Muskelhypothek

Muskelhypothek der Banken: Mit Eigenleistung ein Haus bauen und besser finanzieren

Wer als Bauherr selbst handwerklich tätig wird, kann auf eine günstigere Finanzierung hoffen. Viele Kreditinstitute bewerten die Eigenleistung beim Hausbau als Eigenkapital bzw. als „Muskelhypothek“. Die wichtigsten Fakten.

Autor: ES Redaktion und Experten | Zuletzt geändert: 18.09.2023 | Lesezeit: 15 Minuten | Drucken

Muskelhypothek

Was ist eine Muskelhypothek?

Muskelhypothek Eigenkapital

Muskelhypothek: Eigenkapital durch Eigenleistung wird durch viele Banken mit bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme anerkannt.

Die Muskelhypothek der Banken ist eine Möglichkeit für Bauherren, Eigenleistungen in den Bauprozess einzubringen. Anstatt alle Arbeiten von beauftragten Handwerkern und Fachunternehmen durchführen zu lassen, können Sie einen Teil der Arbeiten selbst übernehmen, um Kosten zu sparen. Geringere Handwerkerkosten verringern die zu finanzierende Bausumme. Insofern ist die Eigenleistung mit Eigenkapital vergleichbar.

Vorteile der Muskelhypothek

Gestaltungsfreiheit und Kontrolle

Die Muskelhypothek beziehungsweise das Einbringen von Eigenleistung beim Hausbau gibt Ihnen eine weitere Kontrollmöglichkeit über einzelne Gewerke im Bauprozess. Wenn Sie zum Beispiel die Tapezier- und Malerarbeiten oder das Verlegen der Böden und Badfliesen selbst durchführen, bringen Sie sich unmittelbar in die Wohnraumgestaltung ein. Auf diesem Weg können Sie zum Beispiel auch von der Standard-Ausstattung abweichen, die der Bauträger oder das Generalunternehmen für Ihr Haus vorgesehen hat.

Geringere Handwerkerkosten und günstigere Kreditkonditionen

Indem Bauherren durch ihre Eigenleistung Handwerkerkosten beim Hausbau sparen, reduzieren sich die Gesamtkosten und folglich die Finanzierungssumme. Darlehensnehmer können dadurch einen niedrigeren Zinssatz erhalten. Denn viele Banken und Kreditinstitute erkennen Eigenleistungen als Ersatz für Eigenkapital an. Die Muskelhypothek kann bis zu 15 Prozent der Baukosten betragen. Mehr als 30 000 Euro werden selten akzeptiert.

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Nachteile der Muskelhypothek

Anrechnung von Eigenkapital liegt im Ermessen der Banken

Banken bewerten sehr unterschiedlich, wieviel Eigenleistung beim Haus bauen sie von Bauherren akzeptieren. Die Deutsche Bank prüft zum Beispiel bei jedem Bauvorhaben, was beim jeweiligen Gewerk selbst gemacht werden kann. „Dafür holen wir in Einzelfällen auch die Bestätigung der jeweiligen Architekten ein, abhängig von der Komplexität der Gewerke und den Menschen, die die Arbeiten ausführen werden“, erzählt die Mediensprecherin Iris Laduch gegenüber IMMO.info.

Bei besonders hohen Eigenleistungen muss in der Haushaltsrechnung noch „Luft nach oben“ sein

Da es auf selbst ausgeführte Arbeiten keine Handwerkergewährleistung gibt, beschränken Banken meist die Anrechnung von Eigenleistungen pro Kreditantrag. Das ist vor allem bei größeren Maßnahmen der Fall.

„Bei besonders hohen Eigenleistungen muss in der Haushaltsrechnung noch „Luft nach oben“ sein für eine eventuelle Nachfinanzierung, damit die Baumaßnahme auf jeden Fall erfolgreich abgeschlossen werden kann“, sagt sie.

Für die Eigenleistung verlangen Banken im Anschluss konkrete Nachweise. Das können Bestätigungen des Architekten oder eines Bausachverständigen sein. Auch die namentliche Nennung von Helfenden kann die Bank einfordern.

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Fehlende Mängelhaftung bei Eigenleistung

Auf die eigene erbrachte Leistung erhalten Bauherren keine Gewährleistung. Weisen die Arbeiten also Mängel auf, müssen Sie selbst dafür haften und die Fehler beheben. Aufpassen sollten Sie vor allem dann, wenn die Eigenleistung in die Arbeit eines anderen Gewerkes übergeht und nicht eindeutig zu erkennen ist, wer für mögliche Schäden verantwortlich ist. In diesem Fall sollte die eigene Arbeit vom Bauleiter abgenommen werden. Zudem sollten Sie die Leistung der Fachunternehmen auf Mängel überprüfen und diese beheben lassen, bevor Sie selbst ans Werk gehen.

Unfallversicherung für Helfende nötig

Erhalten Sie als Bauherr Unterstützung von Freunden und Verwandten, sind Sie für deren Sicherheit verantwortlich. Dazu müssen Sie die Helfer – auch wenn sie kostenfrei arbeiten – bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft anmelden, eine Unfallversicherung abschließen sowie Ihre Baustelle absichern.

Bei welchen Arbeiten sich Eigenleistung beim Haus bauen lohnt

Muskelhypothek Renovierung Maler

Einfache Arbeiten, zum Beispiel Maler- oder Bodenarbeiten, eignen sich gut zur Erbringung einer Eigenleistung.

Die eigene Muskelkraft bringen Bauherren am besten bei Arbeiten ein, die einen hohen Lohnanteil und niedrige Materialkosten haben. So lassen sich beispielsweise bei Maler- und Tapezierarbeiten zwischen 60 und 80 Prozent der Handwerkerkosten einsparen, berichtet die Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen (LBS ). Das Verlegen von Fußböden oder das Anlegen eines Gartens oder einer Terrasse eignen sich ebenfalls für die Eigenleistung.

Seien Sie aber ehrlich zu sich selbst und Ihren Fähigkeiten. Wählen Sie nur Aufgaben aus, die Ihrem handwerklichen Können entsprechen, um frustrierende Fehler zu vermeiden. Es ist ratsam, für bestimmte Aufgaben professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um Qualitätsstandards zu wahren. Dazu zählen der Heizungseinbau, die Elektrotechnik sowie die Sanitärinstallation.

Eigenleistung Hausbau

Nicht jede Eigenleistungen mi Hausbau ist ratsam. Arbeiten in den Bereichen Elektro, Sanitär oder Heizung sollten von Fachkräften erbracht werden.

Auch der Zeitaufwand ist nicht zu unterschätzen: In der Regel lassen sich durch Eigenleistung rund zehn Prozent der Baukosten ersetzen, so die LBS. Dafür sei ein Einsatz auf der Baustelle von etwa 20 Stunden pro Woche notwendig. Berücksichtigen Sie, dass auf Sie als Eigentümer weitere Aufgaben hinzukommen und Sie Entscheidungen treffen müssen, die Zeit kosten. Dies ist auch der Fall, wenn Sie einen Bauträger oder Generalunternehmer beauftragt haben.

Planen Sie realistisch, wann Sie oder Ihre Verwandte und Freunde Zeit für welche Aufgaben haben. Wichtig ist, dass die Eigenleistung den Bauprozess nicht verzögert. Am besten Sie übernehmen Arbeiten in der letzten Bauphase, dem Innenausbau oder bei der Anlage von Garten und Außenbereichen. Hier können Sie zeitlich besser einen Puffer einbauen. Halten Sie die Termine und Arbeiten in der Bauplanung beziehungsweise Bauleistungsbeschreibung fest, sodass Architekt, Bauleiter und alle beteiligten Gewerke wissen, wann Sie an der Reihe sind.

Natürlich ist Ihre Eigenleistung beim Hausbau nicht kostenlos. Zwar schaffen Sie mit der Muskelhypothek Eigenkapital. Neben den Materialkosten kommt aber auch ein Zeitaufwand auf Sie zu, der oftmals unterschätzt wird. Diese Zeit könnten Sie für Tätigkeiten einsetzen, die einen höheren Wert schaffen.

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