Leibrente berechnen: Formel zur Berechnung der Leibrente und Online-Rechner

Sie können für den Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses anstatt einer Einmalzahlung eine Immobilienrente vereinbaren. Die sogenannte “ echte Leibrente” wird lebenslang ausbezahlt. Die Zeitrente ist eine zeitlich befristete Rente, auch abgekürzte Leibrente genannt. Zusätzlich erhalten Sie oftmals ein kostenfreies Wohnrecht oder Nießbrauchrecht. Mit der Immobilienrente bleiben Sie also sorglos wohnen und haben ein monatliches Einkommen. In unseren Ratgebern erhalten Sie alles Wissenswerte zur Immobilien-Leibrente:

Es stellt sich jetzt die Frage, wie hoch die monatlichen Leibrenten-Rentenzahlungen sind. Wie kann ich die Leibrente berechnen? Wir erläutern Ihnen zuerst ausführlich die vereinfachte Berechnungsweise in Verbindung mit der offiziellen Sterbetafel und Tabellen des Statistischen Bundesamts , die auch die Finanzbehörden anwenden. Mit einem Taschenrechner können Sie ganz schnell die Leibrente berechnen – Excel kann hierbei ebenfalls hilfreich sein.

Private Leibrente Anbieter werden eigene Berechnungen anstellen, Abschläge entsprechend der Renditeerwartungen berücksichtigen und weitere eigene Annahmen einbeziehen. Als ersten Anhaltspunkt ist die vereinfachte Leibrenten-Berechnung sinnvoll. Wir empfehlen Ihnen, dass Sie sich mehrere Angebote für die Immobilienleibrente einholen und weitere Modelle mit unserem Schnell-Check vergleichen.  

Für die vereinfachte Berechnung der Leibrente benötigen Sie die folgenden Informationen

1. Aktueller Wert der Immobilie ( Verkehrswert) und (fiktive) Miete
2. Geschlecht und Alter des oder der Leibrentenberechtigten
3. Leibrente berechnen bei Immobilien mit Nießbrauchrecht
   a. Alter des oder der Nießbrauchberechtigen
   b. Geschlecht des oder der Nießbrauchberechtigten

Die folgende Berechnung geht von einer lebenslangen Leibrente aus. Mehr Informationen zu einer zeitlich befristeten Leibrente, auch abgekürzte Leibrente genannt, erhalten Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienrente. Um die lebenslange Leibrente zu berechnen, müssen Sie zuerst unterscheiden, ob für Ihre Immobilie ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vorliegt:

In unserer Kalkulation können Sie berücksichtigen, dass Ihre Immobilie mit einem Nießbrauchrecht oder einem Wohnrecht belastet ist oder zukünftig belastet wird. Das ist in Verbindung mit der Vereinbarung einer Leibrente oftmals der Fall. Die Verkäufer der Immobilie haben dann ein Interesse daran, sich anhand des Wohnrechts oder Nießbrauchrechts das wohnen bleiben zu sichern.

Sie möchten nicht wohnen bleiben? Sollte es sich um eine Immobilie handeln, die nicht mit einem Nießbrauchrecht oder einem Wohnrecht versehen ist, dann können Sie in der folgenden Leibrenten-Berechnung den Schritt „Berechnung des Verrentungsbetrags“ komplett überspringen. Bitte steigen Sie erst bei Punkt 4 ein: „Barwert Leibrente berechnen mit dem Leibrentenbarwertfaktor“. Die Zwischenrechnung zur Nießbrauch-Berechnung entfällt. Der Verrentungsbetrag entspricht dann dem aktuellen Marktwert, also dem Verkehrswert Ihrer Immobilie.

Die Immobilien-Leibrente berechnen Sie in zwei Schritten. Die Formeln zur Berechnung der Leibrente sind sehr einfach. Sie müssen aber wissen, was hinter den Variablen mit der Nummerierung eins bis fünf steckt. Die Variablen, die Sie für die vereinfachte Leibrenten-Berechnung benötigen, werden Ihnen untenstehend ausführlich erläutert.

1. Verrentungsbetrag errechnen

   Immobilienwert 1

   ‐

   Nießbrauchwert 2

   =

   Verrentungs­betrag 3

2. Monatliche Leibrente berechnen

   Verrentungs­betrag

   :

   Leibrenten­barwertfaktor : 12 4

   =

   Leibrente monatlich 5

Der Immobilienwert entspricht dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Gemeint ist damit der Marktwert, den Sie beim Verkauf der Immobilie erhalten würden. Nicht berücksichtigt werden Immobilienkredite, Wohnrecht, Nießbrauchrecht oder andere Belastungen.

Wieviel ist meine Immobilie wert? Der Immobilien Leibrente Rechner greift auf aktuelle Datenbanken zu und gibt Ihnen anhand der Wohnfläche und Postleitzahl einen ersten Anhaltspunkt für den Verkehrswert Ihrer Immobilie. Eventuell haben Sie ein Marktwertgutachten für Ihre Immobilie.

Wie hoch ist der Nießbrauchwert? Eine Immobilie ist weniger Wert, wenn diese einen Bewohner hat, der dort sein Leben lang ohne Mietzahlungen wohnen darf. Dieser Wert des Nießbrauchrechts ist vom Immobilienwert abzuziehen.

Der Nießbrauchwert wird durch die Multiplikation der Jahresmiete mit dem Kapitalwertfaktor (Vervielfältiger gemäß Tabelle des Bundesministeriums für Finanzen für Stichtage ab Januar 2024 ) berechnet. Hier ist eine umfangreiche Anleitung zur Zwischenrechnung, mit der Sie den Wert des Nießbrauch- oder Wohnrechts einfach ermitteln können:

Zwischenrechnung: Nießbrauchwert berechnen

Der Immobilienwert abzüglich des Nießbrauchwerts ergibt den Verrentungsbetrag. Dieser Betrag steht zur Verfügung, damit eine Leibrente, auch Immobilienrente genannt, gebildet werden kann.

Das Wortungetüm „Leibrentenbarwertfaktor“ wird auch Vervielfältiger oder Kapitalwertfaktor genannt. Dieser hilft Ihnen bei der Berechnung des Barwerts der Leibrente.

Es ist klar, dass der monatliche Zahlbetrag einer Leibrente umso niedriger ausfallen muss, je höher die Lebenserwartung ist. Für die Ermittlung der durchschnittlichen Lebenserwartung steht eine Tabelle  zur Verfügung, die vom Statistischen Bundesamt regelmäßig aktualisiert wird. Es wird hierbei nach Alter und Geschlecht unterschieden. Für die Formel zur Berechnung der Leibrente benötigen Sie den Leibrentenbarwertfaktor. Dieser wird unter der Bezeichnung „Kapitalwertfaktor“ in einer Tabelle des Bundesfinanzministeriums  regelmäßig veröffentlicht. Anhand von Geschlecht und Alter können Sie diesen einfach ablesen. Wir stellen Ihnen hier einen Auszug zur Verfügung:

Der Leibrentenbarwertfaktor oder Kapitalwertfaktor berücksichtigt einen Zinssatz von konstant 5,5 Prozent. Das ist in § 14 BewG  so vorgesehen. Ein privater Anbieter wird wahrscheinlich mit einem anderen Zinssatz kalkulieren oder andere Abschläge vornehmen, um eine Rendite zu erwirtschaften. Eine Tabelle mit Versicherungsbarwerten zu unterschiedlichen Zinssätzen zwischen 1,0 und 6,25 Prozent können Sie hier  einsehen.

Beispiel: Barwert Leibrente berechnen

Für eine 80-jährige alleinstehende Frau beträgt die statistische Lebenserwartung 9,49 Jahre, der Vervielfältiger (bzw. Leibrentenbarwertfaktor oder Kapitalwertfaktor) beträgt 7,442 nach der Tabelle des Bundesfinanzministeriums für das Jahr 2024 und unter Berücksichtigung von 5,5 Prozent Zinsen. Die monatliche Leibrente beträgt 3.000 Euro. Der Gesamtwert einer Immobilienrente zum jetzigen Zeitpunkt beträgt somit das 7,442-fache der jährlichen Leibrentenzahlungen (Berechnung Barwert Leibrente).

36.000 €	x	7,442	=	267.912 €
(12 x 3.000 € = jährliche Leibrentenzahlung)		Kapitalwertfaktor		Gesamtwert einer Immobilienrente

Die monatliche Leibrentenzahlung ergibt sich aus dem Betrag, der für die Verrentung zur Verfügung steht, geteilt durch den Leibrentenbarwertfaktor. Um von einem Jahresbetrag auf einen Monatsbetrag zu kommen, wird das Ergebnis durch 12 geteilt.

Beispiel zur Berechnung der Leibrente

Ein 70-jähriger Mann will seine Wohnung gegen eine lebenslange Leibrente und ein lebenslanges Nießbrauchrecht verkaufen. Wie hoch sind die monatlichen Leibrentenzahlungen?  Der Wert der Wohnung beläuft sich auf 300.000 Euro. Somit können monatliche Mieteinnahmen in Höhe von 1.000 Euro erzielt werden.

Die Formel und Ergebnis lauten:

300.000 €	–	120.096 €	=	179.904 €
Immobilienwert		Nießbrauchwert (1.000 € x 12 x 10,008)		Verrentungsbetrag

179.904 €	:	10,008 : 12	=	1.498 €
Verrentungsbetrag		Leibrenten­barwertfaktor 5,5% (1.000 € x 12 x 10,008)		Immobilienrente pro Monat

Die obenstehende Leibrenten-Berechnung ist stark vereinfacht. Die einfache Berechnung gibt Ihnen dennoch eine erste Größenordnung, wenn Sie Interesse an dem Verkauf Ihrer Immobilie haben und im Gegenzug eine Leibrente erhalten möchten. Private Anbieter für Leibrentenmodelle werden selbstverständlich ihre eigenen Leibrenten-Berechnungen durchführen. Die Anbieter für Immobilienrente erstellen individuelle Angebote und legen ihre Berechnungen nicht offen. Holen Sie sich deshalb mehrere Angebote ein!

Wenn Sie sich zu der Immobilien-Leibrenten-Berechnung näher informieren möchten, legen wir Ihnen unseren Immobilien-Leibrenten-Rechner nahe. Dieser ist mit einem Expertenmodus ausgestattet und Sie können unterschiedliche Annahmen simulieren.

Nicht der absolute Wert ist entscheidend. Sehr wichtig ist, dass Sie die Leibrente bei einem seriösen Anbieter abschließen und mit fairen Vertragsbedingungen die Risiken der Leibrente weitgehend ausschließen. Außerdem sollten Sie mit unserem Rechner die unterschiedlichen Annahmen und die Auswirkungen auf Ihre Leibrentenberechnung durchspielen. Hierzu gehören zum Beispiel die Entwicklung von Zinsen und Immobilienpreisen oder der Betrachtungszeitraum, der bei der Immobilien Leibrente in der Regel der eigenen Lebenserwartung entspricht.

Wichtig: Nicht nur der berechnete Wert darf Ihre Entscheidung beeinflussen. Achten Sie unbedingt darauf,

1. dass das gewählte Modell der Leibrente zu Ihren Bedürfnissen passt,
2. der Anbieter seriös ist und Ihre Leibrentenzahlungen und Wohnrecht sicher sind, mehr Informationen in unserem Ratgeber,
3. wie weitere wichtige Punkte vertraglich geregelt sind, zum Beispiel Instandhaltungskosten oder Mindestzeitraum für Rentenzahlungen und
4. lassen Sie die Verträge und Details von Ihrem Steuerberater und einem spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen.

Sie erhalten in unserem Immobilien-Leibrenten-Rechner zusätzlich einen Vergleich der Alternativen zu einer Immobilien-Leibrente. Wenn Sie diese noch nicht kennen, dann können Sie vorher den Schnell-Check durchführen. Hier sehen Sie, welches Modell zur Monetarisierung Ihrer Immobilie zu Ihnen passt.