Immobilien-Teilverkauf Nachteile

BaFin sieht Nachteile im Immobilien-Teilverkauf

Die BaFin-Abteilung Verbraucherschutz hat den Immobilien-Teilverkauf unter die Lupe genommen. Hierbei betont sie Unsicherheiten und Nachteile des Teilverkaufs. Für Laien seien die vertraglichen Regeln kaum verständlich, weshalb anwaltliche Beratung notwendig sei. Update am 28. Juni 2023

Autor: TV Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 29.06.2023
Zuletzt geändert: 29.06.2023
BaFin Immobilien-Teilverkauf Nachteile

Neben Bonn hat die BaFin einen Dienstsitz in Frankfurt. (Quelle: bafin.de Presse - Bildarchiv)

Im Teilverkauf der Immobilie erwerben spezialisierte Unternehmen einen Immobilienanteil von bis zu 50 Prozent an Wohnungen und Häusern. Die Verkäufer, zumeist Senioren, erhalten einen Kaufpreis und bleiben als Miteigentümer und dank eines Nießbrauchrechts dauerhaft wohnen. An den Käufer müssen sie allerdings ein monatliches Nutzungsentgelt bezahlen. Bei einem späteren Gesamtverkauf wird ein Durchführungsentgelt fällig und die Senioren haften mit ihrem Miteigentum für eine Wertsteigerung der Immobilie. Die BaFin sieht einige Nachteile im Immobilien-Teilverkauf.

Teilverkauf

Teilverkauf Haus

Teilverkauf von Haus oder Wohnung: Lohnt sich das?

Von: Redaktion IMMO.info

BaFin beleuchtet den Immobilien-Teilverkauf

Thorsten Pötzsch Verbraucherschutz BaFin Immobilien-Teilverkauf

Zu dem Bereich des Exekutivdirektors Thorsten Pötzsch gehört unter anderem die Abteilung Verbraucherschutz der BaFin. (Quelle: bafin.de Presse - Bildarchiv)

Hauptaufgabe der Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin  ist die Beaufsichtigung von Banken, Versicherungen und Finanzdienstleistern. Zusätzlich gehört es zu den Aufgaben, Verbraucher aufzuklären und das Finanzwissen zu stärken.

BaFin betreibt kollektiven Verbraucherschutz und Verbraucheraufklärung. In § 4 1 a) FinDAG  ist geregelt, dass die BaFin verbraucherschutzrelevante Missstände verhindern oder beseitigen soll, "wenn eine generelle Klärung im Interesse des Verbraucherschutzes geboten erscheint". Dazu gehört seit dem Jahr 2022 das "Mystery Shopping". Mit anonymen Anfragen will die Behörde prüfen, ob Unternehmen die gesetzlichen Vorgaben einhalten. Eine individuelle Beratung deutscher Verbraucher leistet die BaFin nicht.

Ulf Linke BaFin Verbraucherschutz

Ulf Linke, Gruppenleiter Verbraucherschutz der BaFin

Die  Bundesanstalt hat den jungen Markt des Immobilien-Teilverkaufs unter die Lupe genommen. "Die BaFin hat eine Verbraucherinformation zum Teilverkauf veröffentlicht. Den Werbeversprechen allein sollten die Verbraucher hier nicht blind vertrauen, sondern die konkreten Angebote genau prüfen – dabei soll unsere Veröffentlichung helfen", sagt Ulf Linke, Gruppenleiter in der Abteilung Verbraucherschutz der BaFin gegenüber IMMO.info.

Den Werbeversprechen allein sollten die Verbraucher hier nicht blind vertrauen, sondern die konkreten Angebote genau prüfen

Neben einem umfangreichen Artikel über den Immobilien-Teilverkauf widmet die BaFin dem Thema sogar einen dreißigminütigen Podcast. Dr. Sabine Reimer, Referatsleiterin im Verbraucherschutz der BaFin, führt hierbei ein Interview mit Katharina Lawrence  von der Verbraucherzentrale Hessen über die Risiken des Immobilien-Teilverkaufs.

Screenshot Webseite BaFin vom 04.03.2023

Auf der Hauptseite berichtet die BaFin über Risiken des Teilverkaufs. Webseite Screenshot vom 04.02.2023.

Immobilien-Teilverkauf: Nachteile und Risiken

Zusätzlich zu Erklärungen zur Funktionsweise des Teilverkaufs betont die BaFin, dass der Teilverkauf von Haus oder Wohnung "teilweise schwer erkennbare Nachteile und Unsicherheiten" mit sich bringe. Als Nachteile des Immobilien-Teilverkaufs hebt die BaFin folgende Aspekte hervor:

Nichtzahlung kann zu Verlust der Immobilie führen

Wenn Teilverkäufer ihren Vertragspflichten nicht nachkommen, können die Anbieter im schlimmsten Fall das Haus oder die Wohnung verkaufen. "Bei einem Nutzungsentgelt von beispielsweise fünf Prozent des Teilkaufpreises pro Jahr wird der eingenommene Teilkaufpreis in zwanzig Jahren aufgezehrt", so die Abteilung Verbraucherschutz des BaFin. Außerdem sei darauf zu achten, dass das Entgelt nach Ablauf eines Festschreibungszeitraums entsprechend der Zinsentwicklung stark ansteigen könne. Die Erklärungen für eine Einleitung des Gesamtverkaufs bei vertragswidrigem Verhalten werden bereits auf Vorrat im Notarvertrag abgegeben.

Risiken und Nachteile bei Insolvenz des Teilverkauf-Anbieters

Nachteil im Teilverkauf sei weiterhin, dass die Anbieter des Immobilien-Teilverkaufs üblicherweise die komplette Immobilie als Sicherheit nutzen. Demnach belaste die Grundschuld auch den Miteigentumsanteil, der beim Verkäufer verbleibe. BaFin weist darauf hin, dass Teilverkäufer sich anwaltlich beraten lassen müssen. Für Laien sei kaum überprüfbar, welche Nachteile und Risiken im Insolvenzfall enstünden. Eine staatliche Stelle würde für die Solvenz der Firmen nicht einstehen. Die Unternehmen bestehen in der Regel erst seit wenigen Jahren, auch wenn sie unter bekannten Markennamen agieren.

Welches ist das größte Risiko im Teilverkauf? Ausführliche Informationen zu Risiken und Absicherung des Teilverkaufs bietet IMMO.info:

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Teilverkauf von Immobilien: Risiko und Absicherung

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Ein Rückkauf der Immobilie kommt kaum in Frage

Verkäufer haben nach einem Teilverkauf das Recht, die Immobilie wieder zurückzukaufen. Diese Möglichkeit bezeichnet die BaFin als "fast immer nur theoretische Option". Denn der Kaufpreis für einen Rückkauf des Immobilienanteile übersteige den Preis, den der Verkäufer erhalten habe. Eine Auswertung von IMMO.info bestätigt dies: Alle Anbieter im Immobilien-Teilverkauf verlangen eine Mindestwertsteigerung der Immobilie bei einem späteren Gesamtverkauf oder bei einem Rückkauf der Immobilienanteile. In der Regel müssen die Verkäufer eine Wertsteigerung von 17 Prozent garantieren. Mehr zu den Anbietern und der Höhe des Mindestwerts sowie Rechenbeispiele:

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Ist das fair? Risiko im Teilverkauf

Teilverkauf Nachteile: Anbieter wälzen Wertverlust ab

Von: Redaktion IMMO.info

Nachteile einer hohen Immobilienbewertung

Warum kann es ein Nachteil sein, wenn der Verkäufer für den verkauften Immobilienanteil einen hohen Preis erhält? Die BaFin führt aus, dass ein hohe Immobilienbewertung Nachteile mit sich bringe. Die von Gutachtern ermittelten Verkehrswerte seien stichtagsbezogen und Gutachter haben Spielräume. Die Verkehrswerte können später von den tatsächlichen Verkaufswerten abweichen. Das sogenannte Nutzungsentgelt bemesse sich am verkauften Immobilienanteil. Ein hoher Teilkaufpreis bedeute laut BaFin hohe Kosten. Der geforderte Mindesterlös sei unabhängig vom später erzielten Verkaufspreis. Ein zu geringer Preis bei finalem Verkauf gehe zu Lasten des Verbrauchers.

IMMO.info Kommentar: Nachteile des Immobilien-Teilverkaufs kennen und Alternativen prüfen

Der Immobilien-Teilverkauf findet nicht mehr unterhalb des Radars statt. Nachdem der Teilverkauf auf der Konferenz der Verbraucherschutz­minister behandelt wurde (und Thema bleiben wird), nimmt sich die Bundesbehörde BaFin des neuen Geschäftsmodells an. Die Anbieter reagieren mit Stellungnahmen und wahrscheinlich ist die Gründung des Interessenverbands "Bundesverband Immobilienverrentung" eine Reaktion auf die Bedenken der Verbraucherschützer.

Es handelt sich allerdings nicht um eine "offizielle Warnung" der BaFin, wie man sie von unerlaubten Geschäften und Ermittlungen gegen Finanzunternehmen kennt. Zahlreiche Überschriften im breiten Medienecho suggerieren dies. Die BaFin leistet vielmehr einen wichtigen Beitrag zur Verbraucheraufklärung und Finanzkompetenz. Sie fokussiert die Risiken und Nachteile des Teilverkaufs. Das ist richtig. Auch IMMO.info verweist stets auf die Risiken im Teilverkauf und empfiehlt in allen Beiträgen die Beratung und Vertragsprüfung durch Steuerberater und Rechtsanwalt.

Wie finden Verbraucher die beste Lösung?

"Immobilien-Teilverkauf: Selten die beste Lösung", betitelt die BaFin ihren Podcast. Im Vergleich zu einem Immobilienkredit ist das in vielen Rechenbeispielen richtig, trotz gestiegener Kreditzinsen. Jedoch erhalten viele Senioren keine Immobilienkredite mehr. Einige Verbraucherschützer bezeichnen zudem die lebenslange Leibrente und die Umkehrhypothek als Alternative. Das ist praxisfern, denn beide Produkte werden auf dem deutschen Markt nahezu nicht mehr angeboten. Die gestiegenen Zinsen haben zudem genauso den Verkauf der Immobilie gegen Einräumung eines Nießbrauchrechts in Verbindung mit einer Einmalzahlung oder Zeitrente erheblich verteuert. Jede Verbrauchersituation ist anders. Nach Prüfung der Alternativen ist es nicht ausgeschlossen, dass sich Verbraucher für einen Immobilien-Teilverkauf entscheiden (müssen) - die Nachteile und Risiken müssen Verbraucher allerdings kennen und bewusst eingehen.

IMMO.info empfiehlt folgende Vorgehensweise:

  1. Informieren: Verbraucher sollten sich zuerst informieren und prüfen, welche Modelle als Problemlösung in Frage kommen. Der IMMO.info Schnell-Check hilft ebenso wie die IMMO.info Ratgeber zu den Modellen. IMMO.info stellt zudem einen umfassenden Vergleichsrechner zu Immobilienrente und Teilverkauf (Expertenmodus) zur Verfügung, um einen Vergleich zu schaffen. Die Anbieter und Konditionen im Teilverkauf sowie die Sicherheiten werden von IMMO.info in einer Übersicht für alle Verbraucher aktuell dargestellt.
  2. Offenheit für Alternativen: Lösung innerhalb der Familie sollten besprochen werden. Vielleicht kauft eines der Kinder das Haus und räumt den Eltern ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht ein? Der beste Weg könnte auch sein, die Immobilie zu verkaufen und, zum Beispiel in ein kleinere Wohnung, umzuziehen.
  3. Steuerberater und spezialisierte Rechtsanwälte beauftragen: Die Kosten dürfen Verbraucher nicht scheuen, denn
    • Die Vorteile und Nachteile, sowie Risiken der Modelle müssen Verbraucher verstehen.
    • Die Berechnungen sind aufwändig, aber möglich.
    • Das Vertragswerk der meisten Lösungen ist komplex und die konkreten vertraglichen Regelungen sind entscheidend.
    • In den meisten Fällen geht es um den größten Bestandteil des eigenen Vermögens.
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