Kaufpreisfindung: Hausverkauf mit Nießbrauch

Ein Nießbrauch Hausverkauf kann die beste Lösung für Immobilieneigentümer sein. Ältere Menschen können sich ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen und danach ihre Immobilie mit Nießbrauch verkaufen. Im Grundbuch abgesichert können sie als sogenannte Nießbrauchberechtigte je nach Vereinbarung lebenslang oder zeitlich befristet sicher wohnen bleiben. In der Regel kostenfrei und unter Befreiung von kostspieligen Instandhaltungsarbeiten. Sollte man dennoch umziehen wollen oder müssen, kann man aufgrund des Nießbrauchs das Haus oder die Wohnung weitervermieten und Miteinnahmen erzielen. Das ist der große Unterschied zu einem Wohnrecht. In unserem Ratgeber Verkauf von Immobilien mit Nießbrauchrecht finden Sie weitere Informationen.

Die folgende Tabelle zeigt auf, wie sich die Wertminderung durch Nießbrauch aufgrund der offiziellen Berechnungsmethode ändert – in Abhängigkeit von Alter, Geschlecht, aber auch Lage und Mieteinnahmen.

Es stellt sich die Frage, ob die offizielle Berechnungsmethode geeignet ist, um den tatsächlichen Abschlag aufgrund eines Nießbrauchrechts zu ermitteln. Entspricht der ermittelte Immobilienwert wirklich dem Verkehrswert, also dem erzielbaren Marktpreis?

Die offizielle Berechnungsmethode stellt auf die erzielbare Jahresmiete und Kapitalwertfaktoren ab, die durch das Statistische Bundesamt regelmäßig ermittelt werden. Einbezogen wird die statistische Lebensdauer in Abhängigkeit von Alter und Geschlecht. Mit unserem Rechner für Nießbrauch können Sie den Abschlag für Ihre Immobilien und den Wert für Wohnungs- oder Hausverkauf mit Nießbrauch berechnen lassen.

Doch reicht das aus, um den Marktwert der Nießbrauch-Immobilie zuverlässig zu berechnen?

Eine quantitative Studie über die Preisfindung bei Immobilien mit Nießbrauch ist nicht einfach. Das liegt aus unserer Sicht an folgenden Gründen:

• Angebotspreis wird durch zusätzliche Faktoren beeinflusst: Neben der Lage, Größe und Zustand der Immobilie muss der Wert für die voraussichtliche Nutzungsdauer durch den Verkäufer bewertet werden, hierfür werden Alter und Geschlecht einbezogen. Ein Nießbrauchrecht kann individuell ausgestaltet werden.
• Es werden nur wenige Immobilien mit Nießbrauch öffentlich angeboten.

Dennoch hat sich IMMO.info des Themas angenommen und wertet die Preise von Nießbrauch-Immobilien in Deutschland aus. Über einen Zeitraum von neun Monaten hat IMMO.info Immobilienangebote auf den Internetportalen ImmoScout24 und Immowelt für Wohnimmobilien mit und ohne Nießbrauch verglichen.

Es handelt sich aufgrund der kleinen Anzahl an Nießbrauch-Immobilien um eine Tendenz und nicht um eine repräsentative Studie. Die Ergebnisse der einzelnen Objekte sind bei genauer Betrachtung zum Teil unterschiedlich ausgefallen. Es gibt preisliche Ausreißer. Mit einer Anzahl von 74 Vergleichsobjekten können wir noch keine repräsentative Aussage treffen. Erschwerend kommt hinzu, dass einige Immobilien durch den spezialisierten Immobilienmakler HausplusRente oder eine DEGIV angeboten wurden und eine eigene Preispolitik der Makler das Ergebnis verfälschen kann. Trotzdem dient die Auswertung als ein Indiz für die Preisfindung bei Wohnungsverkauf oder Hausverkauf mit Nießbrauch. Preisabschläge und Alter haben sich im Vergleich zu unserer ersten Auswertung im Zeitraum bis Januar 2021 nahezu nicht verändert. Einzig nennenswerte Änderung ist der durchschnittliche Angebotspreis der Nießbrauch-Immobilie, der im Zeitraum bis Juni 2021 von 537.897 Euro auf 463.963 Euro gesunken ist.

Eine Immobilie mit Nießbrauch muss mit einem zusätzlichen Abschlag von 13,2 Prozent verkauft werden

Verkäufer von Nießbrauch-Immobilien müssen – auch nach Bereinigung um den offiziellen Nießbrauchwert (Berechnung) – einen zusätzlichen Abschlag auf ihren Verkaufspreis hinnehmen. Mögliche Gründe.

Der Verkauf der Immobilie unter Beibehaltung eines lebenslangem Wohn- oder Nießbrauchrechts ist für Menschen mit einem sehr hohen Duchschnittsalter interessant

Der durchschnittliche Angebotspreis von Wohnungen und Häusern mit Nießbrauch übersteigt den Wert von 450.000 Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis der Nießbrauch-Immobilie beträgt 3.755 Euro.

Die Auswertung bestätigt ein weiteres Mal unsere Vermutung, dass die Wertminderung durch Nießbrauch bei Immobilienverkauf höher ausfällt. Die offizielle Berechnungsmethode, die das Finanzamt beispielsweise bei der Berechnung von Nießbrauch bei Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer anwendet, stellt auf die Allgemeine Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes  und eine Verzinsung von 5,5 Prozent ab. Der dadurch ermittelte Nießbrauchwert ist demnach nicht ausreichend, um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen.

Sichtbar ist außerdem, dass Verkäufer von Nießbrauchobjekten mit einem Durchschnittalter von über 76 Jahren sehr alt sind. Die voraussichtliche Zeit der Nießbrauchnutzung fällt entsprechend kurz aus.

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen, dann senkt ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht den Preis erheblich. Unsere Auswertung legt nahe, dass die offizielle Berechnungsmethode zur Wertminderung durch Wohnrecht auf Lebenszeit nicht ausreichend ist.

Aus unserer Sicht kommen mehrere Faktoren zusammen. Eine Immobilie mit Nießbrauch muss preislich besonders attraktiv sein, damit diese einen Käufer finden kann. Es gibt Gründe, weshalb der Preisabschlag über Wertansatz der Finanzverwaltung hinaus gehen muss. Hier sind unsere drei Hauptpunkte im Überblick:

1. Eigennutzer haben eine hohe Zahlungsbereitschaft, erwerben aber in der Regel keine Immobilien mit Nießbrauch.
2. Nießbrauch-Immobilien können nicht finanziert werden.
3. Unsicherheit für den Käufer muss ausgeglichen werden und offizielle Wohnrecht-Berechnung geht von einer Verzinsung von 5,5 Prozent aus.

Eine ausführliche Erklärung erhalten Sie in unserem Ratgeber:

Der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch ist nicht alternativlos. Es gibt weitere Varianten, um die eigene Immobilie zu Geld zu machen und trotzdem wohnen zu bleiben. Dazu gehören der Teilverkauf, die Immobilien-Leibrente, der Verkauf und Rückanmietung und Immobilienkredite. In unserem Vergleichs-Rechner können Sie die Modelle vergleichen. Für den Verkauf mit Nießbrauch ist neben dem Abzug des Nießbrauchwerts ein Abschlag von zehn Prozent auf den Immobilienwert voreingestellt. Die Voreinstellung passen wir entsprechend unserer weiteren Auswertungen und Erfahrungen laufend an. Sie können die Abschläge für sich individuell konfigurieren und die Auswirkungen auf das Modell in Echtzeit nachvollziehen.