Teilverkauf Nachteile: Anbieter wälzen Wertverlust ab

Über einen Teilverkauf können Immobilieneigentümer bis zu 50 Prozent an der eigenen Immobilie an einen Teilverkauf-Anbieter verkaufen und dank eines Nießbrauchrechts lebenslang wohnen bleiben. Der Anteil wird von den Anbietern zu einem marktüblichen Preis angekauft. Senioren haben damit die Chance die eigenen vier Wände zu Geld zu machen, auch wenn sie aufgrund einer niedrigen Rente keinen Bankkredit mehr erhalten.

Das Teilverkauf-Modell gibt es noch nicht lange. Im Jahr 2018 hat das Unternehmen Wertfaktor erstmalig den Teilverkauf angeboten, den viele Unternehmen übernommen haben. So ist Engel & Völkers mit dem Unternehmen EV Liquidhome aufgsprungen. Weitere größere Unternehmen sind Heimkapital oder Deutsche Teilkauf. Die Anbieter arbeiten nicht ohne Gewinnerwartungen. Es gibt mehrere Einnahmequellen für Unternehmen im Teilverkauf. Der Verkäufer darf dank eines Nießbrauchrechts in der Immobilie wohnen bleiben. Dies bezahlt er mit einem Nutzungsentgelt, vergleichbar mit einer Miete, von etwa drei bis vier Prozent pro Jahr für den verkauften Anteil. Wichtig für die Kalkulation des Anbieters ist die Wertsteigerung der Immobilie. Realisieren kann der Anbieter diese erst, wenn die Immobilie auf Wunsch des Miteigentümers und Bewohners veräußert wird, oder dieser verstirbt. Ein Mechanismus zum Gesamtverkauf der Immobilie greift dann. Der Anbieter wird deshalb nicht alle Immobilien annehmen, siehe Gründe für Ablehnung, und er setzt zu Teil ein Mindestalter voraus. Hinzu kommt bei dem finalen Immobilienverkauf zumeist ein einmaliges Durchführungsentgelt. Üblich sind etwa sechs Prozent am Gesamtpreis.

Der Teilverkauf ist ein neues Modell, das sich in Deutschland noch etablieren muss. Begrüßenswert ist, dass der Teilverkauf eine neue Alternative in der Altersfinanzierung schafft. Der Teilverkauf birgt neben Vorteilen jedoch Nachteile und ein Risiko für Menschen im Rentenalter.

Was passiert jedoch, wenn eine Immobile an Wert verliert?

Die meisten Anbieter im Teilverkauf sichern sich die Wertsteigerung ab. Zu diesem Nachteil im Teilverkauf halten sich die Anbieter bedeckt. Wichtige Vertragsklauseln werden bei manchen Anbietern erst im Schritt der Zusendung der Vertragsunterlagen mitgeteilt. Hieraus wird ersichtlich, dass der Teilverkauf-Anbieter eine Mindestvergütung für seinen Anteil erhält, wenn die Immobilie später verkauft wird. Selbst dann, wenn die Immobilie an Wert verliert. Der Mindestwert der Immobilie, beispielsweise bei Wertfaktor in Höhe von 117 Prozents des ursprünglichen Verkaufspreises, führt dazu, dass der Teilverkauf-Anbieter immer eine Wertsteigerung seines Immobilienanteils hat. Das Risiko eines Wertverlusts der Immobilie wird komplett auf die Verkäufer, zumeist Senioren, abgewälzt. Das kann im Zweifelsfall ein bedeutender Nachteil sein.

Wenn die gesamte Immobilie verkauft wird, dann wird der Erlös nach den Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Die Anbieter Wertfaktor, Liquidhome oder Deutsche Teilkauf setzen allerdings voraus, dass die Wertsteigerung ihres Anteils einen Mindestprozentsatz erreicht hat. Dies nach Abzug aller Kosten, zum Beispiel für Makler, Gutachter oder Renovierungen. Sollte der Wert der Immobilie nicht entsprechend gestiegen sein, dann erhält der Anbieter den Anteil vom Verkaufserlös, den er bei einer Wertsteigerung von mindestens 17 Prozent bekommen hätte.

Beispiel: 50 Prozent-Teilverkauf einer Immobilie mit Wert 400.000 Euro
Wir betrachten folgende Szenarien der Wertentwicklung Ihrer Immobilie:

• Fall 1: -25% – Wertverlust
• Fall 2: 0% – Keine Preissteigerung
• Fall 3: +25% – Wertsteigerung

Konditionen bei Teilverkauf:

• 400.000 Euro Immobilienwert heute bei Verkauf des ersten Immobilienanteils
• 200.000 Euro sofortige Auszahlung durch den Teilverkauf-Anbieter, das entspricht einem Erwerb von 50 Prozent an der Immobilie zu marktüblichen Konditionen
• 6,5 Prozent: Durchführungsentgelt inklusive Maklerkosten bei späterem Gesamtverkauf
• 17 Prozent: Mindest-Wertsteigerung für ursprünglich angekauften Anteil, die der Verkäufer dem Teilverkauf-Anbieter garantiert.

Was passiert bei Wertverlust, Stagnation oder Wertsteigerung? Bitte anklicken:

Es wird deutlich: Wenn die Immobilie beispielsweise nicht im Wert steigt (Fall 2), erhält der Teilverkauf-Anbieter fast zwei Drittel des finalen Verkaufserlöses, obwohl ihm nur die Hälfte der Immobilie gehört. Das ist ein großer Nachteil im Teilverkauf für den Verkäufer.

Bei einem ursprünglichen Immobilienwert von 400.000 Euro muss der Wert der Immobilie mindestens auf 468.000 Euro gestiegen sein, damit die Mindestabsicherung nicht greift und der Verkäufer entsprechend seines Anteils 50 Prozent des Gesamterlöses erhält. Das Durchführungsentgelt wird hierbei immer fällig.

Den Kaufpreis für den ersten Immobilienanteil haben die Verkäufer sicher in der Tasche. Das Risiko im Teilverkauf betrifft das übrige Eigentum an der Immobilie:

Niemand kann seriös prognostizieren, wie sich die Immobilienpreise entwickeln werden. Zu Beispiel kann sich ein Zinsanstieg negativ auf die Preise auswirken. In diesem Fall zahlen die Teilverkäufer ein höheres Nutzungsentgelt, weil dieses nach Ablauf der Festschreibung der Entwicklung von Zinsen oder Verbraucherpreise angepasst wird. Sollten Teilverkäufer das erhöhte Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen können, so kann der Teilverkauf-Anbieter den Verkauf der gesamten Immobilie erwirken. Dies bereits nach einem Rückstand über einen Zeitraum von circa sechs Monaten.

Der Worst-Case wird greifbar: Der Verkäufer muss aus der Immobilie ausziehen, er verliert seinen Immobilienanteil ohne Erhalt einer weiteren Kaufpreiszahlung und letztendlich muss er noch für weitere Kosten aufkommen, die ihm der Teilverkauf-Anbieter aufbrummt. Das Worst-Case-Szenario tritt nur bei einer starken Negativentwicklung der Immobilienpreise ein. Trotzdem sollte sich jeder Immobilien-Teilverkäufer vor Vertragsabschluss des Risikos und seines Nachteils bewusst sein.

In einem Beispiel wird das Risiko der Mindestwertgarantie im Teilverkaufsmodell deutlich:

Weiteres Beispiel: Risiko bei Wertverlust der Immobilie

Jahr 2021

Verkauf 50 Prozent der Immobilie an Teilverkauf-Anbieter Wert der Immobilie: 1.000.000 Euro Verkauf von 50 Prozent für 500.000 Euro

Jahr 2031

Verkauf der zweiten 50 Prozent nach 10 Jahren Immobilie soll verkauft werden, aber der Wert ist gefallen Neuer Wert der Immobilie: 700.000 Euro (30 Prozent Wertverlust) Mindestvergütung für Anbieter: 585.000 Euro =Mindestvergütung beträgt 17 Prozent: 500.000 Euro × 1,17 Übrige Vergütung für den Verkäufer: 115.000 Euro =700.000 Euro abzgl. 585.000 Euro Im Ergebnis erhält der Verkäufer im zweiten Schritt für den Verkauf seines Immobilienanteils nur 115.000 Euro und der Teilverkauf-Anbieter 585.000 Euro, obwohl beide jeweils 50 Prozent an der Immobilie halten. Von den 115.000 Euro für den Immobilienbewohner sind noch Kosten für das Durchführungsentgelt abzuziehen. Sollte der Immobilienwert gar um mehr als 41,5 Prozent fallen (dann beträgt der neue Wert 585.000 Euro), erhält der Verkäufer überhaupt nichts mehr für seinen Anteil. Dies obwohl ihm 50 Prozent an der Immobilie gehörten. Die Gebühren kommen trotzdem auf ihn zu. Der letztendliche Verkauf der Immobilie wird zum Minusgeschäft.

Der Teilverkauf-Anbieter kann seine Forderungen mit dem Verkaufserlös des Immobilienanteils verrechnen, das den Senioren noch gehört. Hierzu zählen insbesondere folgende Forderungen, einschließlich eines garantierten Wertgewinns der Immobilie, die sogenannte Minimum-Garantie:

• Das ausstehende Nutzungsentgelt.
• Das Durchführungsentgelt, zum Beispiel 5,5 Prozent des Gesamtverkaufspreises, bei manchen Anbietern.
• Die Minimum-Garantie des Immobilienanteils.

Im Ergebnis könnte für Immobilienverkäufer vom Verkaufserlös für den Immobilienanteil nicht mehr viel übrig sein, im Zweifelsfall kann das die Erben treffen. Dies obwohl der Miteigentümer noch mindestens 50 Prozent an der Immobilie gehalten hat.

Das oben dargestellte Worst-Case-Szenario tritt nur bei einer starken Negativentwicklung der Immobilienpreise ein. Trotzdem sollte sich jeder Immobilien-Teilverkäufer vor Vertragsabschluss des Risikos bewusst sein. Selbst bei stagnierenden Immobilienpreisen sichert sich der Anbieter im Teilverkauf einen deutlich größeren Anteil des Kuchens, wenn es zu einem finalen Verkauf der Immobilie kommt.

Manche Anbieter bieten als Absicherung an, dass das Nutzungsentgelt für zum Beispiel zehn Jahre entfällt – dies unter Senkung der Kaufpreises für den verkauften Anteil. Und es gibt weitere Risiken im Teilverkauf, die insbesondere im Fall einer Insolvenz des Teilverkauf-Anbieters auftreten. Mehr dazu in unserem Ratgeber:

Sicherheit kostet. Wer auf Nummer sicher gehen will, der muss ein anderes Modell in Betracht ziehen, um seine Immobilie zu Geld zu machen und trotzdem gesichert wohnen bleiben zu können. Mit einem Verkauf einer Nießbrauch-Immobilie oder der Vereinbarung einer Leibrente ist man finanziell auf der sicheren Seite und realisiert die derzeit hohen Immobilienpreise. Allerdings sind Leibrente- oder Nießbrauch-Modelle mit hohen Risikoabschlägen verbunden. Schließlich übernimmt der Käufer das volle Risiko der Wertentwicklung.

Letztendlich muss jeder Immobilienverkäufer für sich selbst entscheiden, ob er das wirtschaftliche Risiko sinkender Immobilienpreise eingehen möchte. Im Falle sinkender Preise ist der Verkäufer im Nachteil: Er erhält im Teilverkauf deutlich weniger für seinen restlichen Immobilienanteil. Dafür erhalten Verkäufer am Anfang den marktüblichen Preis für bis zu 50 Prozent der Immobilie – ein Teil des Immobilienwerts ist damit zu aktuell hohen Immobilienpreisen bereits realisiert. Außerdem kann der Anteil jederzeit flexibel zurückgekauft werden, dies auch später von den Erben. Beim Rückkauf fällt Grunderwerbssteuer an und es greift gegebenenfalls die Mindestabsicherung.

Es ist verständlich, dass die Teilverkauf-Anbieter Geld verdienen müssen. Die Refinanzierung von Immobilien mit Nießbrauch ist nicht einfach und für die Anbieter mit Zinsaufschlägen verbunden. Banken finanzieren Immobilien mit Nießbrauch nahezu nicht und Senioren haben große Probleme damit, von Banken eine Immobilienfinanzierung zu erhalten. Vor diesem Hintergrund ist es gut, dass die Anbieter mit dem Teilverkauf eine Alternative schaffen, um bei gesichertem Wohnrecht trotzdem Geld aus der eigenen Immobilie herauszuholen.

Alle Vorteile und Nachteile im Teilverkauf auf einen Blick.

Sie können mit unserem Online-Rechner alle Szenarien durchspielen, auch den eines Wertverlusts der Immobilie: