Zinsen, Baufinanzierung, Immobilienpreise: Wie geht es weiter?

Seit 2010 wurden Immobilien in Deutschland immer teurer. Zu wenig Wohnraum in den Ballungsgebieten, fehlende Anlagemöglichkeiten und niedrige Bauzinsen trieben die Preise. Die Corona-Pandemie hat den Wert des Eigenheims noch einmal verteuert. Im Vergleich zu 2020 sind die Immobilienpreise in 2021 um durchschnittlich zwölf Prozent gestiegen. 2022 legten sie nominal weiter zu; inflationsbereinigt verloren Immobilien jedoch laut aktuellem Postbank Wohnatlas 0,71 Prozent ihres Wertes.

Werden Immobilien 2023 deutlich günstiger?
Welche Immobilienpreisentwicklung 2024 ist zu erwarten?

„Sobald die Europäische Zentralbank EZB die Inflation unter Kontrolle sieht, wird sie die Zinsen nicht weiter anheben.“ Senkt sie die Zinsen, werden Immobilien wieder teurer. Sagner rechnet für Anfang 2024 mit dieser Trendwende, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass die Inflationsraten deutlich gesunken sind.

Preisdelle: Reale Preissenkungen von Wohnungen und Häusern unter Einberechnung der Inflationsraten.

„Auch wenn die Immobilienpreise in vielen Regionen Deutschlands aktuell zu stagnieren scheinen – inflationsbereinigt sinken die realen Preise“, sagt Jochen Möbert, Immobilienexperte von Deutsche Bank Research in dem Videogespräch „Die Zukunft der Immobilienmärkte“. Aus seiner Sicht handle es sich um eine „Preisdelle“.

Damit sich die Preistendenz ändere, müssten die Unsicherheiten raus aus dem Markt. Wenn der Krieg in der Ukraine endet, die Inflation nicht länger steigt, sondern sinkt und die Energiekrise bewältigt ist, geht es Möbert zufolge mit den Immobilienpreisen aufwärts.

Der Postbank Wohnatlas 2023 zeichnet ein detailliertes Bild der aktuellen Immobilienpreise und ihrer Entwicklung bis 2035. Er schlüsselt Deutschland bis zur Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte auf. Für fast die Hälfte der Gebiete rechnet die Studie mit inflationsbereinigt fallenden Preisen für Wohneigentum, für etwa zehn Prozent mit stagnierenden Preisen und für 43 Prozent der deutschen Regionen, vor allem in den Metropolen und ihrem Umland, mit mäßig steigenden Preisen.

Ganz ähnlich formuliert es Jochen Möbert, Immobilienexperte der Deutschen Bank: Die Zuwanderung aus dem Ausland sei stark, die Binnenwanderung in Richtung Metropolen bleibe intakt. Da der Baumotor stottere, stehe der großen Nachfrage ein eingeschränktes Angebot gegenüber. Das führe perspektivisch eher zu Engpässen bei Wohnraum und sollte die Immobilienpreise stützen.

Um die Inflation zu bekämpfen, hat die Europäische Zentralbank EZB den Leitzins seit Juli 2022 bereits acht Mal erhöht. Der letzte Zinsschritt im Juli 2023 von 4,00 Prozent auf 4,25 Prozent war nur ein kleiner. Im Mai und Juni lag die Erhöhung ebenfalls bei 0,25 Prozentpunkten. Im März 2023 hatte die EZB die Zinsen noch um einen halben Prozentpunkt angehoben.

Immobilienökonom Sagner rechnet mit einem weiteren kleinen Zinsschritt nach oben, bis die Zinsen langsam wieder gesenkt werden. Vorausgesetzt, die EZB sehe die Inflationsraten auf einer akzeptablen Höhe, so Sagner. Das langfristig von der EZB angestrebte Inflationsniveau von zwei Prozent werde bis dahin nicht erreicht sein. Dennoch sieht Sagner die Möglichkeit, dass die Zinsen Anfang 2024 gesenkt werden könnten.

Auch der Chefvolkswirt der Commerzbank, Jörg Krämer, erwartet in 2023 eine weitere kleine Zinserhöhungen um 0,25 Prozentpunkte. Im Gegensatz zu anderen Finanzexperten glaubt er nicht an Zinssenkungen in 2024. „Denn das Zinsniveau dürfte kaum ausreichen, die Inflation wieder nachhaltig auf zwei Prozent zu drücken“, zitierte die Tagesschau den Volkswirt.

Am 1. Juni 2023 startet ein neues Programm der deutschen Förderbank KfW  für Familien (Programmnummer 300). Die Regierung unterstützt damit Familien mit mittleren Einkommen, die ein Haus zur Selbstnutzung bauen oder einen Neubau kaufen. Um das zinsgünstige Darlehen von bis zu 240.000 Euro zu erhalten, muss das Haus besonders klimafreundlich gebaut werden.

Seit März läuft die KfW-Förderung „Klimafreundlicher Neubau“ (Programmnummer 297/298); es handelt sich um einen vergünstigten Kredit für eine Summe bis zu 150.000 Euro.

Senkung der Grunderwerbssteuer: Können Anreize zum Wohnungsbau gesetzt werden?

Mit einem Betrag von bis zu 6,5 Prozent des Immobilienpreises ist die Grunderwerbsteuer ein großer Posten beim Immobilienkauf. Jahr für Jahr liest man von den Forderungen und Plänen, die Grunderwerbsteuer für Privathaushalte beim Erwerb der (ersten) selbst genutzten Immobilie zu senken. Passiert ist bisher kaum etwas.

In Nordrhein-Westfalen läuft nach wie vor ein Förderprogramm der Landesbank, die in einem gewissen Rahmen den Steuersatz von 6,5 auf 4,5 Prozent für Eigennutzer senkt. In unserem Artikel „NRW-Bank – Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer reduziert“ erfahren Sie Details. Das Programm läuft, solange Geld im Fördertopf ist; aktuell ist die Antragsstellung auf der Internetseite der NRW-Bank noch möglich.

Hamburg hatte den Grunderwerbsteuersatz zum Jahresbeginn auf 5,5 Prozent angehoben und zugleich angekündigt, diese Steuer für junge Familien beim Ersterwerb selbst genutzten Wohnraums zu senken, sobald der bundesgesetzliche Rahmen für eine flexible Gestaltung der Grunderwerbsteuer geschaffen ist. Wann das so weit sein wird, ist offen.

Eine aktuelle Studie des Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW) geht davon aus, dass eine Reduktion der Grunderwerbsteuersätze den Wohnungsbau anreizen könnte. Grundlage der Annahme: Im bundesweiten Vergleich wird in Bayern und Sachsen am meisten gebaut; mit jeweils 3,5 Prozent haben die beiden Bundesländer den niedrigsten Grunderwerbssteuersatz in Deutschland.

Die Autoren der Studie fügen einschränkend hinzu, dass die Auswirkung der Grunderwerbsteuer auf den Wohnungsbau während der Nullzinsphase gemessen wurde. Ob die Aussage im aktuellen Zinsumfeld zutreffe, müsse sich erst zeigen.

Solange sich Immobilien günstig finanzieren ließen, konnten Kapitalanleger mit Vermietungen gute Eigenkapitalrenditen erzielen. Auch wenn der rigorose Mieterschutz in Deutschland Vermietern gewisse Einschränkungen auferlegt.

2023 ändert sich nichts am Mieterschutz; viele Vermieter werden Mietpreisbremse und Kappungsgrenze weiterhin als Schikane empfinden. Zudem sieht die Marktsituation für Bauherren weniger rosig aus. Sowohl das Bauen als auch das Finanzieren sind teurer geworden: Bis sich die Investition in eine Immobilie über die Miete refinanziert und bis Gewinne eingestrichen werden können, brauchen Anleger sehr viel Geduld.

Umso genauer sollten sich Kapitalanleger vor dem Kauf informieren und die Investition mit allen Details durchrechnen. Ein Hilfsmittel kann der Kaufpreisfaktor sein, der bewertet, wie rentabel ein Immobilieninvestment ist. In unserem Artikel „Immobilienbewertung – was der Kaufpreisfaktor aussagt“ erfahren Sie alles zur Aussagekraft und Berechnung dieser Kennzahl.

Neben den negativen Faktoren teure Bauzinsen und hohe Baukosten gibt es aktuell ein kleines Trostpflaster für Investoren: Die Mieten steigen deutlicher als in den Vorjahren. Da sich immer weniger Haushalte Wohneigentum leisten können, verlagert sich die Nachfrage auf den Mietwohnungsmarkt und treibt die Preise. Insbesondere Mietverträge mit Indexmieten steigen bei einer hohen Inflationsrate.

Und der wichtigste Posten zur Refinanzierung einer Immobilie ist die konstante Mieteinnahme. In der Renditerechnung mit einigen Unbekannten ist die Monatsmiete eine verlässliche Größe, sofern das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt. Im Gegensatz zur Mieteinnahme ist die Wertsteigerung ein eher spekulativer Faktor.

Auch wenn potenzielle Wertsteigerungen oder Wertminderungen spekulativ sind, sind sie wichtige Indikatoren auf dem Immobilienmarkt. Der bereits genannte aktuelle Postbank Wohnatlas 2023 prognostiziert Immobilienpreise bis 2035 einzeln für die 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte.

Ob es sich um steigende oder fallende Immobilienpreise handelt – es sind immer Durchschnittswerte, die Anhaltspunkte liefern. Schon ein flüchtiger Blick auf die Karte zeigt, wie sehr das altbekannte Mantra „Lage, Lage, Lage“ nach wie vor gilt. Allerdings ist der Begriff der guten Lage heute weiter gefasst als noch vor wenigen Jahren. Es muss nicht die Top-Innenstadtlage im frisch gentrifizierten Trendviertel sein. Dort sind viele Immobilien überbewertet und die Preise nach wie vor so hoch, dass Renditen nur mit sehr langfristigem Anlagehorizont zu erwirtschaften sind.

Zu einer attraktiven Lage nicht nur für Eigennutzer, sondern auch für Anleger zählen heute auch das Umland und der Speckgürtel der Metropolen. Gute Verkehrsanbindung, Möglichkeiten für ein Homeoffice und leichter erschwingliche Preise ziehen Käufer und Mieter gleichermaßen an. Während viele Mieter nur vorübergehend in den Innenstädten wohnen, lassen sie sich im Umland häufig langfristig nieder. Investoren können damit solide und konstante Mieteinnahmen erzielen.

Spätestens seit der Corona-Pandemie, die den Arbeitsmarkt flexibilisierte, sind Speckgürtel und Umland keine Verlegenheitslösung mehr, sondern erste Wahl. Wie auch die Postbank-Studie zeigt, steigen die Preise im Umland der Metropolen teils stärker, als in den Metropolen selbst. Zwei Beispiele: Für Potsdam gehen die Autoren von einem jährlichen realen Preiswachstum von 2,71 Prozent aus, für Berlin dagegen nur von 1,24 Prozent. Weniger stark ausgeprägt zeigt sich diese Entwicklung auch in Bayern: Die Wachstumsprognosen für den Landkreis Erding liegen mit 2,13 Prozent über den Prognosen für die Landeshauptstadt München mit 2,08 Prozent.

Mehr Informationen zum deutschen Immobilienmarkt 2023 und 2024 finden Sie in unserem Artikel „Immobilienblase? Wie entwickeln sich Immobilienpreise?