Wissenswertes zur energetischen Sanierung

Energetische Sanierung: Was kommt auf Immobilienbesitzer zu?

Energetische Sanierung ist nicht nur ein Maßnahme zum Umwelt- und Klimaschutz. Wenn Ihr Haus gedämmt ist und eine neue Heizung für Wärme sorgt, sinken die monatlichen Betriebskosten rapide. Welche Maßnahmen Sinn machen und was die Bundesregierung plant: ein Überblick.

Autor: ES Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 26.04.2022
Zuletzt geändert: 26.04.2022
Energetische Sanierung

Energetische Sanierung: Was ist das?

Die energetische Sanierung von Gebäuden umfasst alle baulichen Maßnahmen, die helfen, langfristig Energie einzusparen. Dazu gehören zum Beispiel der Einbau von effizienten Heizungsanlagen sowie eine bessere Wärmedämmung der Außenwände. Ebenfalls dazu zählt eine Umstellung auf erneuerbare Energien.

Solarstrom, der von der eigenen Photovoltaik-Anlage produziert wird, sorgt für eine gewisse Unabhängigkeit von externen Energielieferanten. Ebenso Erdwärme, für die eine Wärmepumpe installiert werden muss. Ziel der Bundesregierung ist, weniger fossile Brennstoffe wie Erdgas oder Erdöl zu verbrauchen. Wer jetzt umsteigt, steigert den Wert seiner Immobilie. Denn Häuser, die energetisch optimiert wurden, verkaufen sich zukünftig besser als Immobilien mit einer schlechten Energieeffizienz. Mehr zu den Faktoren, die den Immobilienpreis beeinflussen.

Energetische Maßnahmen im Haus: Was bringt am meisten? Alternativen zu Öl und Gas?

Den Energiebedarf Ihres Hauses können Sie durch verschiedene Maßnahmen senken. Diese drei Sanierungen bringen langfristig am meisten:

  1. Wärmedämmung: Außenwände, Dachdämmung, Dämmung der Kellerdecke und oberster Geschossdecke sowie wärmeisolierte Fenster. Wenn das Gebäude gut gedämmt ist, können Sie über die Hälfte der jährlichen Heizkosten sparen. Die Dämmung wirkt sich zudem positiv auf das Raumklima aus, denn die Wände sind im Winter warm statt kalt und feucht. Im Sommer bleibt die Hitze draußen und die Wände angenehm kühl. Die Dämmung verbessert auch den Schallschutz im Haus. Wichtig ist, dass trotzdem für eine gute Durchlüftung gesorgt wird.
  2. Moderne Heizung: Zu den ökologisch sinnvollen Heizungsanlagen zählen Wärmepumpen, Brennstoffzellenheizungen (Kraft-Wärme-Kopplung), Blockheizkraftwerke und heizungsunterstützende Solarthermie. Für den Übergang gut geeignet sind Gas-Hybridheizungen, die auch mit erneuerbaren Energien betrieben werden können. Mit einem neuen Heizsystem lassen sich bis zu 30 Prozent Energie sparen.
  3. Erneuerbare Energien: Wer Strom und Warmwasser aus der eigenen Photovoltaik-Anlage auf dem Dach produziert oder seine Heizung an Erdwärme koppelt, macht sich unabhängiger von fossiler Energie und externen Lieferanten. Das kann für Sie, in Folge von steigenden Öl- und Gaspreisen, in Zukunft deutlich günstiger werden.

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Welche energetische Sanierung ist Pflicht?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, kann eine Pflicht zur energetischen Sanierung bestehen. Insbesondere bei Gebäuden, die vor dem 1. Februar 2002 erbaut wurden. Falls vorgeschriebene Standards des Gebäudeenergiegesetzes (GEG ) von 2020 nicht umgesetzt wurden, verlangt der Gesetzgeber eine Nachbesserung. Nach dem Kauf haben Sie zwei Jahre Zeit, um die Vorgaben zu erfüllen.

Das betrifft:

... den Austausch des alten Heizkessels

Alle Heizkessel, die bis zum 31.12.1990 installiert wurden, müssen ersetzt werden. Ab 1991 in Betrieb genommene Öl- und Gasheizungen dürfen nur 30 Jahre laufen. Die Sanierungspflicht betrifft Standard- und Konstanttemperaturkessel. Es gib hierzu einige Ausnahmen, beispielsweise Niedertemperatur- und Brennwerttechnik sind nicht von der Austauschpflicht betroffen. Der Schornsteinfeger vor Ort kann Ihnen hierzu weiterhelfen. Ab 2026 ist der Einbau reiner Öl- oder Kohleheizungen verboten.

... die Dämmung von Rohrleitungen

In kalten Kellern und anderen unbeheizten Räumen müssen neue Heizungs- und Warmwasserleitungen gedämmt sein.

... die Dämmung von Dächern oder Dachgeschoss

Oberste Geschossdecken in unbeheizten Dachzimmern müssen gedämmt sein. Egal ob sie begehbar sind oder nicht. Bei Holzbalkendecken reicht es aus, die Hohlräume mit Dämmmaterial zu füllen. Alternativ kann das darüber liegende Dach gedämmt werden.

Achtung: Hauseigentümer müssen nicht sanieren, wenn sie seit Anfang 2002 selbst in ihrer Immobilie wohnen.

Energetische Sanierung: Wie gehe ich vor?

Ob und wann eine Immobilie energetisch verbessert werden muss, merken die meisten Bewohner im Winter oder bei Überprüfung der Zählerstände und Erhalt der Rechnungen für Heizung und Strom. Immer dann, wenn es in der Wohnung zieht, Räume nicht richtig warm werden und in der Folge die Heizkosten steigen, ist es Zeit zu handeln.

Thermografie macht Wärmelecks sichtbar

Thermografie

Thermografie oder Thermomessung zeigt Schwachstellen an der Hausdämmung auf

Wenn Sie vermuten, dass der Wärmeverlust an schlecht gedämmten Außenwänden liegt, können Sie einen Thermografen beauftragen. Dieser lokalisiert die Schwachstellen mittels Wärmebildkamera. Die Aufnahmen zeigen Ihnen die Oberflächentemperaturen des Gebäudes und somit die Stellen, wo viel Wärme von Innen entweicht. Manchmal sind solche Temperaturprobleme zuvor durch Schimmel und feuchte Wände sichtbar.

Die Bilder mit den Markierungen der Fundstellen werden vom Thermografen interpretiert. Meist ergibt sich daraus eine konkrete Sanierungsempfehlung.

Sanierungsplan: Maßnahmen sollten von außen nach innen erfolgen

Helfen kann Ihnen bei der Auswertung der Thermografie-Bilder auch ein Energieberater. Dieser schaut sich auch andere energetische Schwachstellen im Haus an wie zum Beispiel die Heizung. Mit den Ergebnissen erstellen Sie einen Sanierungsplan für Ihr Haus. Idealerweise erfolgt die energetische Sanierung von außen nach innen. Denn erneuern Sie beispielsweise nur die Heizung, aber die Fassade bleibt undicht, wird weiterhin viel Energie verschwendet.

Welche energetischen Maßnahmen werden gefördert?

Die Kosten für die energetische Sanierung sollten Sie von Anfang an kennen. Wie wollen Sie das Projekt finanzieren? Welche Fördermittel können Sie nutzen? Unser Tipp: Werfen Sie einen Blick auf die aktuelle Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG ). Hier erhalten Sie Zuschüsse für Einzelmaßnahmen sowie eine Komplettsanierung. Die Anträge stellen Sie wahlweise beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und/oder bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Das heißt, Sie erhalten einen finanziellen Zuschuss und gleichzeitig einen Kredit zu sehr günstigen Konditionen. Nicht erlaubt sind Anträge beim BAFA und der KfW für die gleiche Maßnahme.

Kostenbeteiligungen des BAFA

Förderungen für die energetische Sanierung einer Bestandsimmobilie gibt es vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA ).

Förderung Energetische Maßnahmen Zuschuss Voraussetzung
Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle Einbau von effizienter Heizungstechnik, z. B.
  • Gas-Hybridheizungen
  • Solarkollektoranlagen
  • Biomasseheizungen
  • Wärmepumpen
  • Heiztechnik auf Basis erneuerbaren Energien
  • Erneuerbare Energien-Hybridheizungen
  • Gebäudenetze und Anschluss an eine Gebäude- oder Wärmenetz
20 % der Kosten, maximal 60.000 € pro Wohneinheit Mindest­investition von 2.000 €
Heizungsanlage
  • Dämmung von Außenwänden, Dach, Decken und Böden
  • Austausch von Fenstern und Außentüren
  • Sommerlicher Wärmeschutz
20 bis 35 % der Kosten

10 % Austauschprämie für Öl-Heizungen

maximal 60.000 € pro Wohneinheit

Mindest­investition von 2.000 €
Heizungsoptimierung Energetische Verbesserung der bestehenden Heizungsanlage, z. B.:
  • Hydraulischer Abgleich
  • Austausch der Heizungspumpe
  • Optimierung der Wärmepumpe
  • Dämmung von Rohrleitungen
  • Einbau von Flächenheizungen, Niedertemperaturheizkörpern und Wärmespeichern
  • Mess- und Steuertechnik
20 % der Ausgaben, maximal 60.000 % pro Wohneinheit Hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage oder Heizungscheck nach DIN EN 15378

Mindest­investition von 300 €

Stand: April 2022.

Förderkredite der KfW

Seit dem 22. Februar nimmt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW ) wieder Anträge für die energetische Sanierung entgegen.

Förderkredit/ Zuschuss Energetische Maßnahmen Konditionen Voraussetzung
Wohngebäude-Kredit 261, 262 Komplettsanierung zum Effizienzhaus inkl. Baunebenkosten und Wiederherstellungskosten sowohl für Bestandsimmobilien als auch direkt nach Kauf
Planung und Begleitung durch Energieberater, bei der Heizung auch durch Fachunternehmen
Förderfähige Einzelmaßnahmen in Bestandsimmobilien:
  • Dämmung von Wänden, Dach, Decken und Kellern
  • Neue Fenster und Außentüren
  • Wärmeschutz im Sommer
  • Neue oder optimierte Heizungs- und Lüftungsanlage
  • Digitale Technik zum Messen und Regulieren des Energieverbrauchs
Kredit ab 1,28 % effektivem Jahreszins:
  • bis zu 150.000 € je Wohneinheit für ein Effizienzhaus
  • bis zu 60.000 € je Wohneinheit für Einzelmaßnahmen
  • 15 bis 50 % Tilgungszuschuss
Bauantrag/Bauanzeige liegt mindestens fünf Jahre zurück.
Eine Effizienzstufe wird angestrebt.
Wohngebäude Zuschuss (461) Komplettsanierung inklusive Baunebenkosten und Wiederherstellungskosten
Kauf eines Effizienzhauses
Planung und Begleitung durch Energieberater
Sanierungszuschuss von bis zu 75.000 € je Wohneinheit Bauantrag/Bauanzeige liegt mindestens fünf Jahre zurück.
Erneuerbare Energien (270) Anlagen zur Erzeugung, Speicher und Netze der Erneuerbaren Energien z. B. Photovoltaik, Windkraft, Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) mit Erdwärme
Planung und Installation
Kredit ab 1,28 % effektivem Jahreszins:
  • bis zu 50 Millionen pro Vorhaben
  • bis zu 100 % der Investition

Stand: April 2022.

Informieren Sie sich steht bei der KfW über die neuesten Maßnahmen . Wichtig ist, dass die KfW-Förderung vor dem Start der Bauarbeiten beantragt wird. Die Beratung und Planung der energetischen Maßnahmen können aber schon erfolgt sein.

Gut zu wissen: Beim Neubau haben sich KfW und Bundesregierung darauf verständigt, die bisherige Förderung zu überarbeiten. Alle bis einschließlich zum 23. Januar 2022 eingereichten Anträge sollen aber überprüft und wenn möglich noch genehmigt werden.

Finanzierung auch mit Teilverkauf oder Immobilienrente möglich

Ein weiterer Tipp zur Finanzierung von energetischen Sanierungen ist die Immobilienrente.

Indem Sie Ihr Haus verkaufen und im Gegenzug eine monatliche Rente erhalten und gesichert wohnen bleiben, gehen die Eigentümerpflichten auf den Anbieter der Verrentung über. Dieser muss mindestens die gesetzlichen Auflagen erfüllen. Hingegen müssen Sie bei einem Teilverkauf mit anschließendem Nießbrauchrecht, den Erlös für die Sanierungen nutzen. Sie bleiben nämlich trotz Teilverkauf wirtschaftlicher Eigentümer Ihres Hauses. Nur wenige Anbieter beteiligen sich bislang an den Sanierungskosten.

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