Mieterhöhung bei Indexmiete

Indexmiete – der Inflation ausgeliefert

Jahrelang waren Indexmietverträge für Mieter attraktiv. Ebenso wie die Lebenshaltungskosten stiegen die Mieten nur langsam. Nun ziehen die Preise kräftig an, das belastet Indexmieter dreifach: bei dem Einkauf für den täglichen Bedarf, den Nebenkosten und der Miete. Damit potenzielle Indexmieter wissen, worauf sie sich einlassen, beleuchten wir das Thema Indexmiete für Wohnraum ausführlich.

Autor: KJ Redaktion und Experten | Veröffentlicht: 06.07.2022
Veröffentlicht: 06.07.2022
Indexmietvertrag Miete erhöhen Mieterhöhung

Wie funktioniert die Indexmiete?

Was ist eine Indexmiete?

Indexmietverträge sind an die Inflationsrate in Deutschland gekoppelt. Steigen die Verbraucherpreise, darf auch die Miete steigen. Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt in § 557b BGB   für Wohnraummietverträge vor, dass nur noch der Preisindex für die Lebenshaltungskosten des Statistischen Bundesamts zugelassen ist (zur Berechnung der Indexmiete).

Sind weitere Mieterhöhungen erlaubt?

Ist eine Indexmiete vereinbart, werden andere Arten der Mieterhöhung ausgeschlossen. So darf der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr aussprechen. Ebenso schließt die Vereinbarung einer Indexmiete die Vereinbarung einer Staffelmiete aus. Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist bei einem Indexmietvertrag ebenfalls stark eingeschränkt. Mieterhöhungen nach einer Modernisierung sind nur erlaubt, wenn der Vermieter die baulichen Maßnahmen nicht zu vertreten hat, zum Beispiel aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen.

Wie kann die Miete bei Indexmietverträgen erhöht werden?

Der Vermieter ist berechtigt, maximal alle zwölf Monate die Miete um die Inflationsrate zu erhöhen. Einen Automatismus gibt es nicht. Als Berechnungsgrundlage dient ausschließlich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex (VPI).

Mieterhöhung Wohnraummietvertrag

Jede Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt, ihre Berechnung erklärt werden. Sie bezieht sich nur auf die Kaltmiete und ist jeweils ab dem übernächsten Monat nach Eingang des Schreibens gültig. Weder muss der Mieter sein Einverständnis erklären, noch hat er ein Widerspruchsrecht – sofern die Erhöhung rechtmäßig ist. Die Rechtmäßigkeit lässt sich leicht überprüfen:

  • Liegt die letzte Erhöhung mindestens ein Jahr zurück?
  • Ist die Erhöhung nicht nur prozentual, sondern in einem konkreten Betrag ausgewiesen?
  • Entspricht die Erhöhung tatsächlich der offiziellen Teuerungsrate?

Mieterhöhung bei Indexmiete berechnen

Berechnung: Wie hoch ist die Mieterhöhung bei Indexmiete

Mit dem Online-Rechner des Statistischen Bundesamts (Wertsicherungsrechner ) lässt sich leicht die Veränderung des Verbraucherpreisindex nachvollziehen. Wenige Klicks bringen Sie nicht nur zur prozentualen Teuerung der Lebenshaltungskosten in einem bestimmten Zeitraum, sondern auch direkt zu Ihrer neuen Kaltmiete.

Beispiel: Mietbeginn Januar 2011, bislang keine Anpassungen der Miete an den Index. Wie hoch wird die Mieterhöhung ausfallen?

Wurde Ihr Indexmietvertrag seit dem Jahr 2011 nicht angepasst? So wird die Erhöhung der Miete drastisch ausfallen. Für das Jahr 2022 erwarten die meisten Experten keinen signifikanten Rückgang der Inflationsraten. Ausgehend von einer gleichbleibenden Inflationsrate bis Jahresende (Stand Juni 2022: 7,6 Prozent), würde die Nettomiete ab dem Jahr 2023 auf über 21 Prozent erhöht werden:

Veränderung Verbraucherpreisindex seit dem Jahr 2011 bis zum Jahr 2021 14,6 Prozent
Geschätzte Erhöhung des Verbraucherpreisindex bis Dezember 2022 > 7 Prozent
Mögliche Mieterhöhung ab 2023 > 21 Prozent

Der Vermieter darf die Indexmiete alle zwölf Monate steigern, muss aber nicht. Er kann nach Ablauf der Jahresfrist dann erhöhen, wenn er möchte, auch erst nach drei Jahren oder später. Wird die Miete selten erhöht, so kann - wie in obigem Beispiel ersichtlich - die Steigerung drastisch ausfallen. Doch immerhin blieb die Miete für einen längeren Zeitraum konstant.

Wird auch meine Indexmiete erhöht?

Inflation und Miete bei Indexmiete Preisschock

Haben Sie einen Indexmietvertrag? Planen Sie einen Puffer für Mieterhöhungen ein - Inflation treibt die Miete nach oben.

Viele Vermieter möchten ihre Mieter nicht über Gebühr belasten und werden die Erhöhung vielleicht nicht so hoch ausfallen lassen. Jedoch stellen stellen die gestiegenen Kosten aufgrund der Inflation oder höherer Baukosten auch für Vermieter eine Belastung dar. Einige Vermieter müssen aktuell Vermögenseinbußen aufgrund von Rückgängen an den Aktienmärkten und in einigen weiteren Anlageklassen hinnehmen. Damit steigt die Wahrscheinlichkeit, dass Vermieter von ihrem Recht Gebrauch machen, die Indexmieten anzupassen.

IMMO.info empfiehlt: Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter, ob es möglich ist, die Erhöhungen nicht so drastisch ausfallen zu lassen oder über einen längeren Zeitraum zu strecken. Bei einem guten Mietverhältnis und insbesondere in nicht so begehrten Wohnlagen wird ein Vermieter Sie gerne als Mieter behalten wollen. Ein Vermieter hat ebenfalls ein Interesse daran, dass sein Mieter sich Miete und Nebenkosten noch leisten kann.

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Mietpreisbremse und Indexmiete

Zu unterscheiden ist die Festlegung der Miethöhe bei einem neuen Mietvertrag (erste Miete) von Mieterhöhungen eines bereits bestehenden Mietvertrags (nachfolgende Mieterhöhungen):

Mietpreisbremse und Indexmiete bei der Neuvermietung

Mietpreisbremse Mietvertrag Rückanmietung

Die erste Miete eines neuen Indexmietvertrages muss an der Mietpreisbremse ausgerichtet sein, sofern die Wohnung oder das Haus in einer Stadt oder Gemeinde liegt, in der die Mietpreisbremse gilt und keine Ausnahme vorliegt. Bei Neuvermietungen können Vermieter einen Mietpreis wählen, der maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegt.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse können sein: Vermietung von Neubauten oder nach umfassenden Modernisierungen. Oder der Mietpreis des neuen Mietvertrags entspricht maximal der Höhe des Mietpreises, den der Vormieter entrichtet hatte (Vormiete).

Hinweis: Sollte sich der Vermieter auf die Ausnahme "Vormiete" berufen, dann dürfen zumindest Mieterhöhungen im letzten Mietjahr des Vormieters nicht berücksichtigt werden. Wurde zum Beispiel neun Monate vor Mietende des Vormieters die Indexmiete entsprechend des Verbrauchpreisindex von 500 Euro auf 535 Euro monatlich erhöht, dann bleibt die Erhöhung um 35 Euro unberücksichtigt für den maximalen Mietpreis bei Neuvermietung. Der Vermieter darf bei Greifen der Mietpreisbremse vom neuen Mieter höchstens 500 Euro verlangen, denn die Mieterhöhung beim Vormieter erfolgte im letzten Mietjahr.

Mietpreisbremse und Indexmiete: Mieterhöhungen bei laufenden Mietverträgen

Bei allen nachfolgenden Mieterhöhungen darf entsprechend der Indexentwicklung erhöht werden, auch wenn sich die Miete über die Schwelle der Mietpreisbremse hinaus erhöht.

Die Mietpreisbremse greift bei laufenden Indexmietverträgen nicht. Vermieter können mit einem Indexmietvertrag Jahr für Jahr den Mietpreis in Höhe der Inflationsrate steigern.

Damit entfernt sich die Miete schrittweise von der eigentlich als Obergrenze eingeführten Mietpreisbremse. Mit einem Indexmietvertrag lässt sich die gesetzliche Mietpreisbremse legal umgehen.

Vorteile eines Indexmietvertrages

  • Niedrige Teuerungsraten bedeuten niedrige Mietsteigerungen: Dieser Hauptvorteil der Indexmiete kommt derzeit nicht zum Tragen. Doch in den vergangenen Jahren profitierten Indexmieter davon.
  • Keine Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Falls die ortsübliche Vergleichsmiete rasant steigt, hat das keine Auswirkungen auf die Indexmiete. Der Vermieter bleibt an den Verbraucherpreisindex gebunden.
  • Recht auf Mietpreissenkung: Sollte der Verbraucherpreisindex sinken, auch das ist derzeit nicht absehbar, hat der Mieter das Recht auf eine entsprechende Absenkung des Mietpreises. In diesem Falle gibt es kein Widerspruchsrecht für den Vermieter. Es ist nicht erlaubt, im Mietvertrag das Recht auf eine Preissenkung auszuschließen.
  • In der Regel keine Beteiligung an Renovierungskosten: Renoviert der Vermieter die Wohnung, darf er den Mieter nicht an den Kosten beteiligen. Nur bei gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungen wie etwa der Dämmung eines Daches kann ein Teil der Ausgaben auf den Mieter umgelegt werden. Bei der Renovierung des Badezimmers oder dem Anbau eines Balkons geht das nicht.

Nachteile eines Indexmietvertrages

  • Kein Widerspruchsrecht gegen Erhöhungen: Wer einen Indexmietvertrag unterschreibt, ist verpflichtet, die regelkonformen Mieterhöhungen zu zahlen, egal wie hoch die Inflationsrate ausfällt.
  • Keine Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt, greift für Indexmieten nicht. Lediglich die erste Miete bei einem neuen Vertrag muss innerhalb der Grenze liegen.
  • Zeitpunkt der Mieterhöhung nicht vorhersehbar: Um welche Summe die Miete maximal steigen wird, können sich Indexmieter von Zeit zu Zeit ausrechnen. Wann die Erhöhung kommt, ist dagegen offen.
  • Teuerung ohne Mehrwert: Die Miete steigt kontinuierlich, ohne dass sich die Wohnqualität verbessert.
  • Inflation belastet dreifach: Der Alltagskonsum, die Nebenkosten und die Kaltmiete hängen direkt von der Teuerungsrate ab.
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Indexmietvertrag oder Staffelmietvertrag?

Trotz Gemeinsamkeiten unterscheiden sich Indexmiete und Staffelmiete deutlich. Während bei Indexmietverträgen keine konkreten Erhöhungen im Mietvertrag festgelegt sind, steht im Staffelmietvertrag exakt, wann und um welchen Betrag die Miete erhöht wird. Zudem geht ein Staffelmietvertrag häufig mit einem Kündigungsausschluss einher. Das bedeutet, dass der Mieter für eine gewisse Zeitspanne den Vertrag nicht kündigen kann.

Gemeinsam ist beiden Verträgen, dass die Miete nach einer Erhöhung mindestens zwölf Monate nicht angepasst werden darf. Renovierungskosten dürfen bei der Staffelmiete generell nicht, bei der Indexmiete nur in Ausnahmefällen auf den Mieter umgelegt werden.

Wie wird sich die Indexmiete in Zukunft entwickeln?

So schmerzlich es ist: Indexmieter müssen sich auf weitere Mieterhöhungen gefasst machen, können nach Prognose von Wirtschaftsinstituten jedoch davon ausgehen, dass die Preise schon im kommenden Jahr spürbar langsamer steigen werden. IMMO.info hat wichtige Prognosen zur Inflation zusammengetragen:

Inflationsprognosen Stand: Juli 2022
Inflationsprognosen: Entwicklung der Inflation und Indexmiete 2022 2023
Bundesbank 7,1 % 4,5 %
Hamburgisches Weltwirtschaftsinstitut 6,7 % 2,7 %
Ifo Institut für Wirtschaftsforschung München 6,8 % 3,8 %
Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung 6,9 % 2,6 %
Institut für Weltwirtschaft Kiel 7,4 % 4,2 %

Fazit zum Indexmietvertrag

  • Schon jetzt sind ein bedeutender Teil der in Großstädten abgeschlossenen Mietverträge Indexmietverträge. Da diese Verträge in Zeiten hoher Inflation für Vermieter besonders lukrativ sind, wird ihr Anteil weiter steigen. Bundesbauministerin Klara Geywitz hatte sich der Funke-Mediengruppe gegenüber skeptisch über Indexmietverträge und Staffelmietverträge geäußert. Ihre Überlegungen, wie man den Mietanstieg eindämpfen könne, umfassten auch Indexmieten. Der Deutsche Mieterbund fordert eine Kappungsgrenze, der Eigentümerverband Haus und Grund lehnt das erwartungsgemäß ab. Ob es einmal gesetzliche Regelungen geben wird, ist nicht absehbar.
  • Wer mit seinem Vermieter ein gutes Verhältnis pflegt, kann freundlich nachfragen, ob die mögliche Mietpreiserhöhung tatsächlich voll ausgeschöpft werden muss. Vielleicht gibt sich der Vermieter ja mit etwas weniger zufrieden oder lässt bis zur nächsten Preissteigerung mehr Zeit vergehen. Es gibt keinerlei Anspruch darauf, aber Fragen kostet nichts.
  • Die Inflation wird voraussichtlich, das prognostizieren derzeit alle Wirtschaftsinstitute, nach einem Höchstwert für 2022 im Jahr 2023 langsam zurückgehen. Allerdings wird sie auf einen Wert sinken, der immer noch deutlich über dem mittelfristigen Inflationsziel von zwei Prozent liegt. Für 2024 rechnet die Bundesbank mit einem Rückgang auf 2,6 Prozent.

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