Eigenkapitalanteil bei Immobilienfinanzierung: So viel braucht man wirklich

Zum Eigenkapital gehören alle Geldwerte, die ein Käufer in die Finanzierung einbringen kann. Dazu zählen:

• Gelder auf Bankkonten wie Tages- oder Festgelder
• Auszahlungen aus Lebensversicherungen
• Angespartes Vermögen aus der Riester-Rente
• Fördermittel, beispielsweise von der KfW, wobei nur sehr wenige Banken KfW-Mittel als Eigenkapital für die Konditionenverbesserung berücksichtigen
• Darlehen vom Arbeitgeber sowie private Darlehen von Freunden oder Verwandten

Darüber hinaus gibt es sogenannte Eigenkapital-Ersatzwerte, die Banken anrechnen. Wie Stefan Vogelsang vom Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein erklärt, zählen dazu vor allem schuldenfreie Immobilien, bei denen die Bank eine Grundschuld erhält. „Banken rechnen hier bis zu 80 Prozent des Verkehrswertes als Eigenkapital an.“ Wertpapier-Portfolios werden von manchen Instituten ebenfalls akzeptiert, sind aber weniger verbreitet.

Auch die sogenannte Muskelhypothek – also die eigene Arbeitsleistung beim Bau oder der Sanierung – kann den Eigenkapitalanteil erhöhen. Dadurch müssen Käufer weniger Kredit bei der Bank aufnehmen. „Der Wert hängt von den eigenen Fähigkeiten und dem Umfang der Arbeiten ab und wird von Bank zu Bank unterschiedlich berechnet“, erklärt Vogelsang.

Zwar war eine Immobilienfinanzierung in der Vergangenheit manchmal mit sehr geringem oder gar keinem Eigenkapitalanteil möglich, doch Banken sind aktuell vorsichtiger. Der Honorarberater Achim Glaser erklärt, dass die wirtschaftliche Unsicherheit und die gestiegenen Anforderungen an Banken bei Wohnimmobilienkrediten dazu führen, dass heute tendenziell mehr Eigenkapital verlangt wird.

Pauschal lasse sich jedoch nicht sagen, wie hoch der Eigenkapitalanteil sein müsse. „Das hängt von vielen Faktoren ab, zum Beispiel der finanziellen Situation des Käufers oder der Qualität der Immobilie“, so Glaser.

Etwa erwartet die ING  einen Eigenkapitalanteil von mindestens zehn Prozent des Kaufpreises, wie es auf der Internetseite heißt. Viele Sparkassen und Genossenschaftsbanken raten zu 20 Prozent. Vollfinanzierungen sind seltener möglich.

Generell wird oft die Faustregel genannt, mindestens 20 Prozent plus Kaufnebenkosten aus eigener Tasche beizusteuern. Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg  hält das grundsätzlich für sinnvoll.

Das ist letztlich auf der einen Seite ein Erfahrungswert, dass dann tatsächlich selbst bei einer gescheiterten Finanzierung in der Regel keine Schulden zurückbleiben.

Auf der anderen Seite würden Banken ab 20 Prozent häufig günstigere Konditionen gewähren, etwa einen niedrigeren Zins.

Der Immobilienfinanzierungsberater Achim Glaser betont hingegen, dass jeder Fall individuell betrachtet werden müsse. Wer etwa finanziell gut dastehe und risikobereit sei, für den könne auch weniger als 20 Prozent Sinn machen.

Auch Krolzik gibt zu, dass 20 Prozent bei den heutigen Preisen “schon sehr große Dimensionen” bedeuten können. Weniger könne etwa für einen Beamten infrage kommen, der sehr jung sei und über ein sicheres und gutes Einkommen verfüge. Bei Investoren könne es gewünscht sein, den Betrag komplett aufzunehmen, um die Zinsausgaben steuerlich absetzen zu können. Krolzik rät jedoch:

Das sind Überlegungen, die von einem Steuerberater begleitet werden sollten.

Ein hoher Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko einer Überschuldung. Konkret sind die Vorteile:

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto attraktiver sind Sie für Banken. Das Ausfallrisiko sinkt für die Bank, was sie mit besseren Konditionen belohnt. Den größten Sprung bei den Konditionen gibt es meistens, wenn Sie die Marke von 20 Prozent Eigenkapital erreichen. Derzeit sinkt der Zins in aller Regel um einige Basispunkte, wenn Sie zehn Prozentpunkte mehr Eigenkapital einbringen (siehe Tabelle unten).

Je niedriger der Eigenkapitalanteil und je höher der Kreditanteil, desto risikoreicher wird die Finanzierung.

Eine simple Plausibilitätsprüfung zeigt, ob das Kreditvolumen hoch genug ist: Was mache ich, wenn am Ende der Zinsbindung – zum Beispiel in zehn oder 15 Jahren – die Zinsen bei sechs oder acht Prozent liegen sollten?

, erklärt Achim Glaser.

Bei einem Liquiditätsengpass durch Arbeitslosigkeit, Unfall, Krankheit, Scheidung oder unvorhergesehenen Nachfinanzierungsbedarf (zum Beispiel durch Schäden aus Baupfusch, Feuer oder Flut) kann die Bank bei einer hohen Eigenkapitalquote eher dazu bereit sein, eine Verschnaufpause durch Tilgungsaussetzungen oder Streckung der Rückzahlungsphase zu gewähren.

Mit steigendem Eigenkapital sinken die monatlichen Sparraten deutlich. Wer derzeit eine Immobilie in Baden-Württemberg für 500.000 Euro kauft und zehn Prozent des Kaufpreises angespart hat, der bezahlt fast 2.000 Euro pro Monat. Bei 30 Prozent Eigenkapital wären es hingegen nur noch knapp 1.600 Euro (Annahme: Tilgungsrate von zwei Prozent).