Haus günstig kaufen

Haus günstig kaufen: Wie groß ist der Verhandlungsspielraum – und wie verhandeln Sie den besten Preis?

Die Immobilienpreise sind deutlich gesunken. IMMO.info zeigt, wie viel Prozent Sie heraushandeln können, was Sie bei den Verhandlungen beachten sollten und wo die Preise derzeit besonders niedrig sind. So können Sie ein Haus günstig kaufen.

Autor: ELI Redaktion und Experten | Veröffentlicht: 10.06.2024 | Geändert: 10.06.2024 11:41 | Lesezeit: 22 Minuten | Drucken

Experte Reiner Braun, Geschäftsführer von empirica regio – einem Unternehmen für die Verarbeitung, Analyse und Bereitstellung von Regionaldaten
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Reiner Braun, Geschäftsführer von empirica regio – einem Unternehmen für die Verarbeitung, Analyse und Bereitstellung von Regionaldaten
Haus günstig kaufen

Ist der Zeitpunkt günstig zum Immobilienkauf?

Zeitpunkt Kaufpreis Haus günstig kaufen

Ist jetzt der beste Zeitpunkt, um ein Haus günstig zu kaufen? Mit Verhandlungsgeschickt können Käufer Angebotspreise deutlich senken.

Der Immobilienökonom Rainer Braun von Empirica  hält den Zeitpunkt für günstig. Für Eigennutzer sei immer ein guter Zeitpunkt, denn es gehe nicht um Rendite, sondern um die Erfüllung eines Wohnwunsches. “Der Kauf ist dann okay, wenn sie ausreichend Eigenkapital haben und nicht auf Kante nähen, also noch gut 10.000 Euro übrig bleiben für Unvorhergesehenes.”

Steigende Immobilienpreise in den kommenden Jahren

Braun rechnet in den kommenden zwei bis drei Jahren mit steigenden Preisen. Seit zwei Jahren werde kaum mehr gebaut und gleichzeitig steige der Bedarf. Kurzfristig könnten aber die Preise weiter nachgeben, insbesondere wenn die Zinsen weiter zulegen sollten, erklärt er gegenüber IMMO.info.

Guter Zeitpunkt: Haus günstig kaufen

“Der Zeitpunkt für einen Immobilienkauf war in der vergangenen Zeit selten so günstig wie derzeit”, erklärt auch Jörg Utecht, Chef des Kreditvermittlers Interhyp.

Der Zeitpunkt für einen Immobilienkauf war in der vergangenen Zeit selten so günstig wie derzeit

Einerseits seien die Zinsen für zehnjährige Darlehen auf 3,5 Prozent gefallen, andererseits seien die Immobilienpreise deutlich gesunken und bislang bloß leicht wieder gestiegen (+2 Prozent im ersten Quartal 2024 zum Vorquartal).

Haben Käufer mehr Verhandlungsspielraum?

Käufer haben inzwischen mehr Verhandlungsmacht. Etwa untersuchen die Marktforscher von Sprengnetter  regelmäßig den Unterschied zwischen Angebotspreisen und tatsächlich gezahlten Kaufpreisen.

Demnach ist die Spanne bundesweit bis Ende 2023 auf 6 Prozent bei Einfamilienhäusern und 8 Prozent bei Eigentumswohnungen auseinandergegangen. Von Januar 2019 bis März 2021 lag der Verhandlungsspielraum hingegen bei maximal 1,3 Prozent. Bis Ende April 2024 seien die Unterschiede “weiterhin in der Größenordnung “ wie zum Jahresende 2023, erklärt eine Sprengnetter-Mitarbeiterin auf Nachfrage gegenüber IMMO.info.

Gleichwohl beginnt sich der Markt seit dem ersten Quartal 2024 zu drehen.
“Als neue Tendenz zeichnet sich ab, dass die Verkäufer offensichtlich nicht bereit sind, mit ihren Preisvorstellungen noch weiter nach unten zu gehen und die Angebotspreise wieder signifikanter ansteigen werden”, wird Sprengnetter-Chefanalyst Jochen Sauerborn in einer Mitteilung zitiert.

Unterschied zwischen Angebots- und Transaktionspreisen von 2021 bis 2024 in Deutschland (Einfamilienhäuser)

Diskrepanz zwischen Kauf- und Angebotspreisen

Diskrepanz zwischen Kauf- und Angebotspreisen. Quelle: Sprengnetter AVM Achieved Price Index

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Haus günstig kaufen: Wo sind die Immobilienpreise besonders gering?

Vor allem in Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, im Südwesten Niedersachsens, in der südlichen Pfalz und in Ostbayern sind die Preise niedrig. Dort kosten Eigentumswohnungen weniger als 2000 Euro pro Quadratmeter, wie Zahlen des Informationsdienstleisters Empirica zeigen, die IMMO.info vorliegen.

Die 15 günstigsten Landkreise und Städte im ersten Quartal 2024

Angebotspreise für Eigentumswohnungen aller Baujahre mit gehobener Ausstattung (60 bis 80 Quadratmeter)

Quelle: Empirica Regio
Anmerkung: Es fließen Daten aus 100 verschiedenen Quellen ein, darunter große bekannte Internetmarktplätze, aber auch kleine Internetplattformen und Printmedien.
Rang Landkreis/Stadt Bundesland Euro pro Quadratmeter
1 Landkreis Elbe-Elster Brandenburg 773 Euro
2 Erzgebirgskreis Sachsen 881 Euro
3 Landkreis Altenburger Land Thüringen 1023 Euro
4 Vogtlandkreis Sachsen 1046 Euro
5 Greiz Thüringen 1093 Euro
6 Görlitz Sachsen 1126 Euro
7 Gera Thüringen 1135 Euro
8 Zwickau Sachsen 1171 Euro
9 Landkreis Saalfeld-Rudolstadt Thüringen 1184 Euro
10 Landkreis Lüchow-Dannenberg Niedersachsen 1256 Euro
11 Landkreis Anhalt-Bitterfeld Sachsen-Anhalt 1230 Euro
12 Burgenlandkreis Sachsen-Anhalt 1255 Euro
13 Dessau-Roßlau Sachsen-Anhalt 1256 Euro
14 Landkreis Holzminden Niedersachsen 1284 Euro
15 Landkreis Mittelsachsen Sachsen 1314 Euro

Günstige Landkreise und Städte in Westdeutschland

Quelle: Empirica Regio
Anmerkung: Es fließen Daten aus 100 verschiedenen Quellen ein, darunter große bekannte Internetmarktplätze, aber auch kleine Internetplattformen und Printmedien.
Landkreis/Stadt Bundesland Euro pro Quadratmeter
Goslar Niedersachsen 1441 Euro
Primasens Rheinland-Pfalz 1548 Euro
Vogelsbergkreis Hessen 1602 Euro
Landkreis Freyung-Grafenau Bayern 1631 Euro
Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge Bayern 1654 Euro
Märkischer Kreis Nordrhein-Westfalen 1674 Euro
Werra-Meißner-Kreis Hessen 1745 Euro
Landkreis Südwestpfalz Rheinland-Pfalz 1757 Euro
Landkreis Kaiserslautern Rheinland-Pfalz 1867 Euro
Goslar Niedersachsen 1441 Euro
Neunkirchen Saarland 1941 Euro
Regionalverband Saarbrücken Saarland 1972 Euro
Landkreis Waldeck-Frankenberg Hessen 2000 Euro
Neckar-Odenwaldkreis Baden-Württemberg 2217 Euro

Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen in Deutschland im ersten Quartal 2024

Ein ähnliches Bild zeigt sich beim Vergleich eines Immobilienkredits mit der durchschnittlichen Jahresmiete (jeweils für eine 80-Quadratmeter-Wohnung). Besonders erschwinglich sind demnach Eigentumswohnungen im südlichen Ostdeutschland, im Südwesten Niedersachsens sowie in Teilen des Saarlands und Ostbayerns. Dort ist die Jahresrate eines Kredits nur leicht höher als die Jahresmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung (einschließlich Kaufnebenkosten und ohne Renovierungskosten).

Quelle: Empirica Regio

Unterschied zwischen der Jahresrate eines Immobilienkredits (mit Kaufnebenkosten und ohne Renovierungskosten) und der durchschnittlichen Jahresmiete im ersten Quartal 2024 (für eine 80-Quadratmeter-Wohnung)

Quelle: Empirica Regio

Anmerkungen: Die jährliche Annuität setzt sich zusammen aus Zins und Tilgung bei gegebenem Bruttokaufpreis (einschließlich Kaufnebenkosten, ohne Renovierungskosten). Die Berechnung basiert auf folgenden Annahmen: Kreditlaufzeit von 30 Jahren, 20 Prozent Eigenkapital, Kaufnebenkosten von 15 Prozent. Angebotspreise von Immobilien aller Baujahre wurden berücksichtigt.

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Haus günstig kaufen: Vier Tipps – so verhandeln Sie richtig!

Tipp 1
Baugutachter zur Besichtigung mitnehmen

Ein Baugutachter kann Sie auf Mängel aufmerksam machen, mit denen Sie den Preis herunterhandeln können. Außerdem kann er Sie vor einem Fehlkauf bewahren. Die Kosten liegen im mittleren dreistelligen Bereich und sind somit im Vergleich zum Immobilienkaufpreis überschaubar.

Tipp 2
Das Objekt nicht schlechtreden

Zu viel Negativität und mangelnde Wertschätzung sorgen für Frust beim Verkäufer, der womöglich emotional an der Immobilie hängt. Reden Sie daher ein Haus nicht schlecht. “Kaufinteressierte sollten sich stattdessen schon zu Beginn der Verhandlungen mit den Sachargumenten des Gegenübers auseinandersetzen”, empfiehlt Markus Budde vom Kreditvermittler Dr. Klein. Es gehe darum zu verstehen, wie sich die Preisvorstellung des Verkäufers zusammensetze und wo es Schwachstellen in der Argumentation gebe.

Tipp 3
Andere Vorteile anbieten oder raushandeln

Sie können dem Verkäufer anbieten, beim Umzug zu helfen oder besonders rasch die Kaufsumme zu überweisen. Oder Sie verlangen anstatt eines geringeren Preises eine Einbauküche oder andere Vorteile. So kommt Ihnen der Verkäufer womöglich noch mehr entgegen.

Tipp 4
Richtige Verhandlungsstrategie wählen

Günstiger Hauskauf Verhandlungsspielraum Angebotspreis und Kaufpreis

Mit der richtigen Strategie haben Käufer gut Chancen und können ein Haus günstig kaufen.

Laut Immoscout24 sollten Sie die Verhandlungsstrategie auf den Verkäufer anpassen. Je nach Lage, Zustand und Nachfrage sei der Verhandlungsspielraum größer oder kleiner. Entsprechend würde sich eine von drei Strategien anbieten:

  • Entgegenkommende Strategie: Hier setzen Sie nur fünf bis zehn Prozent unter dem Angebotspreis an.
  • Harte Strategie: Hier gehen Sie zehn bis 25 Prozent tiefer. Diese Strategie bietet sich an, wenn es keine Interessenten gibt, wenn ein Objekt schnell verkauft werden muss oder wenn erhebliche Mängel vorliegen.
  • Überangebot: Hier bieten Sie mehr als den geforderten Preis. Laut Immoscout24 kann das bei einer sehr beliebten Immobilien infrage kommen, die man unbedingt kaufen möchte.

Fazit: Haus günstig kaufen

  • Käufer haben mehr Verhandlungsspielraum. Derzeit liegt die Spanne zwischen Angebots- und tatsächlichen Transaktionspreisen bei ungefähr 6 Prozent für Eigentumswohnungen und bei 8 Prozent für Einfamilienhäuser.
  • Besonders in Thüringen, Sachsen, Sachsen-Anhalt, im Südwesten Niedersachsens, in der südlichen Pfalz und in Ostbayern sind die Immobilienpreise gering.
  • Um einen guten Preis zu verhandeln, sollten Käufer einen Gutachter zur Besichtigung mitnehmen. Außerdem sollten sie ein Objekt nicht schlecht reden und sich im Voraus eine Verhandlungsstrategie zurechtlegen. Tipps, um ein Haus günstig zu kaufen.
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Ausdruck: 14.06.2024

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