicht allein zu bewältigen.

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Immobilienrente und Teilverkauf: Welche Sanierungen übernimmt der Anbieter?

Anbieter Angebot Instandhaltungen, Reparaturen Energetische Sanierungen
Deutsche Leibrenten AG Anbieter fuer Immobilienverrentung

Deutsche Leibrenten

 

Gesamtverkauf der Immobilie, danach Einmalzahlung und/oder Zeitrente mit lebenslangem Wohnungsrecht
Ja

Werden übernommen und koordiniert

Ja

Im Rahmen der gesetzlichen Auflagen

Deutsche Teilkauf Teilverkaufsanbieter Logo

Deutsche teilkauf

 

Teilverkauf (bis zu 50 %) der Immobilie, danach Auszahlung des Anteils. Im Gegenzug monatliche Nutzungsentgelt und lebenslanges Nießbrauchrecht
Nein

Dafür muss der bisherige Eigentümer sorgen

Nein

Diese obliegen dem bisherigen Eigentümer

Logo Engel und Völkers Liquidhome

Engel &Völkers Liquidhome

 

Teilverkauf (bis zu 50 %) der Immobilie, danach Auszahlung des Anteils. Im Gegenzug monatliche Nutzungsentgelt und lebenslanges Nießbrauchrecht
Nein

Dafür muss der bisherige Eigentümer sorgen

Nein

Diese obliegen dem bisherigen Eigentümer

Wertfaktor GmbH Teilverkauf Anbieter

Wertfaktor

 

Teilverkauf (bis zu 50 %) der Immobilie, danach Auszahlung des Anteils. Im Gegenzug monatliche Nutzungsentgelt und lebenslanges Nießbrauchrecht
Ja

Bis zu 10.000 Euro

Ja

Bis zu 10.000 Euro

Heimkapital Anbieter für Teilverkauf von Immobilien

Heimkapital

 

Teilverkauf (bis zu 50 %) der Immobilie, danach Auszahlung des Anteils. Im Gegenzug monatliche Nutzungsentgelt und lebenslanges Nießbrauchrecht
Ja

Bis 10 % vom Kaufpreis, maximal jedoch 30.000 Euro

Ja

Bis 10 % vom Kaufpreis, maximal jedoch 30.000 Euro

Hier erhalten Sie eine ausführliche Übersicht der Konditionen der wichtigsten Anbieter im Teilverkauf:

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