In Immobilien investieren?

Empfehlungen für eine ausgewogene Vermögensanlage und die Vermeidung von Risiken

Die Geldanlage in Immobilien wird gerne als „Betongold“ bezeichnet. In Immobilien investieren genießt ein hohes Ansehen. Das ist durchaus nachvollziehbar, denn Immobilien sind für viele Menschen eine solide und konservative Anlage, die man sehen und einfach verstehen kann. Zudem boomen die Immobilienpreise in den meisten Lagen seit nunmehr über zehn Jahren. Jedoch ist selbst die Immobilienanlage nicht frei von jedem Risiko. Wir zeigen Risiken auf und geben Ihnen Empfehlungen für ein ausgewogenes Portfolio, bei dem Risiken ausgeglichen werden.

Autor: Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 21.05.2021 | Lesezeit: 15 Minuten | Drucken

Immobilien investieren Geldanlage Portfolio

In Immobilien investieren ist mit Risiken und Verpflichtungen verbunden

Altersvorsorge Immobilien investieren Investment

Auf sehr lange Frist, zum Beispiel über 25 Jahre, ist Immobilieneigentum in den meisten Lagen ein gutes Investment. Zusätzlich können Sie mit einem langfristigen Investment  Immobilien Steuern sparen. Jedoch können auf kurze und mittlere Sicht Immobilienpreise sogar in guten Lagen fallen. Außerdem kann Immobilieneigentum zu unvorhersehbaren Kosten führen, für die Sie immer gewappnet sein sollten. Die Möglichkeiten eines Wertverlusts oder die mangelnde Verkäuflichkeit oder Vermietbarkeit einer Immobilie werden durch den Verbraucher vielfach verdrängt. Wir stellen Ihnen zuerst dar, welche Risiken es gibt, wenn Sie in Immobilien investieren. Zum Schluss erhalten Sie unsere Empfehlungen, um die Risiken zu reduzieren.

Kostenrisiko der Geldanlage Immobilie

Es gibt Gefahren, Risiken und weitere Aspekte, die den Wert Ihrer Immobilie zum Teil erheblich reduzieren können. Hier sind einige Beispiele:

  • Vorhersehbare Kosten
    Zum Beispiel Erneuerungen von Dach, Fenster, Fassade, Heizung und Sanitär oder die laufenden Renovierungen von Haus oder Wohnung.
  • Unvorhersehbare Schäden
    Hierzu gehören Naturgefahren, beispielsweise Sturm, Hagel, Überschwemmungen oder Blitz. Möglich sind technische Mängel, wie fehlende Erneuerung der Heizungsanlage oder ein Leitungswasserschaden, die zu einem erheblichen Sanierungsaufwand und Mietausfällen führen können.
  • Neue rechtliche Vorgaben
    Zum Beispiel energetische Anforderungen oder neuerdings je nach Bundesland die Rauchwarnmelderpflicht zum Beispiel in Bayern geregelt in Art. 46 BayBO , bescheren den Immobilieneigentümern immer wieder unvorhersehbaren Kostenaufwand.
  • Extreme Risiken, die zu einem nahezu vollständigen Wertverlust führen können
    Diese sind nicht besonders wahrscheinlich, aber nicht ausgeschlossen. Hierzu gehören ein Vollbrand, Ungeziefer, wie Hausbock bei Holzhäusern, Schimmel oder kontaminiertes Erdreich.

Immobilien können nicht einfach zu Geld gemacht werden

Haus Immobilie investieren

Ein erheblicher Nachteil von Immobilien ist, dass diese wenig fungibel sind. Das bedeutet, dass Immobilien nicht einfach handelbar, beziehungsweise verkäuflich sind. Im Gegensatz zu Aktien, Tagesgeld oder Gold, ist der Verkauf einer Immobilie mit Aufwand und Kosten verbunden. Ein teilweiser Verkauf ist schwierig, hier gibt es neuerdings Unternehmen für einen Teilverkauf, verbunden mit hohen Abschlägen. Je nach Lage und Marktsituation kann es sogar sein, dass ein Haus oder eine Wohnung kaum oder gar nicht mehr verkäuflich ist. Wenn Sie kurzfristig Liquidität benötigen, dann ist mit einem großen Verlust zu rechnen. Ein steuerfreier Immobilienverkauf ist in einigen Fällen nur möglich, wenn Sie sich die Immobilie ausreichend lange in Ihrem Eigentum befunden hat.

Immobilien Eigennutzung: Risiko der mangelnden Vermietbarkeit entfällt nicht immer

Insbesondere bei Eigentümer von eigengenutzten Immobilien kommt es häufig vor, dass die eigene Immobilie die mit Abstand größte Position in der Vermögensaufstellung ist.

Im Gegensatz zu Mietobjekten, haben Eigennutzer nicht das Risiko, dass die Immobile nicht vermietbar sein könnte. Zumindest solange Sie darin wohnen möchten oder können. Jedoch kann sich die Lebensplanung ändern oder ein Umzug in ein Seniorenheim oder Pflegeheim notwendig werden. Dann kann ein Verkauf oder die Vermietung notwendig werden.

Sie sollten bei einem Immobilienerwerb zur Eigennutzung immer mit bedenken: Wie lange möchte und kann ich in der Immobilie wohnen bleiben und was passiert, wenn dies nicht mehr der Fall ist.

Investieren in Immobilien kann zum Klumpenrisiko werden

Geld anlegen mit Immobilien-Portfolio Klumpenrisiko vermeiden

Viele Verbraucher blenden die eigene Immobilie als Bestandteil des Portfolios aus. Dabei stellt der Immobilienwert in vielen Fällen einen großen Anteil des Vermögens dar. Nach einer Befragung von älteren Menschen durch den Anbieter für Teilverkauf Engel & Völkers LiquidHome (Stand August 2020) beträgt der Anteil des Immobilienvermögens am Gesamtvermögen bei zwei Drittel der Befragten mehr als 50 Prozent. Bei über einem Drittel der Befragten sogar mehr als 75 Prozent. Es ist nachvollziehbar, dass Eigennutzer die Immobilienwerte nicht antasten wollen, denn oft ist die eigengenutzte Immobilie mit Emotionen verbunden oder familiäre Konstellationen lassen Änderungen kaum zu. So ist es nicht selten, dass Menschen zu wenig Geld für gewünschte Anschaffungen oder sogar laufende Kosten haben, weil abgesehen von der werthaltigen Immobilie nur wenig liquides Vermögen übrig ist.

Sollte der Immobilienwert den Großteil Ihres Vermögens bilden, dann ist Ihre Vermögensstruktur aufgrund der mangelnden Streuung mit Risiken behaftet. Das Risiko wird noch erhöht, wenn die Immobilie mit Grundschulden belastet ist. Insbesondere Immobilien zur Vermietung sind nur für Anleger zu empfehlen, die über ein größeres Vermögen verfügen.

Es gibt mittlerweile einige Möglichkeiten, das Eigenheim zu Geld zu machen und sich gleichzeitig ein Wohnrecht zu sichern.

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Vermögensanlage: Reduktion der Risiken durch Streuung

In Immobilien investieren sollten Sie nur, wenn Ihr Vermögen durch eine Streuung weiterhin breit aufgestellt ist. Das bedeutet, dass das Investment in Immobilien nur zu empfehlen ist, wenn Sie darüber hinaus über weiteres Vermögen verfügen. Wie eine Streuung unter Einbezug der Immobilie als Geldanlage aussehen kann, stellen wir Ihnen im Folgenden dar.

Risiko, Rendite und Streuung über mehrere Anlageklassen

Setzen Sie nicht alles auf eine Karte, sondern streuen Sie Ihre Vermögen durch Anlage in mehrere Anlageklassen.

Anlageklasse Risiko und Rendite
Liquide Mittel
Zum Beispiel Giro- und Tagesgeld, Geldmarktfonds, Festgelder und Anleihen mit kurzer Laufzeit und guter Bonität
Geringes Risiko
Keine Rendite

Derzeit nahezu keine Rendite. Null Prozent oder Minuszinsen bei größeren Beträgen.

Aktien
Einzelaktien, Aktienfonds, ETFs
Mittleres Risiko

bei ausreichender Streuung und langfristigem Anlagehorizont

gute Rendite

Die durchschnittliche Rendite bei großer Streuung und sehr langem Horizont beträgt etwa 6 Prozent pro Jahr

Immobilien
Mittleres Risiko
mittlere Rendite

Die durchschnittliche Wertentwicklung betrug auf lange Frist 2 Prozent pro Jahr

Rohstoffe
Hohes Risiko
mittlere Rendite

Die durchschnittliche Rendite für Gold lag auf lange Sicht bei etwa 4 Prozent pro Jahr

Streuung innerhalb der Anlageklassen

Sorgen Sie innerhalb der Anlageklassen für eine ausreichende Verteilung auf unterschiedliche Finanzprodukte. Das ist zum Beispiel mit Aktien-ETFs mit kleinen Beträgen und zu niedrigen Gebühren möglich. Eine breite Streuung ist beispielsweise mit Immobilienfonds möglich, allerdings kann dies mit größeren Risiken verbunden sein. Generell sollten Sie immer ausreichend liquide Mittel vorhalten.

Anlageklassen, Anteile am Vermögen und Anlagezeitraum

Unsere Empfehlung: Anlageklassen und deren Anteil am Vermögen
Liquide Mittel Achten Sie auf einen ausreichenden liquiden Puffer. Immobilieneigentum kann hohe unvorhersehbare Kosten verursachen.
Aktien Investieren Sie nur einen Anteil an Ihrem Vermögen, den Sie die nächsten zehn Jahre garantiert nicht benötigen. Streuen Sie breit zum Beispiel anhand von ETFs, auch international. Achten Sie auf niedrige Gebühren.
Immobilien In Immobilien investieren sollten Sie nur, wenn Sie diese langfristig halten können und auch unvorhersehbare Kosten stemmen können. Das gilt insbesondere für die Immobilien Geldanlage zur Vermietung.
Rohstoffe Ein Investment in Gold ist als untergeordneter Anteil am Vermögen vorstellbar. Andere Rohstoffe sind nur etwas für Experten und Spekulanten. In der Vergangenheit hat sich Gold gegenläufig zum Aktienmarkt verhalten. Dies ist im Moment nicht der Fall. Aktienmärkte und Goldpreis sind auf Höchstständen.

Niedrige Kosten der Geldanlage

Achten Sie darauf, welche Kosten mit den Finanzprodukten verbunden sind. Positiv stechen hierbei ETFs oder Indexfonds hervor. Hiermit können Sie computergestützt sehr breit und zu sehr niedrigen Kosten investieren. Die Kosten liegen bei jährlich deutlich unter einem Prozent. Aktiv gemanagte Portfolien warten zum Teil mit Kosten von über zwei Prozent auf, damit wird ein guter Teil der Rendite wieder aufgefressen.

In Immobilien investieren: Weitere Empfehlungen

Mit Immobilien als Geldanlage und Vermögensbestandteil sollten Sie auf ein ausgewogenes Portfolio achten. Wir haben weitere Tipps für Sie zusammengestellt, wie Sie bestmöglich in Immobilien investieren können.

  • Immobilien sind ein sinnvoller Bestandteil für mittlere und hohe Vermögen, wenn das Vermögen ausreichend ist. Immobilien können sonst zu ein Klumpenrisiko werden.
  • Immobilien zur Vermietung sind nur für Kapitalanleger zu empfehlen, die über ein ausreichend hohes Vermögen verfügen.
  • Eigennutzung: Immobilienerwerb zur eigenen Nutzung sollte nur erfolgen, wenn Sie auf Dauer in der Immobilie leben möchten. Bevor Sie in Immobilien investieren sollten Sie sich immer überlegen, was passiert, wenn dies nicht mehr der Fall ist.
  • Die gute Lage ist der wichtigste Faktor dafür, dass eine Immobilie verkäuflich bleibt.
  • Versichern Sie Ihre Immobilie: Es sollte mindestens eine ausreichende Wohngebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer abgeschlossen werden.

Wenn Sie das Risiko der eigengenutzten Immobilie reduzieren möchten, aber trotzdem in Ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten, dann gibt es neue Möglichkeiten, die eigene Immobilie zu Geld zu machen. Wir informieren Sie dazu umfassen. Zum Beispiel anhand unseres Ratgebers oder Schell-Checks für Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Und es gibt viele weitere gute Gründe, um die eigene Immobilie zu liquidieren und gleichzeitig die Möglichkeit in dieser wohnen zu bleiben.

Soll ich in Immobilien investieren? Viele Menschen fragen sich, ob eine Geldanlage in Immobilien der richtige Schritt ist. Wie ist die Einschätzung von Experten und des Statistischen Bundesamts zur Immobilienpreisentwicklung? Befinden wir uns bereits in einer Immobilienblase?

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