Wie hoch ist die Steuer?

Schenkungssteuer und Erbschaftsteuer berechnen bei Immobilien

Sie haben ein Haus oder eine Wohnung geerbt oder geschenkt bekommen? Wie hoch ist die Steuer? Wir zeigen Ihnen auf, wie Sie Ihre Steuerlast aufgrund der Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer berechnen, wenn Sie Immobilien übertragen oder erben.

Autoren: JV TV Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 22.06.2021 | Lesezeit: 17 Minuten | Drucken

Erbschaftssteuer Schenkungssteuer berechnen

Wie hoch sind Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer?

Sie können mit unseren Tabellen die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer für eine erste Abschätzung selbst berechnen – ganz einfach und Schritt für Schritt.

Erbe oder Schenkung berechnen: Die Steuersätze und Freibeträge sind identisch!

Der Gesetzgeber unterscheidet im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz ErbStG nicht, ob vererbt oder verschenkt wird. Die Steuer aus einer Erbschaft oder Schenkung wird in Deutschland gleichermaßen berechnet.

Die Steuer muss immer der Beschenkte oder Erbe an das Finanzamt entrichten. Insbesondere bei illiquiden Immobilien sollten Sie als Schenker oder Erblasser berücksichtigen, dass der Beschenkte oder Erbe für die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer aufkommen muss.

Insbesondere bei hohe Immobilienwerten kann ein Erbe oder eine Schenkung den Begünstigten vor finanzielle Probleme stellen.

Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer bei Immobilien

Erbschaftssteuer berechnen

Grundsätzlich ist es nicht relevant, ob Sie Aktien, Geldvermögen, Wertgegenstände oder Immobilien als Schenkung oder Erbe erhalten. Allerdings bestehen unter Umständen für Immobilien Privilegien. Sie sollten prüfen, ob Sie diese für sich nutzen können. Wir gehen auf die Besonderheiten und Ausnahmen bei Schenkung und Erbe von Immobilien ein. Sie können mit unserer Hilfe die Steuer einer Immobilienschenkung oder des Immobilienerbes für eine erste Abschätzung ganz einfach selbst berechnen. Die exakte steuerliche Bewertung muss durch einen Steuerberater erfolgen. Wie Sie die Höhe der Steuerlast bestimmen, welche Freibeträge gelten und was bei Immobilien hinsichtlich der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer zu beachten ist, stellen wir Ihnen im Folgenden ausführlich dar.

Wie berechne ich die Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer?

Bei Erbe oder Schenkung einer Immobilie können Sie die reguläre Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer in drei Schritten für eine Erstabschätzung selbst berechnen:

Außerdem sollten Sie auf Ausnahmen und Sonderfälle für Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei Immobilien achten. Hierauf gehen wir später ein.

A Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung ermitteln

Der Staat unterscheidet in der Regel nicht, ob Sie Immobilien oder anderes Vermögen verschenken oder vererben. Es gibt allerdings Sonderfälle und Ausnahmen. Zum Teil wird Immobilienvermögen privilegiert. Im Gegensatz zu der Schenkung oder dem Vererben eines Geldbetrags, von Aktien oder Gold, ist bei Immobilien eine aufwändige Bewertung notwendig. Der Wert der Schenkung oder des Erbes einer Immobilie muss zuerst geklärt und dem Finanzamt nachgewiesen werden. Entscheidend ist der Verkehrswert der Immobilie, also der aktuelle Marktpreis zum Zeitpunkt der Schenkung oder im Erbfall. Dieser berechnet sich für erbschaftsteuerliche und schenkungsteuerliche Zwecke nach den Vorschriften des steuerlichen Bewertungsgesetzes BewG . Je nach Art der Immobilie, zum Beispiel Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung, sind verschiedene Bewertungsverfahren anzuwenden. Hierfür empfiehlt es sich, den Rat eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen. Auch kann ein Immobilienwertgutachten sinnvoll sein, insbesondere wenn der tatsächliche Wert der Immobilie niedriger ist als der nach den steuerlichen Vorschriften ermittelte. Danach können Sie die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer berechnen.

Sollte das Haus, die Wohnung oder das Grundstück mit einem Immobilienkredit belastet sein, dann muss dieser von dem Wert der Immobilie abgezogen werden.

Beispiel

Schenkung oder Erbe einer Wohnung mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro. Die Immobilie ist im Grundbuch mit einem Immobilienkredit belastet und geht auf den Erben oder Beschenkten über. Die Darlehenshöhe beträgt zum Zeitpunkt der Schenkung oder des Erbens 200.000 Euro. Für die Berechnung der Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer wird die Belastung vom Immobilienwert abgezogen.

Es wird demnach nur ein Wert von 300.000 Euro angesetzt.

Ebenso sind Nießbrauchrechte oder Wohnrechte wertmindernd. Die Vereinbarung solcher Rechte bieten nicht nur den Vorteil, dass die berechtigte Person die Immobilie weiterhin bewohnen kann. Gleichzeitig wird Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer gespart, denn eine so belastete Immobilie ist weniger wert.

In unserem Ratgeber gehen wir ausführlich auf die Berechnung und Besonderheiten der Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer bei Vorliegen eines Nießbrauchs oder Wohnrechts ein:

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B Erbschafts- und Schenkungssteuer: Freibeträge nutzen

Erfreulicherweise sind für Schenkungen und im Erbfall Freibeträge vorgesehen. Dies bedeutet, dass Sie als Beschenkter oder Erbe für Werte bis zu diesen Freibeträgen keine Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer bezahlen müssen.

Für die Ermittlung der Steuersätze und der Freibeträge für Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer ist neben dem Wert der Immobilie der Verwandtschaftsgrad entscheidend. Je nach Verwandtschaftsgrad können Sie Immobilien im Wert von bis zu 500.000 Euro steuerfrei geschenkt oder vererbt bekommen.

Die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer Freibeträge sind großzügig bemessen. Außerdem können Sie die Freibeträge bei Schenkungen mehrfach nutzen und erheblich Steuern sparen. Mehr erfahren Sie in unseren Steuerspar-Tipps bei Schenkungen und Erbe.

Quellen: § 16 Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer-Gesetz
Steuerklasse Verwandtschaftsgrad Freibetrag
Steuerklasse I Ehegatten und eingetragene Lebenspartnerschaften 500.000 Euro
Kinder
Stiefkinder, Adoptivkinder und die Kinder verstorbener Kinder
400.000 Euro
Andere Enkel 200.000 Euro
Eltern und Großeltern 100.000 Euro
Steuerklasse II Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten / Lebenspartner 20.000 Euro
Steuerklasse III Onkel, Tanten, nicht eingetragene Lebenspartner und sonstige 20.000 Euro

Die oben angegebenen Steuerklassen haben nichts mit der Lohnsteuerklasse zu tun. Sie benötigen diese Steuerklassen in der untenstehenden Tabelle in Schritt C zur Berechnung des Steuersatzes.

Es ist nur der Wert einer Schenkung oder eines Erbes zu versteuern, der

  • über den Freibetrag hinaus geht
  • und nach Abzug der Schulden oder anderer Wertminderungen, zum Beispiel Nießbrauch oder Wohnrecht übrig ist.

Im Schritt drei sehen Sie, zu welchem Steuersatz die Versteuerung erfolgen muss:

C Steuersatz für Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer berechnen

Zuerst müssen Sie ausrechnen, wie hoch der Wert der Schenkung oder des Erbes ist, der über den Freibetrag hinaus geht und die Schulden abziehen. Siehe Schritt B. Damit erhalten Sie den steuerpflichtigen Betrag. Entsprechend der folgenden Tabelle ergibt sich dann der Prozentsatz für die Versteuerung des steuerpflichtigen Betrags. Die Steuerklasse hängen mit dem Verwandtschaftsverhältnis zusammen und entnehmen Sie bitte der obigen Tabelle. Damit können Sie dann die Steuersätze ablesen und die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer berechnen.

Quellen: § 16 Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer-Gesetz
Wert des steuerpflichtigen Erwerbs (Schenkung oder Erbe)
Betrag nach Abzug der Freibeträge
Prozentsatz in der Steuerklasse
I II III
75 000 Euro 7 % 15 % 30 %
300 000 Euro 11 % 20 % 30 %
600 000 Euro 15 % 25 % 30 %
6 000 000 Euro 19 % 30 % 30 %
13 000 000 Euro 23 % 35 % 50 %
26 000 000 Euro 27 % 40 % 50 %
über 26 000 000 Euro 30 % 43 % 50 %

Beispiele

Beispiel 1: Sie schenken Ihrem Kind Ihre schuldenfreie Wohnung im Wert von 500.000 Euro.

Der Schenkungssteuer Freibetrag liegt für Kinder bei 400.000 Euro und das Kind fällt in die Steuerklasse I (Tabelle B Freibeträge ermitteln). Für Ihr Kind sind demnach nur 100.000 Euro steuerpflichtig (500.000 Euro Wert abzüglich 400.000 Euro Freibetrag). Gemäß der Steuersatz-Tabelle fällt bei Beträgen von bis 300.000 Euro und Steuerklasse I ein Steuersatz von 11 Prozent an. Ein Sonderfall, siehe unten, liegt nicht vor.

Ihr Kind muss also 11.000 Euro Schenkungssteuer bezahlen (100.000 Euro multipliziert mit 11 Prozent).

Beispiel 2: Die Schwester erbt ein Haus im Wert von 800.000 Euro. Das Haus ist mit einem Immobilienkredit von 500.000 Euro belastet

Der Erbschaftssteuer Freibetrag beträgt bei Geschwistern nur 20.000 Euro und die Schwester fällt in die Steuerklasse II (Tabelle B Freibeträge ermitteln). Für die Schwester sind 280.000 Euro steuerpflichtig (800.000 Euro Wert abzüglich 500.000 Euro Schulden, abzüglich 20.000 Euro Freibetrag). Gemäß der Steuersatz-Tabelle fällt bei Beträgen von bis 300.000 Euro und Steuerklasse II ein Steuersatz von 20 Prozent an. Ein Sonderfall, siehe unten, liegt nicht vor.

Die Schwester muss also 56.000 Euro Erbschaftssteuer bezahlen (280.000 Euro multipliziert mit 20 Prozent).

Übrigens: Wenn Sie über ein größeres Vermögen verfügen und frühzeitig mit Schenkungen beginnen, dann können Sie Ihren Erben in einem erheblichen Umfang Erbschaftssteuern sparen. Außerdem können Sie Schenkungssteuer sparen, wenn Sie eine Immobilie verschenken und sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch behalten:

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Sonderfälle und Ausnahmen: Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer Immobilien

Für Immobilien gibt es zahlreiche Ausnahmen. Sie sollten prüfen, ob in Ihrem Fall eine Besonderheit und Abweichung zur Berechnung der Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer Immobilien vorliegt. Hierzu gehören folgende Fälle:

  • Vermietete Immobilien,
  • eigengenutzte Immobilien,
  • Denkmalschutzimmobilie oder
  • Immobilien Belastungen, zum Beispiel mit einem Nießbrauch- oder Wohnrecht.
Für die Schenkung oder das Erbe von Immobilien gibt es Sonderfälle, bei denen der Gesetzgeber eine Steuerfreiheit oder eine Steuerbegünstigung bei Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer vorgesehen hat.

Hier finden Sie den weiterführenden Artikel zu Sonderfällen bei vermieteten und eigengenutzten Immobilien:

Erbschaftssteuer Schenkungssteuer

Steuerlast berechnen

Reduzierte Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer bei Immobilien

Redaktion IMMO.info

Reduzierte Steuern bei Schenkungen und Vererben von Denkmalschutzimmobilien

Denkmalschutz Steuer Erbschaftssteuer Schenkungssteuer

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie vererben oder verschenken, dann kann der Beschenkte oder der Erbe in den Genuss einer reduzierten Schenkungs- oder Erbschaftssteuer kommen. Unter Umständen ist eine vollständige Steuerfreiheit möglich. Hierfür sind die Anforderungen aber hoch. Insbesondere müssen die die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen, siehe § 13 (1) 2 ErbStG .

Schenken, aber Wohnrecht oder Nießbrauch behalten

Ein häufiger Fall ist eine Schenkung einer Wohnung oder eines Hauses durch Eltern an die Kinder unter Beibehaltung des Wohn- oder Nießbrauchrechts. Es wird damit eine Immobilie verschenkt, die der Beschenkte nicht vollumfänglich nutzen kann. Der Wert der Immobilie ist damit reduziert und auch das Finanzamt erkennt einen reduzierten Wert zur Berechnung der Steuerlast an. Hier sind ausführliche weitere Informationen und die Berechnungen dazu:

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Grunderwerbssteuer bei verschenkten und geerbten von Immobilien

Eine Grunderwerbssteuer fällt bei Schenkungen von Immobilien oder im Erbfall grundsätzlich nicht an. Aufpassen muss man nur bei Schenkungen, wenn a) diese mit Bedingungen verknüpft sind, damit keine volle Schenkung mehr, sondern teilentgeltlich, und b) diese nicht an Ehepartner, eingetragene Lebenspartner nach Lebenspartnerschaftgesetz oder Verwandte in gerader Linie erfolgen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Immobilie mit einem Darlehen belastet ist und der Beschenkte die Schuld übernehmen soll.

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Ausdruck: 19.10.2021

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