Tipps zur Immobilienfinanzierung

Wieviel Kredit kann ich mir leisten?

Steigende Immobilienpreise und jetzt auch steigende Zinsen, Energie- und Baukosten: Wieviel Kredit für einen Hauskauf können sich Familien, Paare und Anleger noch leisten? Dieser Ratgeber zeigt Ihnen eine Vorgehensweise und gibt Tipps zur Ermittlung, wie hoch ein Kredit maximal sein darf.

Autor: ES Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 12.09.2022 | Lesezeit: 19 Minuten | Drucken

Wieviel Kredit kann ich mir leisten?

Wieviel Kredit kann ich mir leisten? Um für einen selbst die Frage zu beantworten, sollten Sie wissen, welchen monatlichen Betrag zur Finanzierung Sie die nächsten 15, 20 oder 30 Jahre für den Wohnungskauf oder Hauskauf aufbringen können und wollen. Neben der Rate für den Immobilienkredit müssen Sie entscheiden, wieviel Eigenkapital Sie für den Kaufpreis und die Nebenkosten beim Erwerb einsetzen. Nicht vergessen sollten Sie ein finanzielles Polster für die Haushaltskosten und späteren Nebenkosten, wie etwa Strom, Heizung, Müllabfuhr und andere monatlichen Ausgaben.

Eine Bank wird im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung diesselben Fragen stellen. Darauf sollten Sie sich gut vorbereiten.

Wir raten, nach diesen Schritten vorzugehen:

Einnahmen und Haushaltskosten ermitteln

Wieviel Kredit Sie sich leisten können, hängt von Ihrem finanziellen Spielraum ab. Um diesen zu ermitteln, sollten Sie im ersten Schritt Ihre monatlichen Haushaltskosten berechnen. Listen Sie alle Ausgaben auf, die in den letzten zwölf Monaten entstanden sind. Soll die spätere Finanzierung gemeinsam mit Ihrer Partnerin oder Ihrem Partner erfolgen, so sind auch diese Kosten für die Berechnung relevant.

Zu den Haushaltskosten zählen folgende Ausgaben:

  • Lebenshaltung: Lebensmittel, Kleidung, Mobilität (Auto, Motorrad, ÖPNV, Car Sharing, Taxi), Gesundheit (Medikamente, medizinische Behandlungen etc.), sonstige Kosten (Geschenke, Haushaltswaren).
  • Wohnen: Miete (muss nicht berücksichtigt werden, wenn die erworbene Immobilie später selbst bezogen wird), Wasser, Strom, Gas sowie Telefon, Handy, Internet, TV.
  • Versicherungen: Haftpflicht, Hausrat, Kfz, Rentenversicherung und weitere.
  • Finanzen: bestehende Kreditraten, Kontoführungsgebühren und andere.
  • Freizeit: Ausgehen, Sport, Hobby, Urlaub.
  • Kinder: Ausgaben für Babysitter, Kindertagespflege, Kindergarten, Schule, Ausbildung.

Die Ausgaben stellen Sie den monatlichen Einkünften gegenüber: Nettogehalt oder Einnahmen aus selbständiger Tätigkeit, Miet- und Pachterträge, Gewinne aus Kapitalanlagen und sonstige Einnahmen. Die Differenz zeigt, ob Ihnen ein finanzieller Spielraum bleibt, die Immobilie zu finanzieren.

Eine andere Methode ist, am Ende des Jahres auf Ihr Konto zu schauen, um zu sehen, wieviel Sie gespart haben. Zusammen mit der Kaltmiete, die bei Selbstbezug nach dem Hauskauf entfällt, ergibt sich eine maximale Summe, die Sie für den zukünftigen Kredit beim Hauskauf einsetzen können.

Allerdings lohnt sich auch bei dieser Methode, genau hinzuschauen: Haben Sie im Referenzjahr ein neues Auto gekauft oder einmalig viel Geld für eine Fernreise bezahlt, sind das Kosten, die in den nächsten Jahren entfallen und somit nicht zu berücksichtigen sind.

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Künftige Einnahmen und Ausgaben ermitteln

Ihre Einnahmen und Ausgaben können sich nach dem Immobilienkauf verändern. Es entstehen zum Beispiel neue Kreditausgaben, Sie müssen den Kapitaldienst, also Zinsen und Tilgung, erbringen. Auch die Nebenkosten können höher sein als in Ihrer jetzigen Wohnung. Hinzu kommen neue Versicherungen und Rücklagen für Reparaturen. Ebenso können durch den Wohnortwechsel mehr oder weniger Fahrtkosten zu Kindergarten, Schule oder Arbeit entstehen.

Kosten Kreditprüfung Immobilienkredit

Nicht zu unterschätzen sind steigende Strom- und Gaspreise sowie teurere Baukosten und Sanierungskosten. Auch die Preise für Lebensmittel und andere Waren des täglichen Gebrauchs kosten mehr. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW ) in Köln sagt nach den aktuell sehr hohen Preissteigerungen für die kommenden Jahre eine Teuerungsrate von drei Prozent voraus.

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Ob Sie sich einen Kredit für eine Immobilie leisten können, hängt zudem davon ab, ob Ihre Gehaltshöhe in den nächsten Jahren stabil bleibt. Wichtig sind ebenfalls Umstände, die eintreten können, und Ihre Lebensplanung: Wollen Sie demnächst beruflich kürzertreten, weil zum Beispiel Nachwuchs geplant ist oder Sie Ihre Eltern pflegen wollen, sollten Sie die geringeren in Ihrer Liquiditätsplanung einkalkulieren.

Welche Zinsen kommen auf mich zu?

Welche Zinsen auf Sie zukommen, ist abhängig von der Kreditsumme, der Tilgungssumme, der Laufzeit und der Art des Kredits. Nach dem Rekordhoch von bis zu 3,4 Prozent im ersten Halbjahr 2022, sind die Zinsen für Baufinanzierungen im Juli um 0,5 Prozentpunkte gefallen, steigen seit August aber bereits wieder an. Anfang September hat die Europäische Zentralbank (EZB ) bekanntgegeben, die Leitzinssätze um 0,75 Prozent anzuheben, um die Inflation zu bekämpfen.

Dass das Rekordtief der letzten Jahre von unter einem Prozent bei einer zehnjährigen Zinsfestschreibung wieder erreicht wird, davon geht kein Experte mehr aus. Grund dafür sind Rezessionsbefürchtungen, erklärt der Baufinanz-Vermittler Interhyp. Die Bauzinsen liegen mit aktuell rund 3 Prozent  noch immer deutlich über dem Niveau vom Jahresbeginn, als Kredite für rund ein Prozent zu haben waren. Erwartet werden zum Jahresende wieder leicht steigende Zinsen, die sich auf ein Niveau von 3,5 bis 4 Prozent einpendeln könnten. Ein Zurückfallen auf die Bauzinsen der 1980er Jahre, wo die Bauzinsen bei rund zehn Prozent lagen, wird nicht erwartet.

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Liquiditätsplan und Faustformeln für Immobilienkredite

Mit all diesen aktuellen und perspektivischen Einnahmen und Ausgaben erstellen Sie einen Liquiditätsplan. Dieser zeigt Ihnen, welcher Überschuss pro Monat übrigbleibt, auch wenn sich mit dem Hauskauf eine neue finanzielle Situation ergibt.

Ist Ihnen die Kalkulation zu aufwändig oder fehlt Ihnen die Zeit, dann können Sie eine Faustformel anwenden. Finanzierungsexperten empfehlen maximal ein Drittel des Nettoeinkommens für die Rückzahlung eines Kredits einzuplanen. Nach dieser Empfehlung kann sich eine Familie mit 3.500 Euro netto pro Monat eine Rate von bis zu 1.166 Euro im Monat leisten. Die übrigen zwei Drittel des Nettoeinkommens sind für die Haushaltsausgaben gedacht. Allerdings birgt die pauschale Berechnung auch Risiken. Etwa, wenn in Ihrem Haushalt bestimmte Sonderausgaben anfallen. Dazu zählen zum Beispiel eine doppelte Haushaltsführung, mehrere Autos, hohe Unterhaltszahlungen oder Gebühren für Privatschulen.

Wichtig ist, sich von der maximalen Kreditrate eine Reserve einzuplanen. Eine weitere Faustformel besagt, dass mindestens zehn Prozent Luft zwischen Überschuss und Kreditrate bleiben sollen. Weitere Tipps gibt Wirtschaftsökonom Pekka Sagner vom Institut der deutschen Wirtschaft in folgendem Experten-Ratgeber:

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Faustformel und Rechner
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Verfügbares Eigenkapital

Kreditrate und Kredithöhe hängen natürlich auch von der Höhe des Eigenkapitals ab.

Banken fordern meist einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent zur Immobilienfinanzierung. Besser sind 40 bis 50 Prozent. Das kann Ihnen zu einer niedrigeren Kreditrate, einer kürzeren Kreditlaufzeit und sogar besseren Zinskonditionen verhelfen. Denn eine hohe Eigenkapitalquote signalisiert den Banken eine gute Bonität. Immobilienkäufer gelten als vertrauenswürdig, da sie bereits Eigenmittel für ihr Vorhaben angespart haben. Dennoch sollten Sie nicht Ihr komplettes Vermögen als Eigenkapital einsetzen. Planen Sie auch hier einen Puffer von mindestens zehn Prozent ein. Für spontane und unerwartete Ausgaben, die in den nächsten Jahren entstehen.

Was zählt alles zum Eigenkapital?

Um zu ermitteln, wie hoch Ihr Eigenkapital ist, erstellen Sie am besten eine Vermögensübersicht. Diese listet Ihre frei verfügbaren Mittel auf:

  • Guthaben auf Girokonten
  • Festgeldkonten und Sparbücher, die ohne Verluste aufgelöst werden können
  • zuteilungsreife Bausparguthaben
  • auszahlungsreife Kapital- und Lebensversicherungen
  • Aktien
  • Bargeld

Die Bank wird zusätzlich Ihre bisherigen monatlichen Belastungen anschauen und wissen wollen, wodurch Einkünfte erzielt werden. Auch bei einer hohen Eigenkapitalquote müssen Sie beweisen, wie hoch Ihre monatliche Liquidität ist. Banken ist es in vielen Fällen wichtiger, dass der monatliche Kapitaldienst stabil erbracht wird.

Maximaler Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten

Wenn Sie Ihren monatlichen Spielraum und Ihr Eigenkapital kennen, können Sie für den Hauskauf ausrechnen, wie viel Kredit Sie sich leisten können. Vergessen Sie dabei nicht die Kaufnebenkosten. Denn ob Sie das Haus finanzieren können, hängt vom Gesamtpreis ab.

Zu den Kaufnebenkosten zählen alle Kosten, die unmittelbar beim Kauf einer Immobilie entstehen und nicht mit dem Kaufpreis abgedeckt sind. Das sind die
Grunderwerbssteuer, je nach Bundesland auf 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, die Kosten für den Notar und Grundbucheintrag sowie gegenebenfalls Maklerkosten und Zinsbereitstellungskosten.

Das macht je nach Bundesland zwischen 9 und 16 Prozent des Kaufpreises aus.

Nutzen Sie unsere Nebenkostenrechner, um einen Überblick über alle relevanten Kostenpositionen zu erhalten.

Manfred Jost Verband Wohneigentum

Manfred Jost, Präsident des Verbandes Wohneigentum in Bonn, Fotocredit: Becker/Bredel

Immer weniger Menschen können sich Wohneigentum leisten. Manfred Jost, Präsident im Verband Wohneigentum  fordert daher von der Politik geringere Kaufnebenkosten zum Beispiel bei der Grunderwerbsteuer. Auch durch das Senken der Grundsteuer oder das Abschaffen der Straßenausbaubeiträgen können Menschen mit Wohneigentum nach dem Kauf finanziell entlastet werden. „Förderungen wie das Baukindergeld machten Wohneigentum besonders für Schwellenhaushalte bezahlbarer“, sagt er.

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Studie: Mieten oder kaufen? Wo Immobilien bezahlbar sind

Wie viel kostet das Wohnen im Eigenheim und wie viel zur Miete in den verschiedenen Regionen Deutschlands? Eine Studie des Hamburgischen […]

Wieviel Kredit ist leistbar? Die Kreditwürdigkeitsprüfung

Bank Kreditwürdigkeitsprüfung

Seit der Einführung der Wohnimmobilien­kreditrichtlinie müssen Banken noch strenger prüfen, ob potentielle Immobilienkäufer kreditwürdig sind. Welchen Kredit sich Hauskäufer leisten können, wird seitens der Kreditinstitute akribisch berechnet und dokumentiert.

Folgende Faktoren werden dabei berücksichtigt:

1 Gehalt:
Nur wer den regelmäßigen, sicheren Eingang eines Gehalts vorweisen kann, gilt in den Augen der Banken als kreditwürdig. Beamte und Angestellte mit unbefristeten Arbeitsvertrag sind klar im Vorteil. Als Faustregel für die Höhe des Gehalts gilt: Das monatliche Nettoeinkommen sollte über dem unpfändbaren Freibetrag liegen, der im Juli 2022 auf 1.330,16 Euro erhöht wurde.

Selbständige und Freiberufler haben es heute etwas schwerer, einen Kredit zu kommen. Ebenso Kreditnehmer im höheren Alter. Zum einen schwanken die Einnahmen häufiger, zuletzt auch wegen Corona, zum anderen gelten sie für viele Banken nur als kreditwürdig, wenn die letzten zwei, drei oder mehr Jahreseinkommen gleich stabil waren.

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2 Kredite:
Die Bank prüft, ob Darlehensnehmer bereits andere Kredite aufgenommen haben und wie das Zahlungsverhalten ist. Mit Ihrer Einwilligung holt die Bank auch eine Schufa-Auskunft ein, die zeigt, wie es um Ihre bisherige Bonität steht.

3 Standort:
Immobilien in Großstädten, Ballungszentren und aufstrebenden Kleinstädten verkaufen sich besser, als ein Haus auf dem Land. Das wissen auch die Banken und vergeben in den gefragten Regionen schneller einen Kredit. Das Risiko für einen Leerstand oder erschwerten Verkauf, sollte es zur Zwangsversteigerung kommen, ist geringer. Das zeigt sich auch in den oft günstigeren Zinskonditionen in Top-Lagen.

Tipp: Mieten-oder-Kaufen Rechner nutzen

Unser Mieten-Kaufen-Rechner zeigt Ihnen zudem, welcher Betrag im Rahmen Ihrer finanziellen Möglichkeiten liegt:

Ausdruck: 27.09.2022

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