Immobilienblase 2024? Wie entwickeln sich Immobilienpreise in Deutschland?

Seit Juli 2022 hat die EZB  den Leitzins zehn Mal erhöht. In kleinen Schritten hob sie ihn von 0 Prozent auf 4,5 Prozent im September 2023 an. Im März 2024 hat die EZB den Leitzins wiederholt auf unverändertem Niveau belassen.

Baugeld ist dadurch teuer geworden. „In Deutschland finanzieren rund 80 Prozent der Haushalte ihre Immobilie überwiegend mit Fremdkapital“, erklärt Ökonom Sagner. „Je teurer das Fremdkapital, desto teurer die Finanzierung. Wenn die Zinsen steigen, geben die Immobilienpreise in einem gewissen Rahmen nach.“

Auf einzelne Zinsschritte im Nachkommabereich reagiert der Markt allerdings nicht. Nur starke Ausschläge oder kontinuierliche Zinsveränderungen machen sich bemerkbar. Trotz zehn Zinserhöhungen in Folge gaben die Preise nur leicht nach. Die Vermutung, die Immobilienblase in Deutschland würde bei Zinskosten von drei bis vier Prozent für Baukredite platzen, hat sich nicht bewahrheitet.

Seit der Einführung des Euro 1999 hat die Europäische Zentralbank EZB in drei Zyklen die Zinsen erhöht und wieder gesenkt. Nun scheint der vierte Zyklus der Zinserhöhungen hinter uns zu liegen. „Die EZB erhöhte die Zinsen wegen der hohen Inflationsraten. Inzwischen steigen die Preise langsamer. Wir rechnen mit einer Zinssenkung im Sommer 2024“, sagt Wirtschaftsökonom Sagner vom IW Köln.

Er prognostiziert, dass „die Immobilienpreise nicht weiter nachgeben, sobald die Zinsen sinken“. Schon im vierten Quartal 2023, bei gleichbleibend hohen Zinsen, hätten Einfamilienhäuser um 0,6 Prozent und Wohnungen um 0,8 Prozent an Wert gewonnen. Sobald die EZB die Zinsen senkt, würden die Preise moderat ansteigen, zumindest in dem Maße, in dem die Zinsen fallen.

Mit Zinserhöhungen bekämpfte die EZB die hohe Inflation. Seit Mitte 2023 zeigen die Zinsschritte ihre Wirkung, und die Preise steigen langsamer. Dieses Jahr werden die Inflationsraten weiter zurückgehen. Die von der EZB angepeilte Marke von zwei Prozent wird Sagner zufolge erst in 2025 erreicht.

Diese Einschätzung teilten unter anderen auch die Deutsche Bank  in ihrer Studie „Ausblick Deutschland 2024“ und Bundesbankchef Joachim Nagel in einem ZDF-Interview.

Argumente für sinkende Immobilienpreise aufgrund steuerlicher Faktoren:

• Die Reform der Grundsteuer tritt zum 1. Januar 2025 in Kraft. Im laufenden Jahr werden die finalen Bescheide verschickt. Was sich genau ändern wird, ist noch nicht klar „Realistischerweise werden die meisten Kämmerer nicht gewillt sein, weniger Grundsteuer zu verlangen“, sagt Sagner. Die angespannte wirtschaftliche Situation gelte auch für Kommunen. Er rechnet mit mäßigen Steigerungen, die vielen dramatischen Schlagzeilen hält er für übertrieben.
  Zunächst hieß es, die Grundsteuerreform werde aufkommensneutral umgesetzt, das Einkommen der Kommunen werde sich insgesamt nicht verändern. Davon ist heute nach zahlreichen kommunalen Protesten kaum mehr die Rede.
  Je größer Haus und Garten sind, desto höher fällt die Grundsteuer aus. Vielleicht wird großzügiges Wohnen dadurch weniger attraktiv. Doch niemand, der Wohneigentum bilden möchte, werde wegen der Grundsteuer davon absehen, so der IW-Experte.
  Da laufende und künftige Kosten in den Preis eines Hauses oder einer Wohnung eingepreist werden, beeinflusst die Grundsteuererhöhung die Immobilienpreise negativ.

• Es gibt politische Stimmen, welche die mit Immobilien verbundenen Steuerfreiheit auf Gewinne bei Immobilienverkauf kritisieren. Jedoch deutet nichts darauf hin, dass die Regierung in der laufenden Legislaturperiode dieses Thema angehen möchte und damit Immobilieneigentum unattraktiver macht. Mehr zu Spekulationssteuer und Steuerprivileg bei Immobilienverkauf

Argumente für steigende Immobilienpreise aufgrund steuerlicher Faktoren:

• Immobilien sind steuerlich begünstigt. Hierzu gehört die Steuerfreiheit auf den Verkaufserlös, wenn die Immobilien eigengenutzt sind oder lange genug gehalten werden
• Einige Bundesländer erwägen, die Grunderwerbsteuer für Privatpersonen oder Familien zu senken oder Freibeträge einzuführen. 2024 handelte Thüringen und reduzierte die Steuer zum Jahresbeginn von 6,5 auf fünf Prozent. Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer hätten sich um ein Drittel reduziert, sagt Sagner. „Wann realisieren die Bundesländer, dass eine Grunderwerbsteuersenkung die Transaktionszahlen nach oben bringen und damit für höhere Steuereinnahmen sorgen kann?“ Ob und inwieweit solche Steuersenkungen die Preise von Immobilien in die Höhe treiben, muss erst untersucht werden.

Argumente für sinkende Immobilienpreise aufgrund staatlicher Eingriffe sind aktuell rein hypothetisch:

• Hätte die Bundesregierung wie geplant in den vergangenen Jahren jeweils 400.000 neue Wohnungen errichtet, würde eine gewisse Entspannung auf dem Immobilienmarkt folgen, die Preise gäben nach. In 2022 und 2023 war und in 2024 und 2025 ist dieses Ziel jedoch unerreichbar. „Noch weniger Neubau als aktuell ist fast schon schwierig“, sagt Sagner. Häuser und Wohnungen, die jetzt fertig gebaut würden, seien seit Langem projektiert und zum Teil durchfinanziert.
  Immer noch liegen die Baugenehmigungen deutlich unter dem Niveau von 2020 oder 2021. „Aufgrund der Langfristigkeit von Bauprojekten werden wir erst langfristig merken, wie wie viel weniger gebaut wurde“, so der IW-Ökonom. Für die staatliche Aufgabe, Wohnraum zu schaffen oder schaffen zu lassen, gibt es kurzfristig keine Lösung. Sagner spricht von einem „Tal der Tränen“, aus dem die Bauwirtschaft nur durch verbesserte Rahmenbedingungen langsam herauskommen wird.
• Zu den verbesserten Rahmenbedingungen gehört auch die digitale Bauakte. Nachdem sie sich in Pilotprojekten bewährt hat, wird sie in immer mehr Bundesländern genutzt. Aber bis diese Neuerung auf kommunaler Ebene flächendeckend umgesetzt wird, braucht es Geduld.
• Würden Baugenehmigungen unkompliziert und zügig erteilt, mehr Bauland erschlossen, Auflagen gelockert, könnte das mit sinkenden Preisen einhergehen. Eine Immobilienblase würde deshalb in Deutschland nicht platzen.

Für steigende Immobilienpreise spricht:

• Langwierige Genehmigungsverfahren, hohe energetische Auflagen, Lieferschwierigkeiten – die Liste der preistreibenden Faktoren für den Immobilienmarkt ist lang. Wenige Neubauten sind im Angebot, das knappe Angebot kann die Preise treiben.
• Die Preisschere zwischen Bestandshäusern, die die hohen energetischen Auflagen erfüllen, und denen, die modernisiert werden müssen, wird weiter auseinandergehen. „Früher sprach man beim Immobilienkauf vor allem über die Lage, das Thema Energie war ein Mitläufer. Heute hat auch die Energieeffizienz eines Gebäudes große Auswirkung auf den Preis“, sagt Sagner.
• Staatliche Vorgaben für den Mieterschutz machen das Bauen für private Investoren weniger attraktiv. Da die Mieten aktuell stärker anziehen als die Immobilienpreise, steigt jedoch die Rendite für Kapitalanleger. Bis sich eine Immobilieninvestition refinanziert, braucht es dennoch einen langen Atem. Die Rendite ist nicht ausreichend hoch, um die Investition in absehbarer Zeit refinanzieren zu können.

Nachdem die Reallöhne von 2020 bis 2022 im Durchschnitt dreimal gesunken sind und 2023 nur um 0,1 Prozent zulegten, rechnet für 2024 niemand mit weiteren Kaufkraftverlusten.

Würden die Nominallöhne 2024 nicht mindestens mit der Inflationsrate steigen, sänken die Reallöhne erneut. Jeden Monat bekäme ich für mein Geld weniger Güter. Auch für den Immobilienkauf bliebe weniger Spielraum. Haushalte könnten weniger sparen und weniger für die Tilgung eines Kredits aufbringen. Sagner verweist auf den positiven Zusammenhang, der zwischen dem Sparen und der Chance auf die Bildung von Wohneigentum besteht:

„Allerdings ist das kein Indikator, der von Monat zu Monat viel Einfluss hat. Nur weil kurzfristig die Reallöhne sinken, sinken nicht automatisch die Immobilienpreise“.

Schlechte Finanzierungsbedingungen, hohe Kaufkraftverluste für die meisten Haushalte, Klimawandel, Krieg in der Ukraine und im Gazastreifen, geopolitische Spannungen – auch 2024 ist von Unsicherheiten geprägt. In unsicheren Zeiten sind hohe Investitionen selten. Immobilien werden in schwierigen Zeiten eher dann gekauft, wenn sie als günstig empfunden werden. Die Preise haben in 2023 nicht ausreichend nachgegeben, um die Nachfrage kräftig anzukurbeln.

Die Nominallöhne sind in Deutschland in 2023 laut Statistischem Bundesamt um sechs Prozent gestiegen. Da die Verbraucherpreise im selben Zeitraum um 5,9 Prozent anstiegen, legten die Reallöhne um 0,1 Prozent, der erste Anstieg seit 2019.

2024 laufen die Tarifverträge für 12 Millionen Beschäftigte in Deutschland aus, Experten erwarten deutliche Lohnerhöhungen. „Wenn die Löhne bei geringer Inflation überproportional steigen, ziehen die Preise an, was wiederum die Inflation befeuert“, erklärt Sagner. Noch sehe er keine Gefahr, und eine moderate Reallohnsteigerung sei wünschenswert. Aber während aus individueller Sicht Lohnsteigerungen immer schön seien, müsste aus gesamtwirtschaftlicher Sicht die Lohnentwicklung zur gesamten Entwicklung passen.

Wenn sich die Haushalte mehr leisten können, wollen die Menschen investieren. Wohneigentum wird erschwinglich, weil die Finanzierung gestemmt werden kann. Zunächst wird sich die leicht zunehmende Nachfrage kaum direkt auf die Preise auswirken.

Wirtschaftlicher Wohlstand wird auch am Wachstum des Bruttoinlandprodukts (BIP) gemessen. 2023 sank das BIP um 0,3 Prozent. Für 2024 gibt es unterschiedliche Prognosen: Während das IW Köln mit einem Rückgang von 0,5 Prozent rechnet, erwartet das Münchner Ifo Institut ein Wachstum von 0,2 Prozent.

Erst wenn die Wirtschaft für den Großteil der Bevölkerung spürbar wächst und die Menschen Ende des Monats tatsächlich mehr Geld in der Tasche haben, wird das Wirtschaftswachstum Immobilienpreise in die Höhe treiben.

• „Der Bankensektor ist streng, der Prüfungsauftrag intensiv“, fasst Pekka Sagner die Rahmenbedingungen für die Vergabe von Immobilienkrediten in Deutschland zusammen. Die Kreditvergabe wurde als Folge der Finanzkrise erheblich verschärft. Banken fordern einen hohen Eigenkapitalanteil und werden in Haftung genommen, wenn sie ihre Kunden nicht ausreichend auf die Kapitaldienstfähigkeit prüfen.
• Zurückhaltende Kreditvergabe bedeutet, dass nicht jeder, der einen Kredit möchte, einen, bekommt. Wer keinen Kredit bekommt, kann keine Immobilie kaufen. Das drückt vielleicht kurzfristig aufs Preisniveau. Langfristig stabilisiert es den Immobilienmarkt, wenn Kredite risikogerecht vergeben werden.
• „Es gibt Marktphasen, die Banken mehr Risiko erlauben. Und es gibt Marktphasen, in denen Banken auf die Bremse drücken müssen“, sagt der Immobilienexperte. „Das gelingt im deutschen Immobilienmarkt sehr gut, die Volatilität ist im internationalen Vergleich gering.“
• Die Kreditvergabe aufzuweichen, steht nicht zur Debatte. Im Gegenteil, durch den antizyklischen Kapitalpuffer , den die Finanzaufsicht BaFin für 2024 auf 0,75 Prozent belässt, bleibt es schwierig, einen Kredit zu bekommen. Der antizyklische Kapitalpuffer soll Banken in Krisenzeiten stabilisieren.

Argumente für sinkende Immobilienpreise aufgrund der Eigentumsquote:

• Mieter erfahren in Deutschland seit langer Zeit einen besonderen Schutz durch den Gesetzgeber. Die Ampelkoalition hatte angekündigt, den Mieterschutz weiter zu stärken und die Mietpreisbremse über 2025 hinaus laufen zu lassen. Wegen der im Vergleich zu den Kaufpreisen günstigen Mietkosten war das Mieten Zeit attraktiv und der Immobilienkauf bleibt eher Kür als Pflicht. Der starke Mieterschutz hat dazu geführt, dass Deutschland mit einer Wohneigentumsquote von 42 Prozent laut Statistischem Bundesamt  im europäischen Vergleich gemeinsam mit der Schweiz auf den hintersten Plätzen liegt.
• „Starker Mieterschutz beeinflusst das Kaufverhalten negativ“, sagt Pekka Sagner. Preisdämpfende Maßnahmen bei den Mieten wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenze reduzierten den Anreiz, selbst Wohneigentum zu bilden.
• Damit Mieter aus ihrer geschützten Wohnsituation heraus zu Käufern werden, müssen die Immobilienpreise nachgeben: Kaufen muss im Vergleich zum Mieten deutlich attraktiver sein.

Argumente aufgrund der Eigentumsquote, die theoretisch zu höheren Immobilienpreise führen könnten:

• Mit nur 42 Prozent ist der Anteil der Wohneigentümer im europäischen Vergleich sehr niedrig. Gesamtgesellschaftlich betrachtet gibt es somit Nachholbedarf bei der Eigentumsquote in Deutschland. Ob sich potenzielle Immobilienkäufer davon beeinflussen lassen, ist fraglich.
• Die Ampelregierung möchte für Eigennutzer den Immobilienkauf fördern. Immerhin ist Wohneigentum einer der wichtigsten Bausteine der individuellen Altersvorsorge. „Wenn die Regierung Wohneigentum fördert, schlägt sich das eins zu eins in steigenden Preisen nieder“, zitiert Sagner aus einer Studie zur Auswirkung der bayerischen Eigenheimzulage, bei der Wohneigentum mit 10.000 Euro gefördert worden war. Für die geförderten Haushalte war die Eigenheimzulage dennoch ein Gewinn: Die 10.000 Euro waren Eigenkapital, demnach konnte der Kredit entsprechen niedriger ausfallen.

Die Bevölkerung wächst, der vorhandene Wohnraum muss immer mehr Menschen beherbergen. Der Neubau bleibt weit hinter den Erfordernissen zurück. Diese Rahmenbedingungen sprechen gegen sinkende Immobilienpreise aufgrund von Nachfrage und Bedarf.

In Deutschland lebten 2023 offiziell 84,7 Millionen Menschen. „2022 hatten wir in Deutschland mit einem positiven Wanderungssaldo von knapp 1,5 Millionen den höchsten Zuzug nach dem Zweiten Weltkrieg“, erklärt Sagner. Die meisten Zugezogenen kommen aus der Ukraine und werden nur vorübergehend in Deutschland bleiben; wie schnell sie wieder in ihre Heimat zurückkehren, ist offen. Zunächst brauchen sie Wohnraum in Deutschland.

Auch innerhalb Deutschlands gibt es Wanderbewegungen. Junge Familien ziehen aus den Städten raus in Vororte oder ins Umland: Die meisten Haushalte, die sich (großzügiges) Wohneigentum wünschen, haben der Preise wegen keine andere Wahl. Da es junge Leute und Menschen aus dem Ausland mit weniger Platzbedarf vor allem in die Städte zieht, nimmt die Bevölkerung in den meisten Städten weiter zu.

Die Ansprüche der Haushalte unterscheiden sich stark, der Bedarf an Wohnraum steigt fast überall, in der Stadt und auf dem Land, in Metropolen und deren Vororten. Theoretisch sollte die hohe Nachfrage die Immobilienpreise nach oben treiben.