Wohnrecht auf Lebenszeit

Lebenslanges Wohnrecht: Keine Überprüfung des Gesundheitszustands

Ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht endet naturgemäß mit dem Tod des Rechteinhabers. Der Wert des lebenslangen Wohnrechts für ein Haus oder eine Wohnung hängt also maßgeblich davon ab, von welcher Lebenserwartung des Bewohners auszugehen ist. Je länger ein Berechtigter ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht voraussichtlich beansprucht, desto wertvoller ist dieses Recht. Es ist daher naheliegend, dass der Käufer einer Immobilie mit Nießbrauch oder mit Wohnrecht neben dem Alter und dem Geschlecht gerne mehr über den Gesundheitszustand des Bewohners wissen möchte. Informationen dazu sind jedoch unüblich und eine Auskunft sollten Sie nicht erteilen.

Autor: Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 20.05.2021 | Lesezeit: 10 Minuten | Drucken

Lebenslanges Wohnrecht Gesundheit Leibrente

Was bedeutet lebenslanges Wohnrecht?

Ein lebenslanges Wohnrecht ist ein höchstpersönliches Recht und im und im BGB geregelt. Ausschließlich der Inhaber des lebenslangen Wohnrechts hat einen Anspruch darauf, eine Wohnung oder ein Haus lebenslang zu bewohnen. Das lebenslange Wohnrecht zu vererben oder zu übertragen ist nicht möglich. Je nach vertraglicher Ausgestaltung kann ein Wohnrecht entgeltlich oder ohne Zahlung einer Miete vereinbart werden.

Wie unterscheidet man Wohnrecht, Nießbrauchrecht und Wohnungsrecht?

Ein lebenslanges Wohnrecht wird oftmals mit einem lebenslangen Nießbrauchrecht gleichgesetzt. Die Rechte sind ähnlich, ein Nießbrauchrecht ist allerdings weitreichender. Sie können mit einem lebenslangen Nießbrauchrecht ihre Immobilie weitervermieten, wenn Sie diese beispielsweise nicht mehr bewohnen möchten oder bei einem notwendigen Umzug in ein Pflegeheim. In Abhängigkeit von den individuellen Umständen ist der Vorteil nicht zu vernachlässigen.

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Nießbrauch oder Wohnrecht?

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Wie wird ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart?

Ein lebenslanges Wohnrecht wird in der Regel notariell vereinbart. Entscheidend ist, dass das lebenslange Wohnrecht an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird, damit das Wohnrecht auf Lebenszeit gesichert ist. Es ist dann im Regelfall nicht mehr möglich, ein lebenslanges Wohnrecht rückgängig zu machen oder zu entziehen.

Ist ein lebenslanges Wohnrecht ohne Grundbucheintrag sinnvoll?

Ganz klar: Nein! Ein lebenslanges Wohnrecht ohne Grundbucheintrag empfehlen wir nicht. Im Leben kann viel passieren. Sollte die Immobilie den Eigentümer wechseln, zum Beispiel im Fall einer Insolvenz, ist es wahrscheinlich, dass ein neuer Eigentümer nicht mehr an das Wohnrecht gebunden ist. Sie werden bei einem lebenslangen Wohnrecht ohne Grundbucheintrag immer mit der Unsicherheit leben müssen, dass Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus nicht auf Lebenszeit bewohnen können. Selbst bei Umständen, die Sie nicht zu verantworten haben. Mehr zur Sicherheit und Absicherung des Wohnrechts.

Wie kann man das lebenslange Wohnrecht auf Lebenszeit berechnen?

Die Berechnung eines Wohnrechts auf Lebenszeit unterscheidet sich von der Berechnung eines zeitlich befristeten Wohnrechts. Sie können das lebenslange Wohnrecht mit einer einfachen Formel und den zugehörigen Tabellen einfach selbst berechnen. Wie genau Sie ein Wohnrecht berechnen, erklären wir Ihnen ausführlich in unserem Ratgeber Wohnrecht berechnen.

Nießbrauch Wohnrecht berechnen

Für die Berechnung des Wohnrechts auf Lebenszeit ist die Lebenserwartung ein entscheidender Faktor. Die offizielle Tabelle des Bundesfinanzministeriums umfasst die Lebenserwartung und den Kapitalwertfaktor in Abhängigkeit des Alters und Geschlechts. Die Tabelle wird regelmäßig aktualisiert und an die aktuelle Lebenserwartung angepasst.

Überprüfung des Gesundheitszustands bei Wohnrecht auf Lebenszeit?

Hinsichtlich der Lebenserwartung haben Käufer und Verkäufer einen hohen Unsicherheitsfaktor. Immobilien, die mit einem lebenslangen Wohnrecht belastet sind, erfahren durch das Wohnrecht auf Lebenszeit eine Wertminderung. Je jünger der Bewohner mit lebenslangen Wohnrecht ist, desto höher fällt die Wertminderung aus.

Für Käufer einer Immobilie ist es deshalb interessant, eine Einschätzung der Lebensdauer des Bewohners vorzunehmen. Alter und Geschlecht sind dem Käufer normalerweise bekannt und werden üblicherweise in die Kalkulation einbezogen. In Bezug auf weitere Faktoren besteht hingegen eine Informationsasymmetrie zwischen Käufer und Verkäufer.

Es wäre naheliegend den Gesundheitszustand zu berücksichtigen. Eine Gesundheitsprüfung und Angaben zur Gesundheit sind üblich, wenn Sie Ihre Krankenversicherung wechseln. Entscheidender Unterschied beim Immobilien-Nießbrauch ist aber, dass ein schlechter Gesundheitszustand den Wert der Immobilie erhöht. Es wäre im Fall einer schlechten Gesundheit wahrscheinlicher, dass der Bewohner mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit eine geringere Nutzungsdauer hat.

Eine Gesundheitsprüfung ist für die Berechnung des Wohnrechts oder Nießbrauchs nicht üblich. Der Verkäufer und Bewohner hätte im Zweifelsfall ein Interesse daran, seinen Gesundheitszustand möglichst schlecht darzustellen.

Üblich für die Berechnung der Lebenserwartung ist hingegen die Anwendung von sogenannten Sterbetafeln. Hierzu gehört die Tabelle des Bundesfinanzministeriums . Diese berücksichtigen für die Berechnung der Lebenserwartung ausschließlich folgende persönlichen Faktoren:

  • Alter
  • Geschlecht

Die Werte der Sterbetafel sind Durchschnittswerte. Glücklicherweise weiß niemand, wie lange er noch leben wird. Für Käufer und Verkäufer geht damit eine Kalkulationsunsicherheit einher.

Fazit: Was ist bei einem lebenslangen Wohnrecht zu beachten?

  • Ein lebenslanges Wohnrecht ohne Grundbucheintrag ist nicht zu empfehlen. Das Wohnrecht sollte unbedingt an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen sein.
  • Es gibt Unterschiede zwischen Wohnrecht, Nießbrauchrecht oder Wohnungsrecht. Diese sollten Sie kennen, denn die Konditionen, Rechte und Pflichten eines Wohnrechts auf Lebenszeit können individuell ausgehandelt und vereinbart werden.
  • Für die Berechnung des Nießbrauchrechts bei Immobilien ist es unredlich, dass ein Gesundheitszustand oder andere Faktoren einbezogen werden. Üblich ist nur die Berücksichtigung von Alter und Geschlecht. Ein seriöser Anbieter wird niemals entsprechende Informationen über ihren Gesundheitszustand erfragen oder diese auf irgendeine Weise einbeziehen. Wenn doch, dann raten wir von einer Zusammenarbeit ab.
Ratgeber Übersicht Nießbrauch, Wohnrecht- und Rückanmietung

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