Wie haben sich die Preise von Wohnimmobilien langfristig entwickelt?

Update: Aktualisierung des Artikels mit Daten und Studien, die im Januar 2024 zur Verfügung stehen.

Die Immobilienbranche wirbt mit deutlichen Preiszuwächsen für Immobilien. Etwa gehen Anbieter von Immobilien-Teilverkäufen davon aus, dass die Wohnimmobilienpreise langfristig um zwei Prozent pro Jahr steigen. Welche langfristige Entwicklung gab es bei Immobilienpreisen – nach Abzug der Inflation?

Wie war die Entwicklung der Immobilienpreise für Wohnimmobilien in Deutschland auf lange Sicht?

Die Schätzungen der Branche dürften relativ hoch sein. IMMO.info hat Daten der Deutschen Bundesbank  und der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich BIZ  untersucht. Demnach stiegen die Wohnimmobilienpreise nach Abzug der Inflation um 0,3 Prozent pro Jahr zwischen 1970 und 2022 (BIZ) und um 1,0 Prozent zwischen 1975 und 2022 (Bundesbank).

Die Daten der Bundesbank und der BIZ basieren dabei bis zum Jahr 2014 nicht auf tatsächlichen Kaufpreisen, sondern unter anderem auf Befragungen von Marktbeobachtern wie etwa Immobilienmaklern. Diese gaben an, welche Preise für Häuser bestimmter Bauart und Größe in ihrem Ort typischerweise gezahlt werden. Auch Preise aus Gutachten, Angebotspreise auf Online-Plattformen und Veröffentlichungen von Marktteilnehmern flossen ein.

Daten der Deutschen Bundesbank entstammen Befragungen. Ältere Daten sind mit Vorsicht zu genießen. Quelle: bundesbank.de

Laut der Bundesbank sind die älteren Zahlen mit größerer Unsicherheit behaftet. Erst seit dem Jahr 2000 würden mit dem Preisindex für selbstgenutztes Wohneigentum und seit dem Jahr 2003 mit dem Häuserpreisindex “annähernd repräsentative Preisindikatoren” vorliegen, die zudem im Zeitverlauf “statistisch konsistent” konstruiert würden, erklärt die Bundesbank gegenüber IMMO.info.

Forscher der Universität Bonn haben daher den German Real Estate Index GREIX  entwickelt, der im Gegensatz zu den Indizes der Bundesbank und der BIZ ausschließlich auf tatsächlich gezahlten Immobilienpreisen beruht. Dazu werteten sie Daten zu circa 1,9 Millionen Wohnimmobilien-Transaktionen in 18 deutschen Großstädten aus, die von den lokalen Gutachterausschüssen gesammelt wurden. Die Gutachterausschüsse sind lokale Gremien aus Sachverständigen, die es bereits seit dem Jahr 1960 gibt. Sie erhalten sämtliche Immobilienkaufverträge von den Notaren und erfassen die gezahlten Preise in Listen.

Der GREIX weist deutlich höhere Preisanstiege aus als die Indizes der Bundesbank und der BIZ. Demnach erhöhten sich die Preise von Eigentumswohnungen zwischen 1965 und 2022 um 2,1 Prozent pro Jahr nach Abzug der Inflationsrate. Noch höher waren die Anstiege bei Einfamilienhäusern (2,4 Prozent) und Mehrfamilienhäusern (3,3 Prozent).

Der GREIX erfasst allerdings nur die Entwicklung der Immobilienpreise in Großstädten. Die Bundesbank misst die Entwicklung in 401 Kreisen und kreisfreien Städten. “Es könnte sein, dass der GREIX nach oben verzerrt ist”, erklärt daher Jonas Zdrzalek gegenüber IMMO.info. Außerdem beginnt die Zeitreihe in vielen Städten erst in den Achtziger oder frühen Neunziger Jahren.

Auch die Bundesbank sieht den “Hauptgrund” für die Unterschiede darin, dass der GREIX auf Angaben von 18 Städten beruht, während sich der Preisindikator der Bundesbank auf Gesamtdeutschland beziehe, wie eine Sprecherin gegenüber IMMO.info erklärt.

In jeder Kategorie liegt Berlin in der Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland vorne.

Die GREIX-Forscher haben zudem untersucht, in welchen deutschen Städten die Wertzuwächse am höchsten waren. Ganz vorne in der Entwicklung der Immobilienpreise lag in jeder Immobilienkategorie Berlin. Hier stiegen die Preise von Eigentumswohnungen um 2,7 Prozent pro Jahr, von Einfamilienhäusern um 2,9 Prozent und von Mehrfamilienhäusern um 4,1 Prozent. Danach folgten Frankfurt, Münster, Hamburg und Köln.

Den GREIX-Forschern fiel außerdem auf, dass die Preise seit den 1990er-Jahren und besonders seit etwa 2010 mancherorts rasant auseinandergehen. Das gelte etwa für Kreuzberg in Berlin, Eppendorf in Hamburg, Maxvorstadt in München und die Frankfurter Innenstadt, wo die Preise deutlich rascher gestiegen seien als in anderen Stadtteilen. “Die Theorien, warum das so ist, sind vielfältig”, erklärt Zdrzalek.

Allerdings lasse sich aus einem Boom in der Vergangenheit nicht schließen, dass auch künftig die Preise steigen werden, erklärt der wissenschaftliche Mitarbeiter. “Die langfristige Entwicklung kann man nicht vorhersehen, weil es sehr viele Einflussfaktoren gibt, die den Immobilienmarkt auf lokaler und nationaler Ebene beeinflussen.”

Im internationalen Vergleich schneidet der deutsche Immobilienmarkt indes schwach ab. Das legen die Daten der BIZ nahe, die IMMO.info ausgewertet hat. Demnach befindet sich Deutschland deutlich hinter dem Durchschnitt der Eurozone (1,3 Prozent pro Jahr nach Abzug der Inflation), den USA (1,8 Prozent), Frankreich (1,9 Prozent), Niederlande (2,6 Prozent) und der Schweiz (1,3 Prozent).

Der Vermögensberater Gerd Kommer führt die schwache Performance vor allem auf vier Ursachen zurück. Erstens sei Bauen in Deutschland besonders teuer, weil die Auflagen in puncto Brandschutz, Energetik, Barrierefreiheit und Umweltschutz hoch seien. Außerdem sei der Mieterschutz streng, der soziale Wohnungsbau durch den Staat sei relativ umfangreich und bis in die 2000er-Jahre habe es einen Konsens gegeben, dass die staatliche Rente zur Altersvorsorge ausreiche.

Die Daten der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich zeigen, dass Immobilienpreise deutlich nachgeben können. In Deutschland betrug der maximale Preisrückgang nach Abzug der Inflation 31 Prozent (von 1995 bis 2010).

“Wohnimmobilienpreise können crashen – genauso wie Aktien”, erklärt daher Gerd Kommer. “Bei Immobilien vollzieht sich ein Crash jedoch typischerweise langsamer als bei Aktien und wird oft wegen dieser Langsamkeit nicht als Crash wahrgenommen.” 

Laut dem Finanzwissenschaftler Hartmut Walz unterschätzt der Normalbürger die Preisschwankungen von illiquiden Anlagen wie Immobilien. Diese würden sich bei Wertpapieren tagtäglich im Internet beobachten lassen, während der Wert einer Immobilie scheinbar stabil bleibe. Tatsächlich sei aber die kurzfristige Entwicklung der Immobilienpreise “unbekannt, da der Markt stark aufgesplittet und damit intransparent ist”.

Ob sich der Boom der vergangenen zehn Jahre fortsetzen wird, ist indes ungewiss. In den ersten zwölf Monaten bis Ende September 2023 sind die nominalen Wohnimmobilienpreise um 10,2 Prozent gesunken, wie das Statistische Bundesamt  mitteilt. Das war der höchste Rückgang im Vorjahresvergleich seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.

Laut einer Prognose des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts im Auftrag der Postbank sollen die inflationsbereinigten Preise von Eigentumswohnungen in fast der Hälfte der Landkreise und Städte bis zum Jahr 2035 fallen.

Insgesamt soll das Minus mindestens zwei Prozent nach Abzug der Inflation betragen. In jedem zehnten Gebiet stagnieren die Preise. Betroffen sind vor allem strukturschwache und alternde Gebiete in Ostdeutschland und Teilen des Saarlandes und des Ruhrgebiets. Steigen sollen die Preise eher im Süden und Westen der Republik sowie in den sieben größten Städten.

Eine ältere Studie der Universität Freiburg im Auftrag der Bausparkasse Schwäbisch Hall erwartet vor allem in Teilen Süddeutschlands Preisanstiege. In Metropolen wie Berlin oder München sei sogar mit “erheblichen Wertzuwächsen” zu rechnen, heißt es in einer Mitteilung. Im Norden und Osten würden sich die Preise hingegen eher schwächer entwickeln. Die Forscher schätzten dabei die Preise bis zum Jahr 2060.

^* Berechnung von IMMO.info: Gleichgewichtung der Studien der Deutschen Bundesbank, Bank für Internationalen Zahlungsausgleich und German Real Estate Index – Entwicklung Immobilienpreise Wohnungen und Einfamilienhäuser in Deutschland (keine Mehrfamilienhäuser), nach Abzug der Inflation, langfristige Betrachtung über einen Zeitraum von durchschnittlich 52 Jahren bis zum Jahr 2022.