Nießbrauch: Wie funktioniert der Immobilienverkauf mit Wohnrecht?

Mit einem Verkauf von Haus, Grundstück oder Wohnung in Verbindung mit einem Nießbrauch nutzen Sie die aktuell hohen Immobilienpreise. Mehr Informationen: Gründe für einen Verkauf von Haus oder Wohnung.

Mit dem Käufer können Sie individuelle Regelungen vereinbaren, zu denen Sie als Nießbrauchberechtigter wohnen bleiben. Oftmals wird ein lebenslanges Nießbrauchrecht oder Wohnrecht vereinbart. Alternativ kann dieses zeitlich befristet werden.

Die Regelungen zum Nießbrauch sind im Gesetz festgelegt § 1030 ff BGB , können aber individuell abweichend vereinbart werden. Weitere Informationen zu Rechten und Pflichten bei Nießbrauch haben wir für Sie in einem eigenen Ratgeber zusammengestellt:

Mit der Einräumung eines Nießbrauchrechts vereinbaren Sie, dass Sie trotz Verkauf lebenslang den Nutzen aus der verkauften Wohnung oder dem verkauften Haus ziehen. Das Recht auf Bewohnen der Immobilie gehört dazu. In den meisten Fällen zahlen Sie lebenslang keine Miete und können die Immobilie sogar weitervermieten. Die Konditionen können jedoch individuell geregelt werden. Manchmal wird eine Zahlung vereinbart oder das Wohn- und Nießbrauchrecht zeitlich befristet.

Ihr Recht wohnen zu bleiben wird notariell vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Damit dieses Recht nach Verkauf von Haus oder Wohnung gesichert bleibt, ist eine Eintragung an erster Rangstelle im Grundbuch unabdingbar. Das dingliche Recht bleibt selbst bei einer Insolvenz des neuen Eigentümers bestehen. Jeder neue Käufer der Immobilie muss das eingetragene Nießbrauchrecht oder Wohnrecht akzeptieren. Bei uns erhalten Sie weitere Informationen zum sicheren Wohnenbleiben mit Nießbrauch oder Wohnrecht.

Wir haben außerdem die Risiken für den Verkauf von Immobilienanteilen, zum Beispiel im Teilverkauf, näher beleuchtet. Wie sicher sind Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Insolvenzfall?

Verständlicherweise reduziert der Nießbrauch den Wert einer Immobilie. Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung können aufgrund des Nießbrauchs nicht uneingeschränkt über ihr Eigentum verfügen. Der Besitz, also das Recht auf Wohnen, liegt bei einer anderen Person. Ein Haus oder eine Wohnung muss daher mit einem Preisabschlag verkauft werden. Die Höhe des Wertabschlags für das Wohnrecht kann berechnet werden. Trotz des hohen Abschlags ist es nicht einfach, ein Haus mit diesem Recht zu verkaufen. Das liegt an folgenden drei Gründen:

• Verkauf und Vereinbarung eines kostenfreien Nießbrauch- oder Wohnrechts
  Hoher Abschlag auf den Immobilienwert aufgrund des Nießbrauch- oder Wohnrechts als Anreiz für den Käufer notwendig
• Verkauf und Vereinbarung eines Entgelts für Nießbrauch oder Wohnrecht
  Wenn die Immobilie ohne Abschlag verkauft wird, dann muss das Entgelt für den Käufer eine attraktive Rendite versprechen
• Mischformen: Abschlag und Entgelt für Nießbrauch oder Wohnrecht

Es gibt unterschiedliche Gründe für den Verkauf der Immobilie mit Wohnrecht und Nießbrauch. Doch: Wie kann man den Abschlag, also den Wert der Immobilien mit Belastung durch Nießbrauch oder Wohnrecht, berechnen?

Wenn Sie ein Nießbrauch Haus verkaufen wollen, dann ist die Immobilie aufgrund der Belastung weniger wert. Die Höhe der Wertreduktion hängt nachvollziehbar von der Lebenserwartung der berechtigten Personen ab. Hierfür sind Sterbetafeln anzuwenden, zu denen die Tabelle des Bundesfinanzministeriums für das Jahr 2024  gehört. Eine Gesundheitsprüfung ist jedoch nicht üblich. Es gibt weitere Faktoren zu beachten. In dem unten verlinkten Artikel geben wir Ihnen umfangreiche Ratschläge und eine Anleitung, um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.

Wie kann ich den Nießbrauch oder das Wohnrecht berechnen? Anleitung, Tabellen und Erklärungen, um den Immobilienwert selbst zu berechnen:

Wie hoch ist der Kaufpreis für Immobilien mit Nießbrauch in der Praxis? In einer regelmäßigen Auswertung vergleicht IMMO.info Wohnimmobilien mit und ohne Nießbrauch. Die letzte Studie ist über mehrere Monate erfolgt und kommt anhand von 74 Vergleichsobjekten zu dem Ergebnis, dass Nießbrauchobjekte mit zusätzlichen Abschlägen verkauft werden müssen. Auch nach Abzug des Wohnrechtwerts liegt der durchschnittliche Abschlage bei 13,2 Prozent. Weiterführende Informationen und mögliche Gründe für die notwendigen Preisabschläge finden Sie hier:

Wir haben Ihnen die Gründe dargestellt, weshalb es nicht einfach ist, eine Wohnung oder ein Haus mit Nießbrauch zu verkaufen. Die Käufergruppe ist klein: Es kommen nur zahlungskräftige Kapitalanleger in Frage. Der Anlagehorizont geht über viele Jahre und damit muss der Käufer einverstanden sein. Hinzu kommt die schwierige Immobilienfinanzierung. Der Käufer muss oftmals den kompletten Kaufpreis und Nebenkosten, sowie die laufende Instandhaltung mit einhundert Prozent Eigenmitteln bezahlen. Am Ende führt das dazu, dass der Käufer sehr hohe Abschläge einkalkuliert und sich Angebot und Nachfrage kaum treffen. Die Transaktionen sind insbesondere unter Privatpersonen schwierig, aber nicht unmöglich, wenn beide Seiten realistische Vorstellungen haben. Wie verkaufe ich am besten meine Wohnung oder mein Haus mit Nießbrauch?

Für den Wohnungsverkauf oder Hausverkauf mit Wohnrecht können Sie einen Makler beauftragen. Dieser stößt auf dieselben Herausforderungen wie Sie, Spezial-Know-how ist gefragt. Im Erfolgsfall erhält der Immobilienmakler eine Maklerprovision von Ihnen und vom Käufer, je nach Bundesland in Höhe von bis zu 7,14 Prozent. Es gibt spezialisierte Makler, die sich einen Stamm von Immobilienkäufern und Kapitalanlegern aufgebaut haben und Angebot und Nachfrage mit realistischen Konditionen zusammenführen können. Ein Spezialist für Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch ist zum Beispiel HausplusRente.de. Es gibt noch weitere Anbieter, die Sie unserer Auflistung entnehmen können.

Ein Privatverkauf ohne Makler ist nicht einfach. Sie müssen den passenden Interessenten für Ihre Wohnung oder Ihr Haus finden. Mit der Vereinbarung eines Wohnrechts oder Nießbrauchrechts im Grundbuch schränken Sie die Anzahl der Anfragen erheblich ein. Vorteilhaft ist jedoch, dass Sie und der Käufer bei einem privaten Verkauf die Maklerprovision sparen. Die Käufergruppe achtet auf eine ausreichende Rendite und wird den Vorteil des provisionsfreien Verkaufs einkalkulieren.

Sie können Ihre Immobilie auf den bekannten Online-Plattformen anbieten. Sie sollten deutlich auf die Bedingungen eines Nießbrauchrechts hinweisen. Ansonsten erhalten Sie viele unpassende Anfragen.

Bei einem Privatverkauf sollten Sie sich unbedingt fachliche Unterstützung holen, damit Sie den Nießbrauch oder das Wohnrecht sicher vereinbaren.

Wir helfen Ihnen mit unserem Ratgeber für die Immobilienvermarktung ohne Makler.

Ein Inserat der Immobilie bei Online-Portalen ist empfehlenswert. Diese verfügen über sehr hohe Reichweiten. Lediglich auf Printanzeigen oder eine Vermarktung im Freundes- und Bekanntenkreis sollten Sie sich nicht beschränken. Sie sollten sich außerdem ausreichend Zeit lassen, zumindest einige Monate. Die größten Immobilienportale sind ImmoScout24.de, immowelt.de, immonet.de.

Immobilienplattformen, Portale und Vermittler für Haus oder Wohnung mit lebenslangem Nießbrauch oder Wohnrecht:

Es gibt Unternehmen, die sich auf den Erwerb von Immobilien mit Wohnrecht oder Nießbrauch spezialisiert haben. Im Gegensatz zu Privatpersonen halten die Firmen eine Vielzahl von Immobilien. Aufgrund dessen ist es ihnen möglich mit durchschnittlichen Laufzeiten, in Abhängigkeit von der Lebenserwartung, zu kalkulieren. Sie vermeiden ein Klumpenrisiko, das private Immobilieneigentümer oft eingehen. Des Weiteren haben die Firmen ihre eigenen Refinanzierungsmöglichkeiten über den Kapitalmarkt, Privatinvestoren und Bankenkredite, die dem Otto-Normal-Eigentümer nicht zur Verfügung stehen.

Anbieter für Hausverkauf mit Wohnrecht

Eine Alternative zu dem komplizierten Vorgehen mit im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchrecht oder Wohnrecht kann sein, die Immobilie mit einem Vertrag zur Rückanmietung zu verkaufen. Damit kann die Immobilie von privaten Käufern wieder finanziert werden und findet einen größeren Interessentenkreis.

Großer Ratgeber: Verkauf der Immobilie ohne Nießbrauch und Wohnrecht. Wohnen bleiben durch Rückanmietung mit notariellem Mietvertrag:

Es gibt weitere Lösungen, wie Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus zumindest teilweise verkaufen können und einen Nießbrauch oder ein Wohnrecht erhalten.

• Teilverkauf: Die letzten Jahre haben sich einige Unternehmen auf den partiellen Ankauf von Immobilien mit Wohnrecht und Nießbrauch spezialisiert. Hierbei bleiben Sie mindestens zu 50 Prozent Miteigentümer.
• Schon länger gibt es die Immobilienrente: Unternehmen kaufen Ihr Haus oder Ihre Wohnung und Sie erhalten eine Leibrente und ein lebenslanges Nießbrauchrecht.

Wir helfen Ihnen mit unserem Schnell-Check mit der Ermittlung des für Sie passenden Modells zum Verkauf von Haus oder Wohnung mit Nießbrauch. Unser Online-Rechner mit Expertenmodus bietet Ihnen zudem eine umfassende Kalkulation und einen Vergleich von Anbietern.