Immobilienblase? Wie entwickeln sich Immobilienpreise in Deutschland?

Seit Juli 2022 hat die EZB  den Leitzins acht Mal erhöht. In kleinen Schritten hob sie ihn von 0 Prozent auf 4,00 Prozent im Juni 2023 an.
Baugeld ist dadurch teuer geworden. „In Deutschland finanzieren rund 80 Prozent der Haushalte ihre Immobilie überwiegend mit Fremdkapital“, erklärt Ökonom Sagner. „Je teurer das Fremdkapital, desto teurer die Finanzierung. Wenn die Zinsen steigen, geben die Immobilienpreise in einem gewissen Rahmen nach.“

Auf einzelne Zinsschritte im Nachkommabereich reagiert der Markt allerdings nicht. Nur starke Ausschläge oder kontinuierliche Zinsveränderungen machen sich bemerkbar. Dennoch gaben die Preise nur leicht nach. Die Vermutung, die Immobilienblase in Deutschland würde bei Zinskosten von knapp vier Prozent für Baukredite platzen, hat sich nicht bewahrheitet.

Seit der Einführung des Euro 1999 hat die Europäische Zentralbank EZB dreimal die Zinsen erhöht und wieder gesenkt. Jetzt befinden wir uns im vierten Zyklus der Zinserhöhungen. „Durchschnittlich lagen zwischen der jeweils letzten Anhebung und der ersten Zinssenkung fünf Monate“, so der IW-Experte. Er rechnet mit einer weiteren kleinen Zinserhöhung und nach einer Zeitspanne von etwa sechs Monaten, also Anfang 2024, mit der ersten Zinssenkung.

Sagner prognostiziert, dass „die Immobilienpreise nicht weiter nachgeben, sobald die Zinsen sinken“. Möglicherweise bleiben die Preise eine Weile stabil, doch dann werden sie moderat ansteigen, zumindest in dem Maße, in dem die Zinsen fallen.

Mit Zinserhöhungen bekämpft die EZB die anhaltend hohe Inflation. Nur langsam wirken die Zinsschritte. IW-Experte Sagner erwartet, dass die Inflation ab Mitte des Jahres 2023 spürbar nachgibt. Warum? „Die Inflationsrate zeigt die Preisveränderungen zum Vorjahresmonat. Vor einem Jahr hatten wir bereits sehr hohe Inflationsraten. So werden die weiteren Teuerungen im Vergleich zum Vorjahresmonat moderater ausfallen. Allerdings bleiben wir von dem EZB-Ziel von zwei Prozent Inflation zunächst weit entfernt.“

Argumente für sinkende Immobilienpreise aufgrund steuerlicher Faktoren:

• Die Reform der Grundsteuer steht noch aus. „Je höher die Grundsteuer, desto geringer der Wert einer Immobilie“, bringt es Pekka Sagner auf den Punkt. Die laufenden und künftigen Kosten werden in den Preis eines Hauses oder einer Wohnung eingepreist. Wenn sie sich erhöhen, beeinflusst das die Immobilienpreise negativ
• Es gibt politische Stimmen, welche die mit Immobilien verbundenen Steuerfreiheit auf Gewinne bei Immobilienverkauf kritisieren. Jedoch deutet nichts darauf hin, dass die Regierung in der laufenden Legislaturperiode dieses Thema angehen möchte und damit Immobilieneigentum unattraktiver macht. Mehr zu Spekulationssteuer und Steuerprivileg bei Immobilienverkauf

Argumente für steigende Immobilienpreise aufgrund steuerlicher Faktoren:

• Immobilien sind steuerlich begünstigt. Hierzu gehört die Steuerfreiheit auf den Verkaufserlös, wenn die Immobilien eigengenutzt sind oder lange genug gehalten werden
• Einige Bundesländer erwägen, die Grunderwerbsteuer für Privatpersonen oder Familien zu senken oder Freibeträge einzuführen – ob und wann das passiert, ist offen. Bisher gab es nur eine zeitlich begrenzte Aktion der NRW-Bank, welche die Grunderwerbsteuer vorübergehend um zwei Prozentpunkte absenkte. Inwieweit solche Senkungen die Preise von Immobilien tatsächlich in die Höhe treiben, muss erst untersucht werden.

Argumente für sinkende Immobilienpreise aufgrund staatlicher Eingriffe sind aktuell rein hypothetisch:

• Würde die Bundesregierung wie geplant jährlich 400.000 neue Wohnungen errichten, würde eine gewisse Entspannung auf dem Immobilienmarkt folgen, die Preise gäben nach. In 2022 war und in 2023 ist dieses Ziel jedoch unerreichbar. Auch für das Jahr 2024 ist die Neuerrichtung in der von der Politik gewollten Größenordnung unwahrscheinlich. Für die staatliche Aufgabe, Wohnraum zu schaffen oder schaffen zu lassen, gibt es kurzfristig keine Lösung.
• Würden Baugenehmigungen unkompliziert und zügig erteilt, mehr Bauland erschlossen, Auflagen gelockert, könnte das mit sinkenden Preisen einhergehen. Konkrete Umsetzungen sind nicht in Sicht. Eine Immobilienblase würde deshalb in Deutschland nicht platzen.

Für steigende Immobilienpreise spricht:

• Langwierige Genehmigungsverfahren, hohe energetische Auflagen, Lieferschwierigkeiten – die Liste der preistreibenden Faktoren für den Immobilienmarkt ist lang. Wenige Neubauten sind im Angebot, die Preise steigen weiter.
• Staatliche Vorgaben für den Mieterschutz machen das Bauen für private Investoren unattraktiv. Die Rendite ist nicht ausreichend hoch, um die Investition in absehbarer Zeit refinanzieren zu können.

Wenn die Nominallöhne nicht mit der Inflationsrate steigen, sinken die Reallöhne. Jeden Monat bekomme ich für mein Geld weniger Güter. Auch für den Immobilienkauf bleibt weniger Spielraum. Haushalte können weniger sparen und weniger für die Tilgung eines Kredits aufbringen. Sagner verweist auf den positiven Zusammenhang, der zwischen dem Sparen und der Chance auf die Bildung von Wohneigentum besteht:

„Allerdings ist das kein Indikator, der von Monat zu Monat viel Einfluss hat. Nur weil kurzfristig die Reallöhne sinken, sinken nicht automatisch die Immobilienpreise“.

Schlechte Finanzierungsbedingungen, Kaufkraftverlust durch die hohe Inflation, Energie- und Klimakrise, Klimawandel, Ukraine-Krieg, geopolitische Spannungen – auch 2023 ist von Unsicherheiten geprägt. In unsicheren Zeiten sind hohe Investitionen selten. Immobilien werden in schwierigen Zeiten eher dann gekauft, wenn sie als günstig empfunden werden. Tatsächlich gaben die Preise nach, allerdings nicht einem Maße, das die Nachfrage kräftig ankurbelt.

In einigen Branchen gibt es neue hohe Nominallohnabschlüsse. Ein Teil der Haushalte kann sich mehr leisten. Bei mehr Wohlstand wollen die Menschen investieren, Wohneigentum wird erschwinglich, weil die Finanzierung gestemmt werden kann. Allerdings steigt die Kaufkraft nicht flächendeckend und nur mäßig. Die leicht zunehmende Nachfrage wird sich kaum direkt auf die Preise auswirken.

Wirtschaftlicher Wohlstand wird auch am Wachstum des Bruttoinlandprodukts (BIP) gemessen. Für 2023 rechnen führende Wirtschaftsinstitute in ihrer im April 2023 veröffentlichten Gemeinschaftsprognose mit einem BIP-Wachstum von 0,3 Prozent. Erst wenn die Wirtschaft für den Großteil der Bevölkerung spürbar wächst und die Menschen Ende des Monats tatsächlich mehr Geld in der Tasche haben, wird das Wirtschaftswachstum Immobilienpreise in die Höhe treiben

• „Der Bankensektor ist streng, der Prüfungsauftrag intensiv“, fasst Pekka Sagner die Rahmenbedingungen für die Vergabe von Immobilienkrediten in Deutschland zusammen. Die Kreditvergabe wurde als Folge der Finanzkrise erheblich verschärft. Banken fordern einen hohen Eigenkapitalanteil und werden in Haftung genommen, wenn sie ihre Kunden nicht ausreichend auf die Kapitaldienstfähigkeit prüfen.
• Zurückhaltende Kreditvergabe bedeutet, dass nicht jeder, der einen Kredit möchte, einen, bekommt. Wer keinen Kredit bekommt, kann keine Immobilie kaufen. Das drückt vielleicht kurzfristig aufs Preisniveau. Langfristig stabilisiert es den Immobilienmarkt, wenn Kredite risikogerecht vergeben werden.
• „Es gibt Marktphasen, die Banken mehr Risiko erlauben. Und es gibt Marktphasen, in denen Banken auf die Bremse drücken müssen“, sagt der Immobilienexperte. „Das gelingt im deutschen Immobilienmarkt sehr gut, die Volatilität ist im internationalen Vergleich gering.“
• Die Kreditvergabe aufzuweichen, steht nicht zur Debatte. Im Gegenteil, durch den antizyklischen Kapitalpuffer , den die BaFin für 2023 auf 0,75 Prozent setzte, wird es kurzfristig eher noch schwieriger, einen Kredit zu bekommen. Der antizyklische Kapitalpuffer soll Banken in Krisenzeiten stabilisieren.

Argumente für sinkende Immobilienpreise aufgrund der Eigentumsquote:

• Mieter erfahren in Deutschland seit langer Zeit einen besonderen Schutz durch den Gesetzgeber. Die Ampelkoalition will den Mieterschutz weiter stärken. So ist das Mieten attraktiv und der Immobilienkauf bleibt eher Kür als Pflicht. Der starke Mieterschutz hat dazu geführt, dass Deutschland mit einer Wohneigentumsquote von 42 Prozent laut Statistischem Bundesamt  im europäischen Vergleich gemeinsam mit der Schweiz auf den hintersten Plätzen liegt.
• „Starker Mieterschutz beeinflusst das Kaufverhalten negativ“, sagt Pekka Sagner. Preisdämpfende Maßnahmen bei den Mieten wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenze reduzierten den Anreiz, selbst Wohneigentum zu bilden.
• Damit Mieter aus ihrer geschützten Wohnsituation heraus zu Käufern werden, müssen die Immobilienpreise nachgeben: Kaufen muss im Vergleich zum Mieten deutlich attraktiver sein.

Argumente aufgrund der Eigentumsquote, die theoretisch zu höheren Immobilienpreise führen könnten:

• Mit nur 42 Prozent ist der Anteil der Wohneigentümer im europäischen Vergleich sehr niedrig. Gesamtgesellschaftlich betrachtet gibt es somit Nachholbedarf bei der Eigentumsquote in Deutschland. Ob sich potenzielle Immobilienkäufer davon beeinflussen lassen, ist fraglich.
• Die Ampelregierung möchte für Eigennutzer den Immobilienkauf fördern. Immerhin ist Wohneigentum einer der wichtigsten Bausteine der individuellen Altersvorsorge. „Wenn die Regierung Wohneigentum fördert, schlägt sich das eins zu eins in steigenden Preisen nieder“, zitiert Sagner aus einer Studie zur Auswirkung der bayerischen Eigenheimzulage, bei der Wohneigentum mit 10.000 Euro gefördert worden war. Für die geförderten Haushalte war die Eigenheimzulage dennoch ein Gewinn: Die 10.000 Euro waren Eigenkapital, demnach konnte der Kredit entsprechen niedriger ausfallen.

Die Bevölkerung wächst, der vorhandene Wohnraum muss immer mehr Menschen beherbergen. Der Neubau bleibt weit hinter den Erfordernissen zurück. Diese Rahmenbedingungen sprechen gegen sinkende Immobilienpreise aufgrund von Nachfrage und Bedarf.

In Deutschland lebten 2022 offiziell 84,3 Millionen Menschen. „2022 hatten wir in Deutschland mit einem positiven Wanderungssaldo von knapp 1,5 Millionen den höchsten Zuzug nach dem Zweiten Weltkrieg“, erklärt Sagner. Die meisten Zugezogenen kommen aus der Ukraine und werden nur vorübergehend in Deutschland bleiben; wie schnell sie wieder in ihre Heimat zurückkehren, ist offen. Zunächst brauchen sie Wohnraum in Deutschland.

Auch innerhalb Deutschlands gibt es Wanderbewegungen. Junge Familien ziehen aus den Städten raus in Vororte oder ins Umland: Die meisten Haushalte, die sich (großzügiges) Wohneigentum wünschen, haben der Preise wegen keine andere Wahl. Da es junge Leute und Menschen aus dem Ausland mit weniger Platzbedarf vor allem in die Städte zieht, nimmt die Bevölkerung in den meisten Städten weiter zu.

Die Ansprüche der Haushalte unterscheiden sich stark, der Bedarf an Wohnraum steigt fast überall, in der Stadt und auf dem Land, in Metropolen und deren Vororten. Theoretisch sollte die hohe Nachfrage die Immobilienpreise nach oben treiben.