Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen: Das müssen Sie wissen

Die Teilungserklärung dient als rechtliche Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum gemäß Paragraph 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG ). Sie enthält unter anderem folgende Regelungen:

• Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Welche Flächen gehören nach Aufteilung in Eigentumswohnungen zu einzelnen Wohnungen (zum Beispiel Wohnräume, Balkone), welche sind gemeinschaftlich zu nutzen (zum Beispiel Treppenhaus, Garten)?
• Miteigentumsanteile: Sie regeln die Kostenverteilung bei gemeinschaftlichen Ausgaben, meist basierend auf der Größe der jeweiligen Wohnung.
• Teileigentum: Definition von nicht wohnlichen Einheiten (zum Beispiel Garagen, Kellerräume, Stellplätze).
• Nutzungsrechte: Zuweisung von Sondernutzungsrechten, wie beispielsweise die exklusive Nutzung eines Gartens oder einer Terrasse.
• Kosten- und Instandhaltungspflichten: Festlegung, wer welche Kosten trägt und welche Instandhaltungen erforderlich sind.

Ein Notar erstellt und beurkundet die Teilungserklärung zur Aufteilung in Eigentumswohnungen und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Jede Einheit erhält beim Kauf ein eigenes Wohnungsgrundbuch, das dem (neuen) Eigentümer zugeordnet wird. Das ursprüngliche Grundbuch des Grundstücks wird geschlossen.

Vor der Teilungserklärung müssen einige technische und rechtliche Anforderungen erfüllt sein:

• Aufteilungsplanung und Abgeschlossenheitserklärung
• Genehmigungen in angespannten Wohnungsmärkten

Der aktuelle Hauseigentümer muss gegenüber der lokalen Bauaufsichtsbehörde nachweisen, dass jede Wohnung „abgeschlossen“ ist, das heißt, sich zu anderen Einheiten technisch und räumlich abgrenzt. Nur dann ist eine Aufteilung in Eigentumswohnungen möglich.

Voraussetzungen dafür sind unter anderem:

• ein eigener Zugang
• sanitäre Anlagen
• separate Strom- und Wasserzähler
• die Einhaltung der Brandschutzvorschriften

In Städten mit Wohnungsknappheit, wie zum Beispiel München, kann die Aufteilung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig sein. Basis hierfür bilden die Regelungen im Baugesetzbuch.

Paragraph 172 Baugesetzbuch  (BauGB) – Milieuschutz: In Erhaltungsgebieten muss geprüft werden, ob die soziale Struktur durch die Umwandlung gefährdet wird.

Paragraph 250 Baugesetzbuch  (BauGB) – Umwandlungsverbot: Städte können in angespannten Wohnungsmärkten die Aufteilung in Eigentumswohnungen generell untersagen.

Die Aufteilung ist nicht immer möglich. Insbesondere in angespannten Märkten wird die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Wohneigentum oft nicht genehmigt.

Bis Ende 2025 gilt ein Umwandlungsverbot für Mietshäuser ab drei Wohneinheiten, in Bayern in 50 Kommunen ab elf Wohneinheiten. Das Gesetz sieht jedoch Ausnahmen vor: Etwa, wenn das Wohnungseigentum zur Eigennutzung an Familienangehörige oder mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll.

Informieren Sie sich in jedem Fall vor Aufteilung in Eigentumswohnungen bei der zuständigen Behörde, ob Genehmigungen erforderlich sind.

Die Kosten bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen variieren je nach Größe der Immobilie und der Anzahl der zu bildenden Einheiten. Typische Kostenpunkte sind:

• Aufteilungsplan: Kosten für Architekten oder Vermesser.
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Gebühren bei der Stadt.
• Teilungserklärung: Notarkosten gemäß Paragraph 8 WEG.
• Grundbucheintragungen: Gebühren beim Grundbuchamt.

Für ein kleines Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen sind demnach die Kosten überschaubar, während ein großes Gebäude mit 20 Einheiten deutlich höhere Kosten verursacht.

Ein Mehrfamilienhaus spricht meist Investoren an. Eigentumswohnungen hingegen sind für eine breitere Käuferschaft attraktiv, darunter Eigennutzer und Kleinanleger. Der Verkauf einzelner Einheiten bringt oft höhere Gesamterlöse. Insbesondere nach einer Komplettsanierung eines renovierungsbedürftigen Hauses kann die Aufteilung in Eigentumswohnungen sinnvoll sein.

Senioren, die in Mehrfamilienhäusern leben, können durch eine Aufteilung Vermögen aktivieren: Einzelne Einheiten können verkauft oder vermietet werden, während andere Bereiche weiterhin selbst genutzt werden. Auch kann eine Teilung sinnvoll sein, wenn der Eigentümer mehrere Kinder hat, an die er sein Vermögen später gerecht vererben will. Oder der Eigentümer nach Aufteilung in Eigentumswohnungen steueroptimierte Schenkungen zu Lebzeiten durch.

Wenn zwischen Hauskauf, Umwandlung und Weiterverkauf nur wenig Zeit liegt, kann das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen, anstatt eine private Vermögensumschichtung. Laut der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte gekauft und wieder verkauft, wird oft von gewerblichem Grundstückshandel ausgegangen. In diesem Fall müssen auf die Gewinne sowohl Einkommensteuer als auch Gewerbesteuer gezahlt werden.

Nach der Aufteilung in Eigentumswohnungen ist eine ordnungsgemäße WEG-Verwaltung erforderlich, sobald die erste Einheit verkauft wurde. In vielen Fällen empfiehlt es sich, eine Hausverwaltung zu beauftragen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Verwaltung nicht selbst übernehmen möchte.