Kreditwürdigkeit: So prüft die Bank einen Immobilienkredit

Maßgeblich für die Prüfung der Bonität (Synonym: Kreditwürdigkeit) ist die Haushaltsrechnung. Die Bank stellt Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Denn sie möchte sicherstellen, dass Sie sich die Kreditraten, den sogenannten Kapitaldienst, die nächsten zehn bis 25 Jahre leisten können. Auch nach der langfristigen Lebensplanung wird gefragt. Planen Sie Kinder? Möchten Sie sich beruflich verändern? Gehen Sie früher in Rente? All das wirkt sich auf Ihre finanzielle Situation und Kreditwürdigkeit aus.

Unser Tipp: Kooperieren Sie mit der Bank und legen Sie alle geforderten Unterlagen zeitnah, strukturiert und schlüssig vor. Je höher die Bank Ihre Kreditwürdigkeit bewertet, desto günstiger ist der Kredit, den sie anbietet.

Bonitätsprüfung: Zur Feststellung der Kreditwürdigkeit berechnen Banken die Kapitaldienstfähigkeit: Wie hoch zukünftig die Einnahmen und Kosten? Können Zinsen und Tilgung stets bezahlt werden?

Mit der Prüfung der Kreditwürdigkeit beziehungsweise Bonität stellt die Bank fest, ob jemand in der Lage ist, die zukünftigen Zinsen und Tilgungen des Immobilienkredits zu zahlen. Die Kreditwürdigkeit hängt von mehreren Faktoren ab. Insbesondere den persönlichen Verhältnissen sowie dem aktuellen und zukünftigen Einkommen und den regelmäßigen Ausgaben. Je besser die Bank die Kreditwürdigkeit bewertet, desto höher ist die Chance, einen Kredit zu erhalten. Die Bank ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Kreditwürdigkeit ihrer Kreditnehmer zu prüfen. Die Bank kann haftbar gemacht werden, wenn sie die Kreditwürdigkeit nicht entsprechend der gesetzlichen Vorgaben, die unter anderem in der Wohnimmobilienkreditrichtlinie stehen, prüft. Zahlungsausfälle verursachen einen großen Aufwand sowie hohe Kosten. Häufig mit Verlusten auf beiden Seiten.

Für die Bonitätsprüfung benötigt die Bank zahlreiche Nachweise von Ihnen. Des Weiteren geben Sie der Bank Ihr Einverständnis, dass sie Ihre Daten bei externen Auskunfteien wie der Schufa abfragt. Nehmen Sie am besten direkt alle Unterlagen zum ersten Bankgespräch mit. So kann die Bank schneller ihre Kreditwürdigkeit prüfen.

Bei der materiellen Kreditwürdigkeit geht es um Ihre wirtschaftlichen Leistungen und Verhältnisse. Sprich: Ob Sie sich den Immobilienkredit leisten können oder nicht. Die meisten Banken nehmen eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung vor. Dabei stellen sie sämtliche regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Die Differenz entspricht der monatlichen Rate (Zinsen und Tilgung), die Sie maximal zurückzahlen können. Im Fokus liegt die zukünftige Zahlungsfähigkeit.

• Regelmäßige Einkünfte

• Art der Beschäftigung

Als Beamter oder Angestellter mit unbefristetem Vertrag ist es leichter, einen Immobilienkredit zu erhalten. Denn das bedeutet für Banken ein gesichertes regelmäßiges Einkommen und Beschäftigungsverhältnis. Angestellte in Probezeit oder in befristeter Beschäftigung müssen mehr Überzeugungsarbeit leisten, da ihr langfristig erwartbares Einkommen unsicherer ist. Das gilt ebenso für Freiberufler und Selbständige.

• Regelmäßige Ausgaben

Den monatlichen Einkünften werden die Ausgaben gegenübergestellt. Hier geht es insbesondere um Fixkosten wie zum Beispiel:

• • Lebenshaltungskosten
  • Miete und Nebenkosten
  • Unterhaltszahlungen
  • Kita-/Schulgebühren
  • Ratenzahlungen für bestehende Darlehen

Erst, wenn alle laufenden Einnahmen und Ausgaben ins Verhältnis gesetzt wurden, sehen Sie, wieviel Puffer übrigbleibt, um einen Kredit zu tilgen.

Die Prüfung der persönlichen Kreditwürdigkeit lässt sich mit Zahlen schwer ermitteln. Hier geht es um den Charakter, die private Situation sowie den persönlichen und beruflichen Werdegang des Kreditnehmers. Für Bankberater ist Vertrauen ein wichtiger Wert. Wer ein gutes Bild abgibt und signalisiert, dass er zahlungswillig ist, hat gute Chancen.

Der Bankberater macht sich ein Bild vom Auftreten und Verhalten des Kreditnehmers. Je glaubwürdiger, zuverlässiger und ehrlicher dieser ist, desto besser. Denn es geht bei der Feststellung der Kreditwürdigkeit um Vertrauen. Eine gute Kredithistorie und langjähriges Bankkonto beim kreditgebenden Institut können hilfreich sein.

Wie kommen Sie im Alltag finanziell zurecht? Wie läuft der eigene Betrieb? All das sind Fragen, die Sie von Ihrem Bankberater erwarten können. Am besten bereiten Sie sich auf die Antworten vor.

Häufige Jobwechsel oder eine berufliche Neuorientierung sollten Sie erklären können. Denn Bankberater machen Ihre Solidität auch an solchen Kriterien fest. Von Vorteil sind geradlinige Lebensläufe, auch wenn diese erst im Alter von 30 Jahren begonnen haben.

Um in Deutschland einen Kredit abzuschließen, muss man mindestens 18 Jahre alt sein. Ein zu hohes Alter kann die Kreditvergabe erschweren. Manche Banken haben Bedenken, ob ein Kreditnehmer über 50 die Immobilie bis zum Renteneintritt abzahlen kann. Andererseits bringen ältere Antragsteller oft mehr Eigenkapital und/oder andere Sicherheiten mit. Tipps für Rentner, damit der Kredit genehmigt wird. Ab dem 65. Lebensjahr endet die Restschuldversicherung, mit der die ausstehende Kreditsumme durch die Versicherung getilgt wird.

Gute Chancen auf einen Immobilienkredit haben voll berufstätige Paare. Zwei Einkommen erleichtern die Finanzierung und verringern das Risiko des Zahlungsausfalls. Alleinstehende und Familien mit einem Hauptverdiener und mehreren Kindern haben es dagegen schwerer. Sie brauchen andere überzeugende Nachweise, etwa ein hohes gesichertes Monatseinkommen.

Die Bank schaut sich bei der Kreditwürdigkeitsprüfung Ihren aktuellen Wohnort an. Leben Sie in einer strukturschwachen Region mit einer hohen Arbeitslosenquote, kann sich das negativ auf Ihr Finanzierungsvorhaben auswirken. Wenn Sie häufig beruflich oder privat umziehen mussten, können Fragen entstehen.

Kreditwürdigkeit: Der Schufa Score findet bei Banken große Beachtung. Quelle: schufa.de

Im nächsten Schritt wird die Bank eine Auskunft bei der Schufa  oder einer anderen Auskunftei wie Creditreform , Crif Bürgel  und Infoscore einholen. Die Schufa erfasst unter anderem alle bestehende Darlehen. Sie teilt Kreditinstituten mit, ob Schuldner fristgerecht bezahlen. Ihre Informationen bezieht sie aus öffentlichen Quellen, wie dem Handelsregister, dem Bundesanzeiger oder dem Schuldnerverzeichnis der Amtsgerichte sowie von Banken und Inkassounternehmen.

Manchmal wissen Personen nichts über ihren Schufa-Antrag. Damit Sie nicht überrascht werden, können sie Ihren Schufa-Score per Selbstauskunft anfordern. Der Score zeigt die statistische Ausfallwahrscheinlichkeit an. Ein Score von 97 Prozent bedeutet zum Beispiel, dass die Schufa mit einem Ausfallrisiko von drei Prozent rechnet. Unter 90 Prozent sollte der Score nicht liegen.

Sie können alle Daten abfragen, die die Schufa über Sie speichert. Die Online-Abfrage ist kostenlos. Entdecken Sie einen fehlerhaften Eintrag, sollten Sie diesen so schnell wie möglich richtigstellen.

1. Tipp: Nicht zu viele Kreditanfragen bei Banken stellen
   Banken melden Kreditanfragen bei der Schufa, die diese ein Jahr lang speichert. So erfährt die Bank, dass bereits bei anderen Geldinstituten ein Kredit angefragt wurde. Sie kann die Anfragen so bewerten, dass der Antragssteller finanzielle Probleme hat und von vielen anderen Instituten bereits abgelehnt wurde.
2. Tipp: Konditionsanfrage statt Kreditanfrage an die Schufa
   Statt einer Kreditanfrage stellen Sie besser eine Konditionenanfrage. Die Anfrage wird der Schufa zwar mitgeteilt, ist aber nicht für andere Banken sichtbar. Kreditnehmer müssen so keine negativen Auswirkungen auf ihre Bonität fürchten. Auch den Bankberater können Sie bitten, eine Konditionsanfrage an die Schufa zu stellen.

Weitere Tipps um bessere Konditionen für den Immobilienkredit zu erhalten

Die Immobilie, für die der Kredit beantragt wird, dient der Bank als Sicherheit und eventuelles Objekt zum Weiterverkauf. Daher möchte sie die Wohnung, das Haus oder Grundstück so gut wie möglich kennenlernen. Welche Informationen die Bank über die Immobilie sehen möchte, hängt von der Lage, dem Alter und dem Zustand ab.

Immobilienkredite: Banken nehmen nicht nur die Kreditwürdigkeit und Bonität der Kreditnehmer unter die Lupe. Genauso wichtig ist die Immobilien, sie dient als Sicherheit.

Grundbuchauszug, Lageplan, Grundriss, Wohnflächenberechnung und Fotos sind fast immer Pflicht. Bei Neubauten auch die Baubeschreibung und Baukostenabrechnung.

Bei Eigentumswohnungen ist die Teilungserklärung wichtig, aus der sich unter anderem das Sondereigentum am Wohnungseigentum ablesen lässt.

Wichtig ist, den aktuellen Sanierungszustand und die Ausstattung zu dokumentieren.

Auch die Lage hat Einfluss auf die Kreditvergabe. Ständig bewohnte Immobilien in Innenstadtlage werden eher finanziert als ein sanierungsbedürftiges Haus in einem strukturschwachen Gebiet.

All diese Faktoren fließen in den Verkehrswert beziehungsweise Marktwert der Immobilie ein. Sollte ein Immobiliengutachten vorhanden sein, hilft das der Bank. Sie kann aber auch darauf bestehen, selbst eines anfertigen zu lassen.

Zusätzlich ermittelt die Bank einen Beleihungswert der Immobilie: Das ist der Wert, den die Bank aus ihrer Sicht zum Beispiel bei einer Zwangsversteigerung für wahrscheinlich hält.

Der Beleihungswert liegt etwa zehn bis 15 Prozent unter dem Verkehrswert.

Vorhandenes Eigenkapital sollte aus Kontoauszügen, Sparbüchern oder Depotauszügen ersichtlich sein. Teilen Sie dem Bankberater mit, wieviel Eigenkapital direkt in die Immobilienfinanzierung fließt. 20 Prozent und mehr Eigenkapital (gemessen am Kaufpreis) wirken sich positiv auf Ihre Kreditwürdigkeit und Konditionen aus.

Für Banken ist eine Lebensversicherung vorteilhaft. Denn diese trägt die Restschuld, falls der Kreditnehmer vor Laufzeitende stirbt.

Auch diese Versicherung dient der Bank als Sicherheit. Wird der Kreditnehmer berufsunfähig, sichert die Versicherung die Kreditrate ab.

Mit der Kreditvergabe lässt sich die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Sollte der Kreditnehmer nicht mehr zahlungsfähig sein, kann die Bank die Immobile zwangsversteigern und mit dem Ertrag die Kreditsumme begleichen. Sobald der Kredit abbezahlt ist, sollten Eigentümer den Eintrag wieder über einen Notar löschen lassen.

Ein zweiter Kreditnehmer sichert die Bank ebenfalls ab: Kann der erste nicht mehr zahlen, muss der zweite die monatlichen Zahlungen übernehmen. Damit die zweite Person als Sicherheit dient, muss auch sie ihre Bonität nachweisen.

Besitzt der Kreditnehmer bereits eine oder mehrere Immobilien oder Grundstücke, entstehen aus der Vermietung oder Verpachtung nicht nur Einnahmen, mit denen der neue Kredit bezahlt werden kann. Abbezahltes, unbelastetes Eigentum dient der Bank auch als Sicherheit.

Prüfen Sie die Grundbuchauszüge! Finden sich dort bestehende Belastungen, können sie sich negativ auf die Genehmigung eines Immobilienkredits auswirken. Manche Einträge sind Eigentümern gar nicht mehr bewusst.

• Ist die abbezahlte Grundschuld im Grundbuch wirklich gelöscht?
• Gibt es weitere Eintragungen, zum Beispiel eines Wohnrechts oder Nießbrauchrechts?

Um Ihre Kreditwürdigkeit zu beurteilen, ermittelt die Bank einen internen Bonitätsscore. Je höher der Score, desto besser die Bonität. Zusammen mit dem Schufa-Score ergibt sich ein Wahrscheinlichkeitswert für Ihre Kreditwürdigkeit. Dieser sagt voraus, ob Sie den Kredit für die Immobilie zurückzahlen können. Bei einem hohen, positiven Scorewert erhalten Sie das Darlehen und attraktive Zinsen je nach Marktlage. Bei einem niedrigen, negativen Wert wird Ihnen der Kredit abgelehnt oder zu einem höheren Zinssatz angeboten.

Jede Bank hat ihr eigenes Bewertungssystem und muss dieses nicht offenlegen. Zudem wird sie in ihre Entscheidung den Beleihungswert der Immobilie berücksichtigen.

Tagesaktuelle Zinskonditionen für Immobilienkredite einblenden 

Wer seine Kreditwürdigkeit verbessern will, um bessere Konditionen zu erhalten, kann es mit folgenden Tipps versuchen:

• Fehlerhafte Einträge bei der Schufa korrigieren. Fordern Sie eine kostenlose Selbstauskunft an.
• Konditionenabfrage statt Kreditabfrage an die Schufa. So erfahren andere Banken nichts von Ihren Kreditanfragen.
• Kleine, bestehende Kredite schnell abbezahlen. So reduzieren Sie ihre laufenden Kosten.
• Eigenkapital ansparen. Damit reduziert sich die Kreditsumme.
• Gehaltserhöhung verhandeln oder Arbeitsstunden hochsetzen. So erhöhen Sie Ihre monatlichen Einkünfte.
• Rentenversicherung abschließen. So können Sie sicherstellen, dass Sie nach Renteneintritt noch die Kreditrate begleichen können.