Indexmiete 2023 – der Inflation ausgeliefert

Ist eine Indexmiete vereinbart, werden andere Arten der Mieterhöhung ausgeschlossen. So darf der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr aussprechen. Ebenso schließt die Vereinbarung einer Indexmiete die Vereinbarung einer Staffelmiete aus. Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist bei einem Indexmietvertrag ebenfalls stark eingeschränkt. Mieterhöhungen nach einer Modernisierung sind nur erlaubt, wenn der Vermieter die baulichen Maßnahmen nicht zu vertreten hat, zum Beispiel aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen.

Der Vermieter ist berechtigt, maximal alle zwölf Monate die Miete um die Inflationsrate zu erhöhen. Einen Automatismus gibt es nicht. Als Berechnungsgrundlage dient ausschließlich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex (VPI).

Jede Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt, ihre Berechnung erklärt werden. Sie bezieht sich nur auf die Kaltmiete und ist jeweils ab dem übernächsten Monat nach Eingang des Schreibens gültig. Weder muss der Mieter sein Einverständnis erklären, noch hat er ein Widerspruchsrecht – sofern die Erhöhung rechtmäßig ist.

„Die Miete muss zwischen den Erhöhungszeitpunkten zwölf Monate unverändert bleiben“, sagt Stefan Schmid, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht. „Das ergibt sich aus § 557b Abs. 2 Satz 1  BGB. Wenn die letzte Mieterhöhung zum 1. Mai 2022 wirkte, kann der Vermieter die Indexmiete 2023 zum 1. Mai erhöhen.“ Das bedeutet: Schon zehn Monate nach der letzten Mietsteigerung darf der Vermieter die nächste ankündigen.

Die Rechtmäßigkeit der Erhöhungserklärung lässt sich leicht überprüfen:

• Liegt die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr zurück?
• Ist die Erhöhung nicht nur prozentual, sondern in einem konkreten Betrag ausgewiesen?
• Entspricht die Erhöhung tatsächlich der offiziellen Teuerungsrate?

„Zudem muss die Mieterhöhung mit dem Mietvertrag konform sein“, ergänzt Fachanwalt Schmid. Falls im Mietvertrag vereinbart wurde, die Miete jeweils nur um 80 Prozent der maximal möglichen Erhöhung anzuheben, gilt diese Vereinbarung. Es könnten auch allgemeine Vorschriften verletzt sein: Beispielsweise könnten Vollmachten fehlen, wenn die Mieterhöhung durch die Hausverwaltung ausgesprochen werde.

„Alle Mieter sollten nicht nur die Erhöhungserklärung, sondern auch den zugrundeliegenden Mietvertrag genau lesen“, rät Schmid.

Mit dem Online-Rechner des Statistischen Bundesamts (Wertsicherungsrechner ) lässt sich leicht die Veränderung des Verbraucherpreisindex nachvollziehen. Wenige Klicks bringen Sie nicht nur zur prozentualen Teuerung der Lebenshaltungskosten in einem bestimmten Zeitraum, sondern auch direkt zu Ihrer neuen Kaltmiete.

Beispiel: Mietbeginn Januar 2012, bislang keine Anpassungen der Miete an den Index. Wie hoch wird die Mieterhöhung ausfallen?

Wurde Ihr Indexmietvertrag seit dem Jahr 2012 nicht angepasst? So wird die Erhöhung der Miete drastisch ausfallen. Für das Jahr 2023 erwarten die meisten Experten wenig Rückgang der Inflationsraten. Ausgehend von einer Inflationsrate von 7 Prozent (Mittelwert der Prognosen von März 2023), würde die Nettomiete ab dem Jahr 2024 auf über 28 Prozent erhöht werden:

Veränderung Verbraucherpreisindex seit dem Jahr 2012 bis zum Jahr 2022	20,2 Prozent
Geschätzte Erhöhung des Verbraucherpreisindex bis Dezember 2023	7 Prozent
Mögliche Mieterhöhung ab 2024	27,2 Prozent

Der Vermieter darf die Indexmiete alle zwölf Monate steigern, muss aber nicht. Er kann nach Ablauf der Jahresfrist dann erhöhen, wenn er möchte, auch erst nach drei Jahren oder später. Wird die Miete selten erhöht, so kann - wie in obigem Beispiel ersichtlich - die Steigerung drastisch ausfallen. Doch immerhin blieb die Miete für einen längeren Zeitraum konstant.

Haben Sie einen Indexmietvertrag? Planen Sie einen Puffer für Mieterhöhungen ein - Inflation treibt die Miete nach oben.

Viele Vermieter möchten ihre Mieter nicht über Gebühr belasten und werden die Erhöhung vielleicht nicht so hoch ausfallen lassen. Jedoch stellen die gestiegenen Kosten aufgrund der Inflation oder höherer Baukosten auch für Vermieter eine Belastung dar. Einige Vermieter müssen aktuell Vermögenseinbußen aufgrund von Rückgängen an den Aktienmärkten und in einigen weiteren Anlageklassen hinnehmen. Damit steigt die Wahrscheinlichkeit, dass Vermieter von ihrem Recht Gebrauch machen, die Indexmieten anzupassen. Wie sehr jeder Vermieter den gesetzlich möglichen Rahmen ausschöpft, ist eine persönliche Entscheidung.

IMMO.info empfiehlt: Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter, ob es möglich ist, die Erhöhungen nicht so drastisch ausfallen zu lassen oder über einen längeren Zeitraum zu strecken. Bei einem guten Mietverhältnis und insbesondere in nicht so begehrten Wohnlagen wird ein Vermieter Sie gerne als Mieter behalten wollen. Ein Vermieter hat ebenfalls ein Interesse daran, dass sein Mieter sich Miete und Nebenkosten noch leisten kann.

Für Erhöhungen der Indexmiete 2023 gilt seit Ende Februar der neue Verbraucherpreisindex. Bislang lag das Basisjahr 2015 zugrunde, nun ist der Verbraucherpreisindex auf das Basisjahr 2020 aktualisiert. Mieter profitieren von dieser Anpassung, da die Inflationsrate nach der aktuellen Berechnung etwas niedriger ausfällt. Die Inflationsrate 2022 lag bei 7,9 Prozent. Wäre sie auf Basis des Jahres 2020 berechnet worden, läge sie laut Statistischem Bundesamt um einen Prozentpunkt niedriger bei 6,9 Prozent.

Zu unterscheiden ist die Festlegung der Miethöhe bei einem neuen Mietvertrag (erste Miete) von Mieterhöhungen eines bereits bestehenden Mietvertrags (nachfolgende Mieterhöhungen):

Die erste Miete eines neuen Indexmietvertrages muss an der Mietpreisbremse ausgerichtet sein, sofern die Wohnung oder das Haus in einer Stadt oder Gemeinde liegt, in der die Mietpreisbremse gilt und keine Ausnahme vorliegt. Bei Neuvermietungen können Vermieter einen Mietpreis wählen, der maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegt.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse können sein: Vermietung von Neubauten oder nach umfassenden Modernisierungen. Oder der Mietpreis des neuen Mietvertrags entspricht maximal der Höhe des Mietpreises, den der Vormieter entrichtet hatte (Vormiete).

Hinweis: Sollte sich der Vermieter auf die Ausnahme "Vormiete" berufen, dann dürfen zumindest Mieterhöhungen im letzten Mietjahr des Vormieters nicht berücksichtigt werden. Wurde zum Beispiel neun Monate vor Mietende des Vormieters die Indexmiete entsprechend des Verbrauchpreisindex von 500 Euro auf 535 Euro monatlich erhöht, dann bleibt die Erhöhung um 35 Euro unberücksichtigt für den maximalen Mietpreis bei Neuvermietung. Der Vermieter darf bei Greifen der Mietpreisbremse vom neuen Mieter höchstens 500 Euro verlangen, denn die Mieterhöhung beim Vormieter erfolgte im letzten Mietjahr.

Bei allen nachfolgenden Mieterhöhungen darf entsprechend der Indexentwicklung erhöht werden, auch wenn sich die Miete über die Schwelle der Mietpreisbremse hinaus erhöht.

Die Mietpreisbremse greift bei laufenden Indexmietverträgen nicht. Vermieter können mit einem Indexmietvertrag Jahr für Jahr den Mietpreis in Höhe der Inflationsrate steigern.

Damit entfernt sich die Miete schrittweise von der eigentlich als Obergrenze eingeführten Mietpreisbremse. Mit einem Indexmietvertrag lässt sich die gesetzliche Mietpreisbremse legal umgehen.

Die Mietpreisbremse wird legal umgangen, die Indexmieten steigen und steigen. „Wann liegt Mietwucher vor?“, fragt IMMO.info den Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Stefan Schmid.

„Bei einer übermäßigen Mietsteigerung kann das Problem des Wuchers anstehen. Dieses bemisst sich nicht nach dem Strafgesetzbuch, sondern nach § 138 BGB und/oder nach dem Wirtschaftsstrafgesetz 1954. Bei beiden Konstellationen muss aber eine Zwangslage des anderen Vertragspartners ausgenutzt werden.“

Nur in Ausnahmefällen kann es zu einem Wucher kommen.

Eine Zwangslage könne bei Abschluss eines Indexmietvertrages gegeben sein, nicht aber bei der Anpassung der Miete an den aktuellen Verbraucherpreisindex. Mit Abschluss des Mietvertrages hat der Mieter dem Vermieter das Recht eingeräumt, die Miete regelmäßig anzupassen.

„Daher sehe ich dieses Risiko als gering an“, fügt Fachanwalt Schmid hinzu. „Auch die Berechnungsbasis, also die Differenz zwischen Miete und überzogener Miete, verschiebt sich nach oben, da die Neumieten ebenfalls steigen und damit die Vergleichsmieten. Nur in Ausnahmefällen kann es daher zu solch einem Wucher kommen.“

In der aktuellen Situation ist es schwierig, Indexmietverträge positiv zu sehen. Doch sobald die Inflationsrate auf ein moderates Niveau sinkt, werden Indexmietverträge für Mieter interessant.

Gemeinsam ist beiden Verträgen, dass die Miete nach einer Erhöhung mindestens zwölf Monate nicht angepasst werden darf. Renovierungskosten dürfen bei der Staffelmiete generell nicht, bei der Indexmiete nur in Ausnahmefällen auf den Mieter umgelegt werden.

So schmerzlich es ist: Indexmieter müssen sich auf weitere Mieterhöhungen gefasst machen. Wirtschaftsinstitute prognostizieren aktuell auch für 2023 hohe Preissteigerungen. Erst für 2024 gehen sie davon aus, dass die Preise spürbar langsamer steigen werden. IMMO.info hat wichtige Prognosen zur Inflation zusammengetragen: