Was lohnt sich?

Mieten oder kaufen? Vorteile und Nachteile

Die Immobilienpreise steigen weiter, die Mieten auch. Die Zinsen sind nach wie vor historisch niedrig. Doch selbst wenn es finanziell günstig erscheint, muss der Kauf nicht für jeden das Richtige sein. Um Sie bei Ihrer individuellen Entscheidung für oder gegen das Eigenheim zu unterstützen, beleuchten wir umfassend die Vorteile und Nachteile rund um das Thema "Kaufen oder mieten“. Wir sprechen hierzu mit Pekka Sagner vom Institut der deutschen Wirtschaft.

Autor: KJ Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 29.10.2021 | Lesezeit: 33 Minuten | Drucken

Mieten oder Kaufen Ratgeber Immobilien Haus oder Wohnung

Kaufen oder mieten: Moment der Entscheidung

Familienzuwachs oder Karrierechancen in einer neuen Stadt – ein Umzug steht an, und damit stellt sich für viele die Frage: Was ist besser für mich, soll ich eine Immobilie kaufen oder mieten? Es geht um die wohl größte Einzelinvestition, die man je tätigt. Um einen Schuldenberg, den man vielleicht über Jahrzehnte abtragen muss. Denn aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise können sich nur wenige Menschen ein Eigenheim ohne Kreditaufnahme leisten. Das Ja oder Nein zur eigengenutzten Immobilie prägt nicht nur finanziell die Lebensumstände. Es kann berufliche Entscheidungen beeinflussen und bestimmt den künftigen Lebensstil.

Auch wenn viele Emotionen mitspielen: Eine Entscheidung dieser Tragweite trifft man besser in aller Ruhe und mit kühlem Kopf. Es muss nüchtern gerechnet werden. Als Basis benötigen Sie verlässliche Zahlen über Ihre finanziellen Mittel und über die Belastungen, die auf Sie zukommen.

Liegen alle Informationen schwarz auf weiß vor, geht es um die entscheidende Frage:
Kann ich es mir überhaupt leisten, Wohneigentum zu kaufen?

Nur wenn ein Ja folgt, stellt sich die zweite Frage:
Passt Wohneigentum zu meinem Lebensplan?

Jetzt schnell kaufen, bevor es noch teurer wird?

Pekka Sagner vom Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln

Pekka Sagner, Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

„Jetzt schnell kaufen, bevor es noch teurer wird?“ – Diese Ungewissheit treibt Kaufinteressierte gegenwärtig um. Doch von dem, was hinter uns liegt, sollte sich niemand unter Druck setzen lassen. Pekka Sagner, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW), warnt im Gespräch mit IMMO.info davor, den Blick in die Vergangenheit zu richten und das nach vorne fortzuschreiben.

Pekka Sagner: „Die Steigerung der Immobilienpreise der letzten Jahre hatte mehrere Ursachen: eine sehr starke Arbeitsmarkt­entwicklung mit dem geringsten Arbeitslosenniveau seit der Wiedervereinigung, kräftige Lohnsteigerungen, die eine entsprechende Zahlungsbereitschaft der Haushalte ermöglichten, plus eine Zinsentwicklung, die höhere Immobilienpreise erlaubte“, fasst Sagner zusammen. So werde es nicht weitergehen. Bei den Zinsen sprächen alle Signale für einen Seitwärtstrend in den kommenden Jahren. Bei den Immobilienpreisen müsse man unterscheiden: „In den boomenden Großstadt­regionen sind die Preisprognosen positiv, aber auf moderatem Niveau“, sagt der Experte für Wohnungspolitik. In ländlichen, stark vom demografischen Wandel betroffenen Regionen sei dagegen mit sinkenden Preisen zu rechnen.

Die Mieten, die während des Immobilienbooms Mitte der 2010er-Jahre ebenfalls deutlich anzogen, steigen in den meisten deutschen Städten und Regionen schon seit etwa drei Jahren nur noch moderat. Auch wenn laut Sagner der deutliche Anstieg der Mietpreise vielerorts hinter uns liegt, ist eine kontinuierliche Erhöhung der Nominalmiete normal.

Bestandsaufnahme: Welche Immobilie kann ich mir leisten?

Habe ich ein Sparbuch oder Tagesgeldkonten, Bargeld oder fälliges Festgeld? Kann ich Aktien, Fonds oder andere Wertpapiere verkaufen, und ist das sinnvoll? Ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif?

All das, was man kurzfristig einsetzen kann, nennt man Eigenkapital. Vielleicht lässt sich diese Summe durch ein vorgezogenes Erbe aufstocken, oder Verwandte leihen unbürokratisch einen gewissen Betrag.

Eigenkapital ist unabdingbar, wenn man eine Immobilie kaufen will. Selbst wer ein Objekt zu 100 Prozent des Kaufpreises fremdfinanziert, wozu IMMO.info nicht rät und was nur wenige Geldhäuser anbieten, braucht Eigenkapital für die Kaufnebenkosten, die immer aus eigener Tasche zu bezahlen sind. Eine Immobilienfinanzierung über 100 Prozent, die sogar die Kaufnebenkosten übernimmt, erhalten Kaufinteressenten in der Regel nicht. Die Kaufnebenkosten für Notar, Umschreibung des Grundbuchs, Maklerprovision und die Grunderwerbssteuer schlagen mit ungefähr neun bis zwölf Prozent des Kaufpreises zu Buche. Wer also über keinerlei Eigenkapital verfügt, muss nicht überlegen, ob er kaufen oder mieten möchte. Er bleibt zumindest so lange Mieter, bis sich die Umstände ändern.

Während die höheren Kaufpreise der vergangenen Jahre durch die niedrigen Zinsen kompensiert wurden, hängen die Erwerbsnebenkosten am Kaufpreis, und es gibt keinen Faktor, der das ausgleicht. Hier sieht Pekka Sagner die Politik gefordert. Seit Ende 2020 ist gesetzlich vorgeschrieben, dass der Verkäufer, sofern er einen Makler beauftragt, mindestens die Hälfte der Provision zahlt. Das sei ein erster Schritt, die Markteintrittsbarrieren für potenzielle Immobilienbesitzer zu senken.

Deutschland ist traditionell ein Land der Mieter. Die Rechte von Mietern werden hier so sehr gestärkt und geschützt wie kaum wo sonst auf der Welt. Auch deswegen liegt Deutschland mit einer Immobilien-Eigentumsquote von nur 51,1 Prozent (2019) auf dem vorletzten Platz in Europa. Schlusslicht ist die Schweiz mit 41,6 Prozent. Quelle: Eurostat .

Für den Kauf einer Immobilie empfiehlt IMMO.info eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent – das heißt, 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der  Kaufnebenkosten sind in Form von Eigenkapital zu erbringen. Die Banken honorieren eine höhere Eigenkapitalquote mit niedrigeren Zinsen. Zudem sinkt mit steigendem Eigenkapital die Summe, die man als Kredit aufnehmen muss.

Bei der Entscheidung kaufen oder mieten zählt neben den finanziellen Mitteln, die aktuell zur Verfügung stehen, das monatliche Budget. Wie viel Sie in das Wohnen investieren können, finden Sie mithilfe einer ehrlichen Einnahmenrechnung und Ausgabenrechnung heraus.

Zu den Einnahmen zählen Einkünfte aus Erwerbstätigkeit, öffentliche Transferzahlungen wie Kindergeld und Einnahmen aus Vermögen. Der Betrag wird sich im Laufe der Zeit ändern. Was kann zum Beispiel passieren? Sie verdienen nach einem Jobwechsel, während der Elternzeit oder einer Krankheit weniger. Sie nehmen sich die Freiheit, kurzfristig zu kündigen, und müssen einen neuen Job suchen. Sie wagen den Schritt in die Selbstständigkeit. Kindergeld fällt weg, Dividendenzahlungen bleiben aus.

Die gängige Faustformel, monatlich nicht mehr als ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens für das Wohnen auszugeben, teilt Pekka Sagner vom IW Köln nur bedingt. Für Geringverdiener könne ein Drittel viel zu viel sein. Für Besserverdienende bleibe auch dann genug zum Leben, wenn sie mehr als 30 Prozent für das Wohnen ausgeben. „Kredite werden oft über 30 Jahre abbezahlt. In dieser Zeitspanne verändern sich Einkommen“, so Sagner. Gerade Beschäftigte des öffentlichen Dienstes oder Berufsanfänger mit unbefristeten Arbeitsverträgen könnten von steigenden Einkommen ausgehen, und daher dürfe für begrenzte Zeit mehr als ein Drittel in das Wohnen fließen.

Auf der Ausgabenseite stehen zum einen die laufenden Kosten: Miete inklusive Nebenkosten, Lebensmittel, Kleidung, Auto, Bahntickets, Versicherungen, Kindergarten- oder Schulgeld, all das, was zum Leben erforderlich ist. Zudem sollte dort stehen, was den persönlichen Lebensstil ausmacht: Reisen, Restaurant- und Konzertbesuche, ein neues Handy, Fahrrad oder bei Bedarf ein Auto.

Selbige Fragen werden Banken stellen, wenn es um die Genehmigung eines Immobilienkredits geht. Banken sind aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie verpflichtet zu prüfen, dass ein Kreditnehmer aus seinen freien finanziellen Mitteln die Zinsen und Tilgung des Kredits leisten kann. Das gilt für die gesamte Kreditlaufzeit, und damit fließen die Erwartungen an die Rentenhöhe, sofern der Kredit über den Renteneintritt hinaus läuft, in die Kreditwürdigkeitsprüfung ein.

Lesen Sie hierzu

Immobilienfinanzierung Kredit Bonitätsprüfung Beitrag

Kaufen oder mieten? – Wohneigentum wiegt Mietern zufolge Konsumverzicht auf

Für die Studie Wohnen in Deutschland 2021 , die der Verband der Sparda-Banken in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) und dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) verfasst hat, fragten Meinungsforscher ab, wie hoch die Bereitschaft unter Mietern ist, sich für Wohneigentum einzuschränken. Die Hälfte der Befragten wäre nach eigenen Angaben bereit, sich stark oder sehr stark einzuschränken.

Immobilien Rechner Mieten oder Kaufen

Ob man für das Eigenheim tatsächlich längerfristig auf seinen gewohnten Lebensstandard verzichten will oder ob die Begeisterung über die eigenen vier Wände mit enger geschnalltem Gürtel schnell schwindet, muss jeder für sich selbst entscheiden. Auch wenn man zu Verzicht bereit ist: Eine knappe Finanzierung schränkt nicht nur ein, sie kann für schlaflose Nächte sorgen und die Beziehung belasten. Reizt man das Budget voll aus, hat man keinen Spielraum, wenn die Einnahmen sinken und/oder die Ausgaben steigen; im schlimmsten Fall droht der Verlust der Immobilie.

Experten sind sich einig: Spätestens bis zur Rente sollte ein Darlehen abbezahlt sein, oder die Rente muss ausreichen, um das Immobiliendarlehen abzuzahlen. Damit das gelingt, sind vielleicht Kompromisse beim Kaufpreis notwendig; das schlägt sich bei den Quadratmetern und / oder der Lage nieder. Der Kaufpreis muss zum eigenen Budget passen, das ist entscheidender als die Zinskondition.

Beispiel für eine Zusammensetzung eines Immobilienkredits

Berechnungsbeispiel von IMMO.info für das Bundesland Bayern

Gesamte Kosten

Kaufpreis Immobilie 300.000 €
Kaufnebenkosten + 27.210 €
Renovierung + 50.000 €
Baunebenkosten
5.000 €
Summe: 382.210 €

Finanzierungsbedarf

Kosten gesamt
382.210 €
Abzgl. eigene Mittel (Eigenkapital)
90.000 €
24%
Finanzierungsbedarf
(Immobilienkredit)
292.210 €

Immobilienkredit mit Darlehenssumme: 292.210 €, Volltilgung und gleichbleibende Monatsrate

Berechnungen von IMMO.info für ein Volltilgerdarlehen
Zeitraum gebundener Sollzins Monatsrate Zinskosten Tilgungsrate im 1. Jahr
10 Jahre 0,8% p.a. 2.535 € 11.941 € 9,64%
15 Jahre 1,0% p.a. 1.749 € 22.585 € 6,21%
20 Jahre 1,5% p.a. 1.410 € 46.201 € 4,32%
Immobilienkredit Bank Finanzierung

Immobilienkredit

Immobilienkredit Ratgeber: Vergleich, übliche Konditionen, Tipps zur Genehmigung

Redaktion IMMO.info |Welche Immobilienkredite gibt es?

Vorlieben und Bedürfnisse: Was will ich, und was brauche ich?

Wollen Sie sich mit Wohneigentum einen Traum erfüllen? Ihrer Familie ein Nest bauen? In der eigenen Burg den Widrigkeiten einer pandemiegeplagten Welt trotzen? Oder wohnen all Ihre Freunde im Eigenheim?

Emotionale Entscheidung Immobilie kaufen oder Mietwohnung

In die Entscheidung kaufen oder mieten spielen Emotionen hinein, das sollte sich jeder bewusst machen. Leicht malt man sich eine bestimmte Wohnsituation aus und findet Gründe, die genau für den Weg sprechen, der zu dem gewünschten Ergebnis führt. Doch je emotionaler gewählt wird, umso leichter blendet man negative Fakten aus. Der objektive Blick eines Außenstehenden kann helfen, rein emotionale, finanziell riskante Entscheidungen zu verhindern.

  1. IMMO.info empfiehlt, zuerst realistisch den eigenen Bedarf einzuschätzen. Wie viel Wohnraum brauche ich? Brauche ich das dauerhaft, oder gehen die Kinder in wenigen Jahren ihre eigenen Wege? Welche Entfernung zur Arbeit ist für mich akzeptabel? Ziehe ich den Trubel einer Stadt der Ruhe auf dem Land vor? Sind Sicherheit und Stabilität für mich wichtiger als Flexibilität und Unabhängigkeit?
  2. Ist der Bedarf geklärt, geht es um Vorlieben und Abneigungen: Habe ich Lust auf Gartenarbeit und Zeit für Renovierungsarbeiten? Will ich mich für mindestens zehn Jahre, besser mindestens 20 Jahre an einen Ort binden? Was muss dieser Ort an Kultur- und Freizeiteinrichtungen bieten, damit ich mich wohlfühle? Könnte ich mit schwierigen Nachbarn auskommen? Will ich meinen Kindern und Enkeln etwas hinterlassen?
  3. Mit Blick auf den dritten Lebensabschnitt stellt sich die Frage: Spare ich nur mit dem Druck eines Immobilienkredits, oder bin ich diszipliniert genug, ohne Zwang für das Alter vorzusorgen?
  4. Wovon träumt und was braucht mein Partner? Ist seine Einstellung zum Thema kaufen oder mieten ähnlich wie meine?
Für die Entscheidung über Miete oder Kauf ist eine realistische Einschätzung des tatsächlichen und langfristigen Bedarfs unabdingbar. Halten Sie es aus, wenn Ihre Immobilie zeitweise an Wert verlieren würde oder zeitweise sogar schlecht verkäuflich sein sollte? Betrachten Sie unterschiedliche Situationen und Entwicklungen in Ihrer Lebensplanung, und wägen Sie ab, ob ein Kauf jeweils ein Risiko oder eine Chance darstellt.

Kaufen oder mieten – regionale Marktsituation

Zwei aktuelle Studien, die den Immobilienmarkt in den Regionen Deutschlands betrachten, und der Immobilien-Experte vom IW kommen zu dem Schluss: Der Immobilienboom ist ungebrochen.

Postbank Wohnatlas 2021

Der Postbank Wohnatlas 2021 zeigt: In den großen deutschen Städten ist Mieten günstiger als Kaufen, in etlichen ländlichen Regionen kommen Käufer finanziell besser weg. Doch auch in vielen Städten ist Wohneigentum für Durchschnittsverdiener finanzierbar, als Grenze gilt eine monatliche Belastung von maximal 30 Prozent des Nettohaushaltseinkommens.

Ratgeber Kaufen oder mieten von Immobilien in München

München – Eines der teuersten Pflaster Deutschlands

“Wer sich zum Kauf entschließt, muss höhere monatliche Einkommensbelastungen hinnehmen als in der Vergangenheit. Diese Entwicklung beobachten wir besonders ausgeprägt in Ballungsräumen”, sagt Eva Grunwald, Leiterin des Immobiliengeschäfts der Postbank. Die Postbank-Studie liefert Hinweise zu den regionalen Preisunterschieden beim Kaufen oder Mieten in Bezug auf das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen. Es geht dabei um die pauschale Situation; auch in günstigen Regionen können einzelne Objekte überteuert sein. Und mit viel Glück findet man in teuren Regionen Bezahlbares.

Dort, wo es heute boomt, kann morgen der Markt gesättigt sein. Die Preise entwickeln sich von Region zu Region unterschiedlich, niemand kann genau vorhersagen, wie. Wer zu überteuerten Preisen kauft, muss damit rechnen, im Zweifel später mit Verlust zu verkaufen.

Kaufen Mieten Studie Wohnung Haus

Immobilie mieten oder kaufen?

Studie: Mieten oder kaufen? Wo Immobilien bezahlbar sind

Redaktion IMMO.info |Postbank Wohnatlas 2021

Sparda-Wohnstudie 2021

Lage und Wert der Immobilie zur Immobilienfinanzierung

Quelle: sparda-wohnen2021.de

In der Sparda-Wohnstudie 2021 heißt es: „Die Kombination aus niedrigen Zinsen, hoher Nachfrage und vor allem in den Ballungsräumen geringem Angebot lässt die Preise weiter steigen. Verstärkt hat sich diese Entwicklung auch im Umland der großen Metropolen: Hier steigen die Preise mittlerweile fast überall sogar stärker an als in den Großstädten selbst.“

Die Preissteigerung im Umland der Metropolen ist dem Trend zum Homeoffice geschuldet; zentrales Wohnen ist weniger wichtig. Während 2019 noch 32 Prozent der für die Studie befragten Mieter die Nähe zum Arbeitsplatz als sehr wichtige Anforderung an eine eigene Immobilie sahen, waren es 2021 nur noch 16 Prozent.

IW-Immobilienexperte Pekka Sagner

Gebäude des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln

Gebäude des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), Quelle: Pressebereich IW, Köln

Der Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft Pekka Sagner unterstreicht das Nebeneinander etlicher kleinräumiger Wohnimmobilienmärkte in Deutschland. In den strukturschwächeren Regionen könne man nicht grundsätzlich mit weiteren Wertsteigerungen der Immobilien rechnen, dort seien auch Verluste denkbar, und damit mache ein Immobilienkauf aus reiner Investmentsicht wenig Sinn. Da jedoch der Kauf einer selbst genutzten Immobilie mehr sei, als reines Investment, würde er niemandem, der sich in einer gewissen Region langfristig niederlassen möchte, vom Kauf abraten.

Pekka Sagner, Immobilienexperte des IW: In den boomenden Großstadtregionen, wo mit Wertsteigerungen zu rechnen sei, reiche das Angebot an Wohnimmobilien trotz reger Bautätigkeit nicht aus. „2020 wurden in Deutschland, ähnlich wie in den Vorjahren, etwa 300.000 neue Wohnungen gebaut. Ein beträchtlicher Teil davon wurde vermietet. Vor allem Einfamilienhäuser, Deutschlands beliebteste Eigentumsimmobilien, werden auf konstant niedrigem Niveau gebaut“, sagt Sagner. Er nennt ein konkretes Beispiel: „Auf eine aktuelle Ausschreibung von vier Einfamilienhäusern in Köln bewarben sich 700 Haushalte.“ Die Nachfrage nach Wohneigentum in den Großstädten übersteige das Angebot deutlich.

Vorteile und Nachteile für das Kaufen oder Mieten

Mit der folgenden Übersicht will IMMO.info Sie dazu anregen, über möglichst viele Aspekte, Vorteile und Nachteile der Frage „Kaufen oder mieten?“ nachzudenken. Für beides gibt es vernünftige Gründe, die allerdings nicht gleich schwer wiegen und nicht jederzeit und für jeden gelten. Entscheidend sind Ihre finanziellen Möglichkeiten und Ihre Vorlieben sowie das konkrete Objekt.

Wenn Sie im Laufe der Zeit feststellen, dass Ihre Entscheidung nicht stimmig ist, lässt sie sich korrigieren. Mieter können kaufen, Käufer können verkaufen und mieten. Allerdings geht ein vorschneller Immobilienverkauf fast immer mit einem Verlust einher. Nur in den boomenden Regionen oder Marktphasen legt eine Immobilie so stark an Wert zu, dass man in weniger als zehn Jahren die Erwerbsnebenkosten in Höhe von etwa zehn Prozent und gegebenenfalls Renovierungskosten wieder hereinbekommt.

Nachfolgend finden Sie zahlreiche Plus- und Minuspunkts von Mieten im Vergleich zu Kaufen. Viele Vorteile des Kaufen sind auch Nachteile des Mieten und umgekehrt.

1.Vorteile Immobilienkauf

Welches sind die Vorteile beim Immobilienkauf versus Miete in Bezug auf den Vermögensaufbau?2021-10-16T17:58:48+02:00

Mit dem Ziel einer schuldenfreien Immobilie vor Augen gibt man weniger für (überflüssigen) Konsum aus, spart gezwungenermaßen aufs eigene Konto und sorgt damit fürs Alter vor. Eigentümer bauen somit Vermögen auf.

Zwar zählt die selbst genutzte Immobilie nicht zur klassischen Altersvorsorge – sie zahlt einem keine Rente –, doch sobald sie abbezahlt ist, ermöglicht sie mietfreies Wohnen. Alternativ kann die Immobilie gegen eine Immobilien-Leibrente verkauft werden – dies unter Beibehaltung des Wohnrechts

“Rein statistisch gesehen sind Immobilieneigentümer in jeder Altersgruppe vermögender als Mieter” sagt Pekka Sagner, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW). Sie benötigen angespartes Vermögen, um sich eine Wohnung oder ein Haus leisten zu können, und sie bilden mit jedem Euro Tilgung weiteres Vermögen.

Welches sind die Vorteile beim Immobilienkauf gegenüber der Miete hinsichtlich Finanzierung und berechenbarer Kosten?2021-10-16T17:58:23+02:00
  • Sehr günstige Immobilienkredite:

    Zwar liegt der langfristige durchschnittliche Wertzuwachs für Immobilien bei nur zwei Prozent pro Jahr. Allerdings gibt es Immobilienkredite derzeit schon für etwa ein Prozent Zinsbelastung pro Jahr in Verbindung mit einer Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren. Und: Sie erhalten viel Immobilienvermögen mit wenig eigenem Geld. Zum Beispiel können zwanzig Prozent Eigenkapital ausreichend sein. Mehr Informationen.
  • Berechenbare Konditionen und Planbarkeit:

    Die finanzielle Belastung durch Wohneigentum ist berechenbar, wenn man sich auf eine lange Zinsbindung festlegt. Noch berechenbarer sind Volltilgerdarlehen. Hier werden über die gesamte Laufzeit der Zins und die monatliche Annuität festgeschrieben. Das Volltilgerdarlehen ist am Laufzeitende vollständig zurückgezahlt. Eine Zinsfestschreibung über einen längeren Zeitraum kostet zwar ein paar zehntel Prozentpunkte mehr, dafür wissen Sie genau, was auf Sie zukommt.Immobilienkredite mit variablem Zins oder sehr kurzem Zinsfestschreibungszeitraum haben sehr niedrige Zinsen. Wer hierauf setzt hat eine geringere Planungssicherheit und riskiert eine teure Anschlussfinanzierung falls die Zinsen steigen. Zudem ist der Schuldenberg nach kurzer Laufzeit höher, weil über einen kürzeren Zeitraum zumeist weniger getilgt wurde.
Welches sind die emotionalen Vorteile beim Immobilienkauf versus Mieten?2021-10-16T18:00:20+02:00
  • Die Immobilie lässt sich nach eigenen Wünschen gestalten und im gesetzlichen Rahmen je nach Familiensituation umbauen. Für 72 Prozent der von Allensbach für die Sparda-Studie befragten Mieter spricht dieser Grund für den Kauf einer Immobilie.
  • Wohneigentum erfüllt das Bedürfnis nach Sicherheit und Stabilität. Das Eigenheim schützt vor Kündigung, vor willkürlicher Mieterhöhung und vermittelt ein Gefühl von Geborgenheit. Man schafft in einem geschützten Raum ein Stück Heimat für sich und seine Lieben.
Steuerliche Vorteile von Immobilien bei Kauf versus Miete?2021-10-09T21:16:45+02:00

Beim Immobilienkauf sind unter bestimmten Voraussetzungen keine Steuern auf Immobiliengewinne zu zahlen. Eine Spekulationssteuer auf die Gewinne bei Verkauf von Haus oder Wohnung fällt für die eigengenutzte Immobilie in der Regel nicht an. Müssen Sie Steuern bezahlen? Alle Informationen, Ratgeber und ein Prüfschema finden Sie bei IMMO.info.

Vom Wohneigentum profitieren auch Kinder und Enkel, denn Immobilienbesitzer bilden einen Wert, der vererbt werden kann. Hierbei gibt es auch zahlreiche steuerliche Optimierungsmöglichkeiten.

Kaufen oder mieten? Was spricht Mietern zufolge für den Immobilienerwerb
Meinungsforscher von Allensbach fragten Mieter welche Gründe für den Erwerb von Wohneigentum sprechen; Zahl in Klammern gibt in Prozent an, wie viele der Befragten den jeweiligen Grund nannten. Quellen: Sparda-Wohnstudie 2021
Platz Grund Prozent
1 Freie Gestaltungsmöglichkeiten der eigenen Immobilie 72%
2 Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu leben 72%
3 Wichtiger Beitrag zur Altersvorsorge 71%
4 Sicherheit vor Kündigung 70%
5 Langfristig günstiger, in der eigenen Immobilie zu wohnen 66%
6 Vergleichsweise wertbeständige Geldanlage 64%
7 Man kann Vermögenswerte an seine Kinder weitergeben 64%
8 Man ist nicht von Mietsteigerungen betroffen 64%

2.Nachteile Immobilienkauf

Lebensplanung und Immobilienkauf: Welche Nachteile entstehen hier?2021-10-16T17:28:04+02:00

Eine Immobilie macht immobil

  1. Eine Immobilie macht immobil, und Lebensumstände können sich ändern. Stadtwechsel trotz eigengenutzter Immobilie? Das wird man sich genau überlegen. Da verzichtet man vielleicht lieber auf den lukrativen Job in einer anderen Stadt, wenn man dafür die eigenen liebevoll gestalteten vier Wände weitervermieten oder gar verkaufen muss.
  2. Der Platzbedarf ändert sich im Laufe der Zeit: Wird die Familie größer als zunächst gedacht, ist das Haus zu klein; ziehen erwachsene Kinder aus, ist es zu groß.
Höhere finanzielle Risiken beim Kaufen von Immobilien versus der Miete von Immobilien?2021-10-16T17:29:35+02:00
  • Allokation: Gesamtes Vermögen in einem Objekt, an der Börse ein ungeschriebenes Verbot. Anlageexperten empfehlen eine breite Streuung. Auch bei Immobilien darf eine ausgewogene Vermögensanlage zur Risikoreduktion nicht übersehen werden. Wird zum Beispiel vor dem Haus eine große Straße gebaut oder entwickelt sich der Immobilienmarkt allgemein negativ, droht Wertverlust, der nur durch Gewinne in anderen Bereichen kompensiert werden kann.
  • Ein generelles Risiko ist die hohe Verschuldung durch den Immobilienkauf, die spätestens bis zur Rente getilgt werden sollte, und zwar kontinuierlich in guten wie in schlechten Zeiten.
  • Lebensrisiken können Immobilienkauf zu Verlustgeschäft machen, dazu gehören Berufsunfähigkeit, Scheidung, Arbeitslosigkeit; bei einer Privatinsolvenz gerät die eigene Immobilie in die Insolvenzmasse.
  • Der finanzielle und zeitliche Aufwand für Instandhaltung darf nicht unterschätzt werden: Heizungsanlage, Dach, Fenster und anderes müssen regelmäßig inspiziert, gewartet, repariert und irgendwann erneuert werden. Dafür sind Rücklagen erforderlich, die Empfehlungen reichen von monatlich einem Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bis zu jährlich etwa einem Prozent des Kaufpreises.
  • Höhere laufende Nebenkosten: Als Faustformel gilt für Wohneigentümer, dass sie für Heizung, Strom, Warmwasser, Müll und Weiteres pro Quadratmeter Wohnfläche mit monatlich zwei bis vier Euro rechnen müssen. Entscheidet man sich für den Kauf einer Immobilie, so muss man mit etwas höheren laufenden Nebenkosten rechnen, im Vergleich als Mieter. Als Immobilieneigentümer tragen Sie zusätzlich die nicht umlagefähigen Nebenkosten. Hierzu zählen unter anderem Verwaltungskosten, Kosten für Versicherungen, gegebenenfalls Beiträge für Erschließung und Straßenausbau.
Versunkene Kosten und Eigenkapital: Nachteile durch sofortigen Wertverlust beim Immobilienkauf?2021-10-16T17:30:55+02:00

Anschaffungsnebenkosten und weitere nicht-wertsteigernde Kosten

Mit dem Kauf einer Immobilie sind hohe, einmalige Kosten verbunden, die den Wert der Immobilie nicht erhöhen und irreversibel sind (sogenannte “versunkene Kosten”, englisch “sunk costs”). Hierzu zählen:

1. Kaufpreisnebenkosten

In Deutschland existieren vergleichsweise hohe Kaufpreisnebenkosten, sogenannte Anschaffungsnebenkosten, die einmalig bei Kauf einer Immobilie anfallen. Zum reinen Kaufpreis kommen für Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer und Makler noch einmal ungefähr neun bis zwölf Prozent dazu. Diese Anschaffungsnebenkosten führen dazu, dass es teuer ist Immobilien wieder zu verkaufen. Die Wertsteigerung der Immobilie muss folglich neun bis zwölf Prozent betragen, damit diese ohne Verluste wieder verkauft werden kann.

Immobilien sind in den letzten 40 Jahren in Deutschland um durchschnittlich zwei Prozent gestiegen. Legt man diese Wertsteigerung zugrunde, so würde es circa zehn bis elf Jahre dauern, um durch eine Wertsteigerung  die Kaufpreisnebenkosten wieder einzuspielen. Ohne Berücksichtigung von Opportunitätskosten.

2. Umbaumaßnahmen, Renovierungen ohne Investitionscharakter

Oftmals unberücksichtigt bei einer Kaufentscheidung sind weitere Kosten für Bau, Umbau oder Renovierung an, die speziell auf den neuen Eigentümer zugeschnitten und somit nicht wertsteigernd sind. Dies in Verbindung mit einem Baurisiko und Baunebenkosten. Diese Kosten haben keinen Investitionscharakter, sondern stellen eher eine Art “Konsum” dar.

3. Sonstige Kosten
Nicht vergessen sollten Immobilienkäufer die sonstigen Kosten, beispielsweise für die Beratung durch einen Anwalt oder den Steuerberater. Diese Nebenkosten sind die letzten Jahre gestiegen.

Somit entsteht mit Kauf einer Immobilie per sofort ein Wertverlust aufgrund von versunkenen Kosten. Versunkene Kosten werden ungern durch Banken finanziert, weil diese keinen Gegenwert haben. Daher wird oftmals ein großer Teil des Eigenkapitals hierfür eingesetzt.
Opportunitätskosten und Kapitalbindung bei Immobilienkauf. Welche finanziellen Nachteile gibt es?2021-10-16T17:32:31+02:00

Für den Kauf einer Immobilie wird in fast allen Fällen Eigenkapital benötigt. Die Empfehlung für die besten Finanzierungskonditionen lautet: 20 Prozent Eigenkapitalanteil am Kaufpreis plus Eigenkapital für die Kaufpreisnebenkosten und weitere versunkene Kosten, welche die Banken nicht finanzieren. Das bedeutet, man sollte etwa 30 Prozent der Gesamtkosten des Immobilienkaufs angespart haben. Ohne Eigenkapitalanteil lehnen Banken eine Finanzierung zumeist ab.

Der Einsatz von Eigenkapital ist mit folgenden Nachteilen verbunden:

  1. Möglicher Wertverlust und Opportunitätskosten: Man kann sich nicht darauf verlassen, dass der Immobilienboom weiterhin so anhält. Die eigengenutzte Immobilie sollte man nicht als Spekulationsobjekt betrachten. Bei einer Stagnation oder moderatem Preisanstieg der Immobilienpreise in den nächsten Jahren wird der Wertzuwachs der Immobilie nach fünf bis zehn Jahren niedriger sein als die Kaufnebenkosten. Rechnet man Opportunitätskosten ein, also den entgangenen Gewinn, der durch eine alternative Anlage des Eigenkapitals erzielt worden wäre, so ergibt sich ein entsprechend höherer Nachteil von Kaufen im Vergleich zur Miete.
  2. Das Vermögen ist gebunden: Kann man es sich im Ruhestand leisten, 400.000 Euro unantastbar in der Immobilie gebunden zu haben? In den Ratgebern rund um die Themen Hausverkauf auf Rentenbasis, Immobilienrente, Teilverkauf, Verkauf mit Nießbrauch informiert IMMO.info ausführlich über die Möglichkeiten, aus der Immobilie Geld zu machen und dennoch wohnen zu bleiben.
Kaufen oder mieten? Was spricht Mietern zufolge gegen den Immobilienerwerb
Meinungsforscher von Allensbach fragten Mieter welche Gründe gegen den Erwerb von Wohneigentum sprechen; Zahl in Klammern gibt in Prozent an, wie viele der Befragten den jeweiligen Grund nannten. Quellen: Sparda-Wohnstudie 2021
Platz Grund Prozent
1 Risiko, sich langfristig finanziell zu belasten und möglicherweise Kredite, Hypotheken nicht bedienen können 60%
2 Hoher Kaufpreis, hohe Anschaffungskosten 60%
3 Man muss sich längerfristig in anderen Bereichen einschränken 49%
4 Man muss für Renovierungs-, Sanierungsarbeiten selbst aufkommen 37%
5 Hohe Nebenkosten beim Erwerb (Notar, Steuer) 31%
6 Bindung an einen Ort 30%
7 Wert von Immobilien kann sinken, mögliche Verluste bei Weiterverkauf 25%
8 Keine flexible Anpassung des Wohnraums, wenn sich die Familiensituation ändert 18%

3.Vorteile Immobilie mieten

Welche Vorteile des Mietens im Vergleich zum Kaufen gibt es bezüglich Mobilität und finanzieller Flexibilität?2021-10-10T04:00:55+02:00

Mobilität

Hohe Mobilität fern der Ballungszentren, etwa für berufsbedingte Stadtwechsel oder für Umzüge in Wohnraum, der der aktuellen Lebenssituation besser entspricht. In den meisten Regionen Deutschlands findet sich leicht eine neue Mietwohnung, die alte ist schnell gekündigt.

Aber Achtung, für einige Großstädte wie etwa München oder Berlin gilt das nicht, der Mietmarkt ist in vielen Vierteln dicht.

Finanzielle Flexibilität

  • Mehr Möglichkeit zu alternativem Vermögensaufbau wegen geringerer Fixkosten. Eine eigengenutzte Immobilie ist nicht unbedingt eine besonders renditestarke Anlage. Bei langfristiger Betrachtung kommt man auf einen Wertzuwachs von etwa zwei Prozent jährlich. Mit einem breit aufgestellten Mischdepot lassen sich möglicherweise höhere Renditen erzielen, mit einem breit diversifizierten Aktienportfolio sind langfristig mehr als fünf Prozent pro Jahr drin.
  • Keine Verschuldung und kein Eigenkapital notwendig
  • Diversifikation: Eine Streuung des Vermögens ist möglich, damit besteht kein Risiko, dass der wichtigste, vielleicht einzige Vermögensgegenstand eines Tages wesentlich weniger Wert ist als erwartet. Mehr zur Vermögensplanung mit Immobilien.
Welche sind die Vorteile des Kaufs Immobilien bei Instandhaltung und Nebenkosten?2021-10-16T17:33:47+02:00

Laufende Nebenkosten für Mieter

Im Durchschnitt zahlen Mieter in Deutschland für Warmwasser, Heizung, Strom, Müll und weitere Nebenkosten pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat 2,17 Euro Nebenkosten, so die aktuelle Zahl des Deutschen Mieterbundes .

Immobilieneigentümer haben etwas höhere Nebenkosten. Hinzu kommen die nicht auf den Mieter umlagefähigen Nebenkosten, beispielsweise Verwaltungskosten, Versicherungskosten oder Erschließungsbeiträge.

Instandhaltungskosten, kein wirtschaftliches Risiko

Als Mieter haben Sie kein wirtschaftliches Risiko hinsichtlich Instandhaltung und Betrieb der Immobilie. Die Kosten hierzu sind gedeckelt: Nur wenn es im Mietvertrag festgehalten ist, muss der Mieter für Kleinreparaturen üblicherweise bis maximal 100 Euro aufkommen.

Hoher Mieterschutz: Die deutsche Gesetzgebung ist sehr mieterfreundlich. Zudem ist von der neuen Bundesregierung eine eher mieterfreundliche Politik zu erwarten, beispielsweise gesetzliche Regelungen, um Mieter  vor Kostensteigerungen zu schützen.

4.Nachteile Immobilie mieten

Welche Nachteile des Mietens gibt es hinsichtlich Mietsteigerungen?2021-10-16T17:35:25+02:00

Mieten steigen stetig, auch wenn nicht jede Mieterhöhung rechtmäßig ist. Es ist kaum möglich, die Entwicklung des Mietpreises über Jahrzehnte vorherzusehen. Hierin besteht eine Unsicherheit des Mietens gegenüber Immobilieneigentum.

Bei einem indizierten Mietvertrag orientiert sich die Miete an der Entwicklung der Verbraucherpreise, somit an der Inflation. In Zeiten mit hoher Inflation müssen Mieter mit Index-Mietvertrag umso mehr vorsorgen und Mietsteigerungen einkalkulieren. Wenn eine Indexmiete nach § 557b BGB vereinbart ist, dann kann die Miete erhöht werden, unabhängig davon, ob diese überhalb der ortsüblichen Miete liegt. Die Mietpreisbremse greift nur bei Abschluss des Mietvertrags.

Zudem herrschen schwierige Marktsituationen in Ballungszentren: In München mal schnell von der 2,5- in eine 4-Zimmer-Wohnung umziehen? Da braucht man viel Geld oder sehr viel Glück: Auf ein Mietangebot kommen schon mal 100 Interessenten. Und findet man eine neue Wohnung, so ist der Mietzins meist viel höher als in der bestehenden Wohnung mit altem Mietvertrag. Der Umzug lohnt sich damit nicht und Mieter verbleiben in ihrer alten, nicht ganz passenden, Wohnung.

Welche Nachteile hat Mieten gegenüber Kaufen bezüglich der Altersvorsorge?2021-10-16T17:35:55+02:00

Kein mietfreies Wohnen im Alter: Im Ruhestand hat beinahe jeder monatlich weniger Geld zur Verfügung, Miete fällt trotzdem an und kann einen Großteil der Rente verschlingen. Frühzeitige private Altersvorsorge gleicht Einkommenseinbußen aus und verhindert ein Abdriften in die Altersarmut.

Beim Kaufen hingegen ist diszipliniertes Sparen für die Altersvorsorge erforderlich; ohne Druck etwa einer Immobilienhypothek gelingt das nicht jedem.

Sonstige Nachteile von Mieten im Vergleich zu Kaufen aufgrund der Abhängigkeit des Mieters vom Vermieter2021-10-16T17:37:08+02:00

Wichtige sonstige Nachteile des Mietens bestehen in einer Abhängigkeit des Mieters vom Vermieter:

  • Gestaltungswünsche: Eine Veränderung der Mietsache bedarf zumeist der Zustimmung des Vermieters.
  • Zustimmungspflichtige Nutzung des Mietobjekts: Zum Beispiel die Umnutzung für eine gewerblichen Nutzung, das Halten von größeren Haustieren, Reparaturen und Modernisierung des Objekts und vieles mehr.
  • Vermieter können eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Somit hat der Mieter keine hundertprozentig sichere Bleibe. Das gilt auch für Unternehmen oder öffentliche Einrichtungen als Vermieter. Diese könnten die Wohnung verkaufen, und ein Eigennutzer als Käufer kann Eigenbedarf aussprechen. Für Menschen im hohen Alter ist die Eigenbedarfskündigung unwahrscheinlicher.

Zusammenfassung Vor- und Nachteile von Kaufen oder Mieten

Vorteile Kaufen

Nachteile Kaufen

  • Vermögensaufbau
  • Immobilienkredite sind sehr günstig
  • Berechenbare finanzielle Belastung
  • Gestaltung nach eigenen Wünschen
  • Vermittlung von Sicherheit und Stabilität
  • Wert, der vererbt werden kann
  • In der Regel Steuerfreiheit bei Verkauf
  • Langfristige Planung erforderlich
  • Hohe Verschuldung
  • Hohe Kaufnebenkosten
  • Eigenkapital nötig
  • Höhere Nebenkosten laufend
  • Finanzieller und zeitlicher Aufwand für Instandhaltung
  • Vermögen in einem Objekt gebunden
  • Lebensrisiken können Kauf zu Verlustgeschäft machen

Vorteile Mieten

Nachteile Mieten

  • Hohe Flexibilität fern der Ballungszentren
  • Überschaubare Nebenkosten
  • Möglichkeit zu alternativem Vermögensaufbau
  • Keine Verschuldung
  • Kein Startkapital notwendig
  • Keine Kapitalbindung
  • Gering Verantwortung für Instandhaltung
  • Hoher Mieterschutz
  • Mietsteigerungen
  • Kein mietfreies Wohnen im Alter
  • Abhängigkeit vom Vermieter
  • Schwierige Marktsituation in Ballungszentren
  • Diszipliniertes Sparen für Altersvorsorge notwendig

Kaufen oder Mieten – das jeweilige Hauptrisiko

Selten läuft das Leben wie geplant. Was unter den erwarteten Bedingungen unproblematisch ist, kann bei Widrigkeiten zum Stolperstein werden. Bei der Entscheidung kaufen oder mieten sieht IMMO.info jeweils ein Hauptrisiko.

Für Mieter liegt das in der Altersarmut. Wenn nach dem Ende der Erwerbstätigkeit weniger Geld zur Verfügung steht, muss die Miete weiter voll bezahlt werden. Wer hier nicht mit privatem Vermögensaufbau vorgesorgt und Chancen genutzt hat, kann schnell auf die staatliche Grundsicherung angewiesen sein.

Für Immobilienkäufer liegt das Risiko darin, den Kredit nicht mehr bedienen zu können. Wenn die Finanzierung knapp kalkuliert wurde, reichen schon kleinere Einkommenseinbußen dazu aus. Doch auch bei einer Finanzierung mit Puffer können Krankheit, Jobverlust oder Scheidung dazu führen, dass die Kreditraten nicht mehr bezahlt werden können. Mit einer Hypothek gerät man schnell in Zahlungsverzug. Handelt man nicht, folgen die Kündigung des Kredits, Gerichtsverfahren und die Zwangsversteigerung.

Fazit Kaufen oder mieten

Die Frage, ob Kaufen oder Mieten besser ist, lässt sich – Sie ahnen es – nicht pauschal beantworten. Hat ein Immobilienkäufer bei Renteneintritt mehr Vermögen aufgebaut als ein Mieter eines vergleichbaren Objekts?

Es hängt von vielen Faktoren ab, vor allem:

  • Die Entwicklung der Kaufpreise, der Mieten und der Kapitalmarktrenditen, die niemand sicher vorhersagen kann. Wenn jemand in seinem eigenen Haus wohnt, geht es nicht vorrangig um die Rendite. Wenn jemand dagegen in ein Mischdepot investiert, geht es nur um die Rendite.
  • Die Opportunitätskosten – wie wäre das Geld im jeweils anderen Fall investiert worden? Bringt ein Mieter die Disziplin auf zu sparen und investiert er in die richtigen Anlagen – das zeigt sich erst rückblickend –, steht er finanziell vielleicht besser da als ein Eigentümer, der ausschließlich seine Immobilie abzahlt.

Trifft ein Mieter dagegen keine private Altersvorsorge, erzielt er an der Börse kaum Rendite oder fährt sogar Verluste ein, dann hat der Käufer die Nase vorn.

Neben dem Finanziellen geht es auch darum: Wohneigentum und das fixe Drumherum muss Spaß machen und zum Lebensstil passen, sonst fühlt man sich als flexibler Mieter zufriedener.

Sie sollten unterschiedliche Entwicklungen und Szenarien durchspielen. Wenn sich Immobilienpreise nach unten entwickeln, dann könnte das Eigenheim bei einem notwendigen Verkauf zum Minusgeschäft werden. Im schlechtesten Fall kann eine Wohnung oder ein Haus unverkäuflich sein, insbesondere in weniger guten Lagen. Auf der anderen Seite können Sie die Chance verpassen, mit wenig eigenen Mitteln und niedrigen Kreditzinsen vom Wertzuwachs hoher Immobilienwerte zu profitieren. Die Wahrscheinlichkeit einer Wertsteigerung ist auf sehr lange Frist hoch. Sie sind also gut beraten, wenn Sie nur dann Ihr Geld in eine Immobilie investieren, wenn Ihre Lebensplanung und Finanzierung auf einen Zeitraum von am besten 20 Jahren und mehr festgeschrieben sind.

Ausdruck: 04.12.2021

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