BaFin prüft den Teilverkauf

Mehrere Teilverkaufmodelle am Markt werden daraufhin geprüft, ob möglicherweise erlaubnispflichtige Kreditgeschäfte nach § 32 Abs. 1  Kreditwesengesetz (KWG) betrieben werden, teilt die BaFin  gegenüber IMMO.info mit.

Zentrale und Bankenaufsicht der BaFin in Bonn. Neu ist die konkrete Prüfung der Teilverkaufmodelle. Quelle: BaFin Bildarchiv

Die rechtliche Einordnung des jungen Geschäftsmodells Teilverkauf ist umstritten. Zuletzt diskutierten Experten und Unternehmensvertreter den Vertragstyp auf der Konferenz des Institut für Finanzdienstleistungen e.V. (IFF ). IMMO.info berichtete. Die Verbraucherschutzminister formulierten auf ihrer Konferenz (VSMK ) weitreichende Vorschläge zur Regulierung des Teilverkaufs.

Im März hatte sich der Verbraucherschutz der BaFin den Teilverkauf im Rahmen der Verbraucheraufklärung näher angesehen und auf Risiken hingewiesen.

Neu ist, dass die Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin den Teilverkauf prüft. “Gegenstand der aktuellen Prüfungen ist, ob die Geschäfte als „Kreditgeschäfte“ nach § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 KWG zu bewerten sind”, so die BaFin gegenüber IMMO.info.

Gegenstand der aktuellen Prüfungen ist, ob die Geschäfte als „Kreditgeschäfte“ zu bewerten sind

Gab es einen Auslöser für die Prüfung? Geschäftsmodelle würden fortlaufend auf ihre Erlaubnisbedürftigkeit geprüft werden. Eines besonderen Ereignisses bedürfe es nicht, teilt die BaFin mit.

Welche Kriterien im Immobilien-Teilverkauf sprechen für ein unerlaubtes Kreditgeschäft? Die BaFin antwortet, dass die Gestaltung eines Geschäftsmodells im Ganzen ausschlaggebend sei. “Je deutlicher der Anbieter eigentümertypische Verantwortung für die Immobilie übernimmt, desto weniger spricht für ein Kreditgeschäft”.

Wann liegt eine “eigentümertypische Verantwortung” vor? Hierzu macht die BaFin keine konkreten Angaben. Aus Unternehmenskreisen heißt es, dass die Beteiligung der Teilankäufer als Miteigentümer an Instandhaltungsmaßnahmen und an den Pflichten zur energetischen Sanierung dazu gehöre. In vielen Fällen liegt die Kostentragung zur energetischen Sanierung nach einem Teilverkauf ausschließlich beim Verkäufer. Fraglich ist auch, ob das Wertverlustrisiko als “eigentümertypische Verantwortung” angesehen wird. Bisher übertragen Teilverkauf-Anbieter das Risiko eines Wertverlusts auf den Miteigentümer.

Ergebnisse der Prüfung sind noch nicht bekannt. Die BaFin gibt an, dass sie die Entscheidungen über die Erlaubnispflicht anhand von tatsächlicher und rechtlicher Ausgestaltung der Geschäftstätigkeit treffe und diese daher immer nur für den konkreten Einzelfall gelten. Über den Inhalt der einzelnen Prüfungen könne sie aufgrund der gesetzlichen Verschwiegenheitspflicht des Kreditwesengesetz keine Auskunft erteilen.

Es ist davon auszugehen, dass die BaFin die tatsächlich abgeschlossenen Verträge der Unternehmen prüft. Nach außen unterscheiden sich die Konditionen und Modelle der Anbieter nur wenig. Das ist der Teilverkauf-Vergleichstabelle von IMMO.info zu entnehmen. Die Vertragswerke legen die Teilaufkäufer nicht offen.

Sollte einem Teilverkäufer die Geschäftstätigkeit untersagt werden, ist mit einer gerichtlichen Klärung zu rechnen. Bis dahin kann Zeit vergehen. Klarheit über die Rechtsfragen im Teilverkauf würde am Ende erst der Bundesgerichtshof (BHG) schaffen, so der Jurist Rainer Metz.

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