Eigenkapitalrendite

So berechnen Sie die Eigenkapitalrendite für Ihre Immobilie

Die Eigenkapitalrendite ist eine wichtige Kennzahl, um zu beurteilen, wie rentabel eine Immobilieninvestition ist. IMMO.info erklärt Ihnen die Berechnungsweise mit Formeln und einfachen Rechenbeispielen.

Autor: ELI Redaktion und Experten | Veröffentlicht: 29.09.2024 | Geändert: 10.10.2024 10:18 | Lesezeit: 18 Minuten | Drucken

Eigenkapitalrendite Immobilien berechnen

Das Wichtigste zur Eigenkapitalrendite in Kürze

  • Eigenkapitalrendite berechnen: Die Eigenkapitalrendite ist das Verhältnis aus Jahresreingewinn zum Eigenkapital.
  • Der Jahresreingewinn einer Immobilie lässt sich mit folgender Formel berechnen:
    Jahresreingewinn = Nettokaltmieteinnahmen – Darlehensaufwand – Erhaltungsaufwand – nicht auf den Mieter umlagefähige Verwaltungskosten
  • Bei Immobilien können Kreditfinanzierer von einem Leverage-Effekt profitieren. Bringen diese mehr Fremdkapital in eine Finanzierung ein, kann die Eigenkapitalrendite steigen.
  • Umgekehrt kann es aber auch zu einem negativen Leverage-Effekt kommen, wenn die Kosten der Fremdfinanzierung höher sind als die Gesamtkapitalrendite der Immobilie. In diesem Fall lohnt sich eine höhere Fremdkapitalquote nicht.

Was ist die Eigenkapitalrendite?

Die Eigenkapitalrendite misst die Rentabilität eines Unternehmens oder einer Investition in eine Immobilie. Sie wird anhand folgender Formel berechnet:

Reingewinn : Eigenkapital = Eigenkapitalrendite

Macht etwa ein Unternehmen einen Jahresgewinn nach Abzug aller Zinsen, Kosten, Abschreibungen und Steuern von 100.000 Euro und verfügt über Vermögenswerte von 2 Millionen Euro, liegt die Eigenkapitalrendite bei 5 Prozent.

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Eigenkapitalrendite berechnen bei einer Immobilie

Die Eigenkapitalrendite einer Immobilie können Sie anhand der folgenden beiden Formeln berechnen:

1 Jahresreingewinn der Immobilie

Nettokaltmieteinnahmen
./. Darlehensaufwand
./. Erhaltungsaufwand
./. nicht auf den Mieter umlagefähige Verwaltungskosten

= Jahresreingewinn

2 Eigenkapitalrendite der Immobilie

Jahresreingewinn : Eigenkapital = Eigenkapitalrendite der Immobilie

Je höher die Eigenkapitalrendite, desto mehr Gewinn machen Sie pro investiertem Euro. Bei einer Eigenkapitalrendite von 2 Prozent erzielen Sie 2 Euro Gewinn pro 100 Euro Investition.

Rechenbeispiel Eigenkapitalrendite

Gehen wir von einer Immobilienfinanzierung mit typischen Kosten und Zinsen aus. Die Annahmen und Rechenschritte lauten folgendermaßen:

Annahmen:

Kaufpreis: 500.000 Euro (einschließlich Kaufnebenkosten)

  • Eigenkapital (20 Prozent): 100.000 Euro
  • Immobiliendarlehen (80 Prozent Fremdkapital): 400.000 Euro
  • Jahresmieteinnahmen: 25.000 Euro
  • Nicht umlagefähige Verwaltungskosten: 2000 Euro
  • Jährlicher Erhaltungsaufwand (1,5 Prozent des Kaufpreises): 7500 Euro
  • Jährlicher Zins des Immobiliendarlehens (3 Prozent der Darlehenssumme): 12.000 Euro

1 Jahresreingewinn berechnen:

25.000 Euro 2.000 Euro 7.500 Euro 12.000 Euro = 3.500 Euro
Jahresmieteinnahmen Verwaltungskosten Erhaltungsaufwand Darlehensaufwand Jahresreingewinn

2 Eigenkapitalrendite berechnen:

3.500 Euro ÷ 100.000 Euro = 3,5 Prozent
Jahresreingewinn Eigenkapital Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite liegt demnach bei 3,5 Prozent

Was ist mit dem Leverage-Effekt bei Immobilien gemeint?

Leverage meint auf deutsch “Hebel” und beschreibt den Umstand, dass die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital steigen kann, wenn Immobilienkäufer mehr Fremdkapital aufnehmen.

Dieser Effekt tritt solange auf, wie die Gesamtrendite der Immobilie (Jahresreingewinn / Kaufpreis plus Nebenkosten, auch Gesamtkapitalrendite genannt) höher ist als der Zins eines Immobiliendarlehens.

Die folgende Tabelle veranschaulicht die renditesteigernde Wirkung von zusätzlichem Fremdkapital:

Leverage-Effekt berechnen

Kauf einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro

Quelle: IMMO.info – Leverage-Effekt und Eigenkapitalrendite berechnen
80%-Finanzierung 90%-Finanzierung
Fremdkapital 400.000 Euro 450.000 Euro
Eigenkapital 100.000 Euro 50.000 Euro
Jahresnettokaltmieteinnahmen 250.000 Euro 25.000 Euro
Verwaltungskosten und Erhaltungsaufwand 9.500 Euro 9.500 Euro
Darlehensaufwand (3%) 12.000 Euro 13.500 Euro
Jahresreingewinn 3.500 Euro 2.000 Euro

Eigenkapitalrendite

3,5 %

4 %

Die Eigenkapitalrendite steigt in dem Beispiel von 3,5 auf 4 Prozent pro Jahr, weil die Immobilie mehr Rendite abwirft als das Darlehen kostet. Die Gesamtkapitalrendite der Immobilie liegt nämlich bei:

(25.000 Euro – 2000 Euro – 7500 Euro) ÷ 500.000 Euro = 3,1 Prozent
Jahresnettokaltmieteinnahmen – Verwaltungskosten – Ertragsaufwand Kaufpreis plus Nebenkosten Gesamtkapitalrendite

Die Gesamtkapitalrendite ist also mit 3,1 Prozent höher als der Darlehenszins (3%). Daher zahlt es sich für den Immobilienkäufer aus, mehr Fremdkapital aufzunehmen und das Eigenkapital zu verringern.

Sie können die Eigenkapitalrendite auch mit der folgenden Formel berechnen:

Gesamtkapitalrendite
+ (Gesamtkapitalrendite – Fremdkapitalzinssatz) × Fremdkapital : Eigenkapital

= Eigenkapitalrendite

Sie können die Eigenkapitalrendite auch mit der folgenden Formel berechnen:

Gesamtkapitalrendite
+ (Gesamtkapitalrendite – Fremdkapitalzinssatz) × Fremdkapital : Eigenkapital

= Eigenkapitalrendite

Was ist ein negativer Leverage-Effekt?

Zusätzliches Fremdkapital muss nicht immer zu einer höheren Verzinsung des eingesetzten Geldes führen. Fremdkapital kann auch teurer sein als Eigenkapital. Die Eigenkapitalrendite sinkt dann mit steigender Schuldenaufnahme.

Die folgende Tabelle veranschaulicht den Effekt bei einem Darlehenszins von 3,25 Prozent statt 3 Prozent:

Kauf einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro (Darlehenszins von 3,5 anstelle von 3 Prozent)

Quelle: IMMO.info – Negativer Leverage-Effekt und Eigenkapitalrendite berechnen
80%-Finanzierung 90%-Finanzierung
Fremdkapital 400.000 Euro 450.000 Euro
Eigenkapital 100.000 Euro 50.000 Euro
Jahresnettokaltmieteinnahmen 25.000 Euro 25.000 Euro
Verwaltungskosten und Erhaltungsaufwand 9.500 Euro 9.500 Euro
Zinsaufwand (3,25%) 13.000 Euro 14.625 Euro
Jahresreingewinn 2.500 Euro  675 Euro

Eigenkapitalrendite

2,5 %

1,35 %

Das Problem ist nun, dass der Zins des Immobiliendarlehens höher ist (3,25 Prozent) als die Gesamtkapitalrendite der Immobilie (3,1 Prozent). Der Kredit kostet also mehr als die Immobilie an Gewinn abwirft. Eine zusätzliche Schuldenaufnahme lohnt sich in diesem Fall nicht.

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Ausdruck: 11.10.2024

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