Erlaubnispflicht für Teilverkauf?

BaFin prüft den Teilverkauf

Die Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin prüft den Teilverkauf. Gegenüber IMMO.info bestätigt die BaFin die Prüfung mehrerer Teilverkaufmodelle. Liegen erlaubnispflichtige Kreditgeschäfte vor?

Autor: TV Redaktion und Experten | Veröffentlicht: 10.10.2023
Veröffentlicht: 10.10.2023
Bafin Teilverkauf Prüfung

Mehrere Teilverkaufmodelle am Markt werden daraufhin geprüft, ob möglicherweise erlaubnispflichtige Kreditgeschäfte nach § 32 Abs. 1  Kreditwesengesetz (KWG) betrieben werden, teilt die BaFin  gegenüber IMMO.info mit.

BaFin-Prüfung folgt der Verbraucheraufklärung

BaFin Prüfung Teilverkauf

Zentrale und Bankenaufsicht der BaFin in Bonn. Neu ist die konkrete Prüfung der Teilverkaufmodelle. Quelle: BaFin Bildarchiv

Die rechtliche Einordnung des jungen Geschäftsmodells Teilverkauf ist umstritten. Zuletzt diskutierten Experten und Unternehmensvertreter den Vertragstyp auf der Konferenz des Institut für Finanzdienstleistungen e.V. (IFF ). IMMO.info berichtete. Die Verbraucherschutzminister formulierten auf ihrer Konferenz (VSMK ) weitreichende Vorschläge zur Regulierung des Teilverkaufs.

Im März hatte sich der Verbraucherschutz der BaFin den Teilverkauf im Rahmen der Verbraucheraufklärung näher angesehen und auf Risiken hingewiesen.

Neu ist, dass die Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin den Teilverkauf prüft. “Gegenstand der aktuellen Prüfungen ist, ob die Geschäfte als „Kreditgeschäfte“ nach § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 KWG zu bewerten sind”, so die BaFin gegenüber IMMO.info.

Gegenstand der aktuellen Prüfungen ist, ob die Geschäfte als „Kreditgeschäfte“ zu bewerten sind

Gab es einen Auslöser für die Prüfung? Geschäftsmodelle würden fortlaufend auf ihre Erlaubnisbedürftigkeit geprüft werden. Eines besonderen Ereignisses bedürfe es nicht, teilt die BaFin mit.

Ist der Teilverkauf ein erlaubnispflichtiges Kreditgeschäft?

Welche Kriterien im Immobilien-Teilverkauf sprechen für ein unerlaubtes Kreditgeschäft? Die BaFin antwortet, dass die Gestaltung eines Geschäftsmodells im Ganzen ausschlaggebend sei. “Je deutlicher der Anbieter eigentümertypische Verantwortung für die Immobilie übernimmt, desto weniger spricht für ein Kreditgeschäft”.

Wann liegt eine “eigentümertypische Verantwortung” vor? Hierzu macht die BaFin keine konkreten Angaben. Aus Unternehmenskreisen heißt es, dass die Beteiligung der Teilankäufer als Miteigentümer an Instandhaltungsmaßnahmen und an den Pflichten zur energetischen Sanierung dazu gehöre. In vielen Fällen liegt die Kostentragung zur energetischen Sanierung nach einem Teilverkauf ausschließlich beim Verkäufer. Fraglich ist auch, ob das Wertverlustrisiko als “eigentümertypische Verantwortung” angesehen wird. Bisher übertragen Teilverkauf-Anbieter das Risiko eines Wertverlusts auf den Miteigentümer.

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Ergebnisse der Prüfung gelten nur für den Einzelfall

Ergebnisse der Prüfung sind noch nicht bekannt. Die BaFin gibt an, dass sie die Entscheidungen über die Erlaubnispflicht anhand von tatsächlicher und rechtlicher Ausgestaltung der Geschäftstätigkeit treffe und diese daher immer nur für den konkreten Einzelfall gelten. Über den Inhalt der einzelnen Prüfungen könne sie aufgrund der gesetzlichen Verschwiegenheitspflicht des Kreditwesengesetz keine Auskunft erteilen.

Es ist davon auszugehen, dass die BaFin die tatsächlich abgeschlossenen Verträge der Unternehmen prüft. Nach außen unterscheiden sich die Konditionen und Modelle der Anbieter nur wenig. Das ist der Teilverkauf-Vergleichstabelle von IMMO.info zu entnehmen. Die Vertragswerke legen die Teilaufkäufer nicht offen.

Sollte einem Teilverkäufer die Geschäftstätigkeit untersagt werden, ist mit einer gerichtlichen Klärung zu rechnen. Bis dahin kann Zeit vergehen. Klarheit über die Rechtsfragen im Teilverkauf würde am Ende erst der Bundesgerichtshof (BHG) schaffen, so der Jurist Rainer Metz.

IMMO.info Kommentar: Klarheit hilft Unternehmen und Verbrauchern

Der Teilverkauf richtet sich an Immobilieneigentümer im Seniorenalter. Diese holen sich mit einem Teilverkauf Geld aus ihrer Immobilie und bleiben anhand eines Wohnrechts dauerhaft wohnen. Akuter Geldbedarf und emotionale Verbundenheit mit dem Eigenheim sind häufige Gründe für einen Teilverkauf. Für einige Teilverkäufer sind Alternativen zum Teilverkauf, zum Beispiel ein Immobilienkredit, nicht möglich. Nur wenige Banken bieten Immobilienkredite zur Altersfinanzierung. Aber: Banken verdienen im Hintergrund als Finanzierungspartner der Teilankäufer.

Die Unsicherheit für Verbraucher und Unternehmen ist groß. Jedoch ist eine Anordnung der BaFin zur Rückabwicklung der Teilverkäufe kaum vorstellbar. Die Senioren könnten den Rückkauf der Immobilie nicht stemmen. An einer Zwangsversteigerung und dem Verlust des Wohnrechts hat niemand Interesse.

Das Vorgehen der BaFin behebt nicht das Problem: Wie können Senioren mit ihrem Eigenheim zu fairen Bedingungen an Geld kommen? Die steigende Nachfrage nach einem Teilverkauf verdeutlicht den Bedarf. Für alle Beteiligten sind schnelle und klare Vorgaben der BaFin zur Abgrenzung des Teilverkaufs vom Kreditgeschäft wünschenswert. Sollte die BaFin den Teilverkauf als Kreditgeschäft einstufen, wäre das jetzige Modell des Teilverkaufs beendet. Die Politik ist gefragt. Sie muss den Spagat schaffen: Klare Rahmenbedingungen für einen fairen Teilverkauf und verbraucherfreundliche Alternativen. Dies ohne Überregulierung, damit Platz für innovative Modelle zur Altersfinanzierung bleibt.

Mit Ratgebern zur Immobilienverrentung und Teilverkauf, Schnell-Check und Immobilienrente-Rechner, sowie Vergleichen von Anbietern und Konditionen, hilft IMMO.info als gemeinnütziges Portal in der Entscheidungsfindung.

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