Leibrente: Vorteile, Nachteile und Erfahrungen

• Mit Abschluss der sogenannten “echten Leibrente” verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung.
• Sie sind nicht mehr Eigentümer ihrer Immobilie, können aber lebenslang darin wohnen bleiben. Das Wohnrecht oder selten auch Nießbrauchrecht wird im Grundbuch gesichert.
• Sie erhalten für den Verkauf Ihrer Immobilie eine üblicherweise lebenslange Rente in Form einer monatlichen Zahlung. Einige Modelle ermöglichen zusätzliche Einmalzahlungen.
• Es gibt Unternehmen, die als Leibrente Anbieter Ihre Immobilie erwerben. Möglich ist zudem der Erwerb durch Privatpersonen gegen Rentenzahlungen.
• Es gibt keine einheitliche Berechnung. Die Leibrente berechnen ist nicht trivial und jeder Anbieter hat seine eigenen Ansätze und Annahmen. Mit unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung und unserem Rechner können Sie vereinfacht eine Größenordnung für Leibrente berechnen.
• Die Leibrente muss versteuert werden, wenngleich die Steuer niedrig ausfällt.

Formen der Immobilienrente: Echte Leibrente, Zeitrente und mehr.

Das Eigentum an Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung geht mit Abschluss einer Immobilienrente komplett an den Anbieter der Leibrente über. Im Gegensatz zu einem Teilverkauf gehört Ihnen kein Anteil an Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus mehr. Im Gegenzug müssen die neuen Eigentümer eine monatliche Rente an Sie auszahlen. Teilweise werden zusätzliche Einmalzahlungen vereinbart, dann handelt es sich um ein Mischmodelle. Und in vielen Fällen wird vereinbart: Sie bleiben unverändert und abgesichert wohnen aufgrund eines Nießbrauchrechts oder Wohnrechts. Dieses muss an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen werden. Mehr zur Sicherheit der Leibrente. Der Verkauf erfolgt diskret. Das sehen viele Verkäufer als Vorteil an. Nachbarn und Freunde werden nicht merken, dass den Bewohnern das Eigenheim nicht mehr gehört.

Als Gegenleistung für den Verkauf erhalten Sie vom Anbieter der echten Leibrente eine lebenslange Rentenzahlung. Üblicherweise einen lebenslangen und gleichbleibend hohen Monatsbetrag. Sollte die Rentenzahlung zeitlich befristet sein, spricht man von abgekürzter Leibrente oder Zeitrente.

In der Regel wird eine Zahlung über einen Mindestzeitraum von fünf Jahren garantiert. Bei einem früheren Ableben erhalten die Erben die Leibrentenzahlungen bis zum Ablauf der fünf Jahre. Sollten Sie länger als erwartet leben, dann muss der Anbieter die Leibrente länger bezahlen, und der Vertrag kann für ihn zum Minusgeschäft werden. Die Leibrente berechnen ist aus Käufer- und Verkäufersicht anspruchsvoll und für beide Seiten mit Risiken behaftet.

Wichtig: Seriöse Anbieter sagen zu, dass sie in ihren Leibrente-Angeboten den Gesundheitszustand nicht berücksichtigen. Sollte ein Anbieter Angaben dazu einfordern, dann empfehlen wir, von diesem Anbieter Abstand zu nehmen.

Neben einer monatlichen Rente bieten viele Anbieter an, dass bei Abschluss des Vertrags und Übertragung der Immobilie zusätzlich ein einmaliger Betrag ausbezahlt wird. Selbstverständlich reduzieren Immobilien Leibrente Angebote mit Einmalbetrag Ihre monatlichen Leibrentenzahlungen. Solche Leibrente-Modelle sind dann sinnvoll, wenn Grundschulden bestehen, die damit abgelöst werden. Die lastenfreie Immobilie ist eine der Voraussetzungen für den Erhalt eines Leibrentenangebots. Vielleicht haben Sie auch andere Gründe oder geplante Anschaffungen, die eine Einmalzahlung attraktiv machen. Der Anbieter wird in die frühzeitige Zurverfügungstellung von Liquidität Zinsfaktoren einkalkulieren. Sie sollten sich Angebote über eine Leibrente mit und alternativ ohne Einmalzahlung geben lassen und diese vergleichen.

Eine Immobilienrente erlaubt es Ihnen, dass Sie Ihre Immobilie lebenslang bewohnen können. Die Leibrente Anbieter verlangen in den meisten Fällen keine Miete von Ihnen. Üblicherweise wird ein Wohnrecht vereinbart, das über eine Eintragung im Grundbuch an erster Rangstelle dauerhaft sicher ist. Manche Anbieter, hierzu gehört die Deutsche Leibrenten AG oder Meine Wohnrente, erlauben Ihnen im Rahmen des Wohnrechts die Vermietung der Wohnung, und Sie erhalten die Mieteinnahmen. Der Anbieter ist darüber hinaus für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.

Was ein Nießbrauchrecht im Vergleich zu einem Wohnrecht ist, können Sie in unserem Ratgeber Nießbrauch nachlesen. In jedem Fall ist es sehr wichtig, dass das Nießbrauchrecht im Grundbuch an erster Rangstelle eingetragen wird. Darauf sollten Sie bestehen. Wir gehen in einem weiteren  Ratgeber auf das große Risiko ein, wenn Sie nur ein nachrangiges Recht eingetragen bekommen.

Die Immobilienleibrente wird von den Anbietern unterschiedlich ausgestaltet. Sie ist üblicherweise mit Komfort für Sie verbunden, denn Sie sind nicht mehr Eigentümer. Der Leibrente-Anbieter wird ab sofort die Instandhaltung der Wohnung oder des Hauses übernehmen. Er trägt außerdem die Risiken für neue gesetzliche Vorgaben, zum Beispiel Kosten für die energetische Sanierung.

Ähnlich eines Vermieter-Mieter-Verhältnisses sind Sie nicht mehr für größere Reparaturen oder Investitionen verantwortlich. Die Kosten, zum Beispiel für die Erneuerung der Heizungstechnik, die Eindeckung des Dachs oder die Sanierung der Tiefgarage wird der Leibrentenanbieter übernehmen. Das ist ein wichtiger Unterschied zu anderen Modellen. Mit der Kostenübernahme werben die großen Anbieter, zum Beispiel Meine Wohnrente oder Deutsche Leibrente. Im Modell Teilverkauf muss der Bewohner die Instandhaltungskosten vollständig übernehmen, nur manche Anbieter bezuschussen diese – siehe Konditionen im Teilverkauf.

Selbstverständlich wird der Anbieter der Immobilienrente diese Kosten vorher abschätzen und in das Angebot einkalkulieren. Je nach Reparaturstau und Zustand der Immobilie, können sich die Rentenzahlungen erheblich reduzieren. Normale Nebenkosten sind weiterhin durch Sie zu tragen. Hierzu gehören zum Beispiel der Hausmeisterservice, die Stromkosten und Heizkosten, die Aufzugswartung und kleinere Reparaturen. Durch das Entfallen der Instandhaltungskosten bei der Vereinbarung des Wohnrechts im Rahmen der Immobilienleibrente haben Sie weniger Arbeit mit Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus. Die Pflichten und Risiken eines Immobilieneigentümers entfallen.

Wie hoch ist die Leibrente? Die nachfolgende Beispieltabelle verdeutlicht, wie unterschiedlich die Leibrente aufgrund der kalkulierten Lebenserwartung ausfällt. Die Lebenserwartung wird anhand der Sterbetabelle in Abhängigkeit von Alter und Geschlecht vereinfacht ermittelt. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur Leibrentenberechnung.

Wir berücksichtigen sehr viele Faktoren. Unsere Online-Rechner geben Ihnen die Möglichkeit, diese individuell anzupassen und mit unserer Expertenfunktion können Sie die Auswirkungen unterschiedlicher Entwicklungen simulieren.

Beispiel: Mögliche Rentenzahlungen für eine Immobilie in mittlerer Lage, die nicht mit einem Immobilienkredit belastet ist. Immobilienkredite müssen Sie gegebenenfalls vorher vom Verkehrswert abziehen. Die angegebene Miete müssen Sie nicht bezahlen, diese ist lediglich als Referenzwert zu betrachten. Sie bleiben bei der Leibrente kostenfrei wohnen, sparen sich also zusätzlich die Miete. Wichtig:  Anbieter für Immobilienrente legen ihre Kalkulationen nicht offen. Entscheidend sind außerdem Zustand und Lage der Immobilie. Die Werte sind nur erste Anhaltspunkte, und Sie sollten stets mehrere Angebote einholen.

	Leibrente pro Monat zzgl. Mietersparnis
Immobilie Verkehrswert	Frau 67 Jahre	Frau 72 Jahre	Mann 72 Jahre	Mann 85 Jahre
300.000 € (700 € ersparte Miete monatlich)	560 €	800 €	1.170 €	2.770 €
700.000 € (1.540 € ersparte Miete monatlich)	1.320 €	2.060 €	2.730 €	8.520 €
1.000.000 € (2.200 € ersparte Miete monatlich)	1.880 €	2.940 €	3.900 €	12.170 €

Sie können die Leibrente selbst berechnen. Wir erklären Ihnen die Berechnung in einem eigenen Beitrag und stellen Ihnen die notwendigen Tabellen für die Berechnung der Immobilienrente zur Verfügung.

Was verdient der Anbieter einer Leibrente? Je nach Lage und Zustand der Wohnung oder des Hauses und je nach Abschlägen und Margen des Leibrente-Anbieters, kann das Angebot variieren. Hinzu kommen einige weitere Faktoren, deren Einbezug die Rechnung und Bewertung der Immobilienrente sehr aufwändig machen. Wichtige Parameter sind:

• Alter und Geschlecht (damit berechnen sich die Lebenserwartung und der Wert des Nießbrauchs).
• Wert der Immobilie. Der Verkehrswert der Immobilie wird durch einen neutralen Gutachter festgestellt. Es gibt unterschiedliche Faktoren, die den Immobilienpreis beeinflussen. Auch Nebenkosten bei Hauskauf sind nicht zu unterschätzen.
• Kosten für Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie, abhängig vom Zustand.
• Interne Marge, Abzinsungen von Einmalzahlungen und weitere Abschläge für Anbieter.
• Entwicklung von Zinsen und Immobilienpreisen.

Wir berücksichtigen sehr viele Faktoren in unserem Rechner und geben Ihnen die Möglichkeit, diese individuell anzupassen.

Für die Bewertung des Nießbrauchrechts oder Wohnrechts ziehen die Anbieter die aktuellen Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts  (Ab 2023) und die daraus resultierenden Kapitalwerte heran. Wollen Sie es genauer wissen? Wir haben Ihnen weitere Beispiele zur Kalkulation zusammengestellt.

Es gibt noch weitere Faktoren, die für die Annahme oder Ablehnung Ihrer Immobilie gegen eine Rentenzahlung entscheidend sind. Wichtige Punkte sind die Lage der Immobilie, die Höhe der Belastung mit Grundschulden sowie weitere Aspekte. Hier erfahren Sie mehr dazu:

Oftmals sind nicht Einzelpersonen, sondern mehrere Personen, zum Beispiel Paare, Eigentümer und Bewohner einer Immobilie und sollen das Nießbrauchrecht oder Wohnrecht erhalten. Die Anbieter von Immobilienrenten ermöglichen dies grundsätzlich. Eine solche Konstellation reduziert jedoch die Rentenzahlungen. Schließlich muss mit der Lebenserwartung von zwei Personen kalkuliert werden. Wir erläutern in einem eigenen Ratgeber, wie der Nießbrauch bei einer Leibrente Haus oder Wohnung berechnet wird:

Der Markt für die Freisetzung Ihrer Immobilienwerte durch die Zahlung einer Immobilienrente wächst. Nach eigenen Angaben ist die Deutsche Leibrenten AG Marktführer mit einem Bestand von mehr als 800 Häusern und Wohnungen, die im Schnitt einen Wert von 320.000 Euro haben. Es gibt noch weitere Anbieter und Vermittler für Immobilien, die verrentet werden. Lassen Sie sich am besten mehrere Angebote unterbreiten.

Wenn Sie als Privatperson Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, dann fällt, wenn Sie lange genug darin gewohnt haben, keine Steuer dafür an. Die Leibrente ist hingegen immer zu versteuern. Allerdings ist die Steuerbelastung der Immobilienrente vergleichsweise niedrig. Sie müssen nur einen Ertragsanteil versteuern, der mit zunehmendem Alter sinkt.

Beispiel: Bei einem 70-Jährigen sind nur 15 Prozent steuerpflichtig, bei einem 80-Jährigen nur noch acht Prozent. Je nach individueller Steuersituation und aufgrund der Freibeträge kann es sein, dass keine Steuern anfallen. Wir erklären Ihnen im Ratgeber Leibrente Steuer-Rechner anhand von Beispielen und Tabellen, welche Leibrente Steuer bei Ihnen anfällt.

Seriöse Anbieter sind damit einverstanden, dass Ihr Anspruch auf die Immobilienrente im Grundbuch  eingetragen wird.

Darauf sollten Sie unbedingt achten. Es geht dabei nicht nur um den Eintrag des Wohnrechts oder Nießbrauchrechts, sondern ebenso um die Absicherung der Leibrente für Ihr Haus oder für Ihre Wohnung im Grundbuch.

Im Falle einer Insolvenz haben Sie immer noch die von Ihnen verkaufte Immobilie als Absicherung für Ihre Leibrente. Der Insolvenzverwalter wird Ihre Immobilie verkaufen und vom Verkaufserlös Ihre Ansprüche vorrangig bedienen. Die Abwicklung kann jedoch einige Monate dauern. In dieser Zeit fließen keine Zahlungen. Wir erläutern Ihnen ausführlich, wie Sie Ihre Rente absichern und welches kleine Restrisiko doch bleibt, falls der Wert der Immobilie stark sinken sollte.

Soll ich mein Haus auf Leibrente verkaufen? Es gibt viele Gründe, die für oder gegen den Abschluss einer Leibrente sprechen. Jeder Anbieter hat eine andere Definition und eine konkrete Ausgestaltung der Immobilienrente. Deshalb spielt das konkrete Angebot eine große Rolle, das der Anbieter für Sie berechnet. Neben dem Angebot sind faire Vertragsdetails wichtig und Sie sollten alternative Modelle betrachten. Hierbei hilft Ihnen unser Schnell-Check zum Vergleich der Leibrente mit anderen Varianten und Modellen. Wir haben zur Entscheidungsfindung nochmals alle Vorteile und Nachteile der Verrentung Ihrer Immobilie für Sie zusammengefasst:

Als Alternative sollten Sie die Immobilienfinanzierung prüfen. Immobilienkredite sind zu sehr attraktiven Konditionen erhältlich, weil sich die Zinsen derzeit auf einem Rekordtief bewegen. Mit einem Immobilienkredit bleibt Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Ihrem Eigentum. Im Gegensatz zu Leibrenten-Angeboten nutzen Sie nicht die aktuell sehr hohen Immobilienpreise und müssen regelmäßig Zinsen und Tilgungen leisten. Bitte beachten Sie außerdem, dass Immobilienkredite mit fairen Konditionen für ältere Menschen aufgrund der Wohnimmobilien­kreditrichtlinie  in vielen Fällen nicht möglich sind. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber Wohnimmobilien­kreditrichtlinie.

Es gibt noch weitere Möglichkeiten, um den in der Wohnung oder im Haus gebundenen Wert freizusetzen. Eine neue Möglichkeit ist der Teilverkauf, bei dem Sie Teileigentümer der Immobilie bleiben.