Haus günstig kaufen: Wie groß ist der Verhandlungsspielraum – und wie verhandeln Sie den besten Preis?

Ist jetzt der beste Zeitpunkt, um ein Haus günstig zu kaufen? Mit Verhandlungsgeschickt können Käufer Angebotspreise deutlich senken.

Der Immobilienökonom Rainer Braun von Empirica  hält den Zeitpunkt für günstig. Für Eigennutzer sei immer ein guter Zeitpunkt, denn es gehe nicht um Rendite, sondern um die Erfüllung eines Wohnwunsches. “Der Kauf ist dann okay, wenn sie ausreichend Eigenkapital haben und nicht auf Kante nähen, also noch gut 10.000 Euro übrig bleiben für Unvorhergesehenes.”

Braun rechnet in den kommenden zwei bis drei Jahren mit steigenden Preisen. Seit zwei Jahren werde kaum mehr gebaut und gleichzeitig steige der Bedarf. Kurzfristig könnten aber die Preise weiter nachgeben, insbesondere wenn die Zinsen weiter zulegen sollten, erklärt er gegenüber IMMO.info.

“Der Zeitpunkt für einen Immobilienkauf war in der vergangenen Zeit selten so günstig wie derzeit”, erklärt auch Jörg Utecht, Chef des Kreditvermittlers Interhyp.

Der Zeitpunkt für einen Immobilienkauf war in der vergangenen Zeit selten so günstig wie derzeit

Einerseits seien die Zinsen für zehnjährige Darlehen auf 3,5 Prozent gefallen, andererseits seien die Immobilienpreise deutlich gesunken und bislang bloß leicht wieder gestiegen (+2 Prozent im ersten Quartal 2024 zum Vorquartal).

Tagesaktuelle Zinskonditionen für Immobilienkredite einblenden 

Käufer haben inzwischen mehr Verhandlungsmacht. Etwa untersuchen die Marktforscher von Sprengnetter  regelmäßig den Unterschied zwischen Angebotspreisen und tatsächlich gezahlten Kaufpreisen.

Demnach ist die Spanne bundesweit bis Ende 2023 auf 6 Prozent bei Einfamilienhäusern und 8 Prozent bei Eigentumswohnungen auseinandergegangen. Von Januar 2019 bis März 2021 lag der Verhandlungsspielraum hingegen bei maximal 1,3 Prozent. Bis Ende April 2024 seien die Unterschiede “weiterhin in der Größenordnung “ wie zum Jahresende 2023, erklärt eine Sprengnetter-Mitarbeiterin auf Nachfrage gegenüber IMMO.info.

Gleichwohl beginnt sich der Markt seit dem ersten Quartal 2024 zu drehen. “Als neue Tendenz zeichnet sich ab, dass die Verkäufer offensichtlich nicht bereit sind, mit ihren Preisvorstellungen noch weiter nach unten zu gehen und die Angebotspreise wieder signifikanter ansteigen werden”, wird Sprengnetter-Chefanalyst Jochen Sauerborn in einer Mitteilung zitiert.

Vor allem in Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, im Südwesten Niedersachsens, in der südlichen Pfalz und in Ostbayern sind die Preise niedrig. Dort kosten Eigentumswohnungen weniger als 2000 Euro pro Quadratmeter, wie Zahlen des Informationsdienstleisters Empirica zeigen, die IMMO.info vorliegen.

Angebotspreise für Eigentumswohnungen aller Baujahre mit gehobener Ausstattung (60 bis 80 Quadratmeter)

Günstige Landkreise und Städte in Westdeutschland

Ein ähnliches Bild zeigt sich beim Vergleich eines Immobilienkredits mit der durchschnittlichen Jahresmiete (jeweils für eine 80-Quadratmeter-Wohnung). Besonders erschwinglich sind demnach Eigentumswohnungen im südlichen Ostdeutschland, im Südwesten Niedersachsens sowie in Teilen des Saarlands und Ostbayerns. Dort ist die Jahresrate eines Kredits nur leicht höher als die Jahresmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung (einschließlich Kaufnebenkosten und ohne Renovierungskosten).

Anmerkungen: Die jährliche Annuität setzt sich zusammen aus Zins und Tilgung bei gegebenem Bruttokaufpreis (einschließlich Kaufnebenkosten, ohne Renovierungskosten). Die Berechnung basiert auf folgenden Annahmen: Kreditlaufzeit von 30 Jahren, 20 Prozent Eigenkapital, Kaufnebenkosten von 15 Prozent. Angebotspreise von Immobilien aller Baujahre wurden berücksichtigt.

Ein Baugutachter kann Sie auf Mängel aufmerksam machen, mit denen Sie den Preis herunterhandeln können. Außerdem kann er Sie vor einem Fehlkauf bewahren. Die Kosten liegen im mittleren dreistelligen Bereich und sind somit im Vergleich zum Immobilienkaufpreis überschaubar.

Zu viel Negativität und mangelnde Wertschätzung sorgen für Frust beim Verkäufer, der womöglich emotional an der Immobilie hängt. Reden Sie daher ein Haus nicht schlecht. “Kaufinteressierte sollten sich stattdessen schon zu Beginn der Verhandlungen mit den Sachargumenten des Gegenübers auseinandersetzen”, empfiehlt Markus Budde vom Kreditvermittler Dr. Klein. Es gehe darum zu verstehen, wie sich die Preisvorstellung des Verkäufers zusammensetze und wo es Schwachstellen in der Argumentation gebe.

Sie können dem Verkäufer anbieten, beim Umzug zu helfen oder besonders rasch die Kaufsumme zu überweisen. Oder Sie verlangen anstatt eines geringeren Preises eine Einbauküche oder andere Vorteile. So kommt Ihnen der Verkäufer womöglich noch mehr entgegen.

Mit der richtigen Strategie haben Käufer gut Chancen und können ein Haus günstig kaufen.

Laut Immoscout24 sollten Sie die Verhandlungsstrategie auf den Verkäufer anpassen. Je nach Lage, Zustand und Nachfrage sei der Verhandlungsspielraum größer oder kleiner. Entsprechend würde sich eine von drei Strategien anbieten:

• Entgegenkommende Strategie: Hier setzen Sie nur fünf bis zehn Prozent unter dem Angebotspreis an.
• Harte Strategie: Hier gehen Sie zehn bis 25 Prozent tiefer. Diese Strategie bietet sich an, wenn es keine Interessenten gibt, wenn ein Objekt schnell verkauft werden muss oder wenn erhebliche Mängel vorliegen.
• Überangebot: Hier bieten Sie mehr als den geforderten Preis. Laut Immoscout24 kann das bei einer sehr beliebten Immobilien infrage kommen, die man unbedingt kaufen möchte.