Immobilienpreise mit und ohne Nießbrauch im Vergleich

Aktuelle Studie: Berechnung Nießbrauch bei Hausverkauf

Lohnt sich ein Nießbrauch bei Hausverkauf? Wie kann ich den Wert meiner Immobilie berechnen, wenn ich mir ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht behalte? Wir beleuchten die offizielle Berechnung von Nießbrauch bei Hausverkauf und haben in einer großen Auswertung die Angebotspreise von Immobilien mit und ohne Nießbrauch aktuell verglichen.

Autor: TV Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 26.07.2021 | Lesezeit: 22 Minuten | Drucken

Berechnung Nießbrauch bei Hausverkauf

Wie funktioniert ein Hausverkauf mit Nießbrauch?

Ein Nießbrauch Hausverkauf kann die beste Lösung für Immobilieneigentümer sein. Ältere Menschen können sich ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen und danach ihre Immobilie mit Nießbrauch verkaufen. Im Grundbuch abgesichert können sie als sogenannte Nießbrauchberechtigte je nach Vereinbarung lebenslang oder zeitlich befristet sicher wohnen bleiben. In der Regel kostenfrei und unter Befreiung von kostspieligen Instandhaltungsarbeiten. Sollte man dennoch umziehen wollen oder müssen, kann man aufgrund des Nießbrauchs das Haus oder die Wohnung weitervermieten und Miteinnahmen erzielen. Das ist der große Unterschied zu einem Wohnrecht. In unserem Ratgeber Verkauf von Immobilien mit Nießbrauchrecht finden Sie weitere Informationen.

Wie erfolgt die offizielle Berechnung von Nießbrauch bei Hausverkauf?

Eine Immobilie, die mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht belastet ist, ist bei Hausverkauf selbstverständlich weniger wert. Schließlich kann ein Käufer die Immobilie nicht nutzen und er erhält für die Nutzungsdauer durch den Bewohner keine Einnahmen aus Mietzahlungen. Es ist nachvollziehbar, dass für einen 95-jährigen Bewohner die Wertminderung durch Nießbrauchrecht erheblich geringer ist als für einen 25-jährigen Bewohner. Für die offizielle Berechnung einer Wertminderung durch Wohnrecht auf Lebenszeit werden die regelmäßig aktualisierte Sterbetafel und die Kapitalwertfaktoren des Statistischen Bundesamts hinterlegt und vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht. Grundlage ist die Berechnung mit Kapitalwertfaktoren unter Annahme eines Zinssatzes von 5,5 Prozent nach § 14 BewG .

Die folgende Tabelle zeigt auf, wie sich die Wertminderung durch Nießbrauch aufgrund der offiziellen Berechnungsmethode ändert – in Abhängigkeit von Alter, Geschlecht, aber auch Lage und Mieteinnahmen.

Quelle: IMMO.info eigene Darstellung
Immobilie Immobilien­wert ohne Nießbrauch Eigentümer Immobilien­wert mit Nießbrauch

Wohnung in 55252 Wiesbaden

80qm Wohnfläche

818 Euro Miete pro Monat

240.000 Euro ♂ Mann, 86 Jahre 195.956 Euro
-18 Prozent Wertminderung Nießbrauch
♀ Frau, 55 Jahre 93.693 Euro
-61 Prozent Wertminderung Nießbrauch

Haus in 10115 Berlin

200 qm Wohnfläche

3.000 Euro Miete pro Monat

1,2 Mio Euro ♂ Mann, 86 Jahre 1.038.468 Euro
-13 Prozent Wertminderung Nießbrauch
♀ Frau, 55 Jahre 663.420 Euro
-45 Prozent Wertminderung Nießbrauch

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Nießbrauch Wohnrecht berechnen

Es stellt sich die Frage, ob die offizielle Berechnungsmethode geeignet ist, um den tatsächlichen Abschlag aufgrund eines Nießbrauchrechts zu ermitteln. Entspricht der ermittelte Immobilienwert wirklich dem Verkehrswert, also dem erzielbaren Marktpreis?

Zu welchem Preis lässt sich ein Haus mit Nießbrauch verkaufen?

Die offizielle Berechnungsmethode stellt auf die erzielbare Jahresmiete und Kapitalwertfaktoren ab, die durch das Statistische Bundesamt regelmäßig ermittelt werden. Einbezogen wird die statistische Lebensdauer in Abhängigkeit von Alter und Geschlecht. Mit unserem Rechner für Nießbrauch können Sie den Abschlag für Ihre Immobilien und den Wert für Wohnungs- oder Hausverkauf mit Nießbrauch berechnen lassen.

Doch reicht das aus, um den Marktwert der Nießbrauch-Immobilie zuverlässig zu berechnen?

Aktuelle IMMO.info – Auswertung: Vergleich der Angebotspreise von Immobilien mit und ohne Nießbrauch

Eine quantitative Studie über die Preisfindung bei Immobilien mit Nießbrauch ist nicht einfach. Das liegt aus unserer Sicht an folgenden Gründen:

  • Angebotspreis wird durch zusätzliche Faktoren beeinflusst: Neben der Lage, Größe und Zustand der Immobilie muss der Wert für die voraussichtliche Nutzungsdauer durch den Verkäufer bewertet werden, hierfür werden Alter und Geschlecht einbezogen. Ein Nießbrauchrecht kann individuell ausgestaltet werden.
  • Es werden nur wenige Immobilien mit Nießbrauch öffentlich angeboten.

Dennoch hat sich IMMO.info des Themas angenommen und wertet die Preise von Nießbrauch-Immobilien in Deutschland aus. Über einen Zeitraum von neun Monaten hat IMMO.info Immobilienangebote auf den Internetportalen ImmoScout24 und Immowelt für Wohnimmobilien mit und ohne Nießbrauch verglichen.

Vorgehensweise: Aktuelle Auswertung zu Nießbrauch-Immobilien von IMMO.info

Hier sind die Eckdaten unserer Auswertung zur Preisfindung bei Immobilien mit Nießbrauch:

  • Im Zeitraum Oktober 2020 bis Juni 2021 haben wir Angebote von Wohnimmobilien, also Wohnungen und Häuser, in Deutschland ermittelt, die über die marktführenden Immobilienportale ImmoScout24 und Immowelt angeboten wurden.
  • Wir haben nur Immobilien mit einem lebenslangen Nießbrauchrecht betrachtet, das dem Nießbrauchberechtigten unentgeltlich und ohne Instandhaltungspflichten eingeräumt wird. Ausgeschlossen haben wir Immobilien die zum Beispiel aufgrund abweichender Nießbrauchregelungen, wie zeitlicher Befristung oder zusätzlicher Zahlungen, nicht vergleichbar waren.
  • Insgesamt sind 74 Objekte in unsere Kurzstudie eingeflossen, bei denen uns ein plausibler Vergleich möglich ist. Die Immoblienpreise basieren auf Angebotspreisen und nicht den tatsächlichen Verkaufspreisen. Ein Zugriff darauf ist in Deutschland nicht möglich. Gutachterausschüsse geben keine Informationen zu Nießbrauch-Immobilien heraus.
  • Anhand der offiziellen Tabelle für lebenslänglichen Nutzungen des Bundesministerium der Finanzen haben den Nießbrauchwert berechnet. Mehr Informationen: Berechnung von Nießbrauch und Wohnrecht
  • Wir haben den berechneten Nießbrauchwert dem Angebotspreis der Wohnimmobilie zugeschlagen. Somit haben wir den Kaufpreis pro Quadratmeter ermittelt, der um den Nießbrauchwert bereinigt ist. Diesen bereinigten Kaufpreis haben wir mit Kaufpreisen von Immobilien ohne Nießbrauch verglichen.
  • Als Vergleichspreise haben wir zu jedem Nießbrauchobjekt Immobilien herausgesucht, die möglichst vergleichbar sind.
  • Zur Verifikation der Vergleichspreise haben wir die Angebotspreise von empirica herangezogen. Das empirica Institut ermittelt auf Postleitzahlenebene die durchschnittlichen Angebotspreise für Wohnimmobilien.

Keine repräsentative Aussage, aber Tendenz festigt sich

Es handelt sich aufgrund der kleinen Anzahl an Nießbrauch-Immobilien um eine Tendenz und nicht um eine repräsentative Studie. Die Ergebnisse der einzelnen Objekte sind bei genauer Betrachtung zum Teil unterschiedlich ausgefallen. Es gibt preisliche Ausreißer. Mit einer Anzahl von 74 Vergleichsobjekten können wir noch keine repräsentative Aussage treffen. Erschwerend kommt hinzu, dass einige Immobilien durch den spezialisierten Immobilienmakler HausplusRente oder eine DEGIV angeboten wurden und eine eigene Preispolitik der Makler das Ergebnis verfälschen kann. Trotzdem dient die Auswertung als ein Indiz für die Preisfindung bei Wohnungsverkauf oder Hausverkauf mit Nießbrauch. Preisabschläge und Alter haben sich im Vergleich zu unserer ersten Auswertung im Zeitraum bis Januar 2021 nahezu nicht verändert. Einzig nennenswerte Änderung ist der durchschnittliche Angebotspreis der Nießbrauch-Immobilie, der im Zeitraum bis Juni 2021 von 537.897 Euro auf 463.963 Euro gesunken ist.

Zwischenergebnis: Zusätzlicher Abschlag auf Nießbrauch-Immobilien notwendig

Zwischenergebnis der IMMO.info StudieQuantitative Studie: Verkehrswerte von Wohnimmobilien mit lebenslangem Nießbrauchrecht im Vergleich zu Immobilien ohne Nießbrauchrecht.“, Stand Juli 2021:

1 Preisabschlag auf den bereinigten Angebotspreis

Zusätzlich notwendiger Preisabschlag – nach Einpreisung von Nießbrauchrecht
-13,2 %

Eine Immobilie mit Nießbrauch muss mit einem zusätzlichen Abschlag von 13,2 Prozent verkauft werden

Verkäufer von Nießbrauch-Immobilien müssen – auch nach Bereinigung um den offiziellen Nießbrauchwert (Berechnung) – einen zusätzlichen Abschlag auf ihren Verkaufspreis hinnehmen. Mögliche Gründe.

2 Durchschnittliches Alter der Verkäufer

76,4 Jahre

Der Verkauf der Immobilie unter Beibehaltung eines lebenslangem Wohn- oder Nießbrauchrechts ist für Menschen mit einem sehr hohen Duchschnittsalter interessant

3 Durchschnittlicher Angebotspreis der Nießbrauch-Immobilien

463.963 €

Der durchschnittliche Angebotspreis von Wohnungen und Häusern mit Nießbrauch übersteigt den Wert von 450.000 Euro. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis der Nießbrauch-Immobilie beträgt 3.755 Euro.

Finanzamt: Steuern Immobilien Nießbrauch

Die Auswertung bestätigt ein weiteres Mal unsere Vermutung, dass die Wertminderung durch Nießbrauch bei Immobilienverkauf höher ausfällt. Die offizielle Berechnungsmethode, die das Finanzamt beispielsweise bei der Berechnung von Nießbrauch bei Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer anwendet, stellt auf die Allgemeine Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes und eine Verzinsung von 5,5 Prozent ab. Der dadurch ermittelte Nießbrauchwert ist demnach nicht ausreichend, um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen.

Sichtbar ist außerdem, dass Verkäufer von Nießbrauchobjekten mit einem Durchschnittalter von über 76 Jahren sehr alt sind. Die voraussichtliche Zeit der Nießbrauchnutzung fällt entsprechend kurz aus.

Bitte beachten Sie: Es handelt sich um eine erste nicht repräsentative Auswertung der Angebotspreise. Wir sehen das Ergebnis als ein erstes Indiz dafür an, dass die Abschläge nach der offiziellen Berechnungsmethode nicht ausreichend sind. Wir werden die Auswertung fortsetzen und Sie über unseren Newsletter laufend informieren.

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Gründe für hohe Abschläge bei Immobilien mit Nießbrauch

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen, dann senkt ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht den Preis erheblich. Unsere Auswertung legt nahe, dass die offizielle Berechnungsmethode zur Wertminderung durch Wohnrecht auf Lebenszeit nicht ausreichend ist.

Aus unserer Sicht kommen mehrere Faktoren zusammen. Eine Immobilie mit Nießbrauch muss preislich besonders attraktiv sein, damit diese einen Käufer finden kann. Es gibt Gründe, weshalb der Preisabschlag über Wertansatz der Finanzverwaltung hinaus gehen muss. Hier sind unsere drei Hauptpunkte im Überblick:

  1. Eigennutzer haben eine hohe Zahlungsbereitschaft, erwerben aber in der Regel keine Immobilien mit Nießbrauch.
  2. Nießbrauch-Immobilien können nicht finanziert werden.
  3. Unsicherheit für den Käufer muss ausgeglichen werden und offizielle Wohnrecht-Berechnung geht von einer Verzinsung von 5,5 Prozent aus.

Eine ausführliche Erklärung erhalten Sie in unserem Ratgeber:

Lesen Sie hierzu

Verkauf und Nießbrauch Immobilien mit Wohnrecht

Unsere Darstellung verdeutlicht, wie die mögliche Käufergruppe bei Wohnungsverkauf oder Hausverkauf mit Nießbrauch eingeschränkt wird:

Da eine Eigennutzung und eine Vermietung durch das bestehende Nießbrauchrecht ausgeschlossen sind, bleibt nur noch ein verhältnismäßig kleiner Teil an Interessenten für den Kauf der Immobilie übrig. Wichtiger Faktor ist hierbei, dass Käufer in der Regel keine Immobilienkredite für Immobilien mit Nießbrauch erhalten.

Kaeufer-Niessbrauch-Zielgruppe

Foto / Quelle: IMMO.info gemeinnützige GmbH

Kaufinteressenten für Immobilien mit Nießbrauch: Stark eingeschränkte Käufergruppe

Im Ergebnis ist davon auszugehen, dass Sie über den regulären Abschlag hinaus einen zusätzlichen finanziellen Anreiz schaffen müssen, um Ihre Nießbrauch-Immobilie zu verkaufen.

Individuelle Berücksichtigung der Abschläge für Nießbrauch im Online-Rechner

Der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch ist nicht alternativlos. Es gibt weitere Varianten, um die eigene Immobilie zu Geld zu machen und trotzdem wohnen zu bleiben. Dazu gehören der Teilverkauf, die Immobilien-Leibrente, der Verkauf und Rückanmietung und Immobilienkredite. In unserem Vergleichs-Rechner können Sie die Modelle vergleichen. Für den Verkauf mit Nießbrauch ist neben dem Abzug des Nießbrauchwerts ein Abschlag von zehn Prozent auf den Immobilienwert voreingestellt. Die Voreinstellung passen wir entsprechend unserer weiteren Auswertungen und Erfahrungen laufend an. Sie können die Abschläge für sich individuell konfigurieren und die Auswirkungen auf das Modell in Echtzeit nachvollziehen.

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Ausdruck: 19.10.2021

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